－ 금융기관의 출자전환을 제한하는 관련 규정들이 기업구조조정촉진법에 의하여 해소된 상황에서 채권을 제3자에게 이관해야 하는 CRV의 설립 매력은 상당히 축소된 상황임.
－ CRV 구조에서도 금융기관들의 이해관계의 상충으로 CRV로의 채권 결 집이 어려워 채권 pooling이 용이하지 않아 CRV는 향후에도 활성화될 것으로는 보이지 않음.
－ REITs 제도의 시행은 개인이 매입할 수 없는 대규모 상업용 부동산이 나 공장 등을 매입하여 줄 수 있는 수요 기반인 매수 세력을 형성시켜 준다는 의미에서 긍정적임.
◦ 이제까지 기업 구조조정이 부진하였던 하나의 원인이 매물을 내놓더 라도 이를 소화해 줄 수 있는 매수 세력이 없었기 때문이 하나의 중 요한 원인이었음.
◦ 따라서 일반 투자자들로부터 자금을 모아서 부동산에 투자하여 투자 자들에게 분배하여 주는 REITs 제도의 시행은 구조조정 시장 활성화 에 있어서 대단히 긍정적인 효과를 미칠 것으로 예상됨.
－ 이는 REITs가 시행되면 수익성이 좋은 상업용 부동산 건물 공급이 줄 어들 것을 예상하는 외국부동산 투자회사들이 미완성 건물들에 대해서 도 사재기를 하고 있는 현상에서도 볼 수 있음.59)
－ REITs에는 일반 REITs와 CR-REITs가 있음.60)
◦ 일반 REITs는 부동산 투자를 전문으로 하는 실체가 있는 영속적인 주식회사이나 CR-REITs는 실체가 없는 한시적인 paper company임.
◦ 일반 REITs는 투자대상 부동산에 제한이 없으나 CR-REITs는 기업구 조조정 부동산에 투자하는 REITs임.
◦ 일반 REITs는 1인당 주식을 10% 이상 소유할 수 없고 수익의 90%
이상을 주주에게 배당하도록 되어 있음에 비하여 CR-REITs는 주식분 산 배당 등에 대해 별다른 규정이 없어 주주총회 이사회 등을 거쳐 주식분산 배당비율 등을 자유롭게 정할 수 있음.
◦ 자산운용면에서 일반 REITs보다 CR-REITs가 유연성이 높게 되어 있 음.
◦ 세제면에서 일반 REITs는 법인세 면제가 불가하나 CR-REITs의 경우
59) 중앙일보, “외국자본 … 건물 미리 삽니다”, 2001.7.12, p.29 참조.
60) 일반 REITs와 CR-REITs 간의 상세한 비교에 대해서는 박원석, “REITs 제도의 도입과 시사점”, 삼성경제연구소 연구보고서, 2001.7을 참조할 것.
법인세 면제 혜택이 있어 일반 REITs보다 세제상에서 유리
<표 13> REITs와 기업구조조정부동산투자회사의 비교
자료: 건교부 토지관리과, “Mutual Fund형 부동산투자회사도 금년 7월 출범”, 보도자료, 2001.4.22
구 분 R E I Ts 기업구조조정부동산투자회사
근 거 법 부동산투자회사법 “ 좌 동”
회사형태 실체회사 페이퍼컴퍼니
업 무 부동산 매입 개발 관리 처분 “ 좌 동”
자금모집 주식발행 “ 좌 동”
자 본 금 500억원 이상 “ 좌 동”
주식분산 1인당 10% 제한 없음
자산구성
총자산의 70%이상 부동산/ 90%이상 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현 금으로 구성
총자산의 70%이상 부동산으로 구성
*금융기관의 부채를 상환할 목 적으로 매각하는 부동산 등
자산운용 핵심적인 기능을 제외하고는 위탁가
능(내부운용, 외부위탁) 모두 위탁 관리
개발사업 발행주식의 상장후 자기자본의 30%
내 허용 금지
세제혜택 미흡 세제혜택 유리
차 입 원칙적으로 금지하되 일정한 경우에
만 허용 “ 좌 동”
수탁기관
부동산투자자문회사(건교부 등록) 자본금 10억원, 전문인력 3인 이상 확보
부동산투자자문회사(건교부 등 록) 자본금 30억원, 전문인력 5인 이상 확보
배 당 주주에게 90%이상 배당 주주에게 배당
* 90%이상 배당시 법인세 면제
존속기간 실체 있는 영속회사 실체 없는 한시적 회사
감 독 건교부 인가
건교부 감독(상장시 금감위도 감독)
건교부 인가
건교부· 금감위 감독
－ 이상의 사적 기업구조조정 시스템을 비교해 보면 <표 14>와 같음.
