제1절 관리기구
1.집합건물법상 관리기구
(1)관리단
1)관리단의 의의
관리단이란 집합건물과 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적 으로 하며 집합건물의 재산 관리 및 운영에 대하여 궁극적인 책임을 부담하는 구분소유자의 단체이다.149)이러한 관리단은 일정한 지역 내에 거주하는 주민들 이 지역의 발전을 위하여 자발적으로 조직한 자치회와 구별된다.150)다만 이러 한 구별기준이 단순히 존립형식이나 명칭에 의하는 것은 아니며 관리단의 역 할을 수행하는 경우라면 이를 관리단으로 보는데 문제가 없다고 할 수 있 다.151)
149)PeterM.Dunbar& MarcW.Dunbar,theHomeownersAssociationManual(FifthEdition).Pineapple Press,Inc,2004,pp.1-2.박태신,전게 “관리단과 입주자대표회의의 관계에 있어서 그 법률적인 문제점과 개 선방향에 관한 연구”,64면에서 재인용.
150)박태신,상게논문,65면.
2)관리단의 설립
가.관리단의 당연설립과 실체성
관리단은 ‘건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성 원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리를 목적으로 당연히 설립한다’
는 집합건물법의 규정(법 제23조 제1항)에 따라 구분소유관계의 성립이라는 요 건이 충족되면 당연히 성립되는 단체로써 특별한 설립절차를 필요로 하지 않 는다152).판례도 이를 확인하고 있다.153)이처럼 관리단을 당연 설립되도록 한 이유는,구분소유관계 자체가 복수의 구분소유자를 상정하고 있음에 따라 복수 의 구분소유자간에는 필연적으로 공동으로 건물을 관리하여야 할 당위성이 발 생하기 때문이라고 할 수 있다.이러한 당위성에 따라 관리단은 구분소유자들 의 의사와는 상관없이 일정한 요건이 갖추어지면 법률의 규정에 의해 자동적 으로 구성되는 관념적 단체라고 할 수 있다.다만 관리단이 법률관계의 실체로 써 기능하기 위해서는 관념적 단체로 머물러 있는 상태로부터 벗어나 구체적 인 조직행위를 필요로 한다.즉,관리단은 구분소유자들의 의식적인 조직행위 라고 할 수 있는 집회의 개최와 관리인의 선임 그리고 관리규약을 설정 하는 등의 행위를 하여야 한다.154)이러한 행위가 있어야만 비로소 관리단은 실체성 을 보유하게 되며 권리‧의무의 귀속주체가 될 수 있다.155)
나.관리단의 설립시기
관리단의 설립시기는 구분소유관계의 성립의 시기와 같다.이는 법률의 규정 에 따라 구분소유관계가 성립되면 동시에 관리단이 당연히 설립되기 때문이다.
151)대법원 1996.8.23.선고 94다27199판결.
152)변우주,“공동주택의 입주자대표회의의 법적 지위”,「재산법 연구」제24권 제3호,2008.2,10-11 면.
153)대법원 2002.12.27.선고 2002다45284판결;대법원 1995.3.10.선고 94다49687,49694판결.
154)대법원 2003.6.24.선고 2003다17774판결.
155)유어녕,전게서,554면 참조.
그러므로 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립되는 시점은 집합 건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때라고 할 것이다.156)
3)관리단의 법적 성격
집합건물법은 관리단의 법적 성격에 대하여 명확하게 규정하고 있지 않음에 따라 학자들의 해석에 의존하고 있으나 견해가 갈린다.
(가)권리능력 없는 사단설
관리단의 법적 성질을 권리능력 없는 사단이라고 보는 견해이다.즉,관리단 은 집합건물의 관리를 위하여 구분소유자들로 구성되는 단체로서 단체성이 강 하다고 할 수 있고,관리단에는 집회,관리인 등의 조직을 갖추고 있으므로 관 리단은 조합이 아니라 권리능력 없는 사단의 성질을 가진다고 한다.157)한편, 권리능력 없는 사단의 성질을 인정하되 다른 논거를 제시하는 견해가 있다.
즉,관리단의 대표자인 관리인은 관리단의 집행기관으로서 관리단의 사무를 처 리하고 있는 점,관리단의 구성원인 개개의 구분소유자는 관리단집회를 통하여 단체의사에 참여하지만 관리단의 운영에는 직접 참여하지 않는 점,관리단의 규약이 사단의 정관과 유사한 점 등을 고려해 볼 때,구분소유자들에 의하여 법률상 당연히 구성되는 권리능력 없는 사단이라고 해야 한다는 견해가 그것 이다.158)
(나)조합설
156)대법원 2005.11.10.선고 2003다45496판결.
157)최금숙,“공동주택의 관리규약에 관한 법적 고찰”,「법학논집」제16권 제1호,이대법학연구소, 2001.101면.
158)稻本洋之助,“區分所有に關する管理規約”,「不動産鑑定」第8卷 第7號,59面;右近健男,“區分所 有は管理”,「法律時報」第43卷 第11號,121面.
