주거비지불능력미달 및 임대료보조대상 임차가구의 규모

여기에서는 먼저 최저주거기준 미달 임차가구(H 〈H^*) 및 앞 절의 식 (2), (3), (4)에 해당하는 주거비지불능력미달 임차가구가 총 임차가구 중에서 차지하는 비중이 얼마나 되는지 알아본다. 그리고 최저주거기준미달 임차가구, 주거비지 불능력미달 임차가구 및 전체 임차가구 중 임대료보조대상 가구의 비중은 얼마 인지를 파악해 본다. 본 연구에서는 이러한 분석을 이미 언급한 바와 같이 비주

구 0.795, 4인가구 1.000, 5인가구 1.137, 6인가구 1.283를 적용하여 계산하였음(김미곤 외. 1999.

「1999년 최저생계비 계측조사연구」. 서울: 한국보건사회연구원. p. 40). 본 연구에서 이용한 2000전 월세주택시장조사자료의 표본가구에는 가구원수가 7인인 경우와 8인인 경우까지 포함됨. 따라서 7～

8인 가구일 경우 가구균등화지수는 4인가구와 5인가구의 가구균등화지수의 증가분 및 5인가구와 6인 가구의 가구균등화지수 증가분의 평균을 6인가구 기준에서 가구원수가 1인 증가할 때마다 추가로 더 한 수치를 적용함

85) 여기에서의 지역은 대도시, 중소도시 및 농촌으로 구분되었으며, 비목은 식료품, 주거, 광열수도, 가 구집기, 피복신발, 보건의료, 교육, 교양오락, 교통통신, 기타소비 및 비소비지출로 구분되었음. 본 연구에서는 이러한 비목별 분류 중 주거비를 제외한 모든 경우를 비주거소비부문으로 분류하였음.

따라서 최저생계비에서 주거비의 비율을 뺀 나머지를 비주거소비부문에 해당하는 비율로 계산함.

1999년의 경우 주거비 비율은 대도시의 경우는 23.5%, 중소도시의 경우는 19.4%로 나타남(김미곤 외. 1999. 전게서. p. 39). 본 연구에서는 서울과 성남시에 거주하는 표본가구의 경우에는 대도시의 비율을 나머지 수원, 구리 및 시흥시에 거주하는 표본가구의 경우에는 중소도시의 비율을 적용하였 음. 이유는 성남시의 경우 주택가격 및 임대료 수준이 대도시인 서울과 유사했기 때문임

거부문의 최저소비수준을 충당할 수 있는 생계비에 대한 가정에 따라 두 개의 사례로 구분하여 행한다. 즉 비주거부문의 최저소비수준을 충당할 수 있는 생계 비를 계산할 때 4인 가구의 최저생계비 총액을 제2십분위 소득으로 가정한 경우 (사례Ⅰ) 및 제4십분위 소득으로 가정한 경우(사례Ⅱ) 각각에 대해 주거비지불능 력 미달가구의 규모 및 임대료보조 대상가구 규모를 파악해 본다.

이를 위해서는 우선 최저주거기준에 해당하는 주거서비스소비량에 대한 시장 가격(P^hH^*), 비주거부문의 최저소비수준을 만족시키는 생계비(P^yY^*), 가구가 실제로 비주거부문소비에 지출할 수 있는 금액(P^yY), 그리고 실제 지불임대료 (P^hH)를 알아야 한다.

이미 언급했듯이 최저주거기준소비량은 가구원수별 면적, 시설, 환경 및 지역 특성을 동시에 반영하는 주거서비스량의 개념에 입각하여 분석한다. 그리고 최 저주거기준소비량의 시장가치를 도출하기 위해서는 선택된 주거특성에 대한 시 장임대료를 추정할 수 있게 하는 특성감안가격모형을 이용한다.

가격과 이질적인 상품 특성들간의 헤도닉관계에 대한 일반적 이론은 Muellbauer(1974)와 Rosen(1974)의 논문 뿐 아니라 Griliches(1971)에 의해 구체화 되었다.⁸⁶⁾특성감안가격모형에 의하면 주택은 객관적으로 관찰가능한 여러 가지 특성의 묶음으로 정의되며 이러한 특성묶음이 주택시장에서의 주택가격을 결정 한다고 가정된다. 주택이 보유한 여러 가지 특성에 의해 결정되는 주택가격은 다 양한 주택특성의 암묵적인 가격을 나타낸다고 보며, 이러한 암묵적인 가격을 특 성감안가격이라고 한다.

86) Thalmann. P. 1999. "Identifying Households which Need Housing Assistance." Urban Studies. Vol. 36. No.

11. p. 1937.

Rosen, S. 1974. "Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition." Journal of Political Economy. 82. pp. 34-55.

Muellbauer, J. 1974. "Household production theory, quality, and the 'hedonic technique'." American Economic Review. 64. pp. 977-994.

Griliches, Z. (Ed.) 1971. Price Indexes and Quality Change: Studies in New Methods of Measurement.

Cambridge, MA: Harvard University Press.

