최근 부동산시장 동향 및 소비심리 진단 건설경기 진단 1
최근 부동산시장 동향 및 소비심리 진단
박천규 ㅣ 국토연구원 부동산시장연구센터장 황관석·방보람 ㅣ 국토연구원 연구원
1. 부동산시장 동향
1) 주택시장(1) 주택매매가격
전국 주택매매가격은 2016년 들어 ‘여신 심사 선진화 가이드라인’ 시행(수도권 2월, 지방 5월)1)에 따른 심리위축으로 1~2분기 보합세를 보였으나, 2016년 6월 기준금리 인하(1.5%→1.25%)에 따른 유동성 증가로
서울 재건축 시장을 중심으로 상승세를 보였 다. 수도권은 2016년 10월 누계 기준 1.0%
상승한 가운데 분기별 상승폭은 0.0%(1분 기) → 0.3%(2분기) → 0.4%(3분기)로 상승 폭이 확대되었으며 10월에도 월간 0.3% 상 승하여 상승폭이 확대되었다. 반면, 지방 의 경우 2016년 10월 누계 기준으로 0.0%
의 보합세를 보였는데 개발호재가 있는 부산 (2.2%), 제주(4.2%), 강원(1.0%) 등은 상승 하였으나 대구(-1.7%), 충남(-1.3%), 경북
1) 가계부채관리 강화를 위해서 객관적인 소득증빙을 강화하고, 비거치식 분할상환 유도, 금리 상승을 감안한 stress DTI와 기타부채의 원리금상환 고려 등의 정책이 포함
<표 1> 주택매매가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비 %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015 2016
1분기 2분기 3분기 10월 누계 전 국 6.1 -1.4 0.3 1.7 3.5 0.0 0.1 0.2 0.2 0.5 수도권 0.8 -4.3 -1.1 1.5 4.4 0.0 0.3 0.4 0.3 1.0 서울 0.7 -4.7 -1.4 1.1 4.6 0.1 0.4 0.7 0.4 1.7 인천 -1.6 -4.3 -0.8 1.5 3.4 0.0 0.1 0.3 0.1 0.6 경기 1.6 -4.0 -1.0 1.7 4.5 0.0 0.2 0.2 0.2 0.6 지 방 12.7 1.3 1.7 1.9 2.7 0.0 -0.1 0.0 0.1 0.0 지방 5개광역시 13.3 0.7 2.0 2.5 4.3 0.0 0.1 0.2 0.2 0.5 지방 8개도 12.0 1.8 1.4 1.6 1.7 0.1 -0.2 -0.2 0.0 -0.3 세종 - - 4.5 -0.2 -0.1 0.2 0.1 0.2 0.1 0.5 자료: 한국감정원
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(-1.4%) 등에서 하락세를 보였다.
매수가 매도에 비하여 얼마나 많은지를 나 타내는 매수우위지수는 2016년 1분기에 낮 은 수준을 보였으나 이후 상승하여 2016년 10월 현재 전국이 88.3으로 전년동월대비 4.8p 높은 수준이다. 수도권은 102.7, 지방 5대광역시는 76.5로 수도권과 지방의 격차 가 확대된 것으로 나타났다.
