최근 부동산시장 동향 및 소비심리 진단 건설경기 진단 1
최근 부동산시장 동향 및 소비심리 진단
박천규 ㅣ 국토연구원 부동산시장연구센터장 황관석·방보람 ㅣ 국토연구원 연구원
1. 부동산시장 동향
1) 주택시장(1) 주택매매가격
2015년 전국 주택매매가격은 저금리 기조 속에서 전세의 자가전환 증가 등으로 3.5%
상승하였다. 그러나 2016년 들어 1분기 변 동률은 수도권과 지방 모두 0.0%의 보합세 를 보이고 있다.
매수가 매도에 비하여 얼마나 많은지를 나 타내는 매수우위지수는 2015년 10월을 정 점으로 하락세를 보였으며 2016년 3월 현
재 46.0을 기록하였다. 이는 전년동월대비 40.2p 낮은 수준으로 매수세가 크케 위축된 것으로 나타났다. 수도권 49.2, 5대광역시 41.9로 전년동월대비 각각 41.2p, 54.0p 하 락하였으며 5대광역시에서의 하락폭이 상대 적으로 큰 것으로 나타났다.
(2) 주택 전세가격
전국 주택전세가격은 2015년 4.8%의 높 은 상승세를 보였으나 2016년 들어 전세가 격의 지속적 상승에 따른 가격조정압력, 준 공실적 증가1) 등의 영향으로 상승폭이 둔화 되었다. 2016년 1분기 전국이 0.4% 상승한
<표 1> 주택매매가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비 %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015 2016
1분기 2분기 3분기 4분기 누계 1분기 전 국 6.1 -1.4 0.3 1.7 0.7 1.1 0.9 0.8 3.5 0.0 수도권 0.8 -4.3 -1.1 1.5 0.8 1.5 1.1 1.0 4.4 0.0 서울 0.7 -4.7 -1.4 1.1 0.6 1.5 1.2 1.2 4.6 0.1 인천 -1.6 -4.3 -0.8 1.5 0.6 1.3 0.8 0.6 3.4 0.0 경기 1.6 -4.0 -1.0 1.7 0.9 1.6 1.0 0.9 4.5 0.0 지 방 12.7 1.3 1.7 1.9 0.6 0.8 0.7 0.6 2.7 0.0 지방 5개광역시 13.3 0.7 2.0 2.5 0.8 1.4 1.1 0.9 4.3 0.0 지방 8개도 12.0 1.8 1.4 1.6 0.4 0.4 0.5 0.4 1.7 0.1 세종 - - 4.5 -0.2 -0.1 0.0 0.0 0.0 -0.1 0.2 자료: 한국감정원
가운데, 수도권과 지방이 각각 0.5%, 0.2%
의 상승폭을 기록하였다. 세종시의 경우 주 택매매가격은 안정적이었던 반면 전세가격 은 정부세종청사 4단계 입주 진행 등의 영향 으로 2016년 1분기 0.7% 상승하여 상대적
으로 높은 상승폭을 기록하였다.
전세의 수급상황을 나타내는 전세수급지 수는 높은 수준이 지속되고 있으나 전년동월 과 비교할 때에는 다소 하락한 수준을 보이 고 있다. 2016년 3월 현재 전국이 172.2로
<표 2> 주택전세가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비 %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015 2016
1분기 2분기 3분기 4분기 누계 1분기 전 국 11.7 1.4 4.7 3.4 1.1 1.5 1.1 1.1 4.8 0.4 수도권 10.7 0.4 6.2 4.7 1.5 2.3 1.6 1.6 7.1 0.5 서울 10.3 0.5 6.6 3.6 1.4 2.1 1.7 1.9 7.2 0.5 인천 4.3 1.0 6.1 4.9 1.4 2.2 1.3 1.0 6.0 0.5 경기 12.9 0.2 5.9 5.7 1.7 2.4 1.5 1.5 7.4 0.5 지 방 12.9 2.4 3.3 2.2 0.6 0.9 0.6 0.7 2.8 0.2 지방 5개광역시 13.4 2.2 4.1 2.6 0.8 1.4 0.9 1.0 4.1 0.3 지방 8개도 12.3 2.6 2.8 1.9 0.5 0.5 0.4 0.4 1.9 0.2 세종 - - 10.7 -6.3 -0.1 0.0 0.0 0.2 0.1 0.7 자료: 한국감정원
<주택매매가격 월간변동률> <매수우위지수 추이>
주: 매수우위지수=‘매수세 우위 응답 비율’- ‘매도세 우위 응답비율’+100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
1) 주택준공실적은 2016년 1~2월 누계 기준으로 전국이 7만 973호로 전년동기(6만 2,785호)대비 13.0% 증가한 것으로 나타났다.
