제4장 집합건물관리제도의 제문제 - 집합건물관리제도의 개선을 위한 입법론적 연구

제1절 관리기구에 관한 문제

1.관리단과 관련된 사항

(1)관리단의 당연설립

관리단이 집합건물의 전유부분 또는 공용부분의 관리를 위한 구분소유자단체 이며 구분소유관계의 성립과 동시에 당연히 설립하는 단체임은 앞에서 살펴 본 바와 같다.그러나 집합건물법은 이처럼 관리단이 집합건물의 관리를 위하 여 필수적으로 인정되어야 하는 단체임에도 관리단의 권리‧의무에 관한 구체 적 규정을 두지 않고 있어 집합건물관리에 관한 기본법적인 역할과 기능을 다 하지 못하고 있다고 할 수 있다.

우선 문제가 되는 것은,관리단의 당연설립에 관한 사항이다(법 제23조 제1 항).관리단의 당연설립 논리는 마치 자연인이기만 하면 누구나 권리능력을 갖 는 민법의 원리(민법 제3조)와 유사하다.하지만 관리단은 ‘집합건물의 관리’라 고 하는 목적성을 전제로 설립되는 단체라는 점에서 단체결성에 대한 구분소 유자들의 어떠한 인식도 없이 당연설립 되도록 한 것은 문제가 있다고 보여진 다.

또한 일부공용부분에 관하여는 별도의 일부관리단을 구성하여 관리할 수 있 도록 하였는데(법 제23조 제2항)이를 관리단의 당연설립 논리와 어떻게 조화 시켜야 할지도 의문이다.

문제는 일부공용부분이 정해진 경우 그 부분을 공유하는 구분소유자들이 규 약을 정하는 등으로 관리단을 결성하게 되면 그 일부공용부분의 구분소유자는 1동 전부관리단의 구성원의 지위와 상충될 수 있다는 점이다.이론적으로는 1 동 전부관리단의 구성원 지위와 일부관리단의 구성원의 지위를 겸유한다고 하

겠으나 현실적으로 볼 때 일부공용부분을 정확하게 구획 짓는 것도 용이하지 않을 뿐 아니라 1동의 집합건물 내에 이해를 달리할 수 있는 두 개 이상의 관 리단이 존재한다고 하는 점도 관리체계상 매우 비효율적이며 불합리하다고 하 지 않을 수 없다.

(2)소규모 관리단과 단지관리단의 관리인 선임 문제

집합건물법은 관리인의 선임에 관하여 구분소유자가 10인 이상일 경우에 한 하여 의무적으로 선임하도록 규정(법 제24조 제1항)하고 있으나 비록 10인 미 만의 소규모 집합건물이라고 할지라도 전유부분과 공용부분은 엄격히 나뉘어 져 있으므로 공용부분에 대한 관리가 필요한 것이다.특히 빌라라고 불리워지 며 주변에서 흔히 볼 수 있는 다세대주택인 경우에는 1동의 규모가 보통 8세 대 이하이다.이러한 소규모 공동주택의 경우에도 공용부분은 존재하며 관리가 부실하게 되면 건물의 노후화가 급속히 증가될 뿐만 아니라 건물의 안전에도 심각한 위해가 가해질 수 있다.따라서 건물의 규모가 작다는 이유만으로 아무 런 대안 없이 관리의 사각지대로 내모는 것은 집합건물관리제도의 취지에 부 합하지 않는다고 할 것이다.사실상 대규모 집합건물의 경우에는 대부분 관리 체계가 확립되어 있어 관리가 충실한 반면 소규모 집합건물의 경우에는 비용 부담 등의 이유로 관리가 제대로 이루어지지 않고 있는 것이 현실이다.

이러한 우려를 바탕으로 주택법은 2010년 4월 5일 소규모 공동주택의 안전관 리에 관한 조항을 신설하여,지방자치단체의 장으로 하여금 소규모 공동주 택³⁴²⁾의 관리와 안전사고의 예방 등을 위하여,시설물에 대한 안전관리계획의 수립 및 시행,공동주택에 대한 안전점검,그 밖에 지방자치단체의 조례로 정하 는 사항 등의 업무를 수행할 수 있도록 하였다(주택법 제43조의3).

따라서 비록 집합건물의 규모가 작고 구분소유자의 숫자가 적다고 하더라도 관리인을 선임하여 체계적이고 전문적인 관리가 반드시 이루어져야 할 것이므 로 현행 집합건물법과 같이 관리인의 선임을 임의사항으로 규정하고 있는 것 은 집합건물관리의 부실화를 초래하는 문제점이 될 수 있다.

342)주택법시행령 제48조로 정하고 있는 의무적 관리대상 규모 미만의 소규모 공동주택을 말한다.

또한 집합건물법은 한 단지 내에 수동의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또 는 부속시설이 그 건물의 소유자의 공동소유에 속하는 경우에 이들 소유자가 그 단지 내의 토지 또는 부속시설의 관리를 위한 단체 즉,단지관리단을 구성 하는 경우에도 관리인의 선임에 관하여 이를 임의사항으로 규정하고 있다.그 러나 이 규정을 그대로 적용할 경우에는 1동마다의 관리단에 속하는 관리인과 단지관리단의 관리인이 중첩하여 선임됨으로써 관리체계가 혼란스럽게 될 우 려가 있다.

