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부동산투기 억제를 위한 분양주택 구매제한 조치, 중・소도시로 확대
저장(浙江)성 타이저우(台州)시는 8월 25일‘부동 산 시장 조정 조치에 관한 통지’(
)에서 분양주택에 대하 여 구매제한 조치를 실시한다고 발표하였다.
이번 조치에 따르면 주택구매 희망자는 구입 날 짜로부터 과거 2년 기간 동안의 1년 이상 개인소득
세 또는 사회보험 납부 증명서가 있어야만 한 가구 당 한 채의 신규 분양주택을 구입할 수 있다.
구입 날짜로부터 과거 2년 기간 동안의 1년 이상 개인소득세 또는 사회보험 납부 증명이 없는 가구 는 신규 주택 구입을 할 수 없게 된 것이다. 과세 또 는 보험납부 증명이 있는 경우에도, 타이저우시 주 민인 가구가 시내지역에 이미 주택 2채 이상을 보 유하고 있는 경우 혹은 타이저우시 주민이 아닌 가 구가 시내지역에 1채 이상을 보유하고 있는 경우에 대해서는 신규 주택 구입을 잠정적으로 금지한다고 하였다. 이는 주택구매 제한이 최초로 중∙소도시 로 확대 실시된 것이며, 앞으로 20~30여 개의 지 중국
<표 1> 주택구매 제한 조치 내용 비교
도시명
베이징, 상하이, 항저우, 싼야, 하이커우(海口), 다 롄, 수저우, 샤먼, 톈진
션전 두 채 한 채 구매금지
해당 지역 주민일 경우 신규 구입가능한 분양주택 수
무주택자 한 채 두 채 이상
납세증명・
사회보험 납부 증명이 없는 경우
무주택자 한 채 두 채 이상
한 채 한 채 한 채 한 채
구매금지
한 채 한 채 한 채
한 채 구매금지 구매금지
난징(南京) 두 채 한 채 구매금지 - 두 채 한 채 구매금지
란저우( ) 두 채 두 채 두 채 한 채 한 채 한 채 한 채
광저우, 닝보,
원저우( 州) 한 채 한 채 한 채 구매금지 한 채 한 채 한 채
푸저우(福州), 하얼빈 ( ), 스자좡(石家庄),
꾸이양( ), 우시, 청두 (成都),칭다오,난닝( ),
창춘( 春)
한 채 한 채 구매금지 구매금지 한 채 구매금지 구매금지
해당 지역 주민이 아닌 경우 신규 구입가능한 분양주택 수
자료: http://house.focus.cn/ztdir/ersanxiangou
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방 도시로 주택구매 제한 조치가 확대 실시될 예정 이다.
중국 정부는 부동산 시장 안정화를 위하여 베이 징, 상하이, 톈진, 충칭 등 4대 직할시와 라싸(拉 ) 를 제외한 26개 성(省) 정부 소재 도시 및 다롄 ( ), 닝보( ), 샤먼( ), 칭다오(靑島), 션 전( ) 등 5개 계획단열시와 우시(无 ), 수저우 ( 州), 싼야(三 ), 포산(佛山) 등 부동산 시장이 과열된 8개의 도시를 포함한 43개 도시에서는 주 택구매 제한 조치를 시행 중에 있다. 구체적인 시행 내용은 각 도시별로 약간의 차이를 보인다(<표 1>
참조).
올해 2월 베이징을 시작으로 상하이, 광저우 등 주요 대도시에서 시행한 고강도의 주택구매 제한 조치는 효과를 보기 시작하여, 대부분 도시에서 부 동산 가격 상승 폭이 줄어들었고, 베이징 등 일부 도시에서는 도심 지역 부동산 가격까지 소폭 하락 하고 있다. 그러나 부동산 투기 자금이 주요 대도시 주변에 있는 중∙소도시로 몰리는 풍선효과가 발 생하였고, 최근 2~3개월 간 일부 중∙소도시의 부 동산 가격이 급등세를 보이고 있다. 이러한 풍선효 과를 막기 위하여 주요 대도시에서 시행하던 주택 구매 제한 조치를 주변 도시로 확대 실시하게 된 것 이다.
주택건설부가 규정한 아래의 5대 조건 중 두 가 지 이상의 조건을 만족하는 중∙소도시의 경우, 앞 으로 주택구매 제한 조치 대상 도시로 포함될 예정 이다. 그 조건으로는 △국가통계국이 발표한 70개 주요 도시 부동산 가격에서 집값 상승률이 상위인
도시, △성내 모든 도시의 6월 집값이 지난해 말과 비교해 상승률이 비교적 높은 중∙소도시, △올해 상반기 거래량의 동기 대비 상승률이 비교적 높은 도시, △외지인의 주택구매 비율이 비교적 높은 도 시, △현지 부동산 시장 과열 조짐이 보이고 부동산 관련 정책의 집행력이 미흡하다고 여겨지는 도시 등이 있다.
