제1절 관리단의 개선
1.서설
앞에서 살펴본 바와 같이 관리단에 관한 현행제도상의 문제점은,첫째,관리 단의 당연설립에 관한 문제,둘째,소규모 관리단과 단지관리단의 관리인 선임 문제,셋째,관리단의 채무공시 문제,넷째,관리단집회 여부에 따른 의결정족수 문제,다섯째,관리단의 조직행위가 없는 경우의 문제,여섯째,관리단과 입주자 대표회의의 혼동에 관한 문제,일곱째,관리단의 소송관련 문제,여덟째,집회의 개최와 의결권 행사의 곤란성 등이 있다.이와 같은 제반 문제에 대한 해소방 안의 하나로 이하에서는 먼저 관리단의 법인화를 제안한다.관리단을 법인화하 게 되면,위에서 열거한 제문제 중 관리단의 당연설립에 관한 문제,관리단의 조직행위가 없는 경우의 문제,관리단과 입주자대표회의의 혼동에 관한 문제, 관리단의 소송관련 문제 등이 해소될 수 있게 된다.
2.관리단의 법인화
(1)법인화의 필요성
집합건물법에 의할 때 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리를 위한 관리단이 당연설립 되도록 규정하고 있다(법 제23조 제1항).즉,구분소유관계가 성립되 면 구분소유자들은 본인의 의지와는 무관하게 관리단의 일원이 됨으로써 사실 상 거의 대부분의 구분소유자들은 자신이 언제 관리단의 구성원이 되었는지 또한 관리단이 무엇인지 조차 알지 못한 채 관리단의 일원이 된다.이에 따라 단체에 대한 소속감은 당연히 없고 관리에 관한 적극성과 관심 또한 약할 수 밖에 없다.따라서 구분소유자 각자가 관리책임의 귀속 주체임을 일깨우고 관 리단이라는 존재 자체를 인식할 수 있도록 하기 위해서는 비록 비용과 노력이 소요되더라도 명시적인 설립절차가 필요하다.
관리단이 법인격을 취득하게 되면 관리단은 명시적으로 권리와 의무의 주체 가 됨으로써 관리단의 재산을 다른 재산과 구별하여 관리할 수 있게 되고 공 용부분에 대한 대규모 수선공사를 하게 될 경우 금융기관으로부터 관리법인의 명의로 융자를 받을 수도 있는 등 관리법인과 구분소유자,관리법인과 제3자와 의 법률관계를 명확하게 하고 사회적인 공신력의 제고 및 거래안전에도 기여 하게 될 것이다.일본의 경우에는 구분소유자 및 의결권의 4분의 3이상의 다 수에 의한 집회의 결의에 의하여 법인격을 취득할 수 있도록 하고 있다(구분소 유법 제47조 제1항).432)
다만 소규모의 집합건물에는 굳이 관리단을 법인화하지 않아도 될 것이다.
즉,집합건물법상 관리인을 반드시 선임해야 하는 구분소유자의 숫자가 10인 이상임을 감안할 때 10인 미만의 소규모 집합건물의 경우에는 관리단의 법인 격 취득을 강제하지 않는 등 탄력적인 운용이 필요하다.
(2)법인화의 장점 등
관리단을 법인화함으로써 기대할 수 있는 것으로는,첫째,관리법인의 이름으 로 권리를 취득하고 의무를 이행할 수 있다는 점이다.가령 예금계좌를 개설하 는 경우에도 관리인이나 입주자대표회장의 개인이름을 차용하는 등 편법을 동
432)丸山英氣,前揭書,277面.
원하지 않고 관리법인의 이름으로 직접 개설할 수 있어 권리주체가 명실상부 한 은행거래업무를 할 수 있다.또한 관리단 명의로 부동산에 대한 등기를 할 수 있는 등 관리단 재산과 구성원 재산의 구별이 명확하게 됨으로써 관리단의 법인화는 법률관계의 불명확성을 극복할 수 있는 방안이 될 수 있다.둘째,관 리단이 법인으로서 권리‧의무의 귀속주체가 됨으로써 외부의 제3자와 거래관 계를 가질 경우 내부의 구분소유자와의 관계에서도 법률관계를 명확하게 할 수 있다.셋째,거래의 안전 및 원활화에 기여한다.즉,관리단이 법인화되면 관 리법인의 존재와 대표자의 자격이 관리법인 등기에 의해 공시되므로 사회적 신용이 증대되고 전기·수도·가스 등의 공급자 등 관리법인과 거래를 하는 제3 자는 거래상 불안이 해소될 것이다.그밖에 관리법인과 비관리법인을 달리 취 급하고 있는 세금관계 등에 있어서도 차이가 발생할 수 있는 점,각각의 구분 소유자로부터 관리비 등을 징수한다든지,구분소유자가 공동질서에 위반하는 행위를 금지하게 하거나 손해배상의 청구를 하는 경우 그 주체와 객체가 명확 하게 되는 점433)등이 있다.
