제2절 주택협동조합과 협동조합주택의 성격과 구조 1. 주택협동조합의 개념과 성격

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1) 협동조합주택의 개념과 원칙

주택협동조합은 다수의 사람들에 의해 만들어진 비영리 법인체로 조합원의 자발적이고 민주 적 경영을 통해 주거안정이라는 공동의 목표를 충족하고자 하는 것이다. 즉 주택협동조합은 자산인 주택을 소유하거나 정부나 개인들로부터 임차한 주택을 관리하면서 조합원들에게 주택 을 제공한다.

국제협동조합연맹(ICA)은 협동조합을 “공동으로 소유되고 민주적으로 운영되는 사업체를 통하여 공통의 경제적 사회적 필요와 욕구를 충족시키고자 하는 사람들이 자발적으로 결성한 조직”으로 정의하고 있다. 다른 협동조합들과 마찬가지로 주택협동조합은 조합원들에 의해 소 유되고 통제되는 시스템이며, 국제협동조합연맹이 정한 협동조합 원칙3)을 따라야 한다. 국제 협동조합연맹은 협동조합의 기본원칙으로 7대 원칙을 제시하고 있는데, 이를 다시 기본원칙, 관계원칙, 확장원칙으로 구분할 수 있다. 기본원칙은 협동조합으로서 언제나 지켜야 하는 조합 원의 권리와 책임을 명시한 것이고, 관계원칙은 협동조합을 지키고 확대하며 사회기여를 명시 한 것이며, 확장원칙은 협동조합의 역량과 영향력을 강화하기 위한 것이다((사)한국협동조합연 구소, 2011).

3) 국제협동조합연맹(ICA)은 협동조합을 “공동으로 소유되고 민주적으로 운영되는 사업체를 통하여 공통의 경제적 사회적 필요와 욕구를 충족시키고자 하는 사람들이 자발적으로 결성한 자율적인 조직”으로 정의하고 있다. 기본원 칙으로는 ① 가입의 자유, ② 민주적 관리, ③ 조합원의 경제적 참여, ④ 자율과 독립, ⑤ 교육 및 홍보, ⑥ 협동조합 간 협동, ⑦ 지역사회에 대한 기여 등이 있다.

28 재정비사업과 공공임대주택 공급의 대안적 모델 검토

주택협동조합(Housing Co-operative)은 Communal Housing4), Co-Housing5) 등과 유사하게 사용되고 있다. 주택협동조합은 협동조합의 정의에서도 보여지듯이 주택의 소유 및 관리구조

제3장 협동조합주택 모델의 구조와 성격 분석 29 목표를 충족하는 것이다.

주택협동조합은 나라마다 처한 정치적, 경제적 상황에 따라서 다양한 모습을 띠고 있다. 어 떤 협동조합은 조합원이 공동으로 소유 및 관리를 하는 반면, 다른 조합은 공동으로 소유만 하고 개별 가구 또는 전문업체를 통하거나 직원을 고용해 관리를 한다.

이와 같은 주택협동조합의 특징은 다음과 같이 요약될 수 있다.

① 법적 근거를 가진 법인체로서 존재함

② 조합원들은 지분출자금에 관계없이 1인 1투표권을 가짐

③ 조합원들은 요구되는 조합자본에 거의 동일한 출자를 하게 되고, 정해진 이자율에 따라 이자를 지급받음

④ 사업활동에 의해 생긴 이윤은 조합전체의 이익을 위해 쓰임

⑤ 조합의 구성은 자발적이며 탈퇴도 개인의 의사에 따름

⑥ 저렴한 비용으로 양호한 주택을 공급하려는 사회적 목적을 견지하며 영리추구를 목표로 하지 않고, 정부의 공권력에 의해 조직된 단체가 아님

협동조합은 근본적으로 상호부조 및 자조의 의미가 크다. 자신의 주택문제를 정부나 공공단 체에 요구하여 해결하는 것에는 한계가 있음을 절감하고, 비슷한 주택문제를 가진 동일 목적의 사람들이 모여 공동으로 주거안정을 해결하는 방안으로서 큰 의의를 지니고 있다. 이런 공동의 목적을 추구하기 위해서는 주택협동조합은 매우 고도화된 민주주의적 운영방식과 조합원의 협 조가 전제되어야 한다.

2. 주택협동조합의 위상

1) 협동조합주택과 공공주택의 차이점

협동조합주택과 공공주택의 가장 큰 차이점은 자발성과 자치성에 있다. 협동조합주택은 주 거공간의 획득을 목적으로 결성된 자발적 지역사회조직인 주택협동조합이 제공하는 주택인 반 면, 공공주택은 정부의 사회․정책적 목적으로 설립된 비자발적 주거공간이기 때문이다. 재정 적인 측면에서도 협동조합주택은 기본적으로 조합원의 출자금에 의존하지만, 공공주택은 입주 자들의 재정기여가 거의 없다고 할 수 있다.

관리 및 운영측면에서도 월임대료는 주택협동조합 운영에 필요한 비용을 조합원들이 부담하

30 재정비사업과 공공임대주택 공급의 대안적 모델 검토

는 수준에서 결정되는 반면, 공공주택은 운영비용과 관계없이 소득의 일정부분을 할당하게 된 다. 또한 주택의 통제 및 관리권한, 자본이익을 살펴보면, 협동조합주택은 조합이 주택에 대한 통제와 예산, 관리권한을 갖지만, 공공주택은 정부나 공공단체에 거주자들의 이해가 반영되기 는 어려운 실정이다.

저소득층 주택인 협동조합주택은 지역사회 공동체 유지기능을 가지고 있다. 협동조합주택은 공공주택과 달리 자기주택이라는 의식이 강하기 때문에 더욱 안전하고 깨끗하게 지역사회를 유지할 수 있어 자산 가치를 높일 수도 있다.

<표 3> 협동조합주택과 공공주택의 비교

구 분 협동조합주택 공공주택

월 임대료(부담금) 조합원 간 균등함 소득에 비례함

거주자의 예산과 관리통제권 통제권 있음 통제권 없음

보증금(적립금) 출자금 없음

자본이익 제한됨 없음

입주자 소득제한 조합설립 시 존재하나 이후 없음 있음

소득감소에 따른 거주안정성 낮음 매우 높음

점유권의 가족이전 가능 가능하지 않음

거주훈련기간 일반적으로 있음 없음

지역사회 개발에 대한 주민참여 적극적임 수동적임

불량 입주자의 퇴출 가능성 높음 낮음

자료 : Thomas J. Miceli etc, 1994: 478, 재인용

제3절 협동조합주택의 현황과 유형

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