(1)(2) 도시재생활성화지역의 건축규제완화 실효성 제고방안

전체 글

(1)

(2) 도시재생활성화지역의 건축규제완화 실효성 제고방안.

(3) 연구책임 윤서연 서울연구원 도시공간연구실 부연구위원. 연구진 오지연 서울연구원 도시공간연구실 연구원. 이 보고서의 내용은 연구진의 견해로서 서울특별시의 정책과는 다를 수도 있습니다..

(4) 요약. 필지단위 건축규제완화 폭 넓히고. i. 가구단위 정비도 적극 검토 바람직. 노후주택밀집지역 정비, 대규모 재개발·재건축에서 필지·가구단위로 변화 2000년대 말부터 저층 노후 주거지 정비 패러다임이 대규모 재건축·재개발 사업에서 필지단위별 소단위 정비를 통한 저층주거지 관리로 변화하기 시작하였다. 2012년 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도정법)에 주거환경관리사업과 가로주택정비사업이 도입되었고, 2014년 「건축법」에서는 건축협정과 결합건축제도를 도입하여 필지단위 정비를 위한 대응방안이 마련되기 시작하였다. 2013년 12월 「도시재생활성화 및 지 원에 관한 특별법」(이하 도시재생법), 2018년 「빈집 및 소규모주택정비 특례법」(이하 소규모정비법) 등 새로운 제도의 도입에 따라 정비 방식을 다각화하기 시작하였다. 특히, 원활한 사업 추진을 위해 건축규제완화 특례, 재정지원 등 인센티브를 부여하여 필지단위 정비를 유도하고 있다.. 출처: 이왕기 외 2인, 2018, ‘인천 원도심 저층 노후주택의 통합적 정비방안 연구’ 등 참고 재작성. [그림 1] 저층 노후 주거지정비를 위한 관련법·제도 변천. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(5) 도시재생사업, 기반 정비는 공공부문이, 건축물 정비는 민간부문이 담당 ii. 지난 5년간 도시재생활성화구역에서는 도로 및 보행로 정비, 상하수도 정비, 공중선 정비, 녹지 확충, 주차장 확충, 방범 및 안전 (CPTED) 시설 확충 등 기반시설 정비와 주민공동이용시설, 문화·관광 거점시설 등 지역 앵커시설 확충 등 공공영역 개선을 우선시하여 사업을 추진해왔다. 공공영역 개선과 동시에, 실제 지역 내 노후화된 건축물 정비를 위해 용적률, 건폐율, 주차장 설치, 건축물 높이 등의 개별 필지 건축규제완화 특례, 주택개량 지원 등을 요 약. 통해 민간 필지의 건축행위를 유도해오고 있다.. 도시재생활성화지역 내 신축, 지난 5년간 4.1% ‘일반주거지역보다 적어’ 13개의 1단계 도시재생활성화지역이 처음 지정되었던 2015년 이후 5년간 도시재생 활성화지역 내 신축 건수는 총 822건이었다. 이는 5년간 신축비율로 따지면 4.1%로 서울시 일반 저층주거지 신축비율인 6.1%보다 저조한 실정이다. 특히 지역별 건축행 위는 매우 다른 양상을 보이는데, 장위동은 신축이 10.0%로 일반주거지 평균 6.1%보 다 높은 반면, 성수, 장안평, 신촌, 창신숭인, 창덕궁 앞, 서울역 주변, 창동상계, 해방 촌, 세운상가 등 9개 지역은 일반주거지 평균보다도 매우 낮았다.. [표 2] 2015~2019년 1단계 도시재생활성화구역 내 개별필지 신축 현황 구분. 장위. 상도. 암사 가리봉 성수 장안평 신촌. 창신 숭인. 창덕 창동 세운 서울역 해방촌 궁앞 상계 상가. 전체 1,147 2,166 2,064 1,066 1,165 580 1,181 2,677 1,291 3,222 231 1,408 1,820 건축물 신축. 115. 209. 195. 71. 44. 21. 37. 57. 23. 34. 2. 7. 7. 신축률 10.03 9.65 9.45 6.66 3.78 3.62 3.13 2.13 1.78 1.06 0.87 0.50 0.38 (%). 도시재생활성화지역 내 신축, 도시재생법에 근거한 건축규제완화 ‘전무’ 지금까지 건폐율, 용적률 완화와 같은 건축규제완화는 일반적인 주거지 신축보다는 도심 역사특성 보존, 상업가로 활성화, 산업기능 유지, 도시계획시설 유치 등 특정 목 적을 위해 시행되었다. 특히, 「도시재생법」을 근거로 건축규제를 완화 받은 사례는.

(6) 전무하였다. 13개의 1단계 도시재생활성화구역 내에서 발생한 822건의 신축 중 건축기 준을 완화 받아 지어진 사례가 35건 있었지만, 이는 모두 역사도심 및 상업지역의 지. iii. 구단위계획, 준공업지역의 특정산업진흥지구 및 정비계획 등을 근거로 이루어졌다.. 장위지역 분석결과, 도시재생법 추가용적률 확보 가능한 필지는 38%뿐 「도시재생법」에서 제시한 건축규제완화 규정 중에서 현행법상 완화 여지가 있는 항목 은 용적률 및 주차장 설치기준(공용주차장 설치시)으로 이 연구에서는 용적률 조항을 우선적으로 확인하였다. 이를 위하여 지난 5년간 신축 비율이 가장 높은 것으로 나타 난 장위 도시재생활성화지역의 119개 필지를 대상으로 용적률 완화의 실효성을 검토 하였다. 그 결과, 접도, 정북방향 일조 이격, 대지 내 공지 등 기본적인 건축규제의 영향으로 현행 용적률을 확보할 수 있는 필지는 76개(63.9%)인 것으로 나타났다. 조 례상 용적률 확보가 불가한 43개 필지 중 20개 필지는 차량진입이 불가한 접도불량 필지였으며, 19개 필지는 건폐율 확보 또한 불가능한 것으로 조사되었다. 현행 용적 률 확보가 불가능한 43개 필지에 대해서는 「도시재생법」에 근거한 용적률 완화가 사 실상 실효를 가질 수 없다. 특히 이 가운데 접도불량 및 주차계획이 불가한 20개 필지 는 신축자체가 불가한 필지로 용적률 및 건폐율 확보가능 여부와 상관없이 별도의 건 축규제완화, 공동개발 등이 검토되어야 한다.. [그림 2] 장위 지역 현행 용적률 확보 가능 여부. 조례상 용적률 확보가 가능한 76개 필지를 대상으로 용적률을 50%까지 완화할 경우 용적률 추가 확보의 가능성을 검토하였다. 그 결과 50% 이상 용적률 추가 확보가 가. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(7) 능한 필지는 45개(59.2%, 전체 시뮬레이션 대상 필지 119개 중 37.8%)였다. 시뮬레 iv. 이션 결과 1개 층 추가 확보가 가능한 범위인 용적률 50% 완화 시 실질적인 건축물 규모 확장을 토대로 한 건축규제완화의 실효성이 있을 것으로 판단되었다.. 요 약. [그림 3] 장위 지역 용적률 추가확보 가능성. 건축규제완화 실효성 높이려면 대지조건 고려한 추가 유도대책이 ‘필수’ 접도, 대지의 규모 및 형태, 지형 등 대지 조건이 건축규제완화 실효 판단의 중요한 조건이었으며, 대지조건이 좋은 필지일수록 추가 용적률 확보가 가능하였다. 용적률 완화 시 개별필지의 건축계획에서 실효가 있는 필지의 접도, 규모 및 형태 지형 특성 을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 먼저 필지의 면적이 크고(150㎡ 이상), 필지의 형상이 남-북축으로 긴 경우 정북일조 사선의 영향을 받더라도 충분히 면적을 확보할 수 있어 용적률 추가 확보에 유리한 것으로 나타났다. 정북방향에 도로가 접한 필지 또한 정북일조 사선 규제의 영향을 비교적 적게 받아 용적률 확보가 가능하다. 반면 90㎡ 미만의 소규모 필지이거나, 필지의 형상이 동-서축으로 길거나 비정형의 필지, 북측으로 부지에 면하는 필지에서는 건축선, 대지 내 공지, 정북일조 사선 등의 영향으로 유효면적을 확보하는 데 어려움이 있어 용적률 완화의 실효성이 적은 것으 로 조사되었다. 특히 차량진입이 불가능한 접도 불량 필지이거나, 필지 내 주차장확보 가 불가한 필지에서는 신축 자체가 어려운 것으로 나타났다. 결국 기존의 건축규제완화 이외에 추가유도 대책이 필요하다는 것이며, 건축여건이.