(2) 주택 전세가격
전국 주택전세가격은 준공실적 증가 등의 영향으로 2016년 10월 누계 기준 1.1% 상 승에 머물렀다. 분기별 상승폭은 0.4%(1분 기) → 0.3%(2분기) → 0.2%(3분기)로 상승 폭이 둔화되는 양상을 보였는데 이러한 현상 은 특히, 지방에서 두드러졌다. 세종시의 경 우 정부세종청사 4단계 입주 진행 등의 영향
<표 2> 주택전세가격 변동률
(단위: 전년대비, 전분기대비 %)
구분 2011 2012 2013 2014 2015 2016
1분기 2분기 3분기 10월 누계 전 국 11.7 1.4 4.7 3.4 4.8 0.4 0.3 0.2 0.1 1.1 수도권 10.7 0.4 6.2 4.7 7.1 0.5 0.6 0.5 0.2 1.7 서울 10.3 0.5 6.6 3.6 7.2 0.5 0.5 0.5 0.2 1.6 인천 4.3 1.0 6.1 4.9 6.0 0.5 0.7 0.6 0.2 2.0 경기 12.9 0.2 5.9 5.7 7.4 0.5 0.7 0.4 0.2 1.8 지 방 12.9 2.4 3.3 2.2 2.8 0.2 0.1 0.0 0.1 0.5 지방 5개광역시 13.4 2.2 4.1 2.6 4.1 0.3 0.2 0.1 0.2 0.8 지방 8개도 12.3 2.6 2.8 1.9 1.9 0.2 0.0 0.0 0.1 0.3 세종 - - 10.7 -6.3 0.1 0.7 1.2 1.6 0.1 3.8 자료: 한국감정원
<주택매매가격 월간변동률> <매수우위지수 추이>
주: 매수우위지수=‘매수세 우위 응답 비율’- ‘매도세 우위 응답비율’+100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
으로 2016년 10월 누계 기준 3.8% 상승하 여 다른 지역대비 높은 상승폭을 나타냈다.
전세의 수급상황을 나타내는 전세수급지 수는 가을 이사철 등 계절적 영향으로 3분기 다소 확대 되었으나 전년동월과 비교할 때에 는 낮은 수준을 보이고 있다. 2016년 10월 현재 전국은 173.1로 전년동월대비 8.7p 하 락하였으며 수도권과 지방 5개광역시는 각각 175.9, 167.7로 전년동월대비 각각 13.7p, 10.4p 하락한 것으로 나타났다.
(3) 주택매매거래
전국 주택매매거래는 2016년 1분기 19.9 만호, 2분기 26.8만호로 전년동기대비 각각 26.1%, 21.3% 감소하여 감소폭이 컸으나 3 분기에는 28.5만호가 거래되어 전년동기대 비 -1.9%로 감소폭이 크게 줄었다. 2016년 1~2분기에는 ‘여신심사 선진화 가이드라인 발표’ 등으로 주택거래가 위축되었으나 3분 기에는 금리인하에 따른 유동성 증가로 감소 폭이 크게 준 것으로 나타났다. 특히, 수도권
<주택전세가격 월간변동률> <전세수급지수 추이>
주: 전세수급지수 = ‘수요>응답 비율’ - ‘수요<공급 응답비율’ + 100 자료: 한국감정원, 국민은행
(단위: 전월비, %)
<주택매매거래 변동률>
<분기별 주택매매거래 추이>
주: 분양권 거래 등을 제외한 순수 주택매매거래량 기준임 자료: 온나라부동산정보통합포털
(단위: 호) (전년동기대비 %)
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은 2016년 3분기 16.5만호로 전년동기대비 8.1% 증가하여 지방이 12.0만호로 13.0%
감소한 것과 대조를 보였다.
(4) 주택공급
전국 주택건설 인·허가실적은 2015년 (76.5만호)에 이어 2016년 들어서도 높은 수 준을 유지하여 2016년 9월 현재 전년동기대 비 3.8% 감소한 52.0만호를 기록하였다. 지
역별로는 수도권 29.4만호, 지방 24.6만호 로 전년동기대비 각각 –20.0%, 15.6%로 수도권에서의 감소폭이 큰 것으로 나타났다.
분기별로는 2016년 1~2분기 동안 전년 대비 증가세를 유지하였으나, 3분기에는 전 국이 -31.6%로 큰 폭의 감소세를 보였으며, 특히, 수도권에서 47.5% 감소한 것으로 나 타났다.
