「도시 및 주거환경정비법」

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정 책 해 설

「도시 및 주거환경정비법」

시행령 및 시행규칙 주요 개정 내용

김민철｜국토해양부 주택정비과 사무관

머리말

「도시 및 주거환경정비법」(이하 「도정법」)이 지 난 2월 1일 개정·공포됨에 따라 하위규정에 위 임한 사항을 구체화하기 위해 「도정법」 시행령 및 시행규칙을 지난 8월 2일 개정·공포하였다. 「도 정법」 시행령 및 시행규칙의 주요 내용을 보기에 앞서 개정된 「도정법」의 개정 내용을 살펴보고, 시행령·시행규칙에서 「도정법」 개정사항을 어 떻게 반영하였는지 살펴보겠다.

2012년 「도정법」 개정 주요 내용

1. 추진 배경

재개발·재건축 등 정비사업은 지난 30년간 노 후·불량 주거지 개선 및 도시 내 주택 공급에 크 게 기여했으나, 최근 부동산 경기 침체 등으로 인 한 사업성 저하 등으로 인해 사업추진이 부진한

실정이다. 도시 내 가용택지가 점차 고갈되고 있 는 상황임을 감안할 때 정비사업을 통한 양질의 주택공급은 향후에도 지속적으로 필요할 것으로 예상된다. 또한 전면 철거형 재개발이 어려운 지 역은 수복형 정비를 통해 주거지 정비를 추진할 필요가 있다. 이에 정부는 정비사업의 안정적인 추진을 위해 지난해 지자체 및 관련 전문가 등과 논의를 거쳐 「도정법」을 2011년 입법과정을 거쳐 2012년 2월에 공포하고 8월에 시행하는 제도 개 선을 추진했다.

2. 주요 내용

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새로운 정비방식의 도입

기존 재개발·재건축 등 정비사업은 주로 대규모 전면철거를 통한 아파트 공급방식으로 이루어지 고 있다. 전면철거형 방식은 노후·불량 주거지 를 효과적으로 정비하고 양호한 주택을 공급하는 효과가 높다는 장점이 있는 반면, 대규모 사업에

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거에 따른 토지 등 소유자 및 세입 자 간 갈등 등으로 사업이 지연·

중단되기도 한다는 단점도 존재한 다. 또한 대규모 단지 중심의 공급 으로 인한 지역단절, 지역 특성의 상실 등 지역 커뮤니티가 붕괴되 는 문제점도 야기된다. 특히 정비

사업을 통한 기대 수익이 낮아지는 상황에서 대규 모 전면 철거형 사업의 추진에는 한계가 있을 것 으로 예상되며, 이를 극복하기 위해서는 재개발 등의 단점을 보완할 수 있는 새로운 정비방식의 도입이 필요한 상황이다.

먼저 대규모 사업의 단점을 보완할 수 있도록 소 규모 블록 단위로 정비할 수 있는 가로주택정비사 업을 도입하였다. 가로주택정비사업은 기존 도시 조직과 저층주거지의 가로경관을 유지하면서 소규 모로 주거환경을 개선하는 방식이다. 1만m² 이하 의 도시계획도로로 둘러싸인 가로구역에서 시행 하도록 하고, 층수는 7층 이하로 규제하되, 건폐 율·대지 안의 공지 등 특례를 주어 중·저층의 고밀주택을 공급할 수 있도록 하였다.

이는 도로조건이 비교적 양호한 지역에서 추진 할 수 있는 사업방식으로 자연발생적인 주거지보 다는 토지구획정리사업 등으로 비교적 정형화된 가구단위와 가로구조를 갖추고 있는 주거지에 적 용성이 높은 정비수단이다.

또한 전면 철거형 사업의 대안으로 보전·관 리·개량을 병행할 수 있는 주거환경관리사업을 도입하였다. 기존 전용·1종·2종 단독·다세대 밀집지역 중 노후 주거지에 대해 공공이 도로 등 정비기반시설을 개선하고, 주민 스스로 주택을 개

량하는 현지개량형 정비사업이다. 해제된 정비구 역 및 정비예정구역, 재정비촉진지구에서도 추진 할 수 있도록 함으로써 주거환경의 개선이 필요하 나 전면 철거형 사업이 어려운 곳에서 추진할 수 있는 대안사업의 성격을 가지고 있다.

정비방식의 다양화로 사업성, 지역여건 등을 감안하여 재건축·재개발 등 기존 대규모 전면 철거형 정비방식 추진이 가능한 지역은 같은 방 식으로 추진하되, 보전·개량 및 소규모 정비가 필요한 지역은 새로이 도입된 주거환경관리사업 과 가로주택정비사업을 선택적으로 추진하여 주 민의 다양한 정비수요에 대응할 수 있을 것으로 기대된다.

