A Study on the Evaluating Indicators of the Level of Deterioration in High-rise and high-density Apartments

고층고밀 아파트단지의 노후도 평가지표 개발

A Study on the Evaluating Indicators of the Level of Deterioration in High-rise and high-density Apartments

조성희* 이태경**

Cho, Sung-Heui Lee, Tae-Kyung

Abstract

High-rise and high-density apartment complexes have been built and supplied on a large scale in the 1st period of the New Town project in metropolitan areas since the late 1980s. Now It has become necessary to improve those apartment complexes, which have serious deterioration problems for aging more than about 20 years accompanying simultaneity and a large scale. The purpose of this research is to develop the evaluating indicators to measure the level of deterioration of apartments inclusively and practically in order to regenerate apartments as sustainable residential environments. This study is composed of the following four parts; (a) establishing the conceptual model of evaluation of apartment deterioration, (b) selecting evaluation items, (c) constituting evaluation measurement, and

（ｄ

)weighting evaluation indicators. First, deterioration of apartments was conceptualized by physical. social, and economical aspects in terms of sustainable development and proposed the conceptual model of hierarchy structure of evaluation of apartment deterioration by literature reviews. Second, evaluating items were selected based on literature reviews of existing indicators and preceding studies about apartments of Korea and foreign countries. The evaluating indicators were identified as a total of 77 evaluating items which were composed of three dimensions and 9 attributes on the basis of the conceptual model. They cover comprehensive scope of the apartment such as unit, building, complex, and site. Third, as the measurement, the 5 point ordinal scale measure was suggested. The evaluating measurement including measure standards, measure methods, and measure contents were developed by each evaluating items. Lastly, the weighting of evaluating indicators was analyzed by AHP method conducted by survey on the expert group. Items were identified as high contributors or low contributors. The weighting of these items could suggest several evaluations according to the situation. The evaluation of the level of deterioration can be done by both total evaluation and a specific field of evaluation. In addition, it is easy to grasp deteriorated attributes or dimensions by providing a radar and bar chart showing evaluation results. These evaluating indicators could be a useful tool to grasp actual methods for the regeneration of apartments.

Keywords :

High-rise and high-density apartments, Level of Deterioration, Evaluating Indicators, Regeneration

주 요 어 :고층고밀아파트단지

,

^노후도

,

^평가지표

,

^재생

I. 서 론

1. 연구배경 및 목적

주택부족문제를 해결하기 위해 도입된 아파트는 1970년 대 이후 공급이 꾸준히 증가하여 현재 전체 도시주택의 50% 이상을 차지하고 있다. 특히 주택 200만호 건설사업 착수와 함께 수도권 1기 신도시¹⁾를 중심으로 개발된 아 파트단지는 대규모의 고층고밀개발의 특성을 가지고 있

다. 이 시기에 개발된 아파트단지들은 건축연한이 20년을 바라보게 됨에 따라 아파트가 밀집된 대도시나 수도권 신 도시에서는 대규모로 그리고 동시적인 노후화가 예상되므 로 노후아파트에 대한 관리 및 정비의 필요성이 크게 부 각되고 있다.

우리나라의 노후아파트에 대한 대책으로는 노후 정도에 따라 부분보수·수선, 리모델링, 그리고 재건축 등을 들 수 있다. 아파트 준공 후 시간이 경과하면서 초기에는 특 정부분의 노후로 인한 부분보수·수선이 시행되다가, 이 후 건축연한에 근거하여 준공 후 15년이 지나면 리모델 링 사업을 추진할 수 있고, 준공 후 20년²⁾이면 노후·불 량 건축물로 분류되어 재건축이 가능하도록 정하고 있다.

**정회원(주저자), 부산대학교 주거환경학과 교수, 공학박사

**정회원(교신저자), 부산대학교 주거환경학과 박사과정

이 논문은 국토해양부가 주관하고 한국건설교통기술평가원이 시행 하는 07첨단도시개발사업(과제번호: 07도시재생BO2)연구내용의 일 부임.

이 논문은 2008년 한국주거학회의 춘계학술발표대회에 발표한 논문

을 수정·보완한 연구임. 1) 1989년-1996년까지 수도권 5개 지역(성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본)에 건설된 신도시.

이로써 우리나라는 노후의 정도를 건축연한에 근거하여 판단하는 재건축의 성행으로 아파트건물의 충분한 내구성 에도 불구하고 경제성을 이유로 조기 철거된 경우가 대 부분을 차지해 우리나라 주택의 수명은 30년 이내로 외 국에 비해 매우 짧아(김수암, 2009) 수명연장 방안에 대 한 모색이 재생의 관점에서 중요과제가 되고 있다.

아파트는 우리나라 대표적인 도시주택유형으로 주거환 경이 가지는 거주성의 확보와 정주환경의 구축이라는 측 면에서 노후아파트단지의 재생방향은 지속성을 전제로 한 지속가능한 재생이 되어야 할 것이다. 이는 주택으로서 건물자체의 수명연장 뿐 아니라 사회적으로, 경제적으로 도시환경 속에서 변함없이 지속성을 가질 수 있어야 한 다는 것이다. 즉, 지속가능한 재생을 이루기 위해서는 지 속가능성의 3가지 차원에서의 문제분석접근이 중요하므로 (P. Robert, 2000) 고층고밀 아파트단지의 주거지재생에서 도 건물의 구조적노후화에 집중한 물리적인 환경정비에서 벗어나 보다 종합적이고 통합적인 시각에서 노후화에 대 한 대처방안을 모색해야 한다는 것이다. 그러므로 노후 아파트단지의 재생을 위해서는 먼저 아파트단지의 노후화 를 보다 포괄적이고 합리적으로 진단해야 한다.