일본에서 주장되고 있는 학설로서 관리단이 독립자산이나 공시방법이 없고 관리단 채무에 관하여 구분소유자가 무한책임을 진다는 점에서 순수하게 민법 상 조합159)과 같다고 보는 입장이다.160)
(다)절충설
관리단은 사단성과 조합성을 동시에 갖춘 단체라고 보는 입장이다.161)즉,관 리단의 구성원은 관리단집회,관리인 등의 조직 및 관리업무의 수행 등에 비추 어 볼 때 권리능력 없는 사단으로서의 성격을 갖는 한편,관리단의 채무에 대 하여 구성원이 무한책임을 부담한다는 점에서는 조합적 성격을 갖기 때문이라 는 것이다.162)
(라)정리
조합설의 경우,관리단이 독립자산이나 공시방법이 없고 관리단 채무에 관하 여 구분소유자가 무한책임을 진다는 점에서는 조합의 성격을 갖는다고 하겠으 나 사단으로서의 성격도 가지고 있다는 점에서 관리단을 순수한 민법상의 조 합으로만 보는 것은 무리가 있다.또한 조합의 경우에는 조합과 그 구성원 간 에 수평관계만 있으나 관리단과 구분소유자간의 관계에 있어서는 수평관계가 없다.163)
한편,절충설이 논거로 하고 있는 구성원의 무한책임에 대한 집합건물법 제 27조는 관리단의 조합성을 강조하고 있기 보다는 관리단의 존립을 지키기 위 하여 구성원의 책임을 강조한 특칙에 불과한 것이라는 점에서 수긍하기 어렵
159)민법상조합은 2인 이상이 금전 기타재산 또는 노무 등을 상호출자 하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약이다(민법 제703조).따라서 민법상 조합이 성립하기 위해서는 2인 이상의 당사자가,특정의 공동사업을 경영할 것을 목적으로,상호 출자를 하기로 합의하여야 한다.
160)石田喜久夫,“區分所有權”,「住宅關係法Ⅱ」住宅問題講座3,有斐閣,1970.160面.
161)丸山英氣,「區分所有建物の法律問題」,三省堂,1980.267面.
162)김용한,“집합건물법상의 관리단”,「사법행정」제25권 제6호,1984,5면.
163) 윤현정,“집합건물의 관리체제에 관한 고찰”,「법학논총」5,조선대학교법학연구소,1999.6, 236면 참조.
다.
따라서 별도의 법인등기가 되어 있지 않는 한,권리능력 없는 사단으로서의 실질을 모두 갖추고 있는 점 등을 고려하여 관리단의 법적성격은 권리능력 없 는 사단으로 보아야 할 것이다.164)
대법원은 관리단의 법적성격에 관하여 명확한 태도를 보이고 있지는 않지만 관리단과 성격이 유사한 재건축조합을 민법상 비법인사단에 해당하는 것이라 고 판시함으로써 관리단 역시 권리능력 없는 사단으로 보고 있다는 해석을 가 능케 한다.165)
다만 관리단과 규약에 대한 집합건물법상의 규정들이 사실상 의미가 없을 정 도로 인식되고 있는 10인 미만의 소규모 관리단은 현실적으로 특별히 관리인 을 선임하는 경우가 거의 없다고 보아야 할 것이다.166)따라서 이러한 소규모 관리단은 구성원 전원의 명의로 법률행위를 하는 경우가 대부분일 것이므로 운영형태상 민법상 조합으로 보아야 할 경우가 많을 것이다.167)
4)관리단과 구성원
구분소유관계를 이루는 구분소유자는 당연설립 되는 관리단의 구성원이 된 다.즉,1동의 건물을 구성하는 전유부분을 소유하는 자는 구분소유관계가 성 립하면 본인의 의지와는 상관없이 당연히 관리단의 구성원이 된다.이와 같이 관리단의 구성원이라는 구분소유자의 지위는 전유부분의 소유와 함께 법률상 당연히 주어지는 것이므로 구분소유자 스스로 전유부분과 분리하여 관리단의 구성원의 지위를 양도하거나 관리단으로부터 탈퇴할 수 없고,제명을 당하지도 않는다.또한 집합건물에 미분양이 된 부분이 있는 경우에도 일단 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요성이 생긴 때에는 그 당 시의 미분양된 전유부분의 구분소유자까지를 모두 포함하여 관리단을 구성한
164)이기영,“체납관리비채무에 대한 집합건물특별승계인의 책임과 그 범위-하급심 판결을 중심으 로-”,「법조」통권 제541호,2001.10,112면.
165)대법원 2005.6.23.선고 2004다3864판결.
166)김영두,전게논문,58면.
167)유어녕,전게서,565면 참조.
다.168)
한편,관리단의 구성원 자격을 구분소유자로만 국한하는 것은 문제라는 지적 이 있다.즉,소유와 사용의 분리라는 현대법의 경향을 고려해 볼 때 집합건물 의 상당부분을 차지하는 임차인 등의 실질적인 사용자를 구분소유자가 아니라 는 이유로 관리단에서 배제하는 것은 타당하지 않다고 보는 입장이다.169)임차 인 등을 관리단의 구성원으로 인정해야 할 이유로는,현실적으로 상당수의 집 합건물이 임차인 등의 사용자관리단에 의해서 관리되고 있는 점,임차인의 비 중이 높은 집합건물의 경우에 구분소유자만으로 구성된 관리단집회를 개최하 여 결의를 이끌어 내기가 쉽지 않은 점,임차인 등이 실제로 전유부분을 사용
한편,관리단의 구성원 자격을 구분소유자로만 국한하는 것은 문제라는 지적 이 있다.즉,소유와 사용의 분리라는 현대법의 경향을 고려해 볼 때 집합건물 의 상당부분을 차지하는 임차인 등의 실질적인 사용자를 구분소유자가 아니라 는 이유로 관리단에서 배제하는 것은 타당하지 않다고 보는 입장이다.169)임차 인 등을 관리단의 구성원으로 인정해야 할 이유로는,현실적으로 상당수의 집 합건물이 임차인 등의 사용자관리단에 의해서 관리되고 있는 점,임차인의 비 중이 높은 집합건물의 경우에 구분소유자만으로 구성된 관리단집회를 개최하 여 결의를 이끌어 내기가 쉽지 않은 점,임차인 등이 실제로 전유부분을 사용