한편, 2016년 9월 전국 누계기준으로 주
<표 3> 주택건설 인·허가실적 추이
(단위: 호, %) 구 분 2011 2012 2013 2014 2015 2016.9 2015.9 전년동기
대비 전 체 549,594 586,884 440,116 515,251 765,328 519,552 540,140 -3.8%
부문별 공공부문 115,349 109,609 79,619 63,320 76,428 30,380 37,138 -18.2%
민간부문 434,245 477,275 360,497 451,931 688,900 489,172 503,002 -2.7%
지역별 수도권 272,156 269,290 192,610 241,889 408,773 235,625 294,463 -20.0%
지 방 277,438 317,594 247,506 273,362 356,555 283,927 245,677 15.6%
유형별
아파트 356,762 376,086 278,739 347,687 534,931 354,774 368,259 -3.7%
비아파트 192,832 210,798 161,377 167,564 230,397 164,778 171,881 -4.1%
자료: 국토교통통계누리
<주택건설실적 변동률 추이>
<분기별 주택건설실적 추이>
자료: 국토교통통계누리
(단위: 천호) (전년동기대비 %)
택착공실적은 45.0만호로 전년동기대비 2.6% 감소하였으며 공동주택 분양실적은 32.1만호로 전년동기대비 4.3% 감소하였 다. 주택준공실적은 36.5만호로 전년대비 16.9% 증가하여 대조를 보였다.
(5) 미분양주택
전국 미분양주택은 2015년 말 6.2만호에 서 등락을 보이며 2016년 9월 현재 6.1만호 수준을 보이고 있으며 준공후 미분양주택 또
한 2016년 9월 현재 1.1만호로 작년말 수 준을 유지하였다. 지역별로는 수도권이 1.9 만호로 작년말대비 37.9% 감소했던 반면 지 방은 4.2만호로 작년말대비 35.0% 증가하여 대조를 보였다. 이는 수도권이 지방보다 주 택가격 상승폭이 크고 주택거래가 활발하였 던 반면, 주택건설인허가실적은 크게 감소했 던 것에 기인한다.
2) 토지시장
<표 4> 미분양주택 추이
(단위: 호, %) 구 분 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2015년말
3월 6월 9월 대비
전 국 69,807 74,835 61,091 40,379 61,512 53,845 59,999 60,700 -1.3 (준공후) 30,881 28,778 21,751 16,267 10,518 10,518 10,785 10,738 2.1
지역별 수도권 27,881 32,547 33,192 19,814 30,637 23,300 23,325 19,021 -37.9 지 방 41,926 42,288 27,899 20,565 30,875 30,545 36,674 41,679 35.0 자료: 국토교통통계누리
<지역별 미분양주택 추이>
자료: 국토교통통계누리
(단위: 만호)
16 >>2016년 통합호 | 통권 84권
(1) 토지가격
전국 지가는 2016년 9월 누계로 1.97%
상승하였으며 지역별로는 수도권 1.83%, 지방 2.11%로 지방에서의 상대적 상승폭이 컸다. 시·도별로는 제주신공항 등의 개발 호재가 있는 제주가 7.06%로 가장 높은 상 승폭을 기록하였으며 그 외 세종(3.51%), 부산 (3.02%), 대구(2.93%) 등에서 상대
적 상승폭이 높았다. 시군구별로는 제주 서 귀포시(7.48%), 제주시(7.06%), 부산 해 운대구(5.75%), 남구(3.66%), 부산진구 (3.44%), 대구 달성군(3.45%), 수성구 (3.22%), 대전 유성구(3.21%) 등에서 지역 적 개발호재의 영향으로 상대적으로 높은 상승폭을 기록하였다.
<주요 상승지역(2016년 1~9월 누계 상승률)>
<지가변동률 추이>
주: 수도권은 서울, 인천, 경기의 평균치 자료: 한국감정원 부동산통계정보시시템(R-ONE)
(단위: 전월대비 %) (단위 : %)
(2) 토지거래
2016년 9월 누계 기준으로 전국 토지거 래는 217.1만 필지로 전년동기대비 5.2%
감소한 가운데 수도권은 동기간 90.7만 필 지로 전년동기대비 1.9% 증가하였던 반 면, 지방은 126.4만필지로 전년동기대비 9.7% 감소하여 대조를 보였다. 건축물 부 속토지를 제외한 순수토지거래는 82.2만 필지로 전년동기대비 0.1% 증가한 것으로 나타났다.