그러나 기존의 아파트 노후에 대한 연구들은 건축연한 을 중요한 잣대로 한 물리적 노후에 주목해왔다. 현재 아 파트의 리모델링사업이나 재건축사업에서도 경과연수가 기 본 조건이 되어 시행가능성을 판단하고 있다. 그러나 20 년을 훨씬 넘긴 아파트지만 지속적으로 선호하는 경우가 있고 부분 개조를 통해 새로운 기능의 도입이나 특정부 분의 거주성능을 높여줌으로써 주민들을 성공적으로 재정 착시킨 경우도 있다. 반면 새로 건설된 아파트에서도 거 주자들과 거주환경의 불합치로 개조가 빈번하게 나타나고 주거이동으로 까지 확대되기도 한다. 이는 아파트단지의 노후화 진단을 위해서는 건축연한에 따른 구조적, 물리적 차원의 평가와 더불어 생활의 수용성 측면에서 인구사회 학적 측면과 유지관리 및 도시환경적인 측면을 포함하는 사회·경제적인 차원의 평가가 함께 이루어져야 한다는 것이다. 또 평가범위도 아파트가 공동주택으로서 여러 개 의 주동과 부대복리시설을 가진 주거단지 형태로 개발됨 으로써 주호단위나 주동차원 뿐 아니라 단지 및 입지차 원에서의 거주성능을 함께 고려해야 할 것이다.

따라서 본 연구의 목적은 고층고밀 아파트단지의 지속 가능한 재생방안을 모색하기 위해 아파트단지의 노후도를 지속가능한 재생의 관점에서 포괄적으로 진단할 수 있는 아파트노후도 평가지표를 개발하려는 것이다. 이를 위해 평가지표의 체계를 설정하고 평가항목과 평가척도를 제안 하였으며, 그를 바탕으로 평가항목에 대한 가중치를 산출

함으로써 항목간의 중요도가 반영된 아파트노후도 평가지 표로 개발하였다. 이는 우리나라 고층고밀 아파트단지의 노후특성을 파악할 수 있는 평가도구로서의 의의를 가지 며, 평가결과는 지속가능한 재생의 방향을 모색하는 지침 으로 활용될 수 있을 것이다.

2. 연구내용 및 방법

본 연구는 노후 아파트단지의 재생을 위한 아파트노후 도 평가지표 개발에 관한 것으로 연구 내용 및 방법은 다 음과 같다. 첫째, 아파트노후도 평가의 개념설정단계로 선 행연구와 관련문헌을 고찰하여 아파트 노후화의 개념및 평 가차원을 구체화하고 노후도 평가의 개념모델을 설정하였 다. 둘째, 개념모델에 근거한 노후도 평가항목의 개발단계 로 국내·외 주택성능평가제도 및 기타 평가지표, 국내 선 행연구를 비교·정리하고 분석하여 평가항목으로 선정하 고 노후도 개념모델에 근거하여 분류하였다. 셋째, 노후도 평가지표의 척도개발단계로 기 개발된 관련 평가지표와 관 련연구 분석을 통해 평가항목별로 평가척도를 설정하였다 . 마지막으로 평가항목의 가중치개발단계로 전문가를 대상 으로 AHP기법에 근거한 설문조사를 시행하고 평가항목의 가중치를 산출하여 평가항목간의 상대적 중요도를 파악하 였다. 이를 종합하여 아파트노후도 평가지표로 제안하였다.

3. 선행연구고찰

고층고밀 아파트단지 노후도 평가지표 개발을 위해 국 내외 주택성능평가제도 및 기타지표에 대해 개발목적과 평가 항목의 내용 및 구성특징을 비교정리하고, 국내 주 거여건과 주거환경 구성요소들을 이해하고자 국내아파트 를 대상으로 시행된 주거만족도 및 거주후평가 연구들을 검토하였다<표 1>.

2) 건물의 준공연도에 따라 재건축연한을 달리함. 1984.12.31이전 준 공된 건축물은 20년, 1985.1.1-1992.12.31까지 준공된 건축물은 21+

(준공연도-1984)년, 1993.1.1이후 준공된 건축물은 30년으로 정하고 있음(서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정 조례안).

그림 1. 연구의 흐름

기존의 주택성능평가제도가 물리적 측면의 건물성능평 가를 중심으로 이루어져 왔음에 따라 종합적인 주거환경

의 성능을 평가하기 위한 노력이 경주되고 있다. 일본의 경우는 지진과 같은 환경적인 특성을 고려하여 구조적성 표 1. 국내외 주거 성능평가 관련 제도 및 연구사례(조성희 외1(2008) 재구성)

국가 개발기관 평가지표 개발목적 구성항목

평가범위 주호 주

동 단 지 입

지

한국

교통부건설, 2006

등급표시제도주택성능

소비자의주택구입을위한선택의 용이성및객관적인지표에따른 소비자보호와이에대응한주택건 설업체의주택성능향상및기술개 발유도

·소음관련등급(경량충격음/중량충격음/화장실소음, 경계소음)

·구조관련등급(가변성/수리용이성(리모델링 및 유지관리)/내구성)

·환경관련등급(조경(외부환경)/일조(빛환경)/실내공기질/에너지 성능(열환경))

·생활환경등급(놀이터등주민공동시설/고령자등사회적약자 배려)

·화재소방등급(화재소방)

○ ○ ○

교통부건설,

환경부, 2002

친환경건축물 인증제도

에너지절약및환경오염저감에 기여한건축물즉자재, 생산, 설계

, 건축, 유지관리, 폐기의전과정에

대한평가결과에친환경건축물인 증을통해환경성능의제고유도

·토지이용(생태적가치/토지이용/인접대지영향/거주환경의조성)

