1. 우리나라의 보유세제 현황 (1) 부동산 관련 조세 개관
우리나라의 대표적 부동산보유세로는 토지에 과세되는 종합토 지세와 건물에 과세되는 재산세가 있다. 그러나 부동산의 각 소 유단계에 걸쳐서 부과되는 부가세들까지 합하면, 부동산관련 조 세들은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 더 많다. 먼저, 부동산의 취 득단계에는 국세로서 상속세․증여세․인지세․부가가치세․농어 촌특별세가 부과되며, 여기에 지방세로서 취득세․등록세․지방 교육세가 추가된다.
보유단계에서는 국세로서 부동산 임대에 부과되는 소득세(임대 등)․법인세(임대 등)․부가가치세․농어촌특별세가 부과되고, 지 방세로서 종합토지세․재산세․도시계획세․공동시설세․지방교 육세․사업소세 재산할이 부과된다.
마지막으로 양도단계에서는 국세로서 양도소득세․법인세․부 가가치세(사업자)가 부과되며 지방세로서 주민세 소득할이 부과된 다. 결국 부동산이라는 하나의 과세대상에 대해서 취득단계에 8 개, 보유단계에 10개, 양도단계에 4개 등 총 22개의 조세가 부과 될 수 있는 것이다. 이를 정리하면 <표 Ⅲ-1>과 같다.
(2) 부동산 보유세제 현황
보유단계에서의 부동산관련 세제는 크게 토지에 과세되는 것과 건물에 과세되는 것으로 나눌 수 있다. 이를 구체적으로 살펴보 면 다음과 같다.
<표 Ⅲ-1> 부동산 소유단계별 관련세목
구분 취득단계 보유단계 양도단계
국세
상속세 증여세 인지세 부가가치세 농어촌특별세
소득세(임대 등) 법인세(임대 등) 부가가치세 농어촌특별세
양도소득세 법인세 부가가치세 (사업자)
지방세
취득세 등록세 지방교육세
종합토지세 재산세 도시계획세 공동시설세 사업소세 재산할
지방교육세
주민세 소득할
자료 : 조세개요, 2003, 재정경제부에서 재구성.
1) 토지분 보유세제 개관
토지에 부과되는 보유세는 종합토지세, 지방교육세, 농어촌특별 세, 그리고 도시계획세가 있다. 먼저 종합토지세의 경우 토지를 과세대상으로 하여 과세표준은 개별공시지가의 36.1%(2003년 기 준, 2002년에는 33.3%)로 한다. 종합토지세의 세율은 종합합산의 경우 총 9단계에 걸쳐 초과누진세율을 적용하여 0.2%(2,000만원 이하)부터 5%(50억원 초과)이며, 별도합산의 경우에는 일반영업 용 건축물의 부속 토지를 대상으로 0.3%(1억원 이하)에서 2%(500 억원 초과)이다.
마지막으로 분리과세의 경우에는 자경농지(전․답․과수원)․임 야․목장용지의 경우 0.1%를, 골프장․별장․고급오락장용 토지의 경우에는 5%의 세율이 적용되며, 기준면적 이내의 공장용지의 경 우에는 0.3%의 세율이 적용된다. 2002년을 기준으로 납세인원은 1,417만 명이었으며 납세액을 기준으로 납세자 분포를 살펴보면, 10만원 미만 납세자가 91.4%로 가장 많고 10만~100만원 납세자가
7.8%, 100만원 초과납세자가 0.8%를 차지하고 있는 것으로 나타 났다. 한 가지 특이한 점은 100만원 초과납세자 0.8%가 전체 세액 의 61%인 8,574억원을 납부하는 것으로 나타나 소수의 고액납세 자들이 전체세수의 약 2/3가량을 부담하는 누진성을 보이고 있다.
토지에 과세되는 또 다른 조세인 농어촌특별세와 지방교육세는 종합토지세의 세액을 기준으로 부과되는 부가세Sur-Tax이며 농어 촌특별세의 세율은 10%(500만~1,000만원 구간), 15%(1,000만원 초과구간)로 적용되고 있으며, 지방교육세는 20%로 부과되고 있 다. 마지막으로 도시계획세는 목적세로서 과세대상은 도시계획 구역내의 토지․건축물이며 종합토지세의 과세표준을 과표로 하 여 0.2%의 단일세율이 적용되고 있다.
2) 건물분 보유세제 개관
건물에 부과되는 보유세는 재산세와 지방교육세, 도시계획세, 그리고 공동시설세가 있다. 재산세의 과세대상은 건물 외에도 항 공기나 선박이 포함된다. 과세표준은 기준가액에 각종지수, 잔가 율, 가감산 특례, 면적을 곱하여 산정되며 그 세율은 주택의 경우 최저 1,200만원 이하의 경우 0.3%를, 최고 4,000만원을 초과하는 경우 7%의 누진세율이 적용되고, 건물의 경우에는 0.3%의 단일 세율이 적용된다. 별장이나 골프장의 경우에는 5%의 높은 세율 이 적용된다. 2002년도 납세실적에 따르면 재산세의 경우 1,330 만 건이 부과되어 총 9,524억원이 납부되었다. 납세액을 기준으로 납세자 분포를 살펴보면 10만원 이하 납세자가 전체의 93.5%로 가장 많고 10만~50만원 납세자가 4.5%, 그리고 50만원 초과 납 세자가 1.9%를 차지한 것으로 나타났다.