특성감안가격은 실제로 관찰되는 주택가격과 다양한 주택특성들과의 통계적 함수관계를 추정함으로써 구할 수 있다. 즉

P = α + βiX i+ u

여기에서 P는 주택가격을 나타내고 설명변수인 X _i는 방수, 면적, 주거시설 수준, 환경수준 및 입지 등 주택의 특성을 나타내는 변수들이다. 그리고 u는 확 률적 교란항을 나타내며, 와 _i는 추정될 회귀계수를 나타낸다.

본 연구에서는 임차가구의 특성감안가격함수를 다음과 같이 추정하였다. 종속 변수는 임차가구의 임대료⁸⁷⁾이며, 임대료에 영향을 주는 주거특성으로는 주거사 용면적, 침실수, 부엌과 식당의 겸용여부, 환경수준⁸⁸⁾에 대한 만족도 및 지역더 미를 선택하였다. 주거특성변수 선택은 건설교통부에서 고시한 최저주거기준 내 용에 포함된 항목을 토대로 하되 설문조사항목에 포함되어 있는 변수, 그리고 계 수값이 통계적으로 유의미한 변수를 기준으로 채택하였다.⁸⁹⁾ 함수형태는 여러 가지 모형의 적합도를 비교한 결과 준로그(semi-log)형태로 선정하였다. 임차가구 의의 특성감안가격함수의 추정결과는 <표 4-1>과 같다.

이렇게 추정된 계수값에 가구규모별 최저주거기준에 해당하는 주거특성을 대 입하면 가구규모별 지역별 최저주거기준 주거소비량에 대한 시장임대료(P^hH^*) 를 구할 수 있다. 비주거부문의 최저소비수준을 만족시키는 생계비(P^yY^*)는 앞

87) 여기에서 전세가격의 월임대료 환산시 할인율은 연 11%를 적용함. 이는 설문조사 당시 시중은행의 일반전세자금대출금리(연9～11%) 참조하되, 그 중 높은 금리를 적용한 것임

88) 2001 전월세주택시장조사의 설문내용 중에는 환경수준에 대한 항목이 만족도를 묻는 문항으로 포함 되어 있음. 조사에 포함된 환경수준변수는 소음・진동, 악취・대기오염, 환기・채광, 그리고 난방・

냉방의 4가지임. 본 연구에서의 특성감안가격모형에서는 이 4가지의 환경수준 중 한 가지에라도 아 주 불만족하고 있는 가구를 0, 아닌 가구를 1로 하는 더미변수를 환경기준을 나타내는 주거특성변수 로 채택함. 각각의 환경수준 4가지를 독립변수로 선정하지 않은 이유는 그렇게 했을 경우 각 환경수 준변수에 대한 계수값이 통계적으로 유의미하지 않았기 때문임

89) 전용부엌 및 전용화장실 확보여부를 나타내는 주거특성변수는 통계적으로 유의미하지 않아서 모형 에서 제외되었음

에서 언급한 방식대로 가구원수에 따라 다른 최저생계비를 계산하고 이 최저생 계비에서 최저생계비 구성비목 중 주거비의 비율을 뺀 나머지를 비주거부문의 최저소비수준에 대한 생계비로 할당하였다. 가구가 실제로 비주거부문소비에 지 출할 수 있는 금액(P^yY)은 가구의 실질소득(M)에서 실제지불임대료(P^hH)를 뺀 나머지로 산정하였다.

<표 4- 1> 임차가구의 특성감안가격함수 추정결과

종속변수 : Log(임대료)

변수명 추정계수 t값

상수 주거사용면적(평)

침실수(개)

부엌과 식당겸용 여부 (겸용가능=1, 나머지=0) 환경수준 (아주불만=0, 나머지=1) 지역더미(1) (서울강남=1, 나머지=0) 지역더미(2) (서울강북=1, 나머지=0) 지역더미(3) (성남=1, 나머지=0)

2.0378 0.0199 0.3407 0.1980 0.1961 0.3460 0.3388 0.3305

26.178***

5.694***

9.614***

4.295***

3.610***

8.425***

8.253***

7.479***

Adj R-square N

0.5321 618

*** 통계적 유의수준 1% 이내

<표 4-2>는 이러한 방식에 근거할 때 최저주거기준미달 임차가구 및 앞 절의 식 (2), (3), (4)에 해당하는 주거비지불능력미달 임차가구가 총 임차가구 중에서 차지하는 비중이 얼마나 되는지를 나타내고 있다.