·교통(교통부하저감) 에너지(에너지소비/에너지절약)

·재료및자원(자원절약/폐기물최소화/생활폐기물분리수거/자원 재활용)

·수자원(수순환체계구축/수자원절약) 환경오염(지구온난화방지)

·유지관리(체계적인현장관리/효율적인건물관리/효율적인세대

관리)

·생태환경(대지내녹지공간조성/생물서식공간조성/자연자원의 활용)

실내환경(공기환경/온열환경/음환경/빛환경/노약자배려)

○ ○ ○ ○

기술공단시설안전, 2000

재건축판정을 평가방안위한

무분별한재건축방지를위해객관 적이고합리적인재건축판정기준 과절차의정립

·구조안전성

·기능성

: 건축(세내내부/공용공간/건물외부) : 토지(토지이용)

: 환경(주변환경/거주환경(규모/쾌적성/안전성/재난대비/사회 변화대응성))

: 설비(난방/급수/급탕/오배수/가스/소화/기타),

: 전기(수변전/전력간선/세대전력/통신/TV공청/외등/소방/기타 사항), 경제성(보수보강비용/ 성능향상경제성/개보수경제성

/사업성)

○ ○ ○

일본 교통성국토 주택국,

2000, 2007

주택성능표시제도 주택의성능을객관적기준에의해 주택의품질확보및성능비교

·구조의안정에관한것화재시의안전에관한것

·열화경감관한것유지관리갱신으로의배려에관한것

·온열환경에관한것공기환경에관한것

·빛시환경에관한것음환경에관한것

·고령자들의배려에관한것방범에관한것

○ ○

교통성국토 주택국,

2002, 2008

CASBEE

기업, 정부, 대학의협력으로건물 의환경성능에대한통합적평가시 스템을개발한것, 건물을환경의 품질및성능(Q)과환경부하(L)의 두관점에서건물을평가

·건축물의환경품질및성능

: 실내환경(소음/열환경/빛환경/공기환경)

: 서비스성능(기능성/내구성및신뢰성/대응성및갱신성)

: 부지내실외환경(생물환경/조경및경관/지역성및쾌적성)

·건축물의환경부하저감성

: 에너지(건물열부하/자연에너지사용/설비시스템효율성/표울 적운영)

: 자원및자재(수자원보존/환경저부하자재/오염물질함유자재 사용여부)

: 부지외환경(지구온난화/지역환경/근린환경)

○ ○ ○ ○

영국

DETR, 1999, 2007

(HousingHQI Quality Indicator)

신축예정주택과기존주택을단순 히비용측면이아니라수준측면에 서의질적평가시행

·위치(위치)

·계획: 단지(시각적영향, 배치, 조경/오픈스페이스/도로와이동)

·계획: 세대(규모/배치/소음, 빛, 설비&적응성/세대내접근성/지 속가능성), 외부환경(거주성)

○ ○ ○ ○

뉴질 랜드

뉴질랜드, Centre for Building Performance

Research, 1996

ChecklistCBPR ^{건물성능에}대한체크리스트^영향을개발^{미치는요소에}

·설비서비스특성(모든시스템/HVAC시스템/HVAC분배/전력서 비스/정보기술/수직이동수단/불서비스/화재예방/서비스비용)

·내부환경특성(공기질/환기/열쾌적/소음/빛/특수구역/분위기)

·공간구성특성(주요공간/사무공간//다른개인공간요구/건물기능 성유지/수납/이동공간/계단/사회성/길찾기/직원시설/공간사용 융통성/전세공간/고정요소/마감가구)

·입지특성(접근성/건물환경/미기후/지역서비스/단지/조건)

·건물특성(구조안전성/구조적적응력/층차원/외형/구조적배치/피 복재료/접근성/안전)

·조직특성(목표/서비스가능성/이미지/임대자/규칙이행/시간/초 기비용/수명비용/임대/운영비용/수선/처분/안전)

○ ○ ○ ○

능을 강조하는 주택성능표시제도가 지속적으로 시행되고 있다. 이와 더불어 지속가능한 건축물을 위한 종합시스템 으로서 CASBEE가 개발되어 활용되고 있으며 그 적용범 위를 넓히기 위한 연구가 계속 진행되고 있으나 현재로 서는 그린빌딩으로서 환경적 효율성에 주목함으로써 주거 건축분야에서 요구되는 사회문화적 측면의 성능평가에는 한계가 있는 것으로 파악되었다. 한국의 경우 일본의 주 택성능표시제도와 유사하게 구성된 주택성능등급표시제도

를 시행하고 있고 친환경건축물인증제도와 함께 기준이상 의 우수한 성능을 갖춘 공동주택의 개발을 유도하고 있 다. 이러한 성능평가제도는 평가차원이 물리환경적 성능 을 중심으로 구성되어 있을 뿐 아니라 일반적인 수준을 갖는 기존의 노후가 진행되고 있는 아파트를 평가하기에 는 무리가 있는 것으로 판단되었다. 영국의 경우는 HQI 를 통한 평가에서 주거환경의 질적 측면을 평가하는 시 각을 가지므로 물리적 환경 뿐 아니라 사회, 경제적 측면 표. 1. 계 속

국가 개발기관 평가지표 개발목적 구성항목

평가범위 주호 주

동 단 지 입

지

국내 관련 문헌

현택수이병태 (2006)

노후공동주택의 거주성능 평가에 관한 사례연구

공동주택의 저하된 거주성능의 합 리적 개선을 위한 판단평가기준을 제시하고자 함, 공간성능을 중점적 으로 다루어 입지환경과 관련된 문 항과 거주의 심리성, 경제성에 대 한 항목들이 부족함

