□ 농지임대
◦ 간척지 인근의 읍면 이장 및 쌀전업농을 대상으로 조사한 농지의 관행 임대료는 논의 경우 평균 789원/3.3㎡으로 조사되었음.
- 임대기간은 5~10년이고 임차료는 현물을 현금으로 환산하여 계산하고 있으며 수확 후 지불하는 것으로 조사됨.
표 4-1. 지구별 논 임대료 현황
◦ 특용작물 임대의 경우 작목은 인삼, 고추, 배추, 고구마 등이며 평균임대료는 707원/3.3㎡
- 임대기간은 5-10년, 임차료는 현금과 현물로 계산하고 있으며 수확 후 지불(일부는 선 지불)하는 것으로 나타났음.
표 4-3. 지구별 특용작물 임대료 현황
지구 명 임대료
(원/3.3㎡)
임대기간 (년)
임차료지급
현금·현물 선불·후불
시 화 600(인삼) 5～10 현금 후불
화 옹 600(인삼) 5～10 현금 후불
석 문 - - -
-남 포 500(인삼) 10년 현금 후불
이 원 700(인삼) 5～10 현금 후불
고 흥 - - -
-삼 산 471(고추) 1～2 현물 후불
군 내 700(배추) 1～2 현물 후불
영산강 700(고구마) 1～5 현금 선불, 후불
□ 토지임대
◦ 일반적으로 토지임대는 농업목적의 농지임대가 대부분이며 토지만을 임대 하고 있는 사례는 대도시 주변에 극히 적은 경우가 있을 뿐이고 간척지 주 변의 농업지대에서는 임대사례가 거의 없는 실정임.
- 토지용도별 3.3㎡당 임대료를 보면 시화지구의 경우 공장용지가 180,000 원, 창고 23,964원, 야적장 17,568원
- 화옹지구는 공장용지 24,000원, 도소매업용지 24,000원, 창고용지 60,000원,
음식점용지 30,000원, 광고탑용지 26,664원, 하우스 12,804원, 야적장 14,004원
- 영산강지구는 일반상업지역이 10,560원, 산업단지내 용지는 299,688원
◦ 토지임대는 토지의 이용측면에서 건물이 필수적으로 필요하기 때문에 건물이 없는 토지만의 임대는 사례를 찾기가 어려움.
- 단, 건물이 필요하지 않는 야적장 등의 토지임대는 소수가 존재
◦ 토지소유자가 토지만의 임대를 기피하는 사유는 임차가가 토지에 건물을 신축하였을 경우 문제점
- 임대기간 만료 후 임차자가 토지소유자에게 건물 매입을 위해 청구권을 행사할 수 있음.
- 건물이 신축되면 지상권이 설정되므로 임차자의 채무와 관련하여 압류, 가압류, 경매 등의 불이익을 당할 우려 있음.
- 토지소유자가 토지를 매도시 건물로 인한 제약을 받음.
◦ 간척지를 농업외 목적으로 이용하는 임대는 야적장 등을 제외하고는 여러 제반조건으로 인해 수요가 없을 것으로 예상
- 임대수요를 확대하기 위하여 건물 신축을 허용할 경우에는 위와 같은 문제점을 해결할 수 있는 법적, 제도적 장치를 마련이 필요
표 4-4. 지구별 토지임대료 현황
지구명
위 치
용 도 면 적
임대 현황
시 군 읍 면 보증금
(만원)
임대료 (만원/월)
3.3㎡당 임대료(월)
시 화 화 성 송 산 창고 4,958㎡ 5,000 300 1,997원
공장 528㎡ 5,000 240 15,000원
야적장 4,958㎡ 1,000 220 1,464원
화 옹 화 성 남 양 공장 3,306㎡ 2,000 200 2,000원
도소매업 1,653㎡ - 100 2,000원
창고 1,322㎡ 1,000 200 5,000원
음식점 1,322㎡ 3,000 100 2,500원
광고탑 1,488㎡ - 100 2,222원
하우스 2,479㎡ - 80 1,067원
화 성 송 산 야적장 992㎡ - 35 1,167원
영산강 영 암 삼 호 일반상업 12,426㎡ 1,000 100 880원
광 주 북 구 산업단지 ㎡ 7,568원 24,974원
(벤처 및
외국기업) (㎡) (1,514원) (4,996원)
제
5
장임대료 산정
1. 임대료
◦ 임대료는 임대차계약에 의하여 발생하는데 임대차계약이란 당사자 일방이 상 대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약을 말함.
◦ 임대차 목적물에 따라서 토지임대료와 건물임대료로 크게 구별되며, 토지임대 료는 전, 답의 농경지와 임야, 대지 등 토지의 종류에 따라 다르나 주택, 점 포, 공장, 창고 등의 건물임대료와 복합적으로 적용되고 있음.
- 토지임대료는 토지소유권을 이전하지 않고 일정기간동안 타인에게 소 유 토지를 사용·수익하게하고 그로부터 얻는 정당한 대가를 말함.
- 주로 타인의 토지를 법률행위나 법률의 규정에 의하여 임의적, 강제적으 로 사용·수익하고자 할 때 사용되는 용어임.
- 지대, 지료, 임대료, 대부료, 사용료, 임차료, 차입 등의 용어와 함께 혼용
◦ 법률행위나 법률의 규정에 의하여 타인의 토지를 사용, 수익하는 경우에 지 급하는 일정기간 사용·수익의 대가라고 할 수 있음.
◦ 형성주체에 따라서 거래임대료와 평가임대료로 구분
- 거래임대료: 법률행위(주로 임대차계약)의 당사자가 합의하여 결정하여 형성된 임대료를 지칭
- 평가임대료: 일정한 평가주체가 일정한 기준, 방법 및 절차에 따라 평 가한 임대료
◦ 거래임대료는 계약자유의 원칙에 의하여 형성된 임대료로 사적, 경제적 측면이 강조되는 반면 평가임대료는 이러한 원칙의 계약에 의해 형성된 임 대료로서 공적, 법률적 측면이 강조됨.
◦ 거래임대료는 특수한 거래사정, 동기가 작용하며 정당한 임대료형성을 저해 할 수가 있어서 정상적인 임대료 형성을 위한 임대료평가를 필요로 함.
◦ 특히, 토지의 상한 공간이용에 대한 토지거래임대료는 지표의 거래임대료와 같이 일반인이 쉽게 형성시킬 수 있는 것도 아니어서 임대료 평가의 의의는 더욱 크다고 하지 않을 수 없음.
◦ 우리나라는 1984년 4월 민법 제289조의 2에 구분지상권이 신설되어 공중 권, 지하권 등과 같은 실체적 권리의 설정이 가능했지만 그 권리자(지상, 지하공간이용권자)가 토지소유자에게 지급해야 할 정당한 임대료의 형성이 나 평가에 관해서는 조사, 연구가 활발하지 못한 실정임.
◦ 토지의 정당한 가치를 전면적, 배타적으로 지배하는 권리인 토지가치권은 이에도 적용될 수 있고 그 침해에 대하여는 금전적 청구권으로서 적절히 대응할 수 있음.