전년동월대비 14.3p 하락하였으며 수도권과 지방 5개광역시는 각각 177.6, 165.4로 전 년동월대비 각각 15.8p, 16.3p 하락한 것으 로 나타났다.
(3) 주택매매거래
전국 주택매매거래는 2015년 4분기 29.2 만호로 전년동기대비 0.1% 증가하였으며 연간으로는 2015년 119.4만호로 전년대 비 18.8% 증가하였다. 그러나 2016년 들
어서는 1분기에 19.9만호로 전년동기대 비 26.1% 감소하였다. 수도권 9.6만호, 지 방 10.3만호로 전년동기대비 각각 26.1%, 26.2% 감소하여 수도권과 지방 모두 감소폭 이 큰 것으로 나타났다.
(4) 주택공급
전국 주택건설 인·허가실적은 저금리에 따른 공급여건 개선과 신규분양시장 활성 화로 2015년 76.5만호로 전년대비 48.5%
<주택전세가격 월간변동률> <전세수급지수 추이>
주: 전세수급지수 = ‘수요>응답 비율’ - ‘수요<공급 응답비율’ + 100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
<주택매매거래 변동률>
<분기별 주택매매거래 추이>
주: 분양권 거래 등을 제외한 순수 주택매매거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 호) (전년동기대비 %)
증가한 것으로 나타났다. 수도권이 40.9만 호, 지방 35.7만호로 전년대비 각각 69.0%, 30.4% 증가하여 수도권에서 상대적으로 높 은 증가세를 보였다.
분기별로는 전국이 2015년 4분기에 22.5 만호로 전년동기대비 34.2% 증가한데 이어 2016년 1분기(1~2월 기준)에도 10.1만호 로 전년동기대비 52.1% 증가하여 증가세가 지속 되었다. 지역별로는 수도권 5.1만호,
지방 5.1만호로 각각 전년동기대비 71.2%, 36.8% 증가하여 수도권에서의 증가폭이 확 대되었다.
한편, 2015년 전국 기준으로 주택착공실 적은 71.7만호로 전년대비 41.2% 증가하였 으며 공동주택 분양실적도 52.5만호로 전 년대비 52.4% 증가하였다. 주택준공실적은 46.0만호로 전년대비 6.7% 증가하였다.