분기별로는 전국의 경우 2016년 1분기 64.6만 필지, 2분기 76.1만필지로 전년동기
대비 각각 7.1%, 8.8% 감소하였으나 3분기 76.4만필지로 전년동기대비 0.5% 증가하며 소폭 반등하였다. 반면 순수토지거래의 경우 하락폭이 크지는 않지만 2016년 이후 분기 별로 증가폭이 둔화되고 있는 추세를 보이고 있다.
2. 부동산금융시장 동향
세계경기 침체에 따른 경기 위축으로 한 국은행은 기준금리를 2016년 6월 1.5%에서
1.25%로 0.25%p 낮추었다. 기준금리 인하 로 CD금리, 코픽스 금리의 하향추세가 지속 되었고 이에 연동되는 주택담보대출금리 또 한 낮은 수준을 유지하여 2016년 9월 현재 2.8%를 보였다.
예 금 취 급 기 관 의 주 택 담 보 대 출 잔 액 은 2016년 9월 현재 544.3조원으로 2015년말 대비 43.1조원 증가하여 증가세가 지속되었 는데 이는 저금리 기조로 주택구입비용이 크
게 감소하면서 신규주택구매 수요가 증가했 던 것에 기인한다. 이 중 은행권이 433.6조 원, 비은행이 110.8조원으로 2015년말대 비 각각 31.8조원, 11.3조원 증가하였다.
한국주택금융공사·주택도시기금의 공적금 융의 주택담보대출잔액도 2016년 9월 현재 116.7조원으로 2015년말대비 9.1조원 증가 한 것으로 나타났다.
<분기별 토지 및 순수토지 거래량 추이>
주: 신탁, 신탁해지를 제외한 거래량 기준임, 자료: 한국감정원 부동산통계정보시시템(R-ONE)
(단위: 천필지, 전년동기대비 %)
<주택담보대출금리 추이>
주1: COFIX(Cost of Fund Index)는 국내 9개 은행을 대상으로 한‘자금조달비용지수’를 의미함 자료: 한국은행, 전국은행연합회
(단위: %) (단위: 조원)
<주택담보대출금액 추이>
18 >>2016년 통합호 | 통권 84권
3. 2016년 4분기 부동산시장에 대한 소비자인식
1) 2016년 3분기 부동산시장에 대한 소비자인식2)(1) 가격
2016년 3분기 주택매매가격에 대해 부동 산시장 참여자의 54.3%가 이전과 비슷한 수 준을 보였다고 응답하였다. 주택매매가격이 상승하였다고 응답한 비율은 34.4%로 전 분 기 대비 7.3%p 증가하였으며, 하락하였다 고 응답한 비율은 10.6%로 4.5%p 감소하 였다. 전세가격의 경우 가격수준이 전 분기 와 비슷한 수준을 유지하였다는 응답비율이 64.4%로 전 분기 대비 0.9%p 감소하여 가 장 높게 나타났다. 반면, 전세가격이 상승하 였다고 응답한 비율은 26.6%로 전 분기 대 비 7.5%p 증가하였고 가격하락에 대한 응답 은 7.9%로 5.7%p 감소하였다. 지난 2016년 2분기와 같이 주택매매가격과 전세가격이 비 슷하다는 응답이 대부분이었으며, 주택매매
가격, 전세가격은 상승하였다는 응답비율이 증가하였고, 하락하였다는 응답비율이 감소 하는 것으로 나타났다.
토지가격은 비슷한 수준이 유지되었다는 진 단이 54.5%로 가장 높게 나타났으나 전 분기 대비 6.4%p 감소한 비율이다. 가격상승에 대한 진단은 3.4%p 증가한 15.3%, 가격하락에 대한 응답은 0.5%p 감소한 2.3%로 나타났다.