·건물: 구성요소(단위세대/공용부분), 성능(단위세대), 시설(단위 세대/공용부분)

·단지: 구성(주거동/녹지/차도보도/주차), 성능(관리/동선체계/환 경), 시설(시설물)

○ ○ ○

제해성이재혁 홍수진(2006)

초고층 공동주택 의 삶의 질에 근 거한 주거환경지 표 체계화 연구

공동주택의 설계적, 계획적 요소뿐 만 아니라 종합적인 주거환경을 측 정할 수 있는 평가지표 도출을 시 도. 건물의 물리적 안정성이나 설 비 성능 뿐 아니라 초고층화에 따 른 심리적 안전, 경제적 가치 등에 대한 항목이 구성됨

·시설인프라요인(편의/건강/안전)

·시각형태요인(조망/아름다움/안정감)

·공간사용요인

·사회적관계요인(사회적성능/사회적활동)

·운영관리요인

○ ○ ○

조성희강혜경 (2000)

주거환경 구성요 소에 대한 거주자 들의 태도에 관한

연구

주거환경에 대한 거주자 요구의 체 계적인 파악을 위해 주거환경을 개 별적인 항목들로 파악하기 보다는, 주거환경 시스템으로서 환경적 질 을 결정하는 구성요소 프로필로 구 체화

·사회적교류(애착친근감/이웃관계/친척친구근접)

·편의시설(교통환경/계획주거지/입지성/공공편의시설)

·질적측면(투자발전전망/수준지명도/교육환경)

·심리분위기(주거지분위기/쾌적성/안전성)

·여가문화(경관경치성/자연이용성/여가문화시설)

○ ○

이춘호(1997)

수도권 신도시 거 주자 주거환경 만 족도 분석연구

신도시내 거주자의 주거환경 만족 도 조사를 통하여 주거환경의 질적 개선을 위한 기초자료 제공을 위한 실증연구

·입지(대중교통/교육/동네거주수준/주변자연환경)

·경제(투자가치/매매용이/유지관리비)

·외부환경(단지경관/조경/옥외시설)

·편익시설(상가/공공시설/집회시설)

·유지관리(쓰레기처리/방범방화신뢰/주차/하자보수)

·이웃만족도

○ ○

김재익(1998)

주거만족도 구성 요인의 가격추정 에 관한 연구

주거만족도 구성 요인과 지역사회 의 특성에 대한 소비자의 지불의사 즉 가격을 추정하는 연구로 주거만 족도는 물리적 요소, 심리행태적 요 소, 단지환경 및 근린환경 요소로 구성

·주택부문(크기/채광/환기통풍/난방/수도전력/외관및색상/층/조망)

·단지부문(주차/진출입구/쓰레기처리/녹지조경/놀이터노인정/유

·근린환경부문(단지주변/주변밀집상태/공기질/공공시설/의료시지관리) 설/문화시설/구매시설/통근통학/학군/대중교통/공공행정)

·심리행태부문(사생활보호/질서의식수준/이웃관계/안전성/도로 소음/주변물가수준/주민자발노력/사회지위표현)

○ ○ ○ ○

허영숙조성희 (1994)

부산시 집합주택 계획의 기본방향 설정을 위한 거주

후 평가

POE를 통하여 주거만족도 구성 체 계를 파악한 실증연구, 주거환경평 가요소는 주거지역의 구성위계(주 거지역, 주택단지, 단위주택)에 따 라 5가지 주거환경속성(물리적, 실 내환경, 사회공간, 관리경제, 편익 시설)으로 구성

·물리적속성인자(실크기/실개수/수납/마감/배치/프라이버시)

·실내환경인자(통풍/작업대편리/전기/실온/채광/소음/향)

·사회공간인자(이웃관계/공동공간/인동간격/녹지/이웃프라이버시)

·관리경제인자(관리/보수수리/관리비/방범/매매/투자가치/위생/

·편익시설인자(학군/교통/상업의료/통근/공기오염/교통소음/문평판) 화/공공/구매시설)

○ ○ ○ ○

김선숙김광우 양인호(2004)

공동주택의 거주 성능 평가모델 개 발에 관한 연구

공동주택의 종합성능 평가모델 개 발을 목표로 거주자의 삶의 질적 측면과 관련 깊은 요소를 포함하는 거주성능을 대상으로 평가모델 개 발을 시도하고 모의평가를 시행

·거주의 환경성: 입지환경(교통편리성/주변편의시설)

·거주의 환경성: 주변환경(녹지/공해원/자연재해가능성)

·거주의 환경성: 단지내환경(토지이용상태/조경)

·거주의 기능성: 단지기능(주차)

·거주의 환경성: 공간기능(공간계획)

·거주의 환경성: 사용기능(안전성/편리성/방범성/관리성)

·거주의 쾌적성: 온열환경(단열성능/실온조절)

·거주의 환경성: 음환경(차음성능/소음상태)

·거주의 환경성: 시환경(채광성능/조망)

·거주의 환경성: 공기환경(환기성능)

○ ○ ○ ○

에서의 평가가 가능하며 시간의변화와 사회적 요구에 따 라 세부 항목의 조정 등이 가능한 체제를 갖추고 있다

.

그러나 실제 적용에서의 복잡성

,

주택개발방식에서 우리 나라와 다름에따른 적용상의 문제점 등으로인하여 국 내 아파트단지의 노후도를 평가하는데 한계가 있다

.

그 외뉴질랜드의

Centre for Building performance Research

에서 개발한

CBPR checklist

^{는 주택을 대상으로 개발된}

성능평가지표는 아니나 범용성을 가지도록 항목을매우 상세하게 구성하고 있다

.