<표 3> 주택건설 인·허가실적 추이
(단위: 호, %) 구 분 2011 2012 2013 2014 2015 2016.1~2 2015.1~2 전년동기
대비 전 체 549,594 586,884 440,116 515,251 765,328 667,163 445,984 52.1%
부문별 공공부문 115,349 109,609 79,619 63,320 76,428 43,676 31,826 50.4%
민간부문 434,245 477,275 360,497 451,931 688,900 623,487 414,158 52.2%
지역별 수도권 272,156 269,290 192,610 241,889 408,773 354,727 200,944 71.2%
지 방 277,438 317,594 247,506 273,362 356,555 312,436 245,040 36.8%
유형별
아파트 356,762 376,086 278,739 347,687 534,931 456,787 293,637 66.9%
비아파트 192,832 210,798 161,377 167,564 230,397 210,376 152,347 24.9%
자료: 국토교통통계누리
<주택건설실적 변동률 추이>
<분기별 주택건설실적 추이>
주: 2016년 1분기는 1~2월 기준임 자료: 국토교통통계누리
(단위: 천호) (전년동기대비 %)
(5) 미분양주택
전국 미분양주택은 2015년 8월 3.2만호 를 저점으로 증가세를 보여 2015년 12월 6.2만호 수준까지 증가하였으나 신규분양물 량이 연말대비 상대적으로 감소함에 따라 2 월 현재 5.5만호로 감소하였다. 신규분양물 량은 작년 11~12월 10.5만호가 공급되었 으나 계절적 비수기로 금년 1~2월 2.5만호 수준으로 감소하였다. 지역별로는 수도권이 2.5만호, 지방이 3.0만호로 지방에서 0.5만 호 더 많았으며 전년말대비로는 수도권과 지
방이 각각 –18.5%, -2.4% 하락하여 지방 에서의 미분양주택 감소폭이 더 작은 것으로 나타났다. 준공후 미분양주택은 2015년말 1.1만호에서 2016년 2월 현재 1.0만호로 비 슷한 수준을 유지하였다.
2) 토지시장
(1) 토지가격
전국 지가는 2015년 2.4% 상승하여 전 년 1.96%대비 상승폭이 확대되었으며 지역
<표 4> 미분양주택 추이
(단위: 호, %) 구 분 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2015년말
3월 6월 9월 12월 2월 대비
전 국 69,807 74,835 61,091 40,379 28,897 34,068 32,524 61,512 55,103 -10.4 (준공후) 30,881 28,778 21,751 16,267 13,507 12,578 11,477 10,518 10,414 -1.0
지역별 수도권 27,881 32,547 33,192 19,814 14,195 16,094 14,549 30,637 24,971 -18.5 지 방 41,926 42,288 27,899 20,565 14,702 17,974 17,975 30,875 30,132 -2.4 자료: 국토교통통계누리
<지역별 미분양주택 추이>
자료: 국토교통통계누리
(단위: 만호)
별로는 수도권 2.19%, 지방 2.77%로 지방 에서의 상대적 상승폭이 컸다. 시·도별로 는 제주신공항 등의 개발호재가 있는 제주가 7.57%로 가장 높은 상승폭을 기록하였으며 그 외 대구(4.06%), 세종(4.57%) 등에서 상 승폭이 높았다. 2016년 들어서는 계절적 비 수기로 1~2월 누계 기준으로 0.34% 상승하
여 상승폭이 다소 둔화되었다. 지역별로는 제주 서귀포시(2.69%), 제주시(2.49%), 부 산 해운대구(1.11%), 경북 울릉군(0.93%), 대구 달성군(0.83%), 남구(0.78%), 수성구 (0.74%), 대전 유성구(0.65%) 등에서 지역 적 개발호재의 영향으로 상대적으로 높은 상 승폭을 기록하였다.
(2) 토지거래
2015년 전국 토지거래는 주택시장 회복 에 따른 주거용 토지거래 증가, 혁신도시, KTX 역세권 등의 지역개발 호재 등의 영향 으로 308.7만 필지로 전년대비 16.8% 증 가하였으며 건축물 부속토지를 제외한 순수 토지거래도 112만 필지로 전년대비 12.3%
증가하였다. 지역별로는 세종(77.5%), 서 울(36.0%), 경기(27.5%), 인천(25.1%) 등 에서 증가폭이 큰 것으로 나타났다.
분기별로는 2015년 4분기 전국이 79.6만 필지로 전년동기대비 7.0%로 증가세가 둔화 된 데 이어 2016년 1분기(1~2월 기준)에는
39.9만필지로 4.6% 감소한 것으로 나타났다.