(2) 거래
주택매매의 경우 이전과 비슷한 수준을 유 지했다는 진단이 전 분기 대비 0.6%p 상승한 50.0%로 가장 높게 나타났으며, 매매거래가 감소하였다는 진단이 전 분기 대비 7.5%p 하 락한 31.8%, 매매거래가 증가했다는 진단은 전 분기 대비 6.6%p 상승한 17.0%로 나타났 다. 전세거래의 경우 보합세로 나타났다는 응 답이 전 분기 대비 2.3%p 상승한 62.1%로 가 장 높게 나타났으며, 전세거래가 감소했다고 응답한 비율이 8.2%p 하락한 23.3%, 증가하
<표 5> 부동산시장 가격진단
(단위: %, %p)
상승 보합 하락
주택매매가격 34.4 (▲7.3) 54.3 (▽2.2) 10.6 (▽4.5)
전세가격 26.6 (▲7.5) 64.4 (▽0.9) 7.9 (▽5.7)
토지가격 15.3 (▲3.4) 54.5 (▽6.4) 2.3 (▽0.5)
주: ( )는 전분기대비 변동폭
2) 국토연구원 부동산시장연구센터에서는 부동산시장 참여자(일반 6400가구, 중개업소 2240곳)를 대상으로 시장동향에 관한 인식조사를 실시하고 있다. 조사결과를 활용해 부동산시장 참여자들의 소비자실사지수(CSI)와 중개업소실사지수 (BSI)*를 작성하고, 생성된 지수는 부동산시장 참여자들의 행태 분석과 잘 드러나지 않는 심리요인을 추출하여 부동산시 장 진단 및 예측하는데 활용하고 있다.
* CSI(Consumer Survey Index), BSI(Business Survey Index): 100을 기준으로 0~200사이의 값을 가지며, 100을 초과 하면 현재 가격에 대해 보통 이상(높음, 매우 높음)이라고 답한 응답자가 보통 이하(낮음, 매우 낮음)보다 많다는 것을 의미
였다고 응답한 비율은 5.4%p 상승한 13.2%
로 나타났다. 주택매매거래와 전세거래를 유 지하였다는 의견이 가장 많은 비중을 차지하 였으며, 감소하였다는 비율이 하락하였으나 상승보다는 응답비율이 높게 나타났다.
토지거래는 보합세를 나타냈다는 비율 이 전 분기 대비 4.3%p 증가한 69.1%로 나 타났다. 토지거래가 감소하였다는 응답은 6.0%p 하락한 17.3%, 증가하였다는 응답은 3.4%p 상승한 12.2%로 조사되었다.
2) 2016년 4분기 부동산시장에 대한 소비자인식
(1) 가격
주택매매가격에 대해 전 분기 대비 2.1%p 증가한 62.6%가 현재 수준과 비슷할 것으로 전 망하였다. 주택매매가격이 상승할 것이라고 응 답한 비율은 20.3%로 전 분기 대비 5.2%p 감 소하였으며, 하락을 전망한 응답자의 비율은
3.2%p 증가한 15.7%로 나타났다. 전세가격의 경우 가격이 비슷할 것이라고 전망한 응답이 전 분기 대비 2.3%p 증가한 68.0.%로 가장 높 게 나타났다. 한편, 전세가격이 상승할 것으로 전망한 응답비율은 전 분기 대비 1.4%p 감소한 22.2%, 하락할 것으로 전망한 비율은 0.1%p 감소한 8.3%로 나타났다. 주택매매가격과 전 세가격 둘다 현재와 비슷한 수준일 것이라는 전망이 우세한 가운데 주택매매가격의 경우 상 승전망 비율이 감소하고 전세가격의 경우 하락 전망 비율이 상승전망비율보다 높은 수준이다.
토지가격은 현 수준이 유지될 것이라는 전 망이 53.5%로 가장 높았다. 토지가격 상승 에 대한 전망은 전 분기 대비 0.2%p 증가한 14.5%, 하락에 대한 전망은 1.2%p 증가한 3.7%로 상승전망비율이 높았다.