평가대상과 평가목적에 따라 지 표구성의 조절을 통해 공동주택을 평가할 수있도록 되 어있으나 이역시 많은항목수로 시행과정에서어려움이 있고

,

우리의 아파트가 가지는 고층고밀의 특성을 반영하 기위해서는 많은 항목을 종합적이면서도 활용이 용이하 도록 조절해야 하는 문제가 있다

.

이와 더불어 중요한 점은 아파트단지가 주거환경으로서 물리적 속성 외에 사회

,

^심리

,

^{경제적 속성을가짐에 따}

라아파트단지 노후도 평가를 위해서는 일반 건물과 다 른 평가지표를필요로 한다는 것이다

.

실제 독일

,

일본

,

한국의 노후공동주택재사용 방안을 비교해보면 독일과 일본은 재건축판단기준이 물리적 노후화와 사회적 노후화 인데 반해한국은 물리적노후화

(

안전진단

)

를중심으로이 루어졌음을 볼 수 있다

(

현택수 외

, 2000).

그러므로 아파 트단지는 단순한 건물로 보기보다 일련의 활동들이 발생 하는환경시스템으로 보아야 하며 기존의 평가제도나지 표연구에서 부족하게 다루어진거주자 생활의 수용성 측 면

,

유지관리 및 환경적 측면의 주거환경요소의 이해가 필요하다

.

이를 위해 본고에서는 국내아파트를 대상으로 한주거만족도연구

,

거주후평가연구 등을 통한 실태적 사 례연구를 평가목적

,

^평가항목

,

^{평가결과의 측면에서 비교}

검토하여 아파트 거주자의 생활실태를 파악하였다

.

따라서아파트단지의 노후도 평가지표는 복합적인 주거 환경이 가지는다양한 속성을 포괄적으로 평가할 수있 는평가차원과 평가범위를 갖도록 구성되어야 할 것이다

.

II. 아파트단지 노후도 평가의 개념설정

1. 아파트단지의 노후

‘

노후

’

의 사전적의미는 오래되고 낡아 제구실을 하지

못함을 말하는 것으로

,

노후 주택이란 정상적인품질 상 태에서 시간의 경과에 따라 그성능

,

기능이 쇠퇴한 주택 으로 볼 수 있다

.

건물의 노후에 대한 선행연구³⁾를 종합 하면 건물의 노후화를 건물이고령화함에 따른 건물의 기 본성능 저하와 건물구성부위의 결함상태에의해건물전 체가기대하는 성능을발휘하지 못하는상태로 정의하고

있다

.

또한 건물의 노후화를 파악할 수 있는 요구성능의 차원에 근거할 때⁴⁾

,

^{요구되는 건물의 성능을 파악하기 위}

해서는 물리적 차원과 비물리적 차원을 동시에파악해야 하고

,

차원의 분류는 대상건물의 속성을 반영하여 구성해 야 함을 알 수 있다

.

아파트단지는 주택이라는 건물로서의 속성 이외에 주거 환경이라는 복합적 속성을 가짐에 따라

,

^{그 성능이 저하}

되면 안전상 위험

,

입주자 생활불편

,

입주자 만족도 저하 등의 내부적인 문제 뿐 만아니라 주변지역에 비해 건물 경제성 저하

,

수선비 과다

,

내부 위생결함

,

주변환경저 해

,

^{건물 미학적 결함 등 많은 부정적인 결과}

(

^{최무현 외}

,

1998)

를 초래한다

.

아파트의 성능저하는 물리적 노후

(physical aging),

건물수준의노후

(deterioration in building capacity),

그리고주요구의 변화

(change in housing needs)

측면에서 이해될 수있으며 리모델링의 동기요소가된다

(Kozo Kadowaki

^외

, 2003).

^{이처럼 아파트는 일차적으로}

시간경과에 의해 물리적 노후가발생하게되고이러한물 리적 노후는 유지보수와 일상적인개보수를통해 어느정 도극복할 수있지만

,

자재교체의 한계와 건축공간의 고 정성에 의해사회변화를 수용하지 못하거나 공간의 가변 적요구에 대응하지못하게 되면기능적

,

사회적 노후가 발생하며

,

이러한 물리적

,

사회적 노후와시간경과에 따른 가치하락에 의해 경제적 노후가 발생하게 된다

(

최상희

,

2005).

따라서 이러한 노후를극복하기 위해 유지보수

,

개

보수

,

^리모델링

,

^{재건축등의재생행위들이이루어지게된다}

.

우리나라 아파트단지는 시간경과에 따른 주택의 물리적 노후화 진전에도 불구하고 개별 주거단지가갖는 사회적 특성에 따라주거단지의 유지관리 수준이나 경제적 가치

변동이 크게 영향을 받음

(

^문홍길

, 1995)

^{으로 아파트단지}

주거환경의 노후도를 물리적 노후측면에서만 바라보는 시 각의 수정이 필요하다

.

또 아파트는 단지형태로 개발됨에 따라 단위주호뿐 아니라 주동

,

단지

,

입지의 범위로 이해 되어야 하며

,

다수의 가구가 같이 거주하는 공동주택으로 서의 특성이 함께 고려되어야 할 것이다

.

따라서 아파트단지의 노후는 일반적으로 아파트가 갖는 제반성능의저하와 건물을 구성하는 각 구성부분이거주 자의 요구를 충족시키지 못하여단지 전체가기대하는거 주성능을 발휘하지못하는 상태로 정의할 수 있으며

,

아 파트단지 거주성능은 지속가능성의 차원인 물리적

,

사회 적

,

경제적 측면에서 개념화함으로써 아파트단지 노후도 평가의

3

개 차원을 설정할 수 있다

<

표

2>.