(8) 양호한 필지와 필지단위 건축이 어려운 곳 등으로 구분하여 맞춤형 대책을 강구해야 v. 한다.. [그림 4] 건축규제완화 실효 확보 가능한 필지 조건. 도시재생활성화지역, 필지단위 정비 유도 위해 건축규제완화 요건 추가 도시재생활성화지역 중 창신숭인, 해방촌 지역은 서울의 주요 산인 낙산, 남산 일대에 자연발생적으로 생성된 대규모 취락지로서 서울 고유의 주거지 경관을 접할 수 있는 지역이다. 이러한 서울 고유의 자연경관 특성 보호가 필요한 구릉지에 대해서는 밀도 와 높이에 의해 지역적 특성이 훼손되지 않도록 지역 특성 보존에 영향을 미치는 건 폐율 및 접도 규정 완화 등 별도 조항을 검토할 필요가 있다. 현재 일반주거지역에서의 건폐율(60%)은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 국 계법)상 상한 기준과 서울시 조례 기준이 동일한 상황으로 현행 건축 규정의 완화가 불가하므로 별도의 검토가 필요하다. 현행 「국계법」상에는 도시의 정비, 관리, 보전, 개발 등의 목적을 위하여 지구단위계획구역을 지정해 현행 건축 규정을 완화할 수 있 는 근거가 있으며, 특히, 제52조 제3항에서는 「건축법」의 접도요건 조항(건축법 제44 조)의 완화가 가능하도록 명시하고 있으므로 기존 도시재생활성화구역에 지구단위계 획구역을 중복지정하여 대지조건이 불리한 특정 구역에 대하여 접도조건 완화, 주차 장법 일부 요건 완화를 포함한 필지단위 계획을 수립하도록 한다. 다만 현재는 전통문 화의 보존을 위하여 시·도의 건축조례로 정하는 지역의 건축물에 대해서만 접도요건 완화가 가능하므로, 자연경관 특성 보존을 위한 구릉지에서도 접도 요건 완화가 가능. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(9) 하도록 제도 개정이 필요하다. vi. 또한 「건축법」과 「주차장법」 등에 의해 일반적으로 개별필지에 적용되는 건축규제항 목 중 피난, 안전 등에 영향이 적은 항목은 지역 특성에 따라 완화 가능성을 검토해 볼 수 있다. 먼저 건축선에 따른 건축제한(건축법 제47조)은 도로폭 확보를 위한 건축 선 후퇴는 현행기준과 동일하게 적용하되, 건축선 후퇴에 따른 대지면적 축소를 해소 하는 방안을 적극적으로 검토해 볼 수 있다. 현행 「건축법」에서는 4m 미만 가로에 면한 필지는 도로 중심선에서 소요너비 1/2을 기준으로 수평거리만큼 후퇴하여 건축 선을 지정하도록 규정하고 있다. 도시재생활성화구역 내의 4m 미만 도로에 접한 필. 요 약. 지는 최소 25.8% 이상인 것으로 조사되었으며, 접도가 불량한 필지 중 과소필지 비율 또한 43.6%인 것으로 나타났다. 이러한 필지 중에는 건축선 지정 이후 건축가능면적 이 협소해져 건축행위가 불가능한 필지도 상당수 발생하게 된다. 따라서 필지단위 건 축행위를 유도하기 위해서는 4m 미만 접도 필지에 대해서는 건축선을 지정하여 도로 폭은 확보하되 대지면적은 종전 대지경계선을 기준으로 산정하여 건축면적의 축소를 해소할 수 있다. 다음으로 부설주차장의 설치(주차장법 제19조) 기준은 도시재생활성 화 사업을 통하여 공공주차장에서 수용이 가능한 범위 내에서 완화가 가능하다. 도시 재생활성화지역에는 대지 내 주차장을 확보하기 어려운 소규모 필지가 많고 대지 내 주차장 확보가 가능하더라도 접도조건이 불량하여 차량 접근이 어려운 필지들이 다수 분포해 있다. 그러나 주거지역에 대한 주차장 설치를 전면 완화하게 되면 주거환경이 더욱 열악해질 수 있기 때문에 주차수요가 크지 않은 소규모 건축물(150㎡ 이하의 단독주택 등 주차장 설치기준 1대 이하)에 한정하여 조건 충족시 주차장 설치를 면제 하고, 중규모 이상의 건축물은 대체 주차장 확보 기준 강화를 전제로 완화를 검토하는 것이 바람직하다. 도시재생활성화 사업, 생활SOC 사업 등과 연계하여 공공에서 주차 장을 우선 설치한 후 민간 건축물의 건축허가 시 기부채납, 공공기여 등을 통하여 이 미 조성된 공영주차장의 장기사용권을 부여하는 방안이 가능할 수 있다. [표 3] 주차장설치 기준 완화 추진 방법 방안 예시 先공영주차장 설치. 도시재생사업, 생활SOC 등과 연계하여 공공에서 주차장 우선 설치. ▼ 민간 건축물 건축허가 시. 장기사용권 부여. 건축물 일부 기부채납 또는 장기 무상 사용권 제공, 일부 세대 임대주택 제공, 주차장 설치비용 납부 등 공공기여.

(10) 맹지·과소필지 포함 건축여건이 열악한 필지는 가구단위 정비 적극 유도 vii. 필지의 결합을 전제로 하는 건축협정과 결합건축(건축법), 자율주택정비사업(소규모 정비법) 등 가구단위의 정비방식은 접도, 필지 규모, 향과 지형 등 대지 조건의 변화 를 통해 건축물 높이제한, 인접대지경계선에 의한 높이제한, 건폐면적 완화 등 건축규 제의 적용 수준을 바꿀 수 있기 때문에 기존의 도시조직을 유지하면서도 소규모 정비 를 가능하게 하는 대안이 될 수 있다. 「건축법」 근거의 건축협정제도는 필지 및 건축물 소유주 간 협정을 맺으면 그간 불합 리했던 필지별 건축행위 여건을 개선할 수 있도록 일부 건축기준을 적용하지 않거나 완화하여 적용하는 건축규제완화 특례를 포함하고 있다. 개별필지 차원에서는 개별 필지의 정비보다 맹지, 과소필지, 이형필지 정비여건 개선에 효과적이고 소규모이지 만 건축규제완화 특례를 통해 추가규모 확보가 가능한 측면이 있으며, 도시적 차원에 서는 공동 개발이지만 필지소유권을 유지하면서 소규모로 진행되기 때문에 기존 도시 공간구조 유지, 커뮤니티 유지에 기여할 수 있다는 장점을 가진다. 자율주택정비사업은 건축법 기반의 건축협정과 달리, 「소규모정비법」에서 제안하고 있는 사업으로 단독주택 및 다세대주택(20세대 미만)을 자율적으로 개량 또는 정비할 수 있도록 유도하고 있다. 「소규모정비법」 제12조에 따라 조합인가 등 복잡한 절차 없이, 단독·다세대 주택 소유자들의 ‘완전한 합의’로 구성되는 주민합의체가 스스로 주택을 정비 또는 개량할 수 있다. 특히, 그간 정비가 어려웠던 소형·부정형 필지에도 탄력적으로 적용할 수 있다는 장점이 부각되고 있으며, 정비사업 해제지역, 자연발생 골목 및 과밀 구획 주거지 등 노후 단독다가구 밀집지역의 주거환경 개선 및 소규모 기반시설 정비 유도가 가능하다는 점에서 논의되고 있지만, 이것이 어떻게 적용되고 실현될 것인지에 대한 연구와 사례는 없는 실정이다.. 도시재생활성화지역, 지구단위계획과 연계해 필지단위 계획·관리 바람직 우선적으로 도시재생활성화사업과 함께 필지 단위 계획·관리가 가능한 지구단위계획 의 연계 수립을 통해 필지 단위에서의 신축 가능성에 대한 세밀한 검토가 필요하다. 특히, 2018년 서울시 지구단위계획 수립기준 개정(안)이 제시하는 ‘재생형 지구단위 계획’을 활용하여 도시관리 차원에서 노후주택에 대한 증·개축, 신축 등 건축행위를 유도하고 구역별 특성에 맞게 건축규제완화 조항 및 완화 범위를 차별화하여 유형별. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(11) 해법을 제시할 필요가 있다. 주거지 전체에 대한 계획적 관리가 부재한 상황에서 개별 viii. 필지에 건축규제완화 특례를 적용하게 되면, 인접 필지의 일조권 및 프라이버시 침해, 주차장 부족 등으로 주거환경에 더욱 부정적인 영향을 끼칠 수 있다. 따라서 종합적인 주거환경관리 측면에서 지구단위계획 차원의 정비 방안이 검토된 후 필지단위의 건축 규제완화 특례 적용이 허용되어야 한다.. 관련 제도 개선·신축여건 정보 제공 등 정비사업 추진체계 구축도 중요 요 약. 맹지 및 소규모 필지 등이 밀접해 장기간 건축행위 자체가 일어나기 어려운 지역에 대해 주민이 자율적으로 결정할 수 있는 지역맞춤형 소규모 정비수단을 다양화하는 정책 지원이 필요한 상황이다. 소유주 간 협의를 통한 건축협정, 효율적 사업추진을 전제로 한 자율주택정비 등 가구단위 정비가 그 대안으로 검토될 수 있다. 이를 위해 공동정비 시 건축규제완화의 구체적 기준 마련, 건축협정 및 자율주택정비 지침 마련, 건축협정 집중구역 운영방안 구체화 등 제도 개선이 우선되어야 한다. 또 한 도시재생활성화지역 내 공동정비가 필요한 지역에 대하여 서울형 공동정비사업 후 보지 제안 및 발굴, 개략 사업성 검토 추진, 서울주택도시공사(SH) 주도 건축협정 모 델사업 및 건축협정 집중구역 시범지원 등 시범사업의 확대 적용이 필요하다. 가구단 위 정비 다각화를 위한 제도개선, 시범사업 확대 등과 함께, 자치구 단위의 지역별 상담센터를 설치하고 지역재생 전문관을 활용하여 공동정비에 대한 주민직접상담 및 지원을 추진하고, 민간 지원을 위한 서울시·자치구 전담인력을 배치하고 교육하여 실 제 수요가 있는 지역에 건축행위가 발생할 수 있도록 지원한다. 마지막으로 기반시설 이 열악하고 필지 개선이 어려운 특정 지역에 대해서는 공공의 기반시설 정비와 병행 할 수 있도록 지원한다. 진입도로 개선 등 선제적 지원을 통해 사업추진 여건을 마련 하고 도시재생 뉴딜사업 추진 시 국비 외 SH 및 재생기금을 우선 활용하도록 한다..