(2) 거래
주택매매의 경우 거래수준이 현재와 비슷
<표 6> 부동산시장 거래진단
(단위: %, %p)
증가 보합 감소
주택매매거래 17.0 (▲6.6) 50.0 (▲0.6) 31.8 (▽7.5)
전세거래 13.2 (▲5.4) 62.1 (▲2.3) 23.3 (▽8.2)
토지거래 12.2 (▲3.4) 69.1 (▲4.3) 17.3 (▽6.0)
주: ( )는 전분기대비 변동폭
<표 7> 부동산시장 가격전망
(단위: %, %p)
상승 보합 하락
주택매매가격 20.3 (▽5.2) 62.6 (▲2.1) 15.7 (▲3.2)
전세가격 22.2 (▽1.4) 68.0 (▲2.3) 8.3 (▽0.1)
토지가격 14.5 (▲0.2) 53.5 (▽5.5) 3.7 (▲1.2)
주: ( )는 전분기대비 변동폭
20 >>2016년 통합호 | 통권 84권
할 것이라는 전망이 전 분기 대비 2.0%p 증가 한 55.2%로 가장 높게 나타났다. 거래가 감소 할 것이라는 응답이 전 분기 대비 13.8%p 증 가한 25.8%, 거래가 증가할 것이라는 응답이 16.0%p 하락한 17.0%로 나타났다. 전세거래 의 경우도 현재와 비슷할 것이라는 응답이 전 분기 대비 9.5%p 증가한 61.4%로 가장 높고, 이어 증가할 것이라는 전망이 22.9%, 감소할 것이라는 전망이 13.9%로 나타났다. 지난분 기에 이어 주택매매거래와 전세거래가 증가할 것이라는 전망이 감소한 반면, 감소할 것이라 는 전망은 증가하였으며, 여전히 주택매매거 래와 전세거래가 현재와 비슷할 것이라는 전 망이 우세하다.
토지거래는 응답자의 58.4%가 변화가 없 을 것이라고 전망하였으며, 거래가 증가할 것이라는 전망은 8.8%, 감소할 것이라는 전 망은 6.8%로 조사되었다.
4. 맺음말
2016년 6월 기준금리 인하로 유동성이 확 대되면서 2016년 3분기 주택시장은 서울 강 남 재건축아파트, 신규분양시장을 중심으로 확장세를 보였다. 수도권에서의 주택매매가 격의 상승폭은 소폭 확대되고 미분양주택은
감소하였다. 주택매매거래도 1~2분기 작년 대비 감소폭이 컸으나 3분기에는 수도권을 중심으로 증가세로 전환되었다. 주택소비심 리에서도 주택가격 상승에 대한 응답비율이 하락에 대한 응답비율보다 더 높았다. 주택 전세시장의 경우 준공물량이 작년대비 크게 증가하면서 전세가격의 상승폭이 크게 둔화 되어 안정세를 보이고 있다.
2016년 4분기에는 대한 주택매매가격 상 승 기대에 대한 소비심리가 다소 하락하였으 며 일부 조정대상지역에 대한 청약제도 조 정, 분양권전매제한 등을 담은 11.3대책의 영향으로 서울 강남의 재건축 시장과 신규분 양시장에서 주택시장의 둔화세가 확대될 가 능성이 높다.
2017년에는 11.3대책의 영향, 금리인상 가 능성과 함께 입주물량이 본격화될 것으로 예 상됨에 따라 주택시장의 둔화세가 확대될 것 으로 보인다. 주택전세시장은 매매가대비 높 은 전세가율에 따른 가격조정과 주택공급 증 가에 따른 수급불안 완화로 전세가격의 안정 세는 지속될 것으로 전망된다. 금리인상폭이 크지 않을 경우 주택시장의 급격한 변동 가능 성은 낮을 것이나 지역시장 상황에 따라 차별 화가 확대되고 있는 만큼, 세부 지역에 대한 모니터링을 강화해야 할 필요가 있다.
<표 8> 부동산시장 거래전망
(단위: %, %p)
증가 보합 감소
주택매매거래 17.0 (▽16.0) 55.2 (▲2.0) 25.8 (▲13.8)
전세거래 22.9 (▽16.2) 61.4 (▲9.5) 13.9 (▲6.4)
토지거래 8.8 (▽2.8) 58.4 (▽3.4) 6.8 (▲2.4)
주: ( )는 전분기대비 변동폭