이는 주택매매거래 감소에 따른 주거용토지 거래가 큰 폭으로 감소했던 것에 기인하는데, 동기간 순수토지거래는 13.3%(2015년 4분 기)에서 6.1%(2016년 1분기)로 상승폭이 둔 화되었으나 증가세는 지속되었다.
2. 부동산금융시장 동향
2015년 12월 미국 연준에서 금리를 0.25%p 인상한 후 국내에도 금리인상 압력 이 있었으나, 세계경기 침체가 지속되고 있
<주요 상승지역(2016년 1~2월 누계 상승률)>
<지가변동률 추이>
주: 수도권은 서울, 인천, 경기의 평균치 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 전월대비 %) (단위 : %)
고, 미국이 추가적인 금리인상 유인이 약화 됨에 따라 2016년 들어 소폭 하락세를 보 였다. 2016년 3월 현재 CD금리와 코픽스 는 각각 1.53%, 1.55%로 전년말대비 각각 0.04%p, 0.17%p 하락하였으며 주택담보대 출금리는 2016년 2월 현재 2.99%로 2015 년 11월(3.04%%) 3%를 넘어선 이후 다시 3%밑으로 낮아졌다.
예 금 취 급 기 관 의 주 택 담 보 대 출 잔 액 은
2016년 1월 현재 503.5조원으로 전년동월 대비 41.5조원 증가하였는데 이는 저금리 기 조속에서 주택구매 수요가 크게 증가했던 것 에 기인한다. 이 중 은행권이 403.2조원, 비 은행이 100.3조원으로 전년동월대비 각각 36.1조원, 5.4조원 증가하여 은행권을 중심 으로 크게 증가한 것으로 나타났다. 한편, 월 간 변동 기준으로는 2015년 12월 8.1조원 증가에서 계절적 비수기로 2016년 1월 2.3
<분기별 토지 및 순수토지 거래량 추이>
주: 신탁, 신탁해지를 제외한 거래량 기준임, 4분기는 10~11월 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 천필지, 전년동기대비 %)
<주택담보대출금리 추이>
주1: COFIX(Cost of Fund Index)는 국내 9개 은행을 대상으로 한‘자금조달비용지수’를 의미함 자료: 한국은행, 전국은행연합회
(단위: %) (단위: 조원)
<주택담보대출금액 추이>
조원으로 증가세가 크게 둔화되었다.
3. 2016년 1분기 부동산시장에 대한 소비자 인식
1) 2016년 1분기 부동산시장에 대한 소비자 인식2)
(1) 가격
2016년 1분기 주택매매가격에 대해 부동산시 장 참여자의 56.3%가 이전과 비슷한 수준을 보였다고 응답하였다. 주택매매가격이 상승하 였다고 응답한 비율은 14.3%로 전 분기 대비 3.6%p 감소하였으며, 하락하였다고 응답한 비율은 27.7%로 10.0%p 증가하였다. 전세가 격의 경우 가격수준이 전 분기와 비슷한 수준 을 유지하였다는 응답비율이 58.4%로 전 분 기 대비 6.9%p 감소하여 가장 높게 나타났다.
반면, 전세가격이 상승하였다고 응답한 비율
은 27.2%로 전 분기 대비 4.8%p 증가하였고 가격하락에 대한 응답은 12.9%로 1.6%p 증 가하였다. 지난 2015년 4분기와 같이 주택매 매가격과 전세가격이 비슷하다는 응답이 대부 분이었으며, 주택매매가격과 전세가격이 하락 하였다는 응답 비율이 꾸준히 상승하고 있는 것으로 나타났다.
토지가격은 비슷한 수준이 유지되었다는 진단이 48.2%로 가장 높게 나타났으나 전 분기 대비 10.7%p 하락한 비율이다. 가격상 승에 대한 진단은 1.9%p 증가한 13.0%, 가 격하락에 대한 응답은 1.7%p 증가한 6.0%
로 나타났다.