(12) 목차. 01 연구개요. ix. 2. 1_연구배경 및 목적. 2. 2_연구내용 및 방법. 6. 02 건축규제완화 관련 제도의 이해. 10. 1_그간의 건축규제완화 관련 제도. 10. 2_「도시재생법」에서의 건축규제완화. 18. 03 도시재생활성화지역 내 건축규제완화 적용 현황. 22. 1_도시재생활성화지역 내 건축행위 현황. 22. 2_건축규제완화 적용 현황. 30. 3_소결. 34. 04 도시재생활성화지역 내 건축규제완화 가능성 검토. 42. 1_건축규제완화 검토항목 도출. 42. 2_건축규제완화 가능성 진단을 위한 시뮬레이션. 44. 3_소결. 54. 05 도시재생활성화지역 내 건축규제완화 실효성 제고방향. 60. 1_도시재생활성화지역 특성을 고려한 맞춤형 정비방안 필요. 60. 2_대지 조건을 유지하는 필지단위 정비방안. 63. 3_대지 조건을 개선하는 가구단위 정비방안. 68. 4_도시재생활성화지역에 맞는 계획 및 정비사업 추진체계 마련. 76. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(13) 참고문헌. 79. 부록. 82. x. Abstract. 목 차. 104.

(14) 표 목차. [표 1-1] 건축규제의 완화 등에 관한 특례(「도시재생법」 제32조). xi. 5. [표 2-1] 건축계획에 영향을 미치는 도시건축규제 주요 조항. 10. [표 2-2] 관련법에 근거한 건축규제완화 제도. 11. [표 2-3] 북촌 지구단위계획구역의 건축규제완화 내용. 12. [표 2-4] 북촌·경복궁 서측지역 한옥 특별건축구역의 건축규제완화 내용. 13. [표 2-5] 리모델링활성화구역의 건축규제완화 항목 및 완화 범위. 16. [표 2-6] 건축협정에 따른 건축규제완화 항목 및 완화 범위. 17. [표 2-7] 자율주택정비사업 및 가로주택정비사업 따른 건축규제완화 항목 및 완화 범위 17 [표 2-8] 도시재생법 및 조례 따른 건축규제완화 항목 및 완화내용. 18. [표 3-1] 2015~2019년 1단계 도시재생활성화구역 내 개별필지 건축행위 현황. 22. [표 3-2] 도시재생활성화지역에서 신축건축물의 용적률 변화. 24. [표 3-3] 도시재생활성화지역에서 신축전후 용적률 증가 예시. 24. [표 3-4] 도시재생활성화지역에서 신축건축물의 용도 변화. 25. [표 3-5] 도시재생활성화지역별 신축건축물의 용도 변화. 26. [표 3-6] 도시재생활성화지역의 신축전후 용도변화 예시. 29. [표 3-7] 2015~2019년 1단계 도시재생활성화구역 내 신축건축물 건폐·용적률 초과 건수 및 근거. 30. [표 3-8] 운현궁 주변 지구단위계획에 따른 건폐율 완화 내용. 31. [표 3-9] 신촌지구 일대 지구단위계획에 따른 용적률 완화 내용. 32. [표 3-10] 신촌지구 일대 지구단위계획에 따른 건폐율 완화 내용. 33. [표 4-1] 장위 1구역 필지 현황 및 시뮬레이션 결과. 46. [표 4-2] 장위 2구역 필지 현황 및 시뮬레이션 결과. 47. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(15) xii. 목 차. [표 4-3] 장위 3구역 필지 현황 및 시뮬레이션 결과. 49. [표 4-4] 장위 4구역 필지 현황 및 시뮬레이션 결과. 51. [표 4-5] 장위 지역 구역별 용적률 추가확보 가능성. 53. [표 5-1] 일반 건축규제의 완화 가능성. 65. [표 5-2] 건축선에 따른 건축제한 완화 예시. 66. [표 5-3] 주차장설치 기준 완화를 위한 도시재생조례 개정(안) 예시. 67. [표 5-4] 주차장설치 기준 완화 추진 방법 방안 예시. 67. [표 5-5] 건축협정제도의 건축규제완화 특례. 69. [표 5-6] 건축협정 가능성 검토. 72. [표 5-7] 자율주택정비사업 시 건축규제완화 특례. 73. [표 5-8] 자율주택정비 가능성 검토. 75.

(16) 그림 목차. xiii. [그림 1-1] 저층 노후 주거지 정비를 위한 관련법·제도 변천. 2. [그림 1-2] 도시재생활성화지역 내 노후건축물 분포 현황. 3. [그림 1-3] 창신숭인 공공영역 개선사업 및 개별필지 신·층죽 현황. 4. [그림 1-4] 연구의 흐름. 6. [그림 1-5] 연구 범위 및 대상. 7. [그림 1-6] 연구의 방법 및 데이터 활용. 7. [그림 2-1] 건축규제완화 제도와 관련 법률. 11. [그림 2-2] 주거환경관리사업구역 내 주차장 설치기준 완화구역 설정 공람자료. 15. [그림 3-1] 5년간(2015~2019) 장위·세운상가 도시재생활성화지역 내 건축행위 특성. 23. [그림 3-2] 5년간(2015~2019) 도시재생활성화지역 내 신축필지의 특성. 23. [그림 3-3] 도시재생활성화지역 내 건폐율 및 용적률 초과 사례. 30. [그림 4-1] 「도시재생법」에 따른 건축규제완화 항목 및 검토 기준. 43. [그림 4-2] 장위 지역 건축규제완화 가능성 검토 대상지 선정. 44. [그림 4-3] 장위 지역 건축규제완화 가능성 검토 프로세스. 45. [그림 4-4] 장위 1구역 건축규제완화 가능성 검토. 46. [그림 4-5] 장위 2구역 건축규제완화 가능성 검토. 48. [그림 4-6] 장위 3구역 건축규제완화 가능성 검토. 50. [그림 4-7] 장위 4구역 건축규제완화 가능성 검토. 51. [그림 4-8] 장위 지역 현행 용적률 확보 가능 여부. 52. [그림 4-9] 장위 지역 용적률 추가확보 가능성. 53. [그림 4-10] 건축규제완화 실효 확보 가능한 필지 조건. 54. [그림 5-1] 도시재생활성화지역별 필지 특성 및 신축 비교. 60. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(17) xiv. 목 차. [그림 5-2] 대지 조건의 유지 및 변화에 따른 건축규제완화 가능성 검토. 62. [그림 5-3] 지연지형 특성을 고려한 별도의 건축규제완화 검토(기존 특성지와 비교). 64. [그림 5-4] 건축협정 시 정비 여건이 개선되는 필지 검토(안). 70. [그림 5-5] 자율주택정비시 정비 여건이 개선되는 필지 검토(안). 74.

(18) 01 연구개요. 1_연구배경 및 목적 2_연구내용 및 방법.

(19) 2. 01 연 구 개 요. 01. 연구개요. 1_연구배경 및 목적 1) 저층 노후주택밀집지역 정비, 대규모에서 필지 및 가구단위 정비로 패러다임 변화 2000년대 말부터 저층 노후 주거지 정비수단이었던 대규모 재건축·재개발 사업이 필지단위별 소단위 정비를 통한 저층주거지 관리로 패러다임이 변화하기 시작하였다. 이에 따라 2012년 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도정법)에 주거환경관리사업의 도 입, 가로주택정비사업이 도입되었고, 2014년 「건축법」에서는 건축협정 및 결합건축 제도를 도입하여 필지단위 정비를 위한 대응방안이 마련되기 시작하였다. 2013년 12 월 「도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법」(이하 도시재생법), 2018년 「빈집 및 소 규모주택정비 특례법」(이하 소규모정비법) 등 새로운 제도를 도입하여 정비 방식을 다각화하기 시작하였다. 특히, 원활한 사업 추진을 위해 건축규제완화 특례, 재정지원 등 인센티브를 부여하여 필지단위 정비를 유도하고 있다.. 출처: 이왕기 외 2인, 2018, ‘인천 원도심 저층 노후주택의 통합적 정비방안 연구’ 등 참고 재작성. [그림 1-1] 저층 노후 주거지 정비를 위한 관련법·제도 변천.

(20) 2) 도시재생활성화지역, 정비와 재생을 위해 지정운영 「도시재생법」에 근거한 서울시 도시재생활성화구역은 뉴타운·재개발 해제지역, 일반. 3. 노후 저층주거지 등 스스로 정비가 어렵고 재생이 시급한 지역을 대상으로 우선 지정 되었다. 이들 지역의 30년 이상 노후 건축물 비율은 평균 59.2%, 40년 이상 건축물 은 28.5%, 50년 이상은 15.3% 등으로 노후 건축물 비중이 높은 편이다. 특히, 창신· 숭인, 상도 등 구릉지 지역에서는 부분적으로 노후 빈집, 폐가 등으로 슬럼화되는 지 역이 발생하고 있으며, 90년대 고밀 개발된 주거환경개선지구 일대는 주차장 부족 등 열악한 기반시설로 주거지 주변 환경의 성능이 염려되는 상황이다.. 자료: 건축물대장 및 허가대장 교차 보완(2019년 6월 기준). [그림 1-2] 도시재생활성화지역 내 노후건축물 분포 현황. 3) 공공사업으로 도시재생활성화지역의 기반시설 정비, 앵커시설 확충 등 우선 추진 지난 5년간 도시재생활성화구역에는 도로 및 보행로 정비, 상하수도 정비, 공중선 정 비, 녹지 확충, 주차장 확충, 방범 및 안전(CPTED) 시설 확충 등 기반시설 정비와 주민공동이용시설, 문화·관광 거점시설과 같은 지역 앵커시설 확충 등 공공영역 개선 을 우선하여 추진해왔다. 창신숭인 도시재생활성화구역의 경우, 정비사업 추진 및 해 제 과정을 겪으며 노후화된 지역 기반시설 개선에 대한 주민 요구가 매우 커, 실제 안전하고 걷고 싶은 가로환경, 쾌적하고 편안한 주민 활동 공간 조성 등이 주요 사업. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(21) 으로 반영되었다. 결과적으로 동 단위 4곳의 공동이용시설과 복제역사관, 채석장 전 4. 망대, 백남준 기념관 등 거점시설 7개소와 푸른마을가꾸기길, 안전안심골목길 3개소, 소외낙후도시경관개선길 등 5개소 가로환경개선사업을 추진하였다([그림 1-3] 참조). 이곳의 공공영역 개선에 투입된 사업비는 전체 사업비(마중물+협력사업=996.41억 원)의 89%(886억 원)1)를 차지한다.. 01 연 구 개 요. [그림 1-3] 창신숭인 공공영역 개선사업 및 개별필지 신·층죽 현황. 4) 그러나 주택개량, 신축 등 민간 건축활동은 매우 저조 공공영역 개선과 동시에, 노후화된 민간 건축물 정비는 건축규제완화 특례(도시재생 법 제32조), 주택개량 지원2) 등을 통해 건축행위를 유도하고 있다. 창신숭인 도시재 생활성화구역의 경우, 가꿈주택, 집수리사업 등 주택개량에 1.2억 원을 지원하였지 만, 신축 2.6%(60건), 증축 0.3%(7건)로 저층주거지 평균 6.1%3)에 미치지 못하는 성 과를 거두고 있다([그림 1-3]). 특히 지역별 건축행위는 매우 다른 양상으로 나타나는. 1). 자료: 서울시 내부자료(창신숭인 도시재생선도사업 관리카드). 2). 서울시는 서울가꿈주택 사업으로 20년 이상된 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택 150호(동)에 대한 집수리 비용을 지원하고 있으며, 사용승인일로부터 20년이 경과한 단독, 다가구, 다세대, 연립주택에 대해서는 주택개량 및 신축시 융자지원을 추진해오고 있다(https://jibsuri.seoul.go.kr/).. 3). 자료: ‘서울시 저층주거지 실태와 개선방안(맹다미 외 2인, 2016)’에서 정의한 서울시 저층주거지 범위 대상으로 건축물대장 및 허가대장 교차 보완(2019년 6월 기준)하여 자료 작성.

