(1) 개별지수의 시산
종합 지수화하기 전 단계의 각 개별지수의 추이는 다음 <그림 3-6>과 같다. 주 택가격은 2기의 부호가 동일한 경우 합산한 전기변동률, 미분양주택은 월별 미분 양주택수, 주택공급은 이동 12개월 합산 주택건설실적, 주택거래는 월별 거래량 을 이용하여 작성하였다.
<그림 3-6>에서 보는 것과 같이 주택가격과 주택거래는 변동성이 상대적으로 크다. 미분양주택은 월별 변동치가 아닌 현재의 스톡이고, 주택공급은 12개월 합 산하여 작성되므로 상대적으로 변동성이 작다. 주택가격지수는 2000년대 초반, 2006년 하반기 가격급등으로 인한 불안양상으로 잘 표현하고 있다. 최근 가격지 수는 음의 상태를 보이고 있다. 주택거래지수는 주택가격이 크게 상승한 2000년 대 초반에 100을 상회하였지만, 최근에는 60수준에 머물고 있다. 미분양주택지수 는 현재 50을 밑도는 수준으로 미분양주택 적체 문제가 매우 심각하고, 주택공급 지수는 2000년대 초반 350 수준까지 크게 상승하였지만 이후 점차 낮아지고 있 다. 2007년부터 100이하로 떨어져 연간 수요량 40만호보다 주택이 적게 공급되고 있다는 것을 보여주고 있다.
<그림 3-6> 개별지수 추이
[주택가격]
-200 -100 0 100 200 300 400 500 600 700
99.1 2000.1 2001.1 2002.1 2003.1 2004.1 2005.1 2006.1 2007.1 2008.1
[주택거래]
0 50 100 150 200
99.1 2000.1 2001.1 2002.1 2003.1 2004.1 2005.1 2006.1 2007.1 2008.1
[주택공급]
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
99.1 2000.1 2001.1 2002.1 2003.1 2004.1 2005.1 2006.1 2007.1 2008.1
[주택미분양]
0 50 100 150 200 250 300 350 400
99.1 2000.1 2001.1 2002.1 2003.1 2004.1 2005.1 2006.1 2007.1 2008.1
34
(2) 지수의 작성 : 표준지수법
표준화 단계를 거쳐 최종적으로 주택시장진단지수를 작성한 결과는 <그림 3-7>과 같다. 외환위기 여파로 1999년에 70대 후반 수준에 머물던 주택시장진단 지수는 2001년 3월에 102.1로 100 이상으로 회복하였으며, 이후 주택시장 과열현 상으로 2002년 3월 201.5까지 급등하였다. 이후 주택시장진단지수는 2003년까지 지속 높은 수준을 유지하였으나, 10.29 대책의 영향으로 하락하기 시작하여 2004 년 중반에는 80 후반대에 머물렀다. 그러나 2004년 하반기부터 다시 주택시장 진 단지수는 상승하기 시작하여 2005년 5월 124.4까지 상승하였다. 이후에도 비교적 높은 수준을 유지하다가 고분양가 논란이 불거진 2006년 9월부터 주택시장진단 지수는 급격하게 상승하여 2006년 11월 173.3까지 올랐다. 이후 정부의 주택금융 규제, 분양가규제 등 강력한 부동산시장 안정대책의 시행으로 다시 안정세를 유 지하던 중 2008년 상반기 강북지역 주택가격 불안으로 126.1까지 상승하였다. 이 후 글로벌 경제침체, 미분양주택 증가 등으로 주택시장진단지수는 하락하기 시 작하였으며, 2009년 1월에는 주택시장진단지수의 최초 작성년도인 1999년 이후 최저치인 57.2까지 하락하였다.
<그림 3-7> 주택시장진단지수 추이(NBER법)
0 50 100 150 200 250
99.1 2000.1 2001.1 2002.1 2003.1 2004.1 2005.1 2006.1 2007.1 2008.1
최근 2008년 이후 주택시장진단지수를 추이를 정리하면 다음과 같다. 2008년 1~2월에는 주택가격시장진단지수는 100 내외를 기록하였다. 2008년 3월부터 상 승하기 시작하여 2008년 4월에는 126.1를 기록하였다. 주택거래의 증가, 주택가 격의 상승 등이 주택시장진단지수를 높이는 원인이 되었다.
2008년 하반기부터 경기침체 여파로 주택시장진단지수는 크게 낮아지고 있다.
2008년 10월부터 주택가격지수가 음(-)의 영향을 주고 있다. 2009년 들어 주택가 격지수의 음(-)의 영향력이 줄고 있고, 주택거래가 조금씩 살아나고 있기 때문에 주택시장진단지수는 소폭 상승할 것으로 예상할 수 있다. 주택공급이 증가하고, 미분양주택 적체물량이 감소한다면 주택시장진단지수가 다시 상승할 수 있을 것 으로 보인다.
(3) 지수의 작성 : 주성분분석
4개의 개별지수의 공분산행렬을 구한 뒤 특성근을 구하고 그 중 가장 큰 특성 근에 상응하는 특성벡터를 가중치로 두는 주성분분석을 행한 뒤 각 지수들의 주 성분을 구하였고, 이를 이용하여 각 지표의 가중치를 추정하였다. 이의 결과가
<표 3-7>에 제시되어 있다.
<표 3-7> 주성분비율과 가중치
구분 주성분비율 가중치
주택가격 0.430573 0.216063
미분양주택 0.518408 0.260138
주택공급 0.498846 0.250322
주택거래 0.544989 0.273477
<표 3-7>에 의하면 주택시장진단지수 작성에 있어서 지수에 가장 크게 영향을 미치는 개별지수는 주택거래로 나타났다. 그리고 미분양주택, 주택공급, 주택가 격 순으로 나타났다. 그러나 개별지수간 주성분비율은 큰 차이가 없고, 주성분비 율을 이용하여 산출한 가중치도 큰 차이가 없다.
36
<그림 3-8> 주택시장진단지수 추이(주성분분석)
0 50 100 150 200 250 300
99.1 2000.1 2001.1 2002.1 2003.1 2004.1 2005.1 2006.1 2007.1 2008.1
주성분분석을 이용하여 주택시장진단지수를 작성한 결과는 <그림 3-8>과 같 다. 개별지수에 대한 가중치가 서로 비슷하게 적용되어 표준화하여 지수화한 지 수보다 변동성이 크게 나타나는 것을 알 수 있다. 2000년대 초반 높은 수준을 유 지하던 주택시장진단지수는 2004년 12월 60.2로 급격하게 낮아졌다.
최근 2008년 이후 주택시장진단지수를 살펴본 결과는 다음과 같다. 주택시장 진단지수는 2008년 상반기에 80 후반대를 기록하고 있다. 2008년 하반기부터 경 기침체 여파로 주택시장진단지수는 크게 낮아지고 있다. 2008년 10월부터 주택 가격지수가 음(-)의 영향을 주고 있다. 2008년 12월 22.3까지 크게 하락하였으며, 2009년 들어 주택거래량이 증가하고 주택가격 하락폭이 감소하여 주택가격진단 지수는 상승할 것으로 예상된다.