(2) 거래
주택매매의 경우 이전과 비슷한 수준을 유지했다는 진단이 전 분기 대비 6.6%p 상 승한 46.3%로 가장 높게 나타났으며, 매매 거래가 감소하였다는 진단이 전 분기 대비 15.5%p 하락한 35.9%, 매매거래가 증가
<표 5> 부동산시장 가격진단
(단위: %, %p)
구 분 상승 보합 하락
주택매매가격 14.3 (▽3.6) 56.3 (▽7.2) 27.7 (▲10.0)
전세가격 27.2 (▲4.8) 58.4 (▽6.9) 12.9 (▲1.6)
토지가격 13.0 (▲1.9) 48.2 (▽10.7) 6.0 (▲1.7)
주: ( )는 전분기대비 변동폭
2) 국토연구원 부동산시장연구센터에서는 부동산시장 참여자(일반 6400가구, 중개업소 2240곳)를 대상으로 시장동향에 관한 인식조사를 실시하고 있다. 조사결과를 활용해 부동산시장 참여자들의 소비자실사지수(CSI)와 중개업소실사지수 (BSI)*를 작성하고, 생성된 지수는 부동산시장 참여자들의 행태 분석과 잘 드러나지 않는 심리요인을 추출하여 부동산시 장 진단 및 예측하는데 활용하고 있다.
* CSI(Consumer Survey Index), BSI(Business Survey Index): 100을 기준으로 0~200사이의 값을 가지며, 100을 초과 하면 현재 가격에 대해 보통 이상(높음, 매우 높음)이라고 답한 응답자가 보통 이하(낮음, 매우 낮음)보다 많다는 것을 의미
했다는 진단은 전 분기 대비 8.7%p 상승한 16.1%로 나타났다. 전세거래의 경우 보합세 로 나타났다는 응답이 전 분기 대비 3.4%p 상승한 51.2%로 가장 높게 나타났으며, 전 세거래가 감소했다고 응답한 비율이 12.6%p 하락한 29.6%, 증가하였다고 응답한 비율이 8.7%p 상승한 17.6%로 나타났다.
토지거래는 보합세를 나타냈다는 비율 이 전 분기 대비 0.9%p 하락한 60.6%로 나 타났다. 토지거래가 감소하였다는 응답은 3.0%p 하락한 22.1%, 증가하였다는 응답은 2.2%p 상승한 13.3%로 조사되었다.
2) 2016년 2분기 부동산시장에 대한 소비자인식
(1) 가격
주택매매가격에 대해 전 분기 대비 3.3%p 감소한 58.9%가 현재 수준과 비슷할 것으로 전 망하였다. 주택매매가격이 하락할 것이라고 응
답한 비율은 28.6%로 전 분기 대비 8.4%p 증 가하였으며, 상승을 전망한 응답자의 비율은 5.2%p 감소한 10.8%로 나타났다. 전세가격의 경우 가격이 비슷할 것이라고 전망한 응답이 전 분기 대비 0.3%p 소폭 증가한 62.5%로 가 장 높게 나타났다. 한편, 전세가격이 상승할 것 으로 전망한 응답비율은 전 분기 대비 1.3%p 감소한 24.9%, 하락할 것으로 전망한 비율은 0.7%p 증가한 10.9%로 나타났다. 주택매매가 격과 전세가격 둘다 현재와 비슷한 수준일 것 이라는 전망이 우세하였으나, 주택매매가격의 경우 하락할 것이라는 전망 비율이 높아 약보 합, 전세가격의 경우 여전히 상승할 것이라는 응답비율이 높아 강보합이 전망된다.
토지가격은 현 수준이 유지될 것이라는 전 망이 48.9%로 가장 높았다. 토지가격 상승 에 대한 전망은 전 분기 대비 1.1%p 감소한 12.4%, 하락에 대한 전망은 1.4%p 증가한 6.1%로 나타났다.