(22) 데, 장위동은 신축이 10.0%4)로 일반주거지 평균 6.1%보다도 높은 반면, 성수, 장안 평, 신촌, 창신숭인, 창덕궁 앞, 서울역 주변, 창동상계, 해방촌, 세운상가 등 9개 지역. 5. 은 일반주거지 평균보다도 매우 낮아 지역별 격차를 확연히 드러낸다.. 5) 이 연구는 「도시재생법」 건축규제완화의 실효성 진단과 개선방안 모색을 위 해 수행 2013년 「도시재생법」 제정 시 도입된 건축규제완화 특례는 용적률, 건폐율, 가로구역 높이, 주차장 설치기준에 대한 완화조항을 두어 개별 필지의 신축 및 개량이 일어날 수 있도록 규정하고 있다. 그러나 구체적인 건축규제 완화 적용범위가 모호하고 실효 성이 떨어진다는 지적이 있어 왔다. [표 1-1] 건축규제의 완화 등에 관한 특례(「도시재생법」 제32조) ① 전략계획수립권자 또는 구청장 등은 필요한 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 또는 같 은 법의 위임에 따라 규정한 조례에도 불구하고 다음 각 호의 내용을 포함하는 내용으로 도시 재생활성화계획을 수립할 수 있다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조와 관련한 위임 규정에 따라 조례로 정한 건폐율 최대 한도 예외 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조와 관련한 위임 규정에 따라 조례로 정한 용적률 최대 한도의 예외. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 최대 한도를 초과할 수 없다. ② 전략계획수립권자 또는 구청장 등은 필요한 경우 「주택법」 및 「주차장법」에 따른 주차장 설치 기준을 완화하는 내용으로 도시재생활성화계획을 수립할 수 있다. ③ 전략계획수립권자 또는 구청장등은 필요한 경우 「건축법」 제60조제2항 따라 조례로 정한 가로 구역별 건축물 최고 높이 또는 같은 조 제3항에 따른 높이 제한에도 불구하고 이를 완화하는 내용으로 도시재생활성화계획을 수립할 수 있다. ④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 구체적인 적용 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령 으로 정한다.. 이 연구는 재생 지역의 건축행위 촉진을 위해 도입된 재생법상 건축규제완화 특례 제 도가 잘 작동되었는지, 재생법에 근거한 건축규제완화 제도가 실효를 가질 수 있는지 그 실효를 판단하고자 한다.. 4). 신축현황은 허가대장, 건축물대장을 교차 보완하였음. 또한 지목상 도로, 임야, 철도, 사적지, 하천, 제방 등 민간의 건축이 불가한 필지를 제외하여 산정한 수치이며, 전체 필지를 대상으로 산정하면 신축비율의 수치는 더욱 작음.. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(23) 2_연구내용 및 방법 6. 1) 연구내용의 구성 연구는 주요연구 질문을 중심으로 3파트로 검토하되, 건축규제완화의 이해를 위하여 2장에는 그간의 건축규제완화 제도 현황을 살펴보고자 한다. . 3장: 재생법에 근거한 건축규제완화 제도가 잘 작동하였는가?. 01. . 4장: 향후, 재생법에 근거한 건축규제완화 제도가 실효를 가질 수 있는가?. 연 구 개 요. . 5장: 재생 지역에서 필요한 건축규제완화 제도와 정책적 지원은 무엇인가?. [그림 1-4] 연구의 흐름. 2) 연구의 범위와 방법 (1) 연구의 범위 이 연구에서는 건축행위를 정비 유형에 따라 크게 개보수, 리모델링, 신축 등 3가지로 나눈 다음, 그 하위의 정비 방식 및 규모를 집수리, 대수선 및 증축, 개별 필지 신축 및 가구단위 공동개발, 대규모 재개발·재건축 등으로 구분하고, 재생사업에서 지향하 는 개별 필지 및 가구단위 정비에 한정하여 검토하기로 한다. 재생 지역에서의 증축 및 대수선의 경우, 서울시 저층주거지 리모델링활성화구역 개선방안(서울연구원, 2017) 등 기 시행된 연구에서 다룬 바 있어 이 연구의 내용적 범위에서는 제외하고자.

(24) 한다. 서울시 저층주거지 리모델링활성화구역 개선방안 연구에서 제안한 바와 같이, 재생 구역에 대해서는 건축법 완화 조항 및 완화 범위를 확대하는 리모델링활성화구. 7. 역 중복 지정을 통해 개별 필지의 증축 및 대수선을 유도하기 시작하였으므로 별도의 검토가 필요하다.. [그림 1-5] 연구 범위 및 대상. (2) 연구 방법 이 연구에서는 데이터분석을 통한 물리적 특성 분석과 현장조사 및 관계자 인터뷰, 설문조사를 통한 검증을 병행하도록 한다. 연구의 기반이 되는 데이터분석에서는 건 축 및 필지 현황정보를 기반으로 공간 정보를 연계하여 필지단위 건축행위 관련 특성 을 파악하고자 한다.. [그림 1-6] 연구의 방법 및 데이터 활용. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(25) 02 건축규제완화 관련 제도의 이해. 1_그간의 건축규제완화 관련 제도 2_도시재생법에서의 건축규제완화.

(26) 10. 02 건 축 규 제 완 화 관 련 제 도 의 이 해. 02. 건축규제완화 관련 제도의 이해. 1_그간의 건축규제완화 관련 제도 1) 특별한 목적에 따른 특정 구역의 건축규제완화 일반적으로 개별필지는 「국계법」에 따른 지역단위 규제와 「건축법」에 근거한 필지별 규제를 적용받는다. 「국계법」에서는 용도지역에 따라 허용용도와 건폐율, 용적률의 기준을 제시하고 있으며, 「건축법」에서는 대지 내에서 건축계획에 영향을 미치는 다 양한 요소들의 계획기준을 명시하고 있다. [표 2-1] 건축계획에 영향을 미치는 도시건축규제 주요 조항 국계법 + 건축법. 건축법. 용도지역에 따른 건축행위제한 용도 제한. 건폐율 용적률. 건축물 용도·규모에 따른 건축행위 제한 대지의 조경. 공개 공지 확보. 건축선 지정. 건축선에 대지 건축물 맞벽건축 따른 안의 높이 연결복도 건축제한 공지 제한. 기타 일조 주차설치 높이 기준 제한. 용도에 따라 제76조 제77조 제78조 제42조 제43조 제46조 제47조 제58조 제59조 제60조 제61조 주택법 등. 「국계법」과 「건축법」 모두 공공복리 증진을 목적으로 토지이용 및 건축행위에 제한을 가하는 성격의 규제를 포함5)하고 있으나, 그럼에도 불구하고 일부 지역에 대해서는 역사적, 경관적 장소성 형성 및 보호, 토지이용의 합리화와 기능 증진 등 특정 목적에 따라 일부 규제를 완화하기도 한다.. 5). 임유경, 2014, “일반주거지역 내 중ㆍ소규모 건축유형 형성 및 분포특성 연구 : 형태지역 구분 및 도시건축규제에의 적용”, 서울대학교 박사학위 논문, p.15.