<표 14> 기업구조조정제도의 비교
자료: 한국은행 은행국, 『국내은행의 부실채권 처리 현황 및 전망』, 업무참고 자료, 2001-12, p. 21에서 전문 인용.
구분 CRF
(기업구조조 정기금)
CR C (기업구조조 정
전문회 사)
CRV (기업구조조정
투자회사 )
REITs ( 구조조정전문 부동산투자회사) 근거
법률
- 증권투자회사법 - 산업 발전법 - 기업구조조정 투자회사법
- 부동산 투 자회사법
조직 형태
- 뮤주얼펀드 형태의 서류상의 회사
- 전문 회사: 실체를 갖는 주식회사 - 조합 : 민법상 조합
- 펀드형태의 서류 상의 회사
- 주식회사 형태의 서류상의 회사
설립 요건
- 뮤추얼펀드 설립 요건
- 자본 금 30억원 이상 - 3인이상의 발기인 - 자본금 5억원이상
- 자본금 5 00억원 이상
투자 대상
- 회생 가능한 유망중견기업 - 신규발행유가증권, 금융기관의 출자 전환 유가증권
- 부실 기업
- 구조 조정 필요성이 있는 기업을 포괄적 으로 규정
- 약정체결기업 (워크아웃기업이 주대상)
- 구조조정 용 부동산
주요 업무
- 신규발행 증권인수 - 경영자문
- 구조 조정 대상 기업 의 인수 정상화 매각
- 부실 채권 매입 - 구조 조정업무 대행 - ABS 발행
- 액장체결 기업의 유가 증권 및 자산매매 - 자금차입 및 지원 - ABS발행
- 부동산 매 입 관리 개발 처분
자산 운용 주체
- 전문 AMC에 위탁 - CRC 가 직접 구조 조정 업무 수행
- 전문 AMC에 위탁 - 건교부장 관의 인가 를 받은 전문 AMC에 위탁
경영 권 인수 여부
- 유가증권투자에 한하며 경영권 인수 불가
- 경영 권인수 가능 - 경영권 인수를 통한 구조조정
- 부동산투 자에 한하 며 경영권 인수 불가
운영 방식
- 금융기관 성격 - 한시적 제한적
- 비금 융기관 성격 - 영구 적 비제한적
- 금융기관 성격 - 한시적 제한 적조직 (5년이내, 1년연장)
- 금융기관 성격 - 한시적 제한적
제도 적 지원
- 증권투자회사법상 의 특례
- 코스닥 등록시 특례
- 세제상 특례(배당 소득분리과세 등)
- 지주 회사관련 특례 - 회사 채발행 특례 - 세제 상 특례(지분양 도차 익 비과세, 배당 소득분리과세등)
- 자산 영도시 특례 - 지주회사관련 특례 - 금융기관 출자한도 특례
- 세제상 특례 (배당 소득분리과세 등)
- 부동산투 자회사법상 특례
- 세제상 특 례 (법인세, 취득세 감면 등 )
감독 주체
- 금융감독위원회 - 산업 자원부 - 금융 감독위원회 (조 합)
- 금융감독위원회 - 건설교통 부 - 금융감독 위원회