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住宅需要構造 變化展望에 관한 硏究
A Study on Housing Demand and Housing Investment In Korea
1997. 8. 74면 / 정책연구(국토연97-52) 高 鐵 金京煥
이 연구에서는 주택정책지표로서의 주택보급률의 유효성을 평가하고 주택수요 및 주 택의 상대가격, 투자율과 및 자가보유율의 추이를 분석한 다음 향후 우리 나라 주택시 장에 영향을 미칠 주요 사회 경제적 변수를 고려하여 장래 전망을 시도하였다. 이를 위 하여 국내외 기존문헌의 분석과 함께 1995년 인구주택 총조사 결과, 대우경제연구소 및 국토개발연구원의 횡단면 설문조사 자료, 기타 주택관련 통계자료를 사용한 실증분석을 병행하였다.
주요 결과와 정책적 시사점은 다음과 같다.
첫째, 주택 보급률은 가구와 주택의 정의에 따라 수치가 달라지고 연간 통계의 신뢰 도에도 문제가 있어 정책지표로서 한계가 있다. 우리 나라의 주택보급률이 100%에 근접 함에 따라 전반적인 주거수준의 향상과 저소득 주거문제 완화를 위한 정책의 수립과 평 가에 필요한 주택 성능지표, 최저 주거기준 등 대체적인 지표의 개발이 요구된다.
둘째, Mankiw-Weil의 모형을 적용하여 분석한 결과 앞으로 우리 나라의 인구증가율 이 하락하고 연령구조가 변화함에 따라 전체 주택수요의 증가세는 지속적으로 둔화되고 따라서 주택의 상대가격도 하락할 가능성이 높은 것으로 나타났다. 그러나 우리 나라 주택 공급 부문의 특성 상 주택 상대가격의 전망을 위해서는 택지가격의 전망이 필요하 며 이는 다시 토지이용규제 완화 및 거시변수에 의해 영향을 받으므로 장기전망이 거의 불가능하다. 따라서 불완전한 수요전망을 토대로 공급물량을 조절하기보다는 시장여건 에 따라 공급이 신축적으로 대응할 수 있는 여건을 조성하는 것이 더 합리적인 정책방 향이다.
셋째, 1989년이래 우리 나라의 주택투자는 획기적으로 증가하여 국제적으로도 높은 수준을 유지하고 있다. 그러나 이 같은 투자증가에도 불구하고 과거로부터 누적된 투자 부족이 완전히 해소되지는 않은 것으로 나타났다. 따라서 주택과 여타부문과의 균형을 고려한 적정 투자수준을 모색할 필요가 있는데 적정 주택투자 수준은 ‘GNP의 몇 %’ 라 는 식의 기계적인 개념은 아니다. 그러나 제2장에서 소개한 국가별, 도시별 주택투자율 추이를 참고한다면 GNP의 6% 정도가 합리적인 최고 수준일 것으로 생각된다.
넷째, 한 나라 혹은 도시의 자가보유율은 과거 및 현재 주택정책의 누적적 결과를 반
영하므로 1인당 소득 추세만으로 자가보유율을 예측하는 데는 한계가 있다. 주택가격의 안정여부, 주택금융의 공급확대, 주택세제, 인플레 및 인플레에 대한 기대, 임대주택 정 책 등이 향후 자가보유율에 영향을 미치는 중요한 변수들이다. 우리 나라의 자가보유율 은 낮은 편이지만 앞으로 전반적인 자가보유율이 상승하고 자녀수가 감소하면 상속에 의한 자가보유의 가능성이 높아질 것으로 예상된다. 자가보유율 제고를 주거수준의 향 상과는 별도의 구체적인 주택정책 목표로 삼아야 하는가는 정치적 결정 사항이지만 국 가경쟁력과 주거수준 향상을 동시에 추구하는데는 임대시장의 활성화가 매우 중요하다.