우선 최저주거기준미달가구는 총 임차가구 중 45.7%를 차지한다. 주거비지불 능력미달 가구 중 주거 및 비주거소비 부문 모두에 있어 최저기준에 미달하는 가구의 비율은 총 임차가구 중 3.4%(사례Ⅰ), 14.1%(사례Ⅱ)로 나타났다. 최저주 거기준에는 미달하지만 비주거소비는 최저수준을 초과하는 가구의 비율은 총 임 차가구 중 41.8%(사례Ⅰ), 31.1%(사례Ⅱ)이다. 반면, 비주거부문에서는 최저기준 보다 낮은 소비를 하지만 최저기준을 초과하는 주거소비를 하는 가구의 비율은

총 임차가구 중 4.4%(사례Ⅰ), 11.7%(사례Ⅱ)로 나타났다. 즉 최저주거기준에는 미달하지만 비주거소비는 최저수준을 초과하는 가구가 비주거부문에서는 최저 기준보다 낮은 소비를 하지만 최저기준을 초과하는 주거소비를 하는 가구보다 훨씬 많음을 알 수 있다. 이는 비주거부문의 소비를 위해 주거량을 포기하고 있 는 가구가 주거소비를 위해 소득을 포기하는 가구보다 많음을 제시해 준다.

<표 4- 2> 최저주거기준 및 주거비지불능력 미달 가구 규모

단위 : % (표본수)

사례Ⅰ 사례Ⅱ

최저주거기준 미달가구( H <H^*) 45.7(281) 주거비

지불 능력 미달 가구

(2) P^hH 〈P^hH^* and P^yY〈P^yY^* 3.4 (21) 14.1 (87) (3) M–P^yY〈P^hH^*, Y〉 Y^* 41.8(257) 31.1(191) (4) M–P^hH 〈P^yY^*, H >H^* 4.4 (27) 11.7 (72)

(2)+(3) 45.2(278) 45.2(278)

(2)+(4) 7.8 (48) 25.9(159)

(2)+(3)+(4) 49.6(305) 56.9(350)

총 임차가구 100.0 (615)

주: 사례Ⅰ: 비주거부문의 최저소비수준을 충당하는 생계비 계산시 4인 가구의 최저생계비 총 액을 제2십분위 소득으로 가정한 경우

사례Ⅱ: 제4십분위 소득으로 가정한 경우

이미 언급했듯이 주거비지불능력미달 가구 모두에게 임대료보조가 필요한 것 은 아니다. 이는 주거 및 비주거 부문의 최저소비기준을 충분히 충당할 수 있는 소득을 지녔음에도 주거비지불능력 문제를 지닌 가구가 될 수 있기 때문이다. 그 러나 본 연구에서는 이러한 경우에 대한 임대료보조는 고려하지 않기로 한다. 따 라서 임대료보조 대상가구는 주거 및 비주거 부문의 최저소비기준을 충당할 수 있는 소득조차 지니지 못한 가구에 한함을 전제로 한다. <표 4-3>은 최저주거기 준미달 임차가구, 주거비지불능력미달 임차가구 및 총 임차가구 중에서 임대료 보조대상가구의 비중이 어느 정도인가를 나타내 주고 있다.

<표 4- 3> 임대료보조 대상가구 비율

단위 : % (표본수)

사례Ⅰ 사례Ⅱ

최저주거기준 미달가구(H <H^*) 21.0 (59) 36.7(103)

주거비 지불 능력 미달 가구

(2)P^hH〈P^hH^* a ndP^yY〈P^yY^{* 100.0 (21) 100.0 (87)} (3)M–P^yY〈P^hH^*, Y〉 Y^{* 14.8 (38) 8.4 (16)} (4)M–P^hH 〈P^yY^*, H >H^{* 51.9 (14) 63.9 (46)}

(2)+(3) 21.2 (59) 37.1(103) (2)+(4) 72.9 (35) 83.6(133) (2)+(3)+(4) 23.9 (73) 42.6(149)

총 임차가구 11.9 (73) 24.2(149)

이에 따르면 주거 및 비주거소비 모두에서 최저기준에 미달하는 가구들은 모 두 임대료보조를 필요로 하고 있다. 또한 <표 4-2>로부터는 비주거부문의 소비를 위해 주거량을 포기하고 있는 임차가구가 주거소비를 위해 소득을 포기하는 임 차가구보다 절대적인 수준에서 많음을 알 수 있었다. 그러나 임대료보조대상 가 구의 비율은 주거소비를 위해 소득을 포기하는 임차가구의 경우(사례Ⅰ: 51.9%, 사례Ⅱ:63.9%)가 비주거부문의 소비를 위해 주거소비를 포기하고 있는 임차가구 의 경우(사례Ⅰ: 14.8%, 사례Ⅱ:8.4%)보다 상대적으로 상당히 높게 나타났다. 즉 주거수준은 괜찮아도 비주거소비를 제대로 하지 못하고 있는 가구가 주거비지불 능력을 향상시키기 위한 보조금을 상대적으로 더 많이 필요로 함을 알 수 있다.

또한 최저주거기준미달 임차가구 중 임대료보조대상 가구의 비율은 21.0%(사례

Ⅰ), 36.7%(사례Ⅱ) 정도에 머물고 있는 것으로 나타났다. 이와 같은 결과를 종합 해 볼 때 다음과 같은 결론을 얻을 수 있다. 임대료보조는 주거수준만을 고려하 여 지급하는 것보다는 주거 및 비주거부문을 모두 포괄하는 최저생계비 보전을 위한 복지정책적 관점에서 주거비지불능력을 고려하면서 제공되어야 함을 시사 해준다.