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공공지원 및 규제완화

전반적인 부동산의 경기 침체에 따라 정비사업의 사업성이 저하되면서 주민의 자기 부담이 증가하 고, 시공사는 미분양 우려로 사업 참여에 소극적 인 상황으로, 정비사업의 원활한 추진을 위해서는 공공지원 및 규제완화를 통한 사업여건 개선이 필 요한 상황이다.

기반시설은 사업시행자가 부담하는 것이 원칙 이나, 뉴타운과 같이 광역적인 정비가 필요한 지 역은 공공에서 기반시설비 등의 일부를 지원할 필

구분 대상구역 특례

가로주택 정비사업

● 1만m²미만의 4m 초과 도로가 통과 하지 않는 구역

● 기존 세대 수 20세대 이상

건폐율, 대지 안의 공지, 부 대복리시설 기준 완화

주거환경 관리사업

● 전용·1종·2종 주거지역 중 단독·

다세대 주택 밀집지역

● 해제된 정비(예정)구역, 재정비촉 진지구

정비기반시설 및 공동이용 시설 공공에서 설치

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요성이 있다. 이에 뉴타운 기반시설비를 2009년 부터 지원하고 있으며, 지원비율도 지속 확대하고 있다. 이와 함께 시장여건 변화에 따라 재개발 임 대주택 개선, 용적률 인센티브 확대 등 규제완화 도 지속 추진하고 있다.

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사업조정절차 마련

사업성 열악 등의 이유로 정비사업 추진이 어려운 지역은 조합해산 및 구역해제가 가능하도록 절차 를 마련하고, 주민이 원할 경우 주거환경관리사 업 등 다른 정비사업으로 전환할 수 있도록 하였 다. 또한 신규로 추진되는 정비구역의 사업이 일 정 기간 동안 진행되지 않을 경우 정비구역이 해 제될 수 있도록 하였다.

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생활권별 주거지 관리 계획 수립근거 마련 체계적인 정비사업의 추진을 위해 정비기본계획 을 통해 정비예정구역을 지정하도록 하고 있으나, 정비예정구역의 지가 상승 등 일부 부작용이 우 려되고, 정비기본계획은 물리적인 노후도만 고려 하여 정비예정구역을 지정하는 등 경제·사회·

문화적 요인을 감안하여 정비사업을 추진하는 데 한계가 있어 기본계획 수립 시 주거 생활권별 정 비·보전·관리에 관한 계획을 포함할 경우 정비 예정구역 지정을 생략할 수 있도록 개선하였다.

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기타 제도개선 사항

세입자 주거안정을 강화하기 위해 정 비계획 수립 시 가구별 소득수준, 거주 형태 등 주거실태를 조사하도록 하고, 상가세입자가 많은 도시환경정비사업 에 임시상가를 설치할 수 있도록 하였 다. 또한 첨예한 갈등이 발생하는 분담금 등의 투 명한 운영을 위해 우선 토지 등 소유자가 조합 설 립 동의 여부 결정에 참고할 수 있도록 추진위가 추정분담금 정보를 제공하도록 하고, 정비사업비 가 종전의 10% 이상 증가할 경우에는 조합원 동 의요건을 강화(2분의 1→3분의 2)하였다. 관리처 분계획 인가 시에도 시장·군수가 한국감정원 등 전문 공공기관으로 하여금 검증을 받아 객관성을 확보할 수 있도록 하였다.

「도정법」 시행령 및 시행규칙 주요 개정 내용

1. 소규모 정비를 위한 가로주택정비사업

가로를 중심으로 소규모 공동주택을 건설하는 가 로주택정비사업은 사업기간 단축, 주민 주도의 자 율적 정비를 위해 정비기본계획에 반영되어 있지 않고 정비예정구역으로 지정되지 않았더라도 사 업을 추진할 수 있도록 하고 있다. 또한 추진위원 회 단계가 생략되고 바로 조합을 설립하여 정비계 획 수립 없이 사업승인 절차만으로 사업을 진행할 수 있다. 사업추진을 위해서는 토지 등 소유자의 90% 이상과 토지면적의 3분의 2 이상 토지소유자 의 동의를 얻어야 한다. 기존의 정비사업과 달리 이 사업은 기존의 주택임대수익으로 생활했던 다 가구 소유자에게는 관리처분계획에 의해 3주택까

<표 2> 사업 단계별 정비구역 일몰제

단계 정비구역 해제 요건

정비구역 정비구역 지정 후 2년 이내 추진위 승인 신청이 없을 경우 조합설립 추진위 승인 후 2년 이내 조합설립인가 신청이 없을 때 사업인가 조합설립 후 3년 이내 사업인가 신청이 없을 경우

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가로주택정비사업은 기반시설 설 치에 따른 추가 부담을 하지 않고 사 업이 가능하도록 도시계획도로로 둘 러싸인 구역으로 한정하고 있다. 원 칙적으로 폐도를 허용하지 않고, 가 구단위 전부 또는 일부에 대해 양호 한 건축물을 제척(除斥)하고 부분 적·점진적으로 사업을 추진할 수 있다는 점에서 기존 정비방식과 차 이가 있다. 다만 소규모 블록의 경우 결합개발이 가능하도록 4m 이하의 도로는 폐도를 허용하였다.