(27) 이러한 경우 각각의 목적에 따라 개별 관련법에 근거하여 다양한 관리수단과 특정 방식 으로 건축규제완화를 운영하고 있다. 2000년대 초 성곽주변의 주거환경관리사업, 한옥. 11. 밀집지역 지구단위계획 및 특별건축구역 등 경관 및 특성지 보존에 한정적으로 적용되 던 것에서 최근에는 기존건축물의 개량 및 소규모 정비까지 확대되고 있는 추세이다. [표 2-2] 관련법에 근거한 건축규제완화 제도 관련법. 건축규제완화 제도 창의적인 건축을 통해 도시미관 개선을 위한 특별건축구역(제69조). 건축법. 리모델링 활성화를 위한 리모델링활성화구역(시행령 제6조) 소유주 간 협정을 통해 대지를 별도 규정하는 건축협정구역(시행령 제81조 제1항) 토지이용의 효율성 도모하고 도시미관에 기여하는 결합건축(제77조 15). 한옥 등 건축자산의 한옥 등 건축자산의 보전·활용, 미래 건축자산을 조성하기 위해 건축자산진흥구역 진흥에 관한 법률 (제17조) 국토의 계획 및 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 이용에 관한 법률 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위한 지구단위계획구역(제49조) 빈집 및 소규모주택 노후ㆍ불량건축물의 밀집지 주택정비 위한 자율주택정비사업구역, 가로주택정비 정비에 관한 특례법 사업구역(제16조) 도시 및 주거환경 기존 도시구조를 유지하며 보전·정비·개량을 병행하는 주거환경개선사업구역(시행령 정비법 제7조). [그림 2-1] 건축규제완화 제도와 관련 법률. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(28) 2) 특성지 관리를 위한 건축규제완화 12. (1) 한옥밀집지역 북촌, 경복궁 서측 등 한옥이 밀집해 있는 지역은 한옥보존 및 한옥건축 활성화를 위 하여 특성관리 지구단위계획, 한옥 특별건축구역을 지정하여 관리하고 있다. 한옥밀 집지역의 지구단위계획에서는 역사특성관리를 위하여 도입용도, 건축물의 높이, 배치 및 형태 등 일부 규제를 강화하고 있다. 이와 함께 한옥건축 시 건축선 후퇴 의무를 완화하여 건축한계선 적용을 예외하거나, 한옥마을 보존을 위하여 주차장설치기준 완. 02 건 축 규 제 완 화 관 련 제 도 의 이 해. 화구역을 지정하여 부설주차장 설치 의무를 면제하는 등의 건축규제완화를 실시하고 있다. 또한 공공시설을 기부채납할 경우에는 건폐율, 용적률, 높이를 완화 받을 수 있 도록 하였다. [표 2-3] 북촌 지구단위계획구역의 건축규제완화 내용 구분. 적용구역. 건축한계선 가회로, 삼청동길 변 완화 한옥밀집지역 주차장 설치기준 완화. 건폐율 완화 용적률 완화. 완화조건. 완화내용. 한옥건축 시. 건축선 후퇴 적용 배제. 구역 전체. 한옥건축 시. 부설주차장 설치 100% 완화. 북촌1, 2, 6구역. 가로지장물 부지 내 수용 시 부설주차장 설치 100% 완화. 삼청동길변, 가회로변, 가로지장물 부지 내 수용 시 부설주차장 설치 100% 완화 율곡로변, 북촌길변, 공공에게 공간 제공 시 부설주차장 설치 100% 완화 계동길남측 화개길 구역 전체. 부지 기부채납 시. 기준건폐율×[1+공공시설 등의 부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적] 이내. 학교 이적지. 건축면적 50% 이상 한옥으로 건축 시. 60%로 완화. 구역 전체. 부지 기부채납 시. 기준용적률×(1+1.3×가중치×α) 이내. 구역 전체. 부지 기부채납 시. 지구단위계획으로 제한된 높이×(1+공공시설등의 부지로 제공하는 면적÷당초의 대지면적) 이내 (단, 16m 이하에 한함.). 높이완화. 북촌7구역 내 표고 50m 이상. 북촌 전체의 경관을 저해하지 않으며, 건축물 형태 및 3층 이하, 12m 이하까지 완화 외관지침 준수 시. 건축물 배치, 형태 기준을 삼청동길1구역 내 화개1길 옹벽높이 이하, 동별 준수하여 전후 필지형태를 합필에 의한 공동개발일 해당지표면 기준 3개 층 이하(최고높이 고려한 분절된 건축형태 경우 12m 이하) 조성 시 북촌 2, 3, 5구역. 권장용도 도입 시. 최고높이 12m 이하까지 완화.

(29) 한옥 특별건축구역은 한옥건축 활성화를 목표로 건폐율, 일조사선, 대지내 공지, 대지 의 조경 등에 대하여 한옥특성에 기반한 완화조항을 마련하고 있다. 서울시에서는. 13. 2012년 은평 한옥마을을 특별건축구역으로 처음 지정한데 이어 2015년 북촌·경복궁 서측지역을 추가로 지정하여 관리하고 있다. 건축규제완화의 세부 내용을 살펴보면 우선 전통 마당을 중심으로 저층으로 구성되는 전통한옥의 특성을 고려하여 건폐율을 기존 50%~60%에서 70%로 완화하였다. 또한 건축선 및 인접대지경계선으로부터 이 격거리 기준에 의해 처마 길이 및 마당면적 축소 등 왜곡된 형태의 한옥이 양산되는 것을 고려하여 대지 안 공지 기준도 완화하였다. 은평 한옥마을 특별건축구역에서는 당초 1m이던 이격 거리를 0.5m로 완화하였으며, 북촌·경복궁 서측 한옥 특별건축구 역에서는 현행 규정상 1m로 하되 그 기준을 처마 끝선이 아닌 외벽선 기준으로 완화 하였다. 이와 더불어 적정 처마길이 및 마당 확보 등 한옥의 특성을 살리는데 불리하 게 적용되었던 일조권을 완화하고 조경기준도 배제할 수 있도록 하였다.6) [표 2-4] 북촌·경복궁 서측지역 한옥 특별건축구역의 건축규제완화 내용 구분. 지정 전. 지정 후. 당해 용도지역·지구 건폐율. 당해 용도지역·지구 건폐율+10%p (단, 제3종 일반주거지역 70%). 정북방향 1.5m 이격. 정북방향 0.5m 이격. 건폐율. 일조권. 6). 보도자료, 2015.05.21., “북촌·경복궁 서측 ‘한옥 특별건축구역’ 건축규제 완화”, 서울특별시 주택정책국. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(30) 처마 끝선 기준 1m 이격. 외벽선 기준 1m 이격. 관목 등 한옥에 적용이 불합리한 조경기준. 한옥과 어울리는 재료로 자유롭게 조경설계 가능. 14. 대지 안 공지. 02 건 축 규 제 완 화 관 련 제 도 의 이 해. 대지의 조경. (2) 성곽주변지역 한양도성의 성곽마을은 문화재보호구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축물의 높이, 용도변경, 신축, 증축 등의 행위와 절토 및 성토 등 지형을 변경하는 행위에 대하여 규제를 받고 있다. 특히 한양도성과 어울리는 풍경을 형성하기 위해 조망거점과 조망골목길 주변 건축물에 대한 높이와 경관을 관리하고 있다. 그러나 이 러한 규제와 함께 현행제도에 따른 건폐율과 도로접도 등 건축 관련 기준의 적용은 현재 성곽마을이 가진 자연지형에서의 건축물 배치, 마을의 골목길과 형태, 도시조직 을 유지하는 데 걸림돌이 되기도 한다.7) 서울시는 성곽마을 주변지역의 마을특성화, 경관특성보존 등을 위하여 2017년 성북 구 삼선동 1가 369마을을 주거환경관리사업구역으로 지정하여 관리해오고 있다. 구 역 지정에 따라 정비 계획 과정에서는 계단, 좁은 도로폭 등으로 차량출입이 불가하거나,. 7). 서울특별시, 2014, “한양도성 주변 성곽마을 보전·관리 종합계획”, p.45~74.

(31) 밀집된 기존 주택으로 인해 주차장의 설치가 불가한 지역에 대하여 「주차장법」 시행 령 제8조제1항에 근거하여 부설주차장 설치기준을 100% 완화하거나 「국계법」 제52. 15. 조제3항에 따라 대지의 2m접도 조건을 미적용할 수 있는 주차장 설치기준완화구역 설정, 건축위원회와 재생위원회의 심의를 통한 건폐율 최대 80%까지 완화 등이 논의 되었다(성북구 공고 제2017-353호).. [그림 2-2] 주거환경관리사업구역 내 주차장 설치기준 완화구역 설정 공람자료. 3) 기존건축물의 보존 및 개량을 위한 건축규제완화 기존 도시조직의 특성을 유지·향상하고자 하는 목적으로 건축법에 근거하여 리모델 링활성화구역을 지정하여 관리하고 있다. 리모델링활성화구역은 사용승인 후 15년이 경과한 건축물 동수가 전체 동수의 60% 이상인 지역을 대상으로 기성 시가지 활성화, 시대적 가치가 있는 건축물 또는 골목길의 보존, 전유면적 50㎡ 이하의 소형주택 공 급확대 필요성 등을 고려하여 지정한다. 리모델링활성화구역 내에서는 기존 건축물 연면적의 30% 범위 내에서 연면적 증가가 가능하며, 건폐율, 용적률, 일조사선제한, 건축선의 지정, 대지 안의 높이제한 등 8가지 항목의 건축규제를 완화 받을 수 있다. 현재 도시재생활성화구역 중 창신숭인, 상도, 장위 등 3개 지역에 리모델링활성화구 역을 지정·운영하고 있으며, 해당지역마다 허가권자의 건축위원회 심의를 통하여 완 화 가능한 조항 및 범위를 정하고 있다.. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(32) [표 2-5] 리모델링활성화구역의 건축규제완화 항목 및 완화 범위 16. 건축법 완화사항. 건 축 규 제 완 화 관 련 제 도 의 이 해. 도시재생활성화지역 창신. 상도. 장위. 조경(제42조). 범위 제한 없음. . ○. ○. 공개공지(제43조). 범위 제한 없음. . . . 건축선(제46조). 범위 제한 없음. . ○. ○. 건폐율(제55조). 범위 제한 없음. ○. ○. ○. 리모델링활성화구역 기존 연면적의 30%. ○. ○. ○. 그 외 지역. 기존 연면적의 10%. . . . 대지 안의 공지(제58조). 범위 제한 없음. ○. . . 가로구역높이(제60조). 범위 제한 없음. . . . 일조(채광방향) 높이제한(제61조). 범위 제한 없음. ○. . . 용적률(제56조) 02. 완화가능 범위. 4) 개별필지 결합방식의 소규모정비를 위한 건축규제완화 「건축법」과 「소규모정비법」에서는 건축협정, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업 등의 소규모 정비방식을 통하여 열악한 접도조건, 부정형, 영세규모, 맹지 등의 이유 로 개발이 불리한 개별필지를 결합하여 정비할 수 있도록 유도하고 있다. 먼저 건축협정은 2개 이상의 대지에서 토지 및 건축물 소유자간 협정을 체결하여 다 수의 대지를 하나의 대지로 간주하여 개발할 수 있다. 협정이 체결된 대지에서는 건축 물의 건축·대수선·리모델링, 각 건축물의 위치·용도·형태·높이·층수, 담장, 조경, 주 차장 등 부대시설의 위치·형태 등에 관한 사항들을 협정 체결자 간 협의를 통해 결정 할 수 있다. 이때 대지의 조경면적, 건폐율, 용적률, 대지안의 공지, 높이제한 및 일조 사선 등을 20%까지 완화 받을 수 있다. 현재 건축협정을 맺을 수 있는 지역은 지구단 위계획구역, 주거환경개선사업 지정 고시된 구역, 재정비촉진지구 중 존치지역, 해제 지역, 도시재생활성화지역 등이 해당된다. 해당지역의 전체 또는 일부를 건축협정집 중구역으로 지정하여 구역 내 개별 협정에 대한 건축위원회 심의를 생략할 수 있도록 하여 절차상 편의를 제고하는 등 건축협정을 적극적으로 유도하고 있다..

