"토지개발에 있어서 바람직한 개발방식 및 고려사항"
오니시 다카시 (동경대학교 교수)
대규모 토지개발 사업은 주로 다양한 용도개발로 이루어지고, 개발에 장기간이 소요되며, 이에 따라 진행과정에서 책임자나 책임있는 기관의 변경이 이루어질 수 있다는 특징을 지닌다.
따라서 대규모 개발사업의 추진시에는 다음의 측면을 고려할 필요가 있다.
첫째, 대규모 토지개발은 주거시설, 업무‧산업시설, 공공서비스‧상업시설, 도시기반시설 등을 종합적으로 고려하여 추진하게 된다. 이러한 도입기능 중에서는 산업, 업무 및 주거기능 등이 개발을 선도하게 되고 개발의 성패를 가늠하는 중요한 역할을 담당한다. 여건의 변화에 따라서 는 선도기능이 변경될 수도 있으나 어떠한 경우에도 이들 선도기능이 개발을 주도해야 한다.
둘째, 대규모 개발사업은 장기간에 걸쳐 추진되며, 개발기간 중에 개발 수요나 환경에 대한 인식 등과 같은 여건이 변화하게 된다. 즉 계획초기에 고려하였던 사회ㆍ경제적 여건은 20∼30 년이라는 개발기간을 거치면서 전혀 다른 상황으로 바뀔 수도 있다는 것이다. 따라서 대규모 개발사업의 추진시에는 여건변화에 적절히 대응할 수 있도록 단계적인 개발방식을 채택할 필요 가 있다. 이를 위해서 계획-실행-평가-수정(Plan-Do-Check-Action; PDCA)이라는 환류체 계를 구축하여야 한다.
셋째, 개발에 장기간이 소요됨에 따라 사업기간중에 계획과 관련된 이해당사자나 조직이 바뀔 수 있다. 따라서 사업의 효과적 추진을 위해서는 일관성 있는 추진체계의 구축, 명확한 책 임소재의 구분, 관련 정보의 공개, 법규나 제도에 의한 사업추진 및 관리체계 구축이 필요하다.
한편 대규모 토지개발사업 추진시에는 경제적ㆍ환경적 측면을 고려해야 한다. 경제적 측면 에서 볼 때 대규모 개발사업은 수익이 비용을 초과하고(재무성 평가), 편익이 비용을 초과(경 제적 평가)하여야 한다. 환경적으로는 사업추진 이전에 환경영향평가가 이루어져야 한다는 점 이 중요한데, 환경영향평가는 종합적이고 복합적인 영향을 평가할 수 있어야 한다. 환경성과 경 제성은 상호 대체가능한 것이 아니므로 이들 두 가지 평가는 각각 독립적으로 이루어져야 한 다.
대규모 토지개발 사업 추진시 고려해야 할 점을 구체적으로 도출하기 위해 무쯔오가와라 개발계획과 토쿄 임해부도심 개발사업 및 카와사키 임해부 개발사업의 사례를 살펴보았다.
무쯔오가와라 개발계획은 1972년에 제1차 기본계획이 수립되었는데, 약 5,280ha의 부지에 산 업용지 조성을 목적으로 하였다. 그러나 기업의 입지가 기대보다 저조하여 여러 차례에 걸친 계획수정이 있었다. 1980년에는 국가석유비축기지(262ha)를 조성하는 사업을 추가하였고, 1985년에는 사용후 핵연료재처리시설, 저준위 방사성 폐기물 매립시설, 고준위 방사성 폐기물 저장시설 등(434ha)을, 1995에는 환경과학기술연구소(50ha)를 계획에 추가하였다. 무쯔오가와 라의 사례는 두 가지 교훈을 우리에게 준다. 우선은 대규모 개발사업의 완공에는 장기간이 소 요되므로 초기 투자비용을 경감하기 위한 방안이나 지속적으로 자금조달이 가능한 방안을 모색 해야 할 필요가 있다는 것이다. 둘째는, 신규 수요를 찾고 이에 적절히 대처하기 위해서 사업계 획이 여건변화에 따라 적시에 수정할 수 있어야 한다는 것이다.
토쿄 임해 부도심 개발사업은 442ha의 매립지를 다양한 용도로 개발하기 위한 것이다. 전 체 면적의 234ha은 공공시설용지, 192ha는 민간개발용지, 16ha는 방재센터용지로 계획되었으 며, 당초의 계획은 거주인구 4만2천명과 취업자수 7만명을 상정하고 있다. 2003년 현재 이 지 역의 거주인구는 약 5천8백명이며, 취업자는 3만9천명으로 아직은 계획당시의 기대에 미치지 못하고 있다. 토쿄 임해 부도심개발사업의 시사점은 크게 두 가지로 요약된다. 첫째는 단계적이 고 점진적인 개발이 필요하다는 것이다. 초기단계에서는 공공부문의 주도적 역할이 필수적이다.
또 토지를 단계적으로 개발하고 매각함으로서 사업에 경비를 안정적으로 조달받을 수 있다는 것이다. 둘째는 전체 사업지구 중 가장 좋은 장소는 마지막에 개발할 필요가 있다는 점이다.
즉, 시장성이 높은 부지를 가장 마지막에 개발하여 매각함으로서 개발에 투입된 총사업비의 회 수율을 극대화하는 전략적 접근이 필요한 것이다.
카와사키 임해부 개발사업은 산업단지 조성을 위해 추진된 것으로 그 규모는 1,800ha에 달 한다. 이 단지는 일본에서 가장 중요한 산업단지의 하나이다. 그러나 최근 이 지역은 인구와 생 산액의 감소에 직면하고 있고, 이에 따라 단지의 재개발이 중요한 과제로 대두되고 있다. 이러 한 과제를 해결하기 위해서는 간선도로와 철도망 재정비 및 적절한 수준의 녹지 확보 등 양질 의 인프라를 구축할 필요가 있다. 이와 더불어 임해지역과 기존 도시와의 연계성 강화 역시 시 급히 필요할 것으로 보인다.
요약하면, 대규모 개발사업 추진은 토지이용, 기반시설, 안정적 자금조달, 환경관리 등 구체 적인 부문별 계획수립과 종합적 검토 및 사업의 실현가능성에 대한 평가가 수반되어야 한다.
또, 사업기간중 발생하는 여건변화에 대응하기 위해서 계획-실행-평가-수정(PDCA)이라는 환 류체계를 적절히 활용하여야 한다. 한국과 일본은 역도시화 사회로 나아가고 있다. 이에 계획을 재평가하고 탄력적으로 수정하기 위한 체계구축은 앞으로 더욱더 중요해 질 것이다.