적용대상은 「국토의 계획 및 이 용에 관한 법률」(이하 「국계법」) 에 따른 1·2종 일반주거지역이 며, 「국계법」상 2종 일반주거지역 은 층수제한이 없음에도 불구하고 7층 이하로 규정하고 있다.

사업의 원활한 추진을 위해 특례사항이 주어진 다. 먼저 「건축법」상 대지경계선에서 2~6m 이 내에서 지자체의 조례로 정하도록 규정하고 있는 대지 안의 공지기준을 2분의 1 범위에서 완화할 수 있도록 하였다. 이는 완화된 면적만큼 보육시 설이나 주민 커뮤니티 시설 등을 설치하여 가로주 택정비사업을 통해 활력 있는 가로경관을 형성하 고 가구단위로 공지를 효율적으로 활용하도록 유 도하기 위한 조치다.

이와 함께 가로변 미관 향상 및 건축물 디자인 향상을 위해 「건축법」 60조에 따른 도로사선 높 이 제한을 최대 1:2.25배인 2분의 1 한도에서 완 화할 수 있도록 하였다.

또한 토지의 효율적 사용을 통해 공사비를 절 감할 수 있도록 데크형태나 경사면을 활용하여 주 차장을 설치할 경우 건폐율 산정에서 제외할 수 있도록 하였다.

가로주택정비사업은 1만m² 미만의 소규모 단 위 사업이므로 「주택법」을 준수할 경우 인동간 격이나 부대복리시설 설치기준 등에 따라 불합 리한 계획이 이루어질 수 있다. 이에 주택건설기 준 등에 관한 규정에서 어린이 놀이터 설치 시 이격거리 기준을 완화해주고 있으며, 보육시설, 문고, 노인정 등 복리시설은 세대 수 기준에 의 해 산정하던 방식에서 벗어나 총량 기준에 따라 필요시설을 선택적으로 설치하도록 유연성을 부 여하고 있다.

<그림 2> 가로주택정비사업의 특례조항 적용(안)

대지 안의 공지기준 1/2범위에서

완화

주차장 면적 건폐율 산정

제외 건폐율 산정유무

건축선

완와 건축선 대지

경계선 일조사선

1.2배

3m 5m 8m

도로사선 1.2:25배

도로 중심선 도로

경계선

가로구역지정 가로구역지정 불가 가로주택정비사업 가능구역

A

3,412.7m

²

1,285.4m

²

2,155.8m

²

1,338.1m

²

B C

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2. 주거지 유지·관리를 위한 주거환경관리사업

주거환경관리사업은 단독다세대가 밀집한 지역 이나 정비구역이 해제된 곳 등을 대상으로 하며, 공공이 정비기반시설 및 공동이용시설을 설치하 거나 확대하며, 토지 등 소유자는 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량하는 방법으로, 공동시설 인 경우 공공이 비용을 일부 또는 전부 부담할 수 있으며, 정비구역에서 해제된 구역에서는 우선 보 조하거나 융자할 수 있다.

기존 정비사업을 추진하던 재개발·재건축 구 역도 주민의 50% 이상이 주거환경관리사업의 추

진을 원하는 경우 사업을 전환할 수 있 도록 하였다.

물리적 환경 개선 위주의 정비사업 추진방식에 주민·전문가·비영리 민 간단체 등과 네트워크를 형성하여, 주 민 역량 및 지역특성 강화를 통한 사회 적 환경 개선, 지역경제력 증대를 통한 경제적 환경 개선을 동시에 추진할 수 도 있을 것으로 기대된다.

서울시에서 올해 총 15개 대상지를 선정하여 사업을 추진할 계획으로, 성 북구 장수마을, 영등포구 대림동 다문 화마을, 도봉구 새동네 등 11개 지역 을 후보지로 선정하여 추진할 계획이 다. 세입자를 포함하여 주민 50% 이상 의 동의와 자치구의 추진의지 등을 확 인한 후, 순차적으로 추진할 계획이다.

주거환경관리사업은 지자체가 사업시 행자가 되어 추진하는 사업으로 기존 현지 개량 방식을 통한 주거환경개선 을 추진함으로써, 공공에 의한 기반시설과 공동이 용시설의 확충, 주민들의 주택개량을 통한 주거환 경개선 효과를 발휘할 수 있을 것으로 기대된다.