(33) [표 2-6] 건축협정에 따른 건축규제완화 항목 및 완화 범위 건축법 완화사항 대지의 조경(제42조). 완화가능 범위. 17. 기준 조경면적의 100분의 20의 범위 내 완화. 대지와 도로의 관계(제44조) 건축협정구역의 전부 또는 일부를 대상으로 통합 적용 가능 지하층의 설치(제53조). 건축협정구역의 전부 또는 일부를 대상으로 통합 적용 가능. 건폐율(제55조). 기준 건폐율의 100분의 20의 범위 내 완화(국계법 상한 준수). 용적률(제56조). 기준 용적률의 100분의 20의 범위 내 완화(국계법 상한 준수). 건축물의 높이(제60조). 높이 기준의 100분의 20의 범위에서 완화(6m이상 도로에 접한 경우). 일조사선(제61조). 기준의 100분의 20의 범위 내 완화(대지 상호간에 건축하는 공동주택에 한정). 자율주택정비사업과 가로주택정비사업은 노후·불량건축물의 밀집 등 일정한 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역에서 시행하는 사업으로 소유자의 동의를 기반으로 단독 주택, 다세대주택 및 연립주택을 개량 또는 건설한다. 20호 미만은 자율주택정비사업 으로 시행하고, 도로로 위요된 20호 이상의 주택은 기존 가로망을 유지하며 소규모 블록단위로 개발하는 경우 가로주택정비사업을 시행한다. 두 가지 방식의 사업 모두 대지의 조경, 건폐율, 대지 안의 공지, 건축물 높이, 부대 및 복리시설 설치 등의 건축 규제를 완화 받을 수 있다. [표 2-7] 자율주택정비사업 및 가로주택정비사업 따른 건축규제완화 항목 및 완화 범위 완화사항. 완화가능 범위. 대지의 조경(건축법 제42조). 기준 조경면적의 2분의 1의 범위 내 완화. 건폐율(건축법 제55조). 건축면적에서 주차장면적을 제외하여 산정. 대지 안의 공지(건축법 제58조) 기준 이격거리의 2분의 1의 범위 내 완화 용적률(건축법 제56조) 건축물 높이(건축법 제60조, 제61조). 정비기반시설 설치시:기준 용적률의 200% 이하 범위 내 완화 공동이용시설 설치시:기준 용적률에 해당시설의 용적률을 더한 범위 내 완화 높이 기준의 2분의 1의 범위 내 완화 어린이집 설치시:인접대지경계선과 도로 및 주차장으로부터 이격 거리(3m). 부대·복리시설 설치 (주택법 제35조). 주차장(주차장법). 기준 완화 복리시설(어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설, 경로당 설치시:주택건설기준 등에 관한 규정의 설치기준 완화 노상주차장 및 노외주차장을 사용할 수 있는 권리를 확보하는 경우 부설주차장의 주차단위구획 총수의 100분의 30의 범위 내 완화. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(34) 2_도시재생법에서의 건축규제완화 18. 1) 주요내용 「도시재생법」에서는 도시재생활성화계획구역에 한하여 재생이 시급한 저층 노후 주 거지역에서 용적률, 건폐율, 주차장 설치, 건축물 높이 등의 개별 필지 건축규제완화 가능성을 제시하고 있다. 용적률은 적용 대상 및 범위를 구체적으로 명시하고 있지는 않으나, 「국계법」 범위 내에서 용도지역별 상한 기준은 완화하여 적용할 수 있도록 02. 하였다. 건폐율은 시행령과 조례를 통하여 기반시설 부지를 제공하거나 문화유산 및. 건 축 규 제 완 화 관 련 제 도 의 이 해. 경관보호 등을 이유로 높이를 제한하는 경우 「국계법」 범위 내에서 완화할 수 있도록 하였다. 주차장은 직선거리 300m 이내 또는 도보거리 600m 이내에 공영주차장이 설치되어 있는 경우 도시재생활성화계획에 주차장 설치 완화와 관련한 내용을 포함하 여 적용할 수 있도록 하였다. 따라서 주차장은 시설별 기준완화가 아닌 활성화사업계 획에 공용주차장 설치계획을 연동하여 완화를 검토할 필요가 있다. 건축물 높이는 가 로구역별 건축물의 최고 높이 기준을 완화하는 내용으로 도시재생활성화계획을 수립 하여 적용하도록 명시하고 있다. [표 2-8] 도시재생법 및 조례 따른 건축규제완화 항목 및 완화내용 완화 사항 용적률. 완화내용 도시재생법. 도시재생법 시행령. 서울시 도시재생 조례. 기준 용적률 최대한도의 예외 (단, 「국계법」 범위 내). -. -. 기반시설 부지를 제공하는 경우 : 도시재생활성화지역 지정 당시의 용도지역에 적용되는 건폐율×(1+기반시설 부지로 제공하는 면적÷원래의 국계법 범위 내에서 조례로 완화 대지면적) 이내 완화 건폐율 기준 건폐율 최대한도의 예외 가능 문화유산 등의 보호, 도시경관, 환경정비, 가로의 활성화 등 도시재생활성화계획상 필요에 따라 별도로 높이를 제한하는 경우 「국계법」 범위 내 완화.

(35) [표 2-8 계속] 도시재생법 및 조례 따른 건축규제완화 항목 및 완화내용 완화 사항. 19. 완화내용 도시재생법. 도시재생법 시행령. 서울시 도시재생 조례. 필요한 경우 「주택법」 및 주차장 「주차장법」에 따른 주차장 설치 설치기준을 완화하는 내용으로 도시재생활성화계획 수립가능. 해당 부지의 경계선으로부터 부설주차장의 경계선까지의 직선거리 300미터 이내 또는 도보거리 600미터 이내에 공영주차장이 설치되어 있는 경우 조례로 완화 가능. 「서울특별시 주차장 설치 및 관리 조례」로 정하는 범위 내에서 도시재생활성화계획으로 완화 가능. 가로구역별 건축물의 최고 높이 건축물 기준을 완화하는 내용으로 높이 도시재생활성화계획 수립 가능. -. -. 2) 제도의 한계 「도시재생법」에서 용적률, 건폐율, 주차장 설치, 건축물 높이 등의 건축규제완화 가능 성을 제시하고 있으나, 각각의 항목을 실제로 개별필지에 적용하여 실효성을 갖기에 는 미흡한 부분이 있다. 먼저 「도시재생법」과 국토부의 「도시재생활성화계획 수립가이드라인」에서는 도시재 생활성화계획 수립 시 건축규제완화에 관한 세부내용을 포함하도록 명시했으나, 지금 까지 수립된 도시재생활성화계획에 반영된 사례가 없다. 실제로 도시재생활성화계획 은 사업의 목표와 방향을 제시하고 광역적 차원에서 공공이 시행하여야 할 대규모 사 업을 중심으로 계획되기 때문에 민간의 개별필지에 대한 구체적인 기준까지 포함하여 계획을 수립하는 데에는 어려움이 있다. 또한 「도지재생법」과 서울시 조례에 명시된 완화 내용만으로는 건폐율은 공공 기여를 전제로 하거나 높이 규제에 따른 완화에 한정하고 있어 일반주거지역의 소규모 필지 단위에서 적용받기에는 어려움이 있다. 이 뿐만 아니라 가로구역별 건축물의 최고높 이는 상업지역 및 경관지구에 우선 설정하고 있어 일반 주거지역에서의 적용은 실효 성이 미흡하다. 따라서 일반주거지역에서는 용적률과 주차장 설치 완화만 가능한 실 정이나 용적률 완화와 관련해서도 용도지역에 따라 완화범위에 차이가 있고 완화 대 상과 완화범위가 모호하여 실제 적용에 한계가 있다.. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(36) 03 도시재생활성화지역 내 건축규제완화 적용 현황. 1_도지재생활성화지역 내 건축행위 현황 2_건축규제완화 적용 현황 3_소결.