4) 임상돈·유완(1992), 임창일(1998), 손의정·정명현(2001)은 물 리적 측면에서 물리적 노후와 비물리적 측면에서 사회적, 기능적, 경 제적 노후를 제시하였고, 민병호 외 2(1991), 최무현 외 1(1998), 서 붕교(2000)는 물리적, 기능적, 사회적, 경제적 노후화로 보다 세분화 하였으며, 문홍길(1995), 강소연·이진영·최종문·장원복·김요 숙·성재훈(2004), 최상희(2005)는 건물의 노후화를 물리적, 사회 적, 경제적 측면으로 구분함.

3) 민병호·임상돈·도건효(1991); 최무현·현택수(1998); 임창일 (1998); 서붕교(2000); Kozo Kadowaki·Seiichi Fukao·Tsuyoshi Arahira(2003); 최상희(2005) 등이 있음.

2. 아파트단지 노후도 평가의 개념모델

국내·외 성능평가제도 및 주거환경지표의 구성을 검 토한 결과 공통적으로 계층적 구조를 가지는 것으로 파 악되었다. 이는 우리가 환경에 대해 반응할 때 그 환경을 특정요소로 분석하고 평가하기 전에 먼저 총체적으로 그 리고 정서적으로 반응하게 되는 체계를 반영한 것이라 할 수 있다(김선숙 외, 2004).

본 연구에서는 아파트단지의 노후도 평가라는 복잡한 문제에 대하여 효과적인 의사결정을 하기 위하여 계층적 구조의 장점을 활용할 수 있도록 평가를 여러 단계를 갖 는 계층적 구조로 개념화하였다. 따라서 아파트단지의 노 후도 평가는 우선 하위단계의 평가항목별로 성능수준이 측정될 수 있고, 각각의 평가항목의 결과는 항목의 성격 에 따라 상위단계인 평가속성으로 합산되며, 평가속성의 결과는 다시 그 상위단계인 평가차원으로 합산되고, 차원 별 결과를 최상위단계의 노후도 평가결과로 종합할 수 있 도록 계층적 구조로 구성하였다<그림 2>.

아파트단지 노후도를 판단하기 위한 평가지표의 척도는 일본의 CASBEE를 비롯하여 기존의 주택성능평가와 관 련된 제도에서 대체적으로 사용하고 있는 것으로 파악된 5단계 서수척도로 개념화하였다. 따라서 항목의 평가기준 을 5단계로 구분하고 각 단계에 1점씩 부여하는 방식으 로 구성하여 최저 1점, 최고 5점으로 설정하였다. 노후는 현재 성능상태가 기대하는 성능에 못미치는 수준을 의미

하는 것이므로 각 평가항목의 기대성능은 5단계 중 3단 계로 대응시켜 개념화하였다. 3단계⁵⁾는 일본의 CASBEE 에서 규정하는 점수부여 체계에 근거하여 절대값이 아닌 평가시점의 수준을 반영하는 값으로 아파트단지의 노후도 평가에서는 매우 합리적 개념으로 활용될 수 있다고 판 단하였다. 그러므로 특정 평가대상 아파트단지의 노후도 평가값이 3점일 경우, 대상아파트단지는 현 시점에서 보 편적으로 요구되는 기대성능을 충족하는 상태인 것으로 개념화할 수 있다. 노후도 평가값이 3점을 초과할 경우는 아파트단지가 노후되지 않은 건강한 상태로 판단하며, 평 가값이 3점미만일 경우는 아파트단지의 성능이 기대수준 보다 낮아 노후화된 것으로 판단하여 재생행위가 요구되 는 것으로 해석할 수 있다.

따라서 노후도 평가의 개념모델은 지속가능한 주거환경의 시각에서 아파트단지의 노후상태를 평가하는 모델이다. 이로 써 노후도 평가의 계층적 구조 및 평가척도의 개념에 따라 아파트단지의 현재 노후수준을 평가했을 때 그 결과는 아파 트단지의 총체적인 노후를 진단할 수 있음과 동시에 설정된 하위단계별 진단을 선택적으로 시행할 수 있으며, 진단결과 를 시각화할 수 있는 방사형 차트(radar & bar chart)를 개발 함으로써 노후특성을 보다 쉽게 파악할 수 있도록 하였다<

그림 3>. 또 진단결과는 종합적으로 또는 단계별로 선택적 으로 분석이 가능함으로써 노후부분의 성격에 따라 필요한 재생방향을 구체적으로 연계시킬 수 있도록 고려하였다.

III. 아파트단지 노후도 평가항목 개발

본 노후도 평가지표의 평가항목은 다양한 주거환경의 속성을 포함하는 평가범위를 가져야 한다. 이에 따라 국 내외 평가지표 및 선행연구들을 검토한 결과<표 1> 각각 표 2. 아파트단지 노후도 평가를 위한 거주성능의 차원

차원 개념

물리적 ·건물이 가지는 내구성, 안전성 등의 기본성능

·건물 및 단지구성이 가지는 쾌적성, 편리성 등의 기본성능

·주생활을 지원하는 설비의 기본성능 사회적

·거주집단이나 개개의 구성원이 거주를 통해 주거환경에 대 해 가지는 애착과 만족감 및 지원시설

·변화하는 사용자 요구에 대한 적응성

·거주자의 거주안정성 경제적

·생활자족성

·재화로서 자산가치

·경제적 수명연장(건물의 기대성능회복) 비용성능

·환경친화성

그림 2. 아파트단지 노후도 평가의 계층적 구조개념

5) 일본의 대표적인 건물 종합성능평가도구(CASBEE)에서 규정하 는 점수부여 체계에서 3단계는 ‘평가대상 건물의 일반적이고 통상 적인 수준에 대해 부여하는 것으로, 평가시점에서 평가대상 건물속 성에 대해 보편적으로 가지는 통상의 기술적, 사회적 수준과 일치하 는 성능수준을 의미’함(IBEC(2004), CASBEE, p. 7)