<표 6> 부동산시장 거래진단
(단위: %, %p)
구 분 상승 보합 하락
주택매매거래 16.1 (▲8.7) 46.3 (▲6.6) 35.9 (▽15.5)
전세거래 17.6 (▲8.7) 51.2 (▲3.4) 29.6 (▽12.6)
토지거래 13.3 (▲2.2) 60.6 (▽0.9) 22.1 (▽3.0)
주: ( )는 전분기대비 변동폭
<표 7> 부동산시장 가격전망
(단위: %, %p)
구 분 상승 보합 하락
주택매매가격 10.8 (▽5.2) 58.9 (▽3.3) 28.6 (▲8.4)
전세가격 24.9 (▽1.3) 62.5 (▲0.3) 10.9 (▲0.7)
토지가격 12.4 (▽1.1) 48.9 (▽7.1) 6.1 (▲1.4)
주: ( )는 전분기대비 변동폭
(2) 거래
주택매매의 경우 거래수준이 현재와 비 슷할 것이라는 전망이 전 분기 대비 5.7%p 상승한 56.6%로 가장 높게 나타났다. 거래 가 감소할 것이라는 응답이 전 분기 대비 1.4%p 하락한 23.4%, 거래가 증가할 것이 라는 응답이 4.1%p 하락한 18.0%로 나타났 다. 전세거래의 경우도 현재와 비슷할 것이 라는 응답이 56.3%로 가장 높고, 이어 증가 할 것이라는 전망이 22.8%, 감소할 것이라 는 전망이 18.5%로 나타났다. 지난분기에 이어 주택매매거래와 전세거래가 증가할 것 이라는 전망이 감소한 가운데, 여전히 주택 매매거래와 전세거래가 현재와 비슷할 것이 라는 전망이 우세하여, 2016년 2분기의 주 택매매 및 전세거래는 지난 분기와 유사한 수준을 보일 것으로 전망된다.
토지거래는 응답자의 47.6%가 변화가 없 을 것이라고 전망하였으며, 거래가 감소할 것이라는 전망은 10.7%, 증가할 것이라는 전망은 9.6%로 조사되었다.
4. 맺음말
2016년 1분기 주택시장은 주택가격이 상
승세에서 보합세로 전환되고 주택매매거래 가 감소세로 전환되는 등 둔화국면을 보이 고 있다. 주택시장의 둔화는 주택소비심리에 서도 확연히 나타나 주택가격에 대한 상승에 대한 응답비율보다 하락에 대한 응답비율이 더 높았다. 세계경기 위축으로 저성장세가 지속되고 있는 상황과 가계부채 관리를 위한
‘여신심사 선진화 가이드라인’ 시행 등은 주 택시장 하방요인으로 작용할 것으로 보인다.
주택전세가격은 상승세는 지속되었으나 상승폭이 둔화되었다. 전세선호로 전세가격 의 상승세는 지속되겠으나 매매가대비 전세 가율 상승에 따른 가격조정, 주택공급 증가 등으로 전세가격 상승압력은 지속적으로 낮 아질 것으로 보인다.
거시경제여건이 악화되고 주택시장이 둔 화조짐을 보이고 있는 가운데서도 주택건설 인허가실적의 증가세가 지속되었는데 계절 적 비수기로 인허가 물량자체는 많지 않지 만, 증가세가 지속되고 있는 부분은 지켜볼 필요가 있다. 미분양주택은 계절적 비수기 에 따른 신규분양실적 감소로 감소세를 보 였으나, 향후 분양물량의 규모에 따라 증가 할 가능성이 있는 만큼 지속적인 모니터링 이 필요하다.
<표 8> 부동산시장 거래전망
(단위: %, %p)
구 분 상승 보합 하락
주택매매거래 18.0 (▽4.1) 56.6 (▲5.7) 23.4 (▽1.4)
전세거래 22.8 (▽14.4) 56.3 (▲8.3) 18.5 (▲5.1)
토지거래 9.6 (▲0.2) 47.6 (▽9.9) 10.7 (▲2.5)
주: ( )는 전분기대비 변동폭