(37) 22. 03 도 시 재 생 활 성 화 지 역 내 건 축 규 제 완 화 적 용 현 황. 03. 도시재생활성화지역 내 건축규제완화 적용 현황. 1_도시재생활성화지역 내 건축행위 현황 1) 신증축 현황 13개의 1단계 도시재생활성화지역이 처음 지정되었던 2015년 이후 5년간 도시재생 활성화지역 내 신축 건수는 총 822건이었다.8) 전체 건축물 기준 5년간 신축비율은 4.1%9)로 서울시 일반 저층주거지 신축비율인 6.1%보다 저조한 실정이며, 장위, 암 사, 상도, 가리봉을 제외하면 연간 1%대에도 미치지 못하는 상황이다. 신축이 가장 활발하게 발생한 지역은 장위 도시재생활성화구역으로 5년간 10.0%(115건)이며 상 도가 9.7%(209건), 암사 9.5%(195), 가리봉 6.7%(71건), 성수 3.8%(44건), 장안평 3.6%(21건), 신촌 3.1%(37건), 창신숭인 2.1%(57건) 순이다. 증축은 전체 건축물의 0.05~3.46%, 대수선은 전체 건축물의 0~3.90%로 신축보다 낮았다. [표 3-1] 2015~2019년 1단계 도시재생활성화구역 내 개별필지 건축행위 현황 구분. 장위. 상도. 암사 가리봉 성수 장안평 신촌. 창신 숭인. 창덕 창동 세운 서울역 해방촌 궁앞 상계 상가. 전체 1,147 2,166 2,064 1,066 1,165 580 1,181 2,677 1,291 3,222 231 1,408 1,820 건축물 신축. 10.03% 9.65% 9.45% 6.66% 3.78% 3.62% 3.13% 2.13% 1.78% 1.06% 0.87% 0.50% 0.38% (115) (209) (195) (71) (44) (21) (37) (57) (23) (34) (2) (7) (7). 증축. 0.70% 0.37% 0.73% 0.75% 1.63% 1.72% 2.88% 0.26% 0.54% 0.93% 3.46% 0.36% 0.05% (8) (8) (15) (8) (19) (10) (34) (7) (7) (30) (8) (5) (1). 대수선. 0.17% (2). -. 0.15% 0.38% 1.97% 1.55% 1.69% 0.34% 0.62% 0.93% 3.90% 0.36% 0.38% (3) (4) (23) (9) (20) (9) (8) (30) (9) (5) (7). 8). 신축현황은 허가대장, 과세대장을 통해 교차 보완하였음(2019년 6월 기준). 9). 지목상 도로, 임야, 철도, 사적지, 하천, 제방 등 민간의 건축이 불가한 필지를 제외하여 산정한 수치이며, 전체필지 를 대상으로 산정하면 신축비율의 수치는 더욱 작음..

(38) 23. [그림 3-1] 5년간(2015~2019) 장위·세운상가 도시재생활성화지역 내 건축행위 특성. 2) 신증축 발생 필지 현황 용적률 변화, 건축물노후도, 대지면적, 경사도 등 신축이 일어나는 필지의 특성은 다 음과 같다. 먼저 기존 용적률의 50% 이상 증가가 가능한 조건에서 신축발생이 늘어나 는 것으로 나타났는데, 일반 저층주거지에서는 기존용적률의 증가 없이도 신축이 활 발하게 발생하는 것과 비교하여 도시재생활성화지역에서는 규모의 증가에 따른 사업 성 확보가능성이 신축 발생에 큰 영향을 미치는 것으로 볼 수 있다. 노후도는 40년 이상 건축물에서 신축발생이 많은 것으로 나타나, 노후도 25년 이상부터 신축발생이 많은 일반 저층주거지와 비교해보면 도시재생활성화지역에서는 건축물의 노후에 비 하여 신축행위가 늦게 이루어지는 것을 알 수 있었다. 또한 대지면적이 100㎡ 이상일 때 신축건수가 많았고 150㎡ 이상에서 가장 활발하게 나타났으며, 경사도 10% 이하 의 지형에서 신축발생비율이 높은 것으로 조사되었다.. [그림 3-2] 5년간(2015~2019) 도시재생활성화지역 내 신축필지의 특성. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(39) 3) 용적률 및 용도 변화 24. (1) 용적률 변화 1단계 도시재생사업지역에서 발생한 신축 건축물의 용적률 변화를 살펴보면 용적률 38.6%~301.1% 범위에서 평균 100.2%의 증가를 보였다. 용도지역별 용적률 증가는 제1·2종 주거지역 79.0%, 준주거지역 196.0%, 준공업지역 202.4%, 일반상업지역 207.2%이었다. [표 3-2] 도시재생활성화지역에서 신축건축물의 용적률 변화 (단위: %). 03 도 시 재 생 활 성 화 지 역 내 건 축 규 제 완 화 적 용 현 황. 지역명. 종전. 신축. 용도지역. 증감. 해방촌. 90.5. 136.4. 38.6. 암사. 124.6. 192.4. 68.1. 상도. 82.6. 167.3. 72.2. 장위. 91.2. 182.8. 91.1. 가리봉. 104.5. 196. 92.1. 서울역. 110.2. 217.5. 94.1. 창신숭인. 77.1. 181.2. 96.9. 창동상계. 31.2. 273.9. 242.8. 장안평. 146.4. 296.7. 149.2. 성수. 85.5. 303.6. 202.4. 세운상가. 89. 213.8. 112.1. 창덕궁앞. 126.1. 332.9. 208.3. 신촌. 130.5. 464.4. 301.1. 구분. 용적률 증가. 제1·2종 주거지역. 79.0. 준주거. 196.0. 준공업. 202.4. 일반상업. 207.2. [표 3-3] 도시재생활성화지역에서 신축전후 용적률 증가 예시 주거지역_장위. 준주거지역_장안평.

(40) [표 3-3 계속] 도시재생활성화지역에서 신축전후 용적률 증가 예시 준공업지역_성수. 25. 상업지역_신촌. (2) 용도 변화 신축 시 용도변화는 44.1%(363건)가 단독주택에서 공동주택으로 변화하였고, 단독주 택에서 단독주택으로 지어진 경우 22.24%(183건), 소규모 판매시설에서 규모가 큰 근린생활시설로의 변화 3.65%(30건) 순 이었다. 상업지역 비율이 높은 신촌, 창덕궁 앞의 경우 소규모 판매시설이 근린생활시설이나 업무시설, 숙박시설 등으로 변경되는 사례가 많았다. 준공업지역인 성수에서는 소규모 공장시설이 지식산업센터나 근린생 활시설, 업무시설로 변경되는 사례가 많은 특징을 보였다. [표 3-4] 도시재생활성화지역에서 신축건축물의 용도 변화 종전용도 단독주택 단독주택 소규모 판매시설 소규모 판매시설 공동주택 소규모 판매시설 단독주택 소규모 판매시설 산업시설(공장) 산업시설(공장) 산업시설(공장) 기타 및 누락 계. 현재용도 공동주택 단독주택 근린생활시설 공동주택 공동주택 단독주택 근린생활시설 업무시설 산업시설 근린생활시설 업무시설. 건수. 비율(%) 363 183 30 24 23 21 18 15 8 7 5 125 822. 44.11 22.24 3.65 2.92 2.79 2.55 2.19 1.82 0.97 0.85 0.61 15.31 100. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(41) [표 3-5] 도시재생활성화지역별 신축건축물의 용도 변화 26. 지역. 가리봉. 03 도 시 재 생 활 성 화 지 역 내 건 축 규 제 완 화 적 용 현 황. 상도. 성수. 신촌. 종전용도 단독주택 단독주택 단독주택 공동주택 단독주택 판매시설 판매시설 공동주택 업무시설 판매시설 기타 및 누락 단독주택 단독주택 판매시설 공동주택 공동주택 판매시설 단독주택 문화집회시설 업무시설 기타 및 누락 산업시설 단독주택 단독주택 산업시설 산업시설 판매시설 단독주택 산업시설 숙박시설 판매시설 판매시설 기타 및 누락 판매시설 판매시설 판매시설 단독주택 단독주택 공동주택 근린생활시설 단독주택 숙박시설 업무시설 업무시설 판매시설 기타 및 누락. 현재용도 단독주택 공동주택 근린생활시설 공동주택 숙박시설 공동주택 근린생활시설 단독주택 단독주택 숙박시설 공동주택 단독주택 단독주택 공동주택 단독주택 공동주택 근린생활시설 공동주택 공동주택 산업시설 공동주택 단독주택 근린생활시설 업무시설 단독주택 근린생활시설 자동차관련시설 산업시설 공동주택 근린생활시설 업무시설 공동주택 근린생활시설 단독주택 근린생활시설 공동주택 공동주택 공동주택 숙박시설 공동주택 업무시설 숙박시설. 건수 31 18 5 2 2 2 2 1 1 1 6 100 75 9 5 2 2 1 1 1 13 8 7 5 5 5 3 2 1 1 1 1 5 10 4 4 3 2 1 1 1 1 1 1 1 7. 비율(%) 43.66 25.35 7.04 2.82 2.82 2.82 2.82 1.41 1.41 1.41 8.45 47.85 35.89 4.31 2.39 0.96 0.96 0.48 0.48 0.48 6.22 18.18 15.91 11.36 11.36 11.36 6.82 4.55 2.27 2.27 2.27 2.27 11.36 27.03 10.81 10.81 8.11 5.41 2.70 2.70 2.70 2.70 2.70 2.70 2.70 18.92.

