주택재개발사업의 제도개요

(1) 근거법

주택재개발사업의 근거법은 도시재개발법('76.12.31 제정)으로 구역의 지정, 사 업계획 및 시행계획의 수립, 사업시행자에 관한 규정, 관리처분방법, 비용의 부 담등 재개발사업의 수행절차에 관해 전반적으로 규정하고 있다. 이 밖에 관련법 들로는 도시계획법, 수도권정비계획법, 토지수용법, 주택건설촉진법, 공공용지취 득및손실보상에관한특례법, 도시교통정비촉진법 등이 있다.

22

(2) 주택재개발 구역지정 기준

주택재개발구역이란 도시재개발법 제2조 제1항에 의한 주택재개발사업을 시 행하기 위하여 도시계획으로 지정・고시된 구역을 말한다. 주택재개발구역은 재 개발기본계획에 적합한 범위 안에서 지정 또는 변경될 수 있으며 도시재개발법 제4조 제1항 및 동법 시행령 제7조에 의한 각 항에 해당하는 지역을 대상으로 한다.

・공공시설의 정비에 따라 토지가 건축 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거 나, 과소 토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

・건축물이 노후・불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀 집되어 있어 그 구역 안 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

・인구・산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능을 회복하기 위하여 토지 의 합리적인 이용이 요청되는 지역

・재개발구역 안의 토지면적(공공시설용지를 제외)의 2분의 1을 초과하는 부 분이 최저고도지구이고, 그 최저고도지구 안에 있는 건축물 바닥면적의 3분 의 2 이상에 해당하는 건축물이 최저 한도의 높이에 미달하는 지역

・순환용 주택을 건설하기 위하여 필요한 지역

서울시에서는 별도로 보다 구체적인 주택재개발 대상지역기준을 다음과 같이 설정하였다.(주택재개발구역지정을 위한 도시계획심의기준규칙) 즉, 총 호수 밀도가 80호/ h a 이상이고 평균 경사도가 21도 미만인 지역으로, 다음 에 해당하는 지역

・불량주거지에 해당하는 지역

・당해 지역・지구(구역지정시 결정될 용도)의 대지면적 최소한도에 미달되는 토지 또는 토지형상이 부정형하거나 세장형(細長型)으로, 건축대지로서의

효용을 다할 수 없는 토지의 필지 수가 대상구역 전체 필지 수의 2분의 1 이상인 지역

・기존무허가주택이 점유하고 있는 국・공유지 면적이 당해 구역 전체 토지면 적의 2분의 1 이상인 지역

・주택 접도율(接道率)이 30% 이하인 지역

・대상구역내 주택지 중 2분의 1 이상의 주택이 화재・침수 등 재해가 발생한 지역

・기존 공원의 일부 또는 전체를 존치(存置)해야 할 경우, 존치면적을 제외한 주택의 밀도가 ha당 80호 이상인 지역으로 위의 조건에 해당하는 지역

(3) 사업시행주체

주택재개발사업의 시행자는 일반적으로 토지소유자 또는 그들에 의해 설립된 조합이 되고 있으며 이러한 조합은 원칙적으로 합동재개발사업의 시행주체로서 당해 구역내 토지 등의 소유자 5인 이상으로 조합을 구성하여 구청장의 인가를 얻도록 되어 있다

지방자치단체장이 시행하는 도시계획이나 공공시설 사업과 병행할 필요가 있 는 경우, 또는 천재지변 기타 사유로 긴급한 재개발사업이 요구되는 경우 시도지 사의 신청에 의하여 지방자체단체, 대한주택공사, 지방공사, 재개발사업을 목적 으로 설립된 특수법인 등을 사업시행주체로 지정할 수 있다

천재지변 기타 이에 준하는 사유로 긴급히 재개발사업을 시행할 필요가 있는 경우 구역 내 토지면적의 1/2이상의 소유권을 가진 자로서 구역내 토지 등의 소 유자 총수의 2/3이상의 추천을 받은 자를 제3개발자로 지정할 수 있다.

(4) 재원조달

재개발사업을 추진하기 위한 재원의 구성은 조합원의 토지를 포함한 조합원

24

부담금, 지자체의 임대주택 임대자금, 세입자부담, 일반분양수익금, 공공보조 및 융자금 등으로 구성되어 있다.

도시재개발법 제53조 및 동시행령 제54조에 의한 재개발사업기금의 재원은 당해 연도의 도시계획세 징수총액의 10%이상, 재개발구역 안의 국공유지 매각시 국유지 매각대금의 30%이내와 시도조례가 준하는 일정률의 공유지 매각대금, 재개발사업 으로 발생한 개발이익환수에관한법률에 의한 개발부담금 중 지자체 귀속 분에 대한 일부금액, 기타 당해 시도지사 조례로 정하는 재원 등을 포함하고 있다.

공공보조의 경우 도시계획세의 10%를 매년 적립, 재개발사업기금으로 조성하 여 재개발사업 비용의 일부를 보조 또는 융자할 수 있도록 하고 있다.

도시재개발법 제48조 및 동시행령 제50조에 따르면 시장 군수 구청장이 시행 하는 재개발사업에 대해서는 기초조사 및 공공시설사업비의 각 4/5범위이내에서 국고 보조할 수 있으며, 국가 또는 지방자체단체는 비행정청이 시행하는 재개발 사업에 소요되는 비용의 일부인 기초조사비 및 공공시설사업의 1/2이내에서 이 를 보조할 수 있으며, 각 4/6이내의 범위에서 융자하거나, 융자를 알선할 수도 있 도록 되어 있다.

합동재개발사업의 경우 토지 등 소유자가 조합을 구성하여 사업시행자가 되고 민간주택업체를 참여조합원으로 가입시켜 선투자하도록 한 다음, 완공후 조합원 분양이외의 잔여주택과 상가 등의 일반분양을 통하여 시공회사에 차입금과 공사 비를 지불하는 방식이다. 종전토지 등의 소유자에게 분양하고 난 뒤, 잔여가구와 상가 등의 매각대금으로 제사업비를 충당한다. 사업비를 충당하고도 남는 금액 이 생기면 조합원의 수익이 되고 모자라면 추가 부담하는 것이다.

제반사업비용, 즉 이주비, 주거대책비, 조사측량, 설계 및 감리비, 대지조성 및 건 축시설공사비, 국공유지매입비, 공공시설 설치비 및 기타경비 등 모든 비용을 시공 회사에게 선투자하게 하여 주택과 상가 및 부대시설을 건립하고 권리가액(종전토지 등의 평가액에 비례율을 곱하여 산정)만큼 토지 등의 소유자들에게 공급한다.

구역내 국공유지가 많은 경우엔 그에 대한 불하비용을 고려해야 하는데. 비점 유 국공유지가 많은 구역은 그 비용을 초기에 투자해야 하기 때문에 많은 금융비 용이 발생하고, 이로인해 사업성이 저하되며 시공사 입장에서는 초기 선투자가 증가하여 어려움을 겪게 된다.

(5) 사업시행절차

사업시행절차는 기본계획작성(지방자치단체), 구역지정(시), 조합설립인 가(시장・군수・구청장), 사업시행인가(시장, 구청장), 관리처분계획인가 (시), 사업시행, 분양처분의 순으로 이루어진다.