(3)관리단의 채무공시

1)구분소유자의 채무변제 책임

집합건물법은 관리단의 채무에 관하여,관리단이 그의 재산으로 채무를 완제 할 수 없을 때에는 구분소유자가 각 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 지도록 하고 있다(법 제27조 제1항).이와 같은 규정의 근본취지는 무 엇일까를 먼저 생각해 본다.관리단은 특별한 사정이 없는 한 권리능력 없는 사단임은 앞에서 살펴 본 바와 같다.따라서 관리단과 그 구성원인 구분소유권 자는 별개의 인격체이고,관리단이 부담하는 채무와 구분소유자 개인이 부담하 는 채무 또한 별개인 것이므로 원칙적으로 보면 관리단이 부담하는 채무를 그 구성원이 부담해야 할 것은 아니다.그러나 관리단은 공용부분의 관리라고 하 는 일정한 목적 때문에 성립된 단체이고 그에 속하는 구분소유자들은,비록 본 인들의 의사와는 상관없이 관리단의 구성원이 되었으나,규약에 달리 정함이 없는 한 각 구분소유자가 가지는 공유지분에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하는 한편,공용부분에서 발생하는 이익을 취득하게 됨에 따라(법 제17조)관리단의 채무 또한 당연히 구분소유자에게 귀속된다고 할 것이다.대 법원도 관리단의 체납가스사용료 채무에 대하여,특단의 사정이 없는 한 구분 소유자는 각기 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임이 있다고 판 시하였다.³⁴³⁾

343)대법원 1997.8.29.선고 97다19625판결.

만약 관리단이 공용부분의 관리를 행함에 있어서 발생한 채무에 대하여 구분 소유자가 전혀 책임을 지지 않는다면 공용부분에 대한 관리는 이루어질 수 없 고 집합건물의 기능은 마비가 됨으로써 전유부분도 본래의 목적에 부합되도록 사용하지 못하는 결과를 초래하게 될 것이다.이러한 이유로 인해 집합건물법 은 구분소유자에게 관리단의 채무에 대한 변제책임을 부여한 것이라고 할 수 있다(법 제27조 제1항 본문).이때 구분소유자가 관리단에 대하여 부담하는 책 임의 성질은 구분소유자의 과실 존재유무와는 상관없이 법률에 따라 부여되는 책임이므로 법정무과실책임이라고 해야 할 것이다.³⁴⁴⁾다만 그 책임은 구분소 유자 자신의 지분비율에 따르게 함으로써 형평을 기하고 있다(법 제27조 제1항 단서).

2)특별승계인의 채무승계 책임과 관리단의 채무공시

집합건물법은 구분소유자의 특별승계인³⁴⁵⁾에게도 승계 전에 발생된 관리단의 채무에 관하여 책임을 지도록 규정하고 있다(법 제27조 제2항).이는 관리단의 채무를 부담하는 구분소유자의 책임이 법정무과실책임인 것과 맥을 같이 한다.

그러나 승계 전의 구분소유자와는 달리 특별승계인은 일반적으로 관리단의 채 무를 사전에 숙지하기가 어렵다고 할 수 있다.따라서 관리단에 채무가 있는 줄 모르는 상태에서 구분건물을 양수하게 되는 특별승계인은 불측의 손해를 볼 수 있다.그러므로 특별승계인이 관리단의 채무를 승계하도록 하기 위하여 는 특별승계인이 사전에 관리단의 채무 규모를 지득할 수 있도록 하는 공시제 도가 필요하다.

(4)관리단집회 여부에 따른 의결정족수

집합건물법은 관리단집회의 의결방법에 관하여 규약에 특별한 규정이 없는

344)유어녕,전게서,597면.

345)특별승계인은 매매·증여·교환 등의 특정한 원인에 따라 개개의 권리를 승계하는 자를 말하며 여기서는 구분소유권을 승계한 자가 될 것이다.

경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결(법 제38조 제1항)하도록 하면서 그 의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있게 하고 있다(법 제38조 제2항).그러나 집합건물법 제41조 제1항은 ‘관리단집회에서 결의할 것 으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4이상 및 의결권의 5분의 4이 상이 서면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다’고 규정함으로써 관리단의 구성원인 구분소유자들이 관리에 관한 사항을 의결하고자 할 경우 반드시 관리단집회에 직접 참석하지 않고 서면만으로도 결의를 할 수 있는 길 을 열어 놓았다.

그러나 구분소유자들이 관리단집회를 열면 구분소유자 및 의결권의 각 과반 수 찬성으로 의결이 가능하도록 하면서,관리단집회를 열지 않게 되면 구분소 유자의 5분의 4이상 및 의결권의 5분의 4이상 서면합의가 있어야 의결이 의 제된다고 하는 것은,관리단집회의 개최여부에 따라 의결정족수가 달라지게 되 는 불합리한 결론에 이르게 된다.즉,관리단이 어떠한 사안에 대하여 결의를 해야 할 경우라면 관리단의 집회여부와 관계없이 관리단의 구성원인 전체 구

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