(42) [표 3-5 계속] 도시재생활성화지역별 신축건축물의 용도 변화 지역. 암사. 장위. 창신숭인. 해방촌. 장안평. 창동상계. 종전용도 단독주택 단독주택 판매시설 공동주택 교육 및 복지시설 단독주택 문화집회시설 업무시설 기타 및 누락 단독주택 단독주택 공동주택 문화집회시설 교육 및 복지시설 판매시설 근린생활시설 단독주택 판매시설 기타 및 누락 단독주택 단독주택 단독주택 판매시설 판매시설 단독주택 산업시설 산업시설 업무시설 업무시설 기타 및 누락 단독주택 단독주택 공동주택 판매시설 기타 및 누락 판매시설 공동주택 판매시설 단독주택 산업시설 업무시설 판매시설 판매시설 기타 및 누락 판매시설 기타 및 누락. 현재용도 공동주택 단독주택 공동주택 공동주택 교육 및 복지시설 교육 및 복지시설 단독주택 단독주택 공동주택 단독주택 공동주택 공동주택 공동주택 공동주택 공동주택 근린생활시설 단독주택 단독주택 공동주택 근린생활시설 단독주택 근린생활시설 산업시설 근린생활시설 단독주택 공동주택 단독주택 공동주택 단독주택 단독주택 근린생활시설 공동주택 공동주택 업무시설 공동주택 자동차판매시설 공동주택 근린생활시설 자동차관련시설 근린생활시설. 건수 135 24 9 7 1 1 1 1 16 85 13 5 3 2 2 1 1 1 2 23 11 4 4 3 1 1 1 1 1 7 2 2 1 1 1 4 3 3 1 1 1 1 1 6 1 1. 비율(%) 69.23 12.31 4.62 3.59 0.51 0.51 0.51 0.51 8.21 73.91 11.30 4.35 2.61 1.74 1.74 0.87 0.87 0.87 1.74 40.35 19.30 7.02 7.02 5.26 1.75 1.75 1.75 1.75 1.75 12.28 28.57 28.57 14.29 14.29 14.29 19.05 14.29 14.29 4.76 4.76 4.76 4.76 4.76 28.57 50.00 50.00. 27. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(43) [표 3-5 계속] 도시재생활성화지역별 신축건축물의 용도 변화 28. 03 도 시 재 생 활 성 화 지 역 내 건 축 규 제 완 화 적 용 현 황. 지역. 종전용도 판매시설 산업시설 세운상가 판매시설 판매시설 기타 및 누락 판매시설 단독주택 판매시설 단독주택 창덕궁 앞 단독주택 단독주택 판매시설 기타 및 누락 판매시설 단독주택 단독주택 판매시설 서울역 일대 단독주택 문화집회시설 산업시설 판매시설 기타 및 누락. 현재용도 근린생활시설 근린생활시설 산업시설 업무시설 근린생활시설 단독주택 숙박시설 근린생활시설 문화집회시설 숙박시설 단독주택 근린생활시설 공동주택 단독주택 단독주택 근린생활시설 문화집회시설 공동주택 업무시설. 건수 4 1 1 1 7 4 3 2 1 1 1 4 6 3 3 3 1 1 1 1 15. 비율(%) 57.14 14.29 14.29 14.29 30.43 17.39 13.04 8.70 4.35 4.35 4.35 17.39 17.65 8.82 8.82 8.82 2.94 2.94 2.94 2.94 44.12.

(44) [표 3-6] 도시재생활성화지역의 신축전후 용도변화 예시 종전용도(2012년) l 주거지역_장위. 현재용도(2019년) l 주거지역_장위. 29. ▶. 신축 115건 중 단독주택 → 공동주택 85건(73.9%) 종전용도(2012년) l 상업지역_신촌. 현재용도(2019년) l 상업지역_신촌. ▶. 신축 115건 중 단독주택 → 공동주택 85건(73.9%) 종전용도(2012년) l 준공업지역_성수. 현재용도(2019년) l 준공업지역_성수. ▶. 신축 44건 중 소규모공장 → 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 19건(43.2%). 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(45) 2_건축규제완화 적용 현황 30. 1) 건축규제완화 현황 2015년 이후 5년간 1단계 도시재생활성화구역 내에서 발생한 822건의 신축 중 조례 상 건폐율 초과는 23건, 용적률 초과는 12건으로 건축기준을 완화 받아 지어진 경우 는 35건 있었다. 지역별로 보면 창덕궁 앞 도성한복판 지역이 12건으로 가장 많고 성수 10건, 신촌 6건, 세운상가 3건, 서울역 2건, 창신숭인과 장안평이 각각 1건의 03. 순으로 나타났다. 이 중 「도시재생법」에 의한 건축규제완화를 받은 사례는 없었으며,. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 내 건 축 규 제 완 화 적 용 현 황. 건폐율·용적률 완화 근거는 지구단위계획(22건), 준공업지역 종합발전계획(10건), 재 정비촉진지구(3건) 등으로 확인되었다. 지구단위계획, 도시환경정비계획 등을 근거로 한 건축규제완화는 건폐율과 용적률 완화를 통해 도심지역의 역사특성 보존, 상업가 로 활성화, 산업기능 유지 등을 목적으로 한다. [표 3-7] 2015~2019년 1단계 도시재생활성화구역 내 신축건축물 건폐·용적률 초과 건수 및 근거 창신 숭인. 창덕 궁앞. 37. 57. 23. 2. 34. 7. 7. -. 6. 1. 12. -. 1. -. 3. 1. -. -. -. -. 1. -. -. 지구 단위 계획. 지구 단위 계획. 지구 단위 계획. -. 지구 단위 계획. -. 재정비 촉진 지구. 구분. 장위. 암사. 상도 가리봉 성수 장안평 신촌. 신축 건수. 115. 195. 209. 71. 44. 21. 건폐율 초과. -. -. -. -. -. 용적률 초과. -. -. -. -. 10. 완화 근거. -. -. -. -. 지구 준공업 단위 지역 계획. 창동 세운 서울역 해방촌 상계 상가. [그림 3-3] 도시재생활성화지역 내 건폐율 및 용적률 초과 사례.

(46) 2) 건축규제완화 근거 및 주요내용 31. (1) 도심 역사특성지 건폐율 완화가 가장 많았던 도심 역사특성지인 창덕궁 앞 도성한복판 도시재생활성화 지역에는 운현궁주변, 돈화문로, 종로2,3가 지구단위계획이 수립되어 있다. 해당 지 구단위계획에서는 한옥건축 시 또는 역사·문화적 건축물 보전, 전통공방, 전통체험 실, 전통음식점, 전시장, 박물관 등 권장용도 도입 등을 조건으로 5%에서 20%까지 건폐율을 완화할 수 있도록 명시하고 있다. [표 3-8] 운현궁 주변 지구단위계획에 따른 건폐율 완화 내용 적용구역. 건폐율 완화범위. 지구단위계획 건폐율 80% 구역 전체 (방화지구 90%). 소가로구역 (대지규모 건폐율 80% 300㎡ 이하). 완화조건. 건폐율 완화내용. 비고. 한옥건축 시. 20%. 한옥건축 기준에 부합 시. 역사·문화적 건축물 보전 시 (중점관리대상 건축물 등 보전 활용 시). 20%. 시행지침 준수 시. - 1층 바닥면적의 50% 이상 권장용도 도입 시. 20%. - 1층 바닥면적의 30% 이상 권장용도 도입 시. 10%. 20m - 연면적의 50% 이상 권장용도 도입 시 10% (5층) - 1층 이외의 층에 권장용도의 50% 이상 이하 5% 도입 시 건축 시 - 가로지장물 수용 시 20% - 공공보행통로 제공시(도면표기의 경우에 한함). 시행지침 준수 시. 10%. - 건축물 형태 및 외관 지침 권장사항 준수 10% 간선가로구역 (대지규모 건폐율 70% 300㎡ 이하). 30m 이하로 건축 시. 10%. -. (2) 상업가로 활성화 신촌, 서울역, 장안평 도시재생활성화지역과 같은 상업지역에서는 신촌지구, 남대문 시장, 회현지구, 장안평일대 지구단위계획을 통해 상업가로 활성화 및 상업기능 강화 를 위하여 건축기준을 완화하고 있다. 상업가로의 건축물 외관 정비 시 건폐율을 완화 하거나, 공동개발, 공공기여, 업무시설, 관광숙박시설, 문화 및 집회시설 등 권장용도 도입 시 용적률을 완화할 수 있도록 하였다.. 도 시 재 생 활 성 화 지 역 의 건 축 규 제 완 화 실 효 성 제 고 방 안.

(47) [표 3-9] 신촌지구 일대 지구단위계획에 따른 용적률 완화 내용 32. 유형. 완 화 항 목 획지단위 개발 공동개발. 규제형. 03 도 시 재 생 활 성 화 지 역 내 건 축 규 제 완 화 적 용 현 황. 획지단위 개발. 완 화 기 준 준수 시. 기준용적률 x α. 공동개발(지정) 준수 시. 기준용적률 x α. 고. ∙ 2~3필지: α= 0.3 ∙ 4필지 이상: α= 0.4. 블록단위 개발. 블록단위 개발. 준수 시. 기준용적률 x α. 대지 내 공지. 건축한계선 (전면공지). 준수 시. 기준용적률 x (제공면적 / 대지면적) x 3. 제공면적 산정 시 의무면적은 제외함. 건축물 용도. 1층 지정용도. 준수 시. 기준용적률 x (지정용도 면적 / 건축면적) x 1. -. 공개공지. 준수 시. 기준용적률 x {(설치면적 의무면적) / 대지면적 x α}. 쌈지형, 침상형 공지. 준수 시. 기준용적률 x (제공면적 / 대지면적) x α. 대지 내 공지. 공동개발. 유도형. 비. 공동개발(권장) 준수 시. 기준용적률 x α. 공동개발. 맞벽건축. 준수 시. 기준용적률 x α. 건축물 용도. 권장용도. 전 층 권장. 기준용적률 x (권장용도 면적 / 주차장을 제외한 건축연면적 ) x 1. 대지 내 통로. 도시경관 개선. 건축물 내 공공시설 제공시. ∙ 피로티구조: α= 0.5 ∙ 침상형구조: α= 0.8 ∙ 개방형구조: α= 1.0. ∙ 2~3필지: α= 0.3 ∙ 4필지 이상: α= 0.4. -. 보차혼용통로 조성면적 공공 기준용적률 x (조성면적 / 산정시 건축법상 보행통로 준수 시 대지면적) x 0.5 의무적으로 확보해야 하는 (보차혼용통로) 부분은 제외함 지하철 및 지중화시설 설치 시 건축물 내 설치. 기준용적률 x 0.3. -. 건축물 등 형태 준수 시. 기준용적률 x 0.2. 민간부문 시행지침 제24조 (건축물의 외관) 준수. 건물 내 설치 시 공공시설 설치. 기준용적률 x 0.3. -.