그림 3. 노후도 평가의 개념모델

의 지표들은 그 목적에 따라 항목구성에서 특정부분의 성 능에 집중되어 있거나 너무 세분화되어 있는 등 적용상 의 문제점이 지적되었다. 이에 평가항목 선정을 위하여 관련문헌 분석과정에서 1회 이상 나타난 항목들을 모아 정리하였다. 이 중 주거환경의 다양성 측면과 국내 고층 고밀 아파트단지의 현황 및 노후도 평가에 적용 가능하 다고 판단되는 488개 항목을 추출하여 평가항목개발을 위 한 구성항목의 pool을 만들었다.

이 항목들은 기존 지표나 연구의 취지에 따라 같은 요 소라도 다양하게 표현될 수 있기 때문에, 타 항목과 중복 된 경우 통합하여 단순화하였고, 의미를 분명히 하도록 개념의 구체화, 용어수정, 그리고 단어의 보완 등을 통해 아파트단지 노후도 측정을 위한 성능평가라는 목적에 부 합하도록 정리하였다. 다음으로 정리된 구성항목들을 3개 평가차원(물리적, 사회적, 경제적)으로 분류하고 중복성 검 토를 시행하여 최종 77개 평가항목을 선정하였다. 이 중 표 3. 노후도 평가지표의 항목 및 척도구성

평가차원 평가 속성 평가

하위속성 평가항목

평가범위

구체적성능 특성 척도유형

입지 단 지 주

동 주 호

물리 적차 원

쾌적 성

환경 성능

열환 경

전반적인 실내난방상태 ○ 쾌적성확보를 위한 실온조절성능 및 난방비조절 성능 -정량 B 구조체 단열상태 ○ ○ 결로방지 성능을 포함한 구조체 단열성능 -정량 B

개구부 새시 단열상태 ○ ○ 개구부 새시의 단열성능 -정량 B

음환 경

설비소음수준 ○ ○ 급배수설비소음의 조절성능 -정량 B

세대간차음수준 ○ ○ 세대간 차음성능 -정량 B

시환 경

주호내 채광 ○ 채광성능 -정량 B

세대내 일조확보율 ○ ○ 세대내 일조확보 성능 -정량 C

공기 환경

전반환기상태 ○ ○ 전반적인 환기성능 -정량 B

부엌환기상태 ○ ○ 부엌의 환기성능 -정량 B

욕실환기상태 ○ ○ 욕실의 환기성능 -정량 B

설비 환경

수도 및 급배수시설상태 ○ ○ 배관류의 성능 -정량 C

전력 및 전기시설상태 ○ ○ 배전반의 성능 -정량 B

정보통신설비 시설상태 ○ ○ ○ 초고속정보통신설비의 성능 -정량 B

가스 및 난방배관상태 ○ ○ 가스 및 난방배관의 성능 -정량 C

엘리베이터 상태 ○ 엘리베이터 성능평가 -정량 B

단지구성

건폐율 ○ ○ ○ 공지확보 성능 -정량 C

용적률 ○ ○ ○ 전체 건축물 밀도 성능 -정량 B

녹지공간율 ○ ○ 녹지공간 확보 성능 -정량 B

주차장확보율 ○ ○ ○ 주차장 확보 성능 -정량 B

편리 성

공간구성

거실크기 ○ 거실 면적 성능 -정량 A

실배치 ○ 실배치 성능 -정량 A

화장실개수 ○ 화장실 확보성능 -정량 A

천장고의 적정도 ○ ○ 실내층고 확보성능 -정량 A

전용면적비율 ○ ○ 전용면적 확보성능 -정량 A

시설성능

실별시설상태 ○ 실별시설의 성능 -정성 A

마감재상태 ○ 마감재의 성능 -정성 A

동선체계

쓰레기처리시설 및 수거 ○ ○ 쓰레기처리시설 및 수거에 관한 성능 -정량 B 이사 및 소방차량 접근성 ○ ○ 특수차량의 접근성에 대한 성능 -정량 C

단지 내 도로구성 ○ ○ 단지내 동선구성의 성능 -정량 B

안전 성

안전성구조

경과년수 ○ ○ ○ ○ 건물의 구조안전성능 -정량 B

철근부식 및 콘크리트 중성화 ○ ○ 철근 및 콘크리트성능 -정량 C

기초침하 ○ 기초 상태에 따른 건물의 구조안전성능 -정량 B

처짐 ○ 수평부재의 상태에 따른 건물의 구조안전성능 -정량 B

균열 ○ ○ 균열, 박리, 박락정도에 근거한 콘크리트안전성능 -정량 B

공용공간의 마감상태 ○ 아파트 외벽 등 공용공간의 마감성능 -정량 C

공용창호의 상태 ○ ○ 공용부분 창호의 성능 -정량 C

안전성재해

내진등급 ○ ○ 구조체의 손상 및 도괴방지 성능 -정량 B

내풍등급 ○ ○ 풍하중에 대한 성능 -정량 C

침수가능성 및 대책 ○ ○ ○ 자연재해 안전성능 -정량 C

화재소방 ○ ○ 내화성능 및 피난설비성능 -정량 B

물리적 차원으로 선정된 40개 항목은 항목간의 유사속성 을 근거로 재분류하여 3개 평가속성을 파악하였고, 사회 적 차원으로 선정된 19개 항목과 경제적 차원으로 선정 된 18개 항목에 대해서도 같은 방식으로 재분류하여 각 각 3개씩의 평가속성을 파악하였다. 이를 평가범위(단위주 호, 주동, 단지, 입지)에 따라 분류하여 선정된 평가항목 이 단위주호에서 입지특성에 이르는 평가범위를 가짐을 확인하였다.