비록 아직 구체적인 관련 참고 지표나 지수의 계 량적 기준은 제시되지 않았으나, 현재 추세로 볼 때 앞으로 주택구매 제한 조치 대상으로 포함될 도시 수는 20~30개 정도로 전망된다. 랑팡(廊坊), 쿤산 (昆山), 중산(中山), 주하이(珠海) 등 주요 대도시 주변에 위치한 도시와 산둥(山 )반도 연안 도시와 하이난(海南) 등 외지인의 구매 수요가 높은 지역 으로 확대 적용될 가능성이 크다. 또한 국가통계국 에서 발표한 지난 6월 신규주택 가격 상승률이 높 았던 친황다오(秦皇島), 단둥(丹 ), 뤄양(洛 ), 웨양(岳 ), 창더(常德), 쭌이(遵 ) 등도 가능성이 높은 것으로 나타났다.
일부 지방도시에서는 주택구매 제한 조치 대상 도시에 포함되면 부동산 시장이 침체되고 이로 인 하여 지방 재정수입이 급감하게 되어 지방정부는 큰 손해를 입게 된다. 이러한 상황을 우려하여, 일 부 지방정부는 그 대안으로 분양가 상한제를 도입 하고 있다. 분양가 상한제를 도입하면 집값 상승폭 이 하락하게 되고, 주택건설부가 제시한 첫 번째와 두 번째 조건에서 하위 순위를 차지하게 되어, 주 택구매 제한 대상에서 제외될 가능성이 크기 때문 이다.
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실제로 최근 단둥시, 허베이(河北)성 샹허(香河) 현과 랑팡시가 부동산 가격제한정책을 발표한 데 이어 친황다오시도 상품주택 분양가격 상한선을 1m2당 7천 위안으로 제한하는 정책을 준비 중이다.
업계 전문가들은 정부의 고강도 부동산 억제 정책은 부동산 자산 거품화를 막기 위하여 필요한 것이지만, 전국적인 범위에 장기간 지속된다면 부 동산 경기 침체로 인한 금융위기 및 경제위기가 발생할 가능성도 염두에 두어야 한다고 지적했다.
이번 주택구매 제한 조치의 확대로 인하여 전국 부동산 시장 과열을 효과적으로 억제할 수 있는지 주목된다.
(자료: 新華網. 2011. “ ,
”. 9월 15일자)
현상백｜베이징(北京)대학교 경제학과 박사과정
인구감소를 고려한 2020년 신규주택 건설물량 전망
일본 노무라종합연구소는 8월 3일 향후 2020년까 지의 신규주택 건설물량 예측결과를 발표하였다.
국립사회보장인구문제연구소가 실시하고 있는 일 본의 세대수 장래추계에 따르면, 일본의 일반 가구
수는 2015년을 정점으로 감소가 예상된다. 신규건 설 물량은‘세대수의 감소’가 가장 큰 요인이며, 이 외‘공가율 증가’, ‘주택장수화’등의 요인도 영향 을 주는 것으로 파악되었다.
우선 2030년까지의 장기적인 공가율 추이를 살 펴보면, 전국 평균 공가율은 14% 수준일 것으로 예 상된다. 지역별로는 수도권이 11%, 오사카권이 14%, 나고야권이 12% 정도로 예측된다. 그리고 앞 서 언급한 바와 같이 세대수는 2015년을 정점으로 감소할 것으로 나타나, 이와 연동하여 기존 주택의 스톡도 연쇄 감소할 것으로 예상된다. 따라서 세대 수 대비 주택수 비율은 1960년대부터 현재까지의 평균치인 98.8% 수준을 향후에도 유지할 전망이다.
마지막으로 신규주택 공급계획에 따르면, 2008년도 이후부터 2023년까지 전국적으로 약 400만 호의 주택이 연차적으로 공급될 예정이다.
이상의 요인들을 토대로 2023년까지의 신규주 택 착공호수 추계를 살펴본 결과, 신규주택 공급 호수는 2015년도에 약 84만 호로 정점에 이른 후 2020년도에는 약 83만 호, 2023년도에는 약 80 만 호로 점차 감소할 전망이다. 이는 1996년도에 신규주택 건설물량이 약 163만 호에 이르렀던 상 황에 비해 약 절반 수준에 해당하는 수치다(<그림 1> 참조). 그러나 이상의 추계치는 경기동향과 소 비세율 변화 및 착공일정에 따라 변경될 가능성도 있다.1)
이러한 가운데 주택업체, 건설사, 부동산회사, 일본
1) 동 연구소는 2008년 7월에 2011~2015년 신규주택 착공호수 예측을 공표한 바 있으나, 이번 자료에서는 세대수 감소와 주택의 장수면호의 영 향을 연동한 추계방법을 도입하여 2011~2023년도 신규주택 착공호수를 추계하였다.