다만 관리단을 법인화 하고자 하면 다소의 절차적 번거로움과 등기에 따르는 비용의 발생 및 재산목록 또는 구성원명부의 작성 등 비법인상태의 관리단과 에 비하여 사무의 증가와 비용의 증가가 있게 되는 점은 불가피할 것이다.434)
(3)관리법인의 설립과 해산 등
관리법인의 설립과 해산 등에 대한 절차는 민법의 비영리사단법인에 관한 규 정(민법 제31조 ~ 제97조)을 준용한다.따라서 관리단은 집합건물법에 따라 집 회를 열어 관리규약을 설정하고 관리인 등의 기관을 구성하는 한편,법인이 되 는 취지와 그 명칭 및 사무소를 정한 후 그 주된 사무소의 소재지에서 등기를 함으로써 법인으로 성립하고,집합건물의 멸실,구분소유권의 상실 등을 이유로
433)박태신,“공동주택에 있어서 관리단의 관리법인화에 관한 연구”,「집합건물법 개정작업의 현 황과 향후의 과제 정립을 위한 학계 및 실무계 대 토론회자료」,한국민사법학회,2011.6,91면.
434)특히 규모가 작은 집합건물의 경우가 문제될 수 있을 것이나,이에 대해서는 지자체 마다 두 고 있는 공동주택지원조례의 예를 참고하여 지자체의 지원이 가능하도록 입법하는 방안을 생각 해 볼 수 있을 것이다.
해산이 된다.
3.소규모 관리단과 단지관리단의 관리인 필수적 선임
(1)소규모 관리단의 관리인
집합건물법은 관리인의 선임에 관하여 구분소유자가 10인 이상일 경우에 한 하여 의무적으로 선임하도록 규정(법 제24조 제1항)함으로써 10인 미만의 소규 모 집합건물에는 관리인을 두지 않아도 되게 하였다.사실상 소규모 관리단은 관리단의 구성행위를 하지 않고 민법상 조합의 형태로 운영되는 경우가 많다 고 할 수 있다.물론 구분소유자간에 의사의 합치가 원만하게 이루어지는 환경 에서는 굳이 관리단의 구성행위를 필요로 하지 않을 수도 있을 것이다.그러나 집합건물의 현장에는 구분소유자 숫자의 다과에 관계없이 크고 작은 잡음과 분쟁이 그치지 않고 있으며,건물은 전문적‧체계적인 관리가 이루어지지 못한 만큼 노후화가 가속되고 있다고 할 수 있다.
따라서 구부소유자의 숫자가 적고 집합건물의 규모가 작다고 해도 전문적 관 리는 반드시 이루어져야 할 것이다.그러므로 소규모 집합건물에도 관리규약의 설정은 물론 관리인이 선임 되도록 제도적인 보완이 이루어져야 할 것이다.사 실상 규모가 큰 집합건물의 경우에는 예산 운용에 큰 무리가 없어 관리가 용 이한 반면 소규모 집합건물은 그 반대되는 입장으로 말미암아 관리가 더욱 부 실해지는 악순환이 지속되고 있어 이를 방치할 경우에는 구분소유자 개인의 재산가치가 하락하는 것은 물론 국가 전체의 경제적 손실로 귀결될 것이다.
다만 집합건물의 규모가 지나치게 작아서 관리인을 선임하는 것이 비용측면 에서 부담이 된다면,전문관리인 또는 관리전문회사에 의뢰하여 비상주 순회관 리를 하게 함으로써 비용부담을 줄이는 방법을 택할 수 있을 것이다.또한 집 합건물관리의 공공성을 감안하여 지자체가 관리비용을 지원435)하는 방안도 강 구해 볼 수 있을 것이다.
435)공동주택에 관하여는 최근 전국적으로 지원조례가 제정되어 15년 이상된 노후 공동주택을 시 작으로 관리비용에 대한 지원이 이루어고 있다.
(2)단지관리단의 관리인
현행 집합건물법은 한 단지 내에 수동의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또 는 부속시설이 그 건물의 소유자의 공동소유에 속하는 경우 이들 소유자가 그 단지 내의 토지 또는 부속시설의 관리를 위한 단체 즉,단지관리단의 구성과 관리인의 선임에 관하여 이를 임의사항으로 규정하고 있다(법 제51조 제1항). 그러나 단지관리단의 관리인 선임은 임의사항이 아니라 필수사항이 되도록 하 여야 한다.왜냐하면,집합건물법에서는 구분소유자의 수가 10인만 되어도 관 리인을 반드시 선임하도록 규정(법 제24조 제1항)하고 있으면서 수 동의 집합 건물이 존재하는 단지의 관리인은 이를 선임하지 않는다면,단지 내 집합건물 각 동간의 이해조절은 물론 단지전체에 대한 종합적‧체계적 관리는 원활하게 이루어지지 않을 것이며 그 결과,단지관리단의 개념은 그 의미를 상실하게 된 다고 할 수 있다.
따라서 단지관리단의 관리인은 반드시 필수적으로 선임되어야 하며 단지관리 인이 선임된 경우에는 업무가 중복되므로 1동마다의 관리인 선임은 불필요 하 다고 해야 할 것이다.
4.관리단채무의 공시제도 필요
(1)서설
관리단을 권리능력 없는 사단이라고 할 경우 그 관리단의 재산 소유형태는 총유가 된다.총유는 공유와 달리 지분은 성립되지 않기 때문에 관리단의 경우
관리단을 권리능력 없는 사단이라고 할 경우 그 관리단의 재산 소유형태는 총유가 된다.총유는 공유와 달리 지분은 성립되지 않기 때문에 관리단의 경우