따라서 고층고밀 아파트단지의 노후도 평가지표를 구성 하는 평가항목은 총 77개 항목이 3개의 평가차원으로 구

성되고 평가차원에 따라 3개의 평가속성으로 분류되어 총 9개의 속성으로 구성됨으로써, 노후도 평가의 개념모델에 서 설정한 계층적 구조를 가지며 아파트단지와 관련하여 단위주호, 주동, 단지, 입지(도시)의 평가범위를 가지고 있 다<표 3>.

IV. 아파트단지 노후도 평가지표의 척도개발

노후도 평가지표의 평가척도는 평가항목별로 노후도 평 가모델에 근거하여 개념화된 5단계 서수척도로 개발하고, 표 3. 계 속

평가차원 평가 속성 평가

하위속성 평가항목

평가범위

구체적성능 특성 척도유형

입지 단 지 주

동 주 호

사회 적차 원

세대 친화 성

안전성주변

교통사고안전 ○ ○ ○ 교통안전성능 -정성 A

범죄안 전 ○ ○ ○ ○ 단지 및 주호차원의 범죄안전성능 -정량 B

지원성

배리어프리디자인 ○ ○ ○ ○ 배리어프리디자인 성능 -정량 B

다양한 세대수용가능성 ○ ○ 사회인구학적 다양성 수용성능 -정량 C

프라이버시 ○ ○ 프라이버시 성능 -정량 C

동네 친화 성

커뮤니티시설

주민공동시설 ○ 주민의 커뮤니티활동을 지원할 수 있는 기본시설의 확보성능 -정량 B 복지시설 ○ 주민의 커뮤니티활동을 지원할 수 있는 복지시설의 확보성능 -정량 A 여가활동시설 ○ 주민의 커뮤니티활동을 지원할 수 있는 여가시설의 확보성능 -정량 A 휴게공간구성 ○ 주민의 커뮤니티활동을 지원할 수 있는 커뮤니티공간의 확보성능 -정량 A 공동체의식

마을단위의 아이덴티티 ○ ○ 거주민의 마을단위 아이덴티티 구성 여부 -정성 A 단지전체조형성 ○ ○ 단지전체의 경관 및 랜드마크 구성에 따른 조형성능 -정량 C 주민참여

주민참여도 ○ ○ 거주민의 커뮤니티활동 참여도를 통한 커뮤니티형성 여부 -정성 A 근린환경무질서에 대한 태도 ○ ○ 거주민의 공동체 애착심 여부 -정량 A

커뮤니티프로그램 ○ ○ 커뮤니티 활성정도 -정량 A

가구 구성 특성

인구학적특성

사회계층의 구성 ○ ○ ○ 지역의 사회계층(소득 및 교육수준 등)구성의 지속성 -정량 A

가족주기의 구성 ○ ○ ○ 지역 거주민의 가족주기의 다양성 -정량 A

거주특성

자가율 ○ ○ ○ 거주자 생활안정여부에 근거한 자가율 -정량 A

인구이동 ○ ○ ○ 거주자 생활안정 여부 -정량 A

사회적혼합에 대한 주민만족도 ○ ○ ○ 사회통합적 성능 -정성 A

경제 적차 원

단지 및입 지특 성

가격 매매가격 ○ ○ ○ 경제적 가격의 안정성 -정량 A

임대료 ○ ○ ○ 경제적 가격의 안정성 및 수요 여부 -정량 A

주민인지도 아파트단지평판 ○ 건설회사지명도, 건물외관, 발전가능성 등의 경제적 측면 기여도 -정성 A 자족성생활

주변환경여건 ○ ○ 자연생태자원의 충족성 -정량 B

편익시설여건 ○ ○ 편익시설의 충족성 -정량 B

교육시설여건 ○ ○ 교육시설(학교의 질, 학군, 학원시설 등)의 충족성 -정량 B 대중교통서비스여건 ○ ○ 대중교통시설(지하철역, 버스터미널, 버스정류소 등)의 충족성 -정량 C

유지 관리 성

유지관리대책

단기유지관리 ○ ○ ○ 단기유지관리업무 수행여부 -정량 A

중장기유지관리 ○ ○ ○ 중장기유지관리업무 수행여부 -정량 A

아파트관리 운영시스템 ○ 아파트단지 유지관리의 효율성 및 전문성 -정량 B 공용공간의 유지관리 ○ ○ 공용공간의 유지관리업무 수행 여부 -정량 A 용이성관리

전용부분 수리용이성 ○ ○ 주호전용부분에 대한 리모델링이나 설비교체 용이성 성능 -정량 B 공용부분 수리용이성 ○ ○ 공용부분에 대한 리모델링이나 설비교체 용이성 성능 -정량 B

공간의 용도변경가능성 ○ ○ 공간의 가변성에 대한 성능 -정량 A

유지관리비의 적정성 ○ ○ 건물 노후도의 종합적 평가차원에서 유지관리비의 적정성 여부 -정성 A 환경

친화 성

환경조성생태적

주민인식수준 ○ ○ 생태적 환경에 대한 주민의 인식수준 -정성 A

신·재생에너지 이용 ○ ○ 신·재생에너지 사용 여부 -정량 B

계획주거지 ○ ○ 지속가능한 개발 및 재생을 위한 지역인프라 성능 -정량 B