특히 서울시는 주택개량 활성화를 위해 지난 7월부터 주택개량 상담창구를 마련하여 운영하 고, 공공건축가를 구역별로 배치하여 주택개량에 관해 타 기관이나 단체의 지원사항 등까지 포함한 맞춤형 상담을 추진하고 있다.

국토부는 주민의 주택개량 활성화를 위해 국민 주택기금을 활용한 주택개량자금 저리 융자 프로 그램을 운영하고 있으며, 점차 융자 규모를 확대 할 계획이다.

<표 3> 가로주택정비사업의 주요 내용

구분 주요 내용

사업구역 도시계획도로로 둘러싸인 일단의 지역(가로구역)의 전부 또는 일부

정비대상

● 해당지역 면적 1만m² 미만

● 4m 초과 통과도로가 설치되어 있지 않을 것

● 노후불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2

● 해당구역에 있는 기존 단독주택 호수와 공동주택 세대 수의 합이 20호 이상

규모 2종 7층 이하, 1종 4층 이하

「건축법」

특례조항

● 제55조, 주차장 설치 시 건폐율 산정 제외

● 제58조, 대지 안의 공지 2분의 1 범위에서 완화

● 제60조, 61조 도로사선제한 2분의 1 범위에서 완화 주택건설

기준 등에 관한 규정 특례조항

● 어린이 놀이터: 150세대 미만 설치 제외, 설치 시 놀이 터 폭 및 건축물 이격거리 규정 예외

● 복리시설설치: 세대 수 기준에 따르지 않고 설치대상 복리시설의 면적 합계범위에서 필요시설 설치

<그림 3> 주거환경관리사업의 실행절차(안)

사 전 기 획

주 민 조 직 화

공 동 체 구 축

구 상 안 마 련

실 행 계 획 수 립

사 업 시 행

공 동 체 활 성 화

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지분형주택은 LH 공사 등이 시행자인 재개발 구 역에서 영세 조합원이 재정착하기를 원하나, 분 담금 등 경제적인 이유로 재정착하지 못하는 경 우 사업시행자(LH 공사 등)와 조합원이 일정기 간 공동으로 주택을 소유함으로써 영세조합원의 초기 자금 투입에 대한 부담을 완화하기 위해 도 입되었다.

지분형주택은 영세조합원이 부담 가능한 주택 이어야 함을 감안하여 주거전용면적 60m² 이하 의 소형주택으로 하고, 공동소유기간은 10년 이 내(사업시행자와 분양대상자가 공동으로 소유권 을 취득한 날로부터 10년 이내)로 하였다.

분양대상자는 해당 정비구역에 실제 거주한 기 간이 2년 이상인 무주택 세대주로, 정비사업 전에 소유한 주택·토지의 가격이 분양가격 이하인 사 람으로 규정하였다.

4. 기타 제도개선 사항

사업추진이 부진한 지역에서 부득이하게 추진위 원회가 취소될 경우 지자체에서 추진위원회가 사 용한 비용(매몰비용)의 일부를 보조할 수 있도록 법에 근거를 마련하였고, 이번 시행령에서 보조할 수 있는 범위를 규정하였다. 추진위원회 사용비용 은 법에서 추진위 업무범위로 규정하고 있는 정비 사업전문관리업자의 선정, 설계자의 선정 및 변경 으로 규정하고, 보조 비율과 추가 지원이 필요한 사항 등은 보조 주체인 지자체에서 조례로 정하여 운영할 수 있도록 하였다.

조합이 관리처분계획 인가를 지자체에 신청했

이 부족한 점을 보완하기 위해 관리처분계획 인가 전에 공인된 검증기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 위탁할 수 있도록 「도정법」에 근거조항을 마련하였고, 이번 시행령 개정 시 관리처분계획의 타당성 검증기관으로 LH 공사와 SH 공사 등 지 방공사, 한국감정원을 지정하였다.

정비계획 수립 시 안전 및 범죄예방에 관한 사 항을 포함하도록 하였다. 계획단계부터 범죄에 안 전한 단지를 만들기 위해 개방된 곳에 놀이터를 설치하거나, 모두가 볼 수 있는 곳에 출입문을 설 치하고, 일정 간격으로 CCTV를 설치하도록 하 는 등 범죄예방 환경설계(CPTED)를 도입하도록 한 것이다.

또한 토지 등 소유자의 동의 방법이 기존 ^‘인감 도장·인감증명서 첨부^’에서 ^‘지장날인·자필서 명·신분증 사본 첨부^’로 변경됨에 따라 토지 등 소 유자가 동의를 철회할 때도 동일한 방법으로 변경 하였다.