도시계획세와 공동시설세의 과세표준은 재산세 과표와 같은 시 가표준액을 따르고 있으며, 도시계획세의 세율은 0.2%, 공동시설 세는 0.06~0.16%로 6단계 누진세율이 적용되고 있다. 재산세에
부가세로 부과되고 있는 지방교육세는 재산세액을 과세표준으로 하여 20%의 세율이 적용되고 있다.
3) 보유세 과세실적
우리나라의 부동산 관련 보유세 과세실적은 해마다 꾸준히 증 가해온 것으로 평가된다. 보유관련 세목 가운데 가장 비중이 큰 것은 종합토지세이며 도시계획세와 재산세, 그리고 공동시설세가 그 뒤를 잇고 있다. 종합토지세는 1990년에 도입된 이래 세수 증 가율이 크지는 않지만 세수가 매년 점진적으로 증가하여 2003년 에는 1조 6,500억원이 징수되었다. 반면 건물관련 보유세인 재산 세는 종합토지세에 비하여 상대적으로 작은 징세실적을 보이고 있는데 2003년 기준으로 약 9,000억원이 징수되었으며, 이는 도 시계획세보다 1,000억원 가량 작은 것으로 평가된다.
<표 Ⅲ-2> 연도별 보유세 과세실적
(단위 : 10억원) 구 분 1998 1999 2000 2001 2002 2003
재산세 640 669 727 763 817 903
종합토지세 1,190 1,242 1,281 1,365 1,405 1,651
공동시설세 301 76 341 350 374 411
도시계획세 752 785 815 851 893 998
자료 : 부동산 보유세제 개편방안, 조세연구원, 2004, 2003년 행정자치부 최종 확정자료에서 재구성.
(3) 우리나라 보유세제의 특징
우리나라 보유세제의 특징은 먼저 상대적 세부담이 그리 높지 않다는 것이다. 물론 세부담의 적정수준에 대해서는 논란의 여지
가 있을 것이므로, 이에 대한 단정적인 평가를 내리기는 어렵다.
하지만, 적어도 상대적인 세부담을 감안한다 하더라도 우리나라 의 재산보유 관련 세부담이 크지 않은 것은 사실이라 할 것이다.
이러한 점은 지방세수 총액에서 재산보유 관련 세수가 차지하는 비중과 아울러 부동산세의 또 다른 측면, 즉 거래관련 세수와의 비교를 통해서도 확인할 수 있는 바이다.
지방세수 가운데 부동산보유세가 차지하는 비중은 2000년 15.4%
에서 2003년 약간 반등하였으나 전반적으로는 감소하는 추세를 보이고 있다. 또한, 부동산세수 가운데 보유세가 차지하는 비중역 시 거래세의 비중보다 현저히 작은 것으로 나타났다. 적정세부담 의 수준에 대한 논란의 여지는 여전히 존재하겠지만, 이와 같은 결과가 의미하는 바는 결국 우리나라의 부동산보유세 부담이 그 리 크지 않다는 것이다.
<표 Ⅲ-3> 부동산 보유세수비중 추이
(단위 : 10억원, %)
구분 2000 2001 2002 2003
(A)지방세 총세수 20,600 26,664 31,525 33,132 (B)부동산세수(보유세+거래세) 10,842 12,699 16,274 17,014
(C)보유세수 3,166 3,330 3,491 3,963
(D)거래세수(취․등록세) 7,675 9,369 12,782 13,051 지방세 중 부동산세 비중 (B)/(A) 52.7 47.6 51.6 51.4
지방세 중 보유세 비중 (C)/(A) 15.4 12.5 11.1 11.9 부동산세 중 보유세 비중(C)/(B) 29.2 26.2 21.5 23.2 자료 : 조세연구원, 부동산 보유세제 개편방안, 2004, 2003년 행정자치부 최종
확정자료에서 재구성.
부동산세의 부담과 관련해서 한 가지 첨언할 사항은 우리나라의
보유세 부담은 상대적으로 낮은 반면 거래세 부담은 매우 높다는 점이다. 위의 <표 Ⅲ-3>을 통해서도 알 수 있는 것처럼, 부동산의 보유세와 거래세의 비중은 대략 3:7 내지는 2:8 사이를 유지하고 있다. 이와 같은 양상은 선진국에서는 좀처럼 찾아보기 힘든 상황 이다. 외국의 입법례를 살펴보면 실제로 높은 부동산 거래세를 부 담시키는 나라는 겨우 일본이나 대만 정도를 들 수 있을 뿐이다.
OECD 선진국들과 비교해 보면, 우리나라의 보유세 부담은 상 대적으로 작은 반면 거래세 부담이 매우 큰 편임을 알 수 있다.
즉 거래세와 보유세를 모두 포함하는 개념으로서 우리나라의 부 동산세의 비중은 거래세가 거의 없는 나라들보다 훨씬 크다는 사 실을 통해서도 확인할 수 있다. 실제로 우리나라의 총 조세대비 부동산세 비중은 총 세수 가운데 부동산세 비중이 높은 것으로 평가되는 일본과 미국, 캐나다 등에 비해서도 높으며, 부동산세 비중이 상대적으로 낮은 독일에 비해서는 거의 5배 가량 되는 것 으로 나타났다.
총조세 대비 부동산세 비중에 대한 OECD 평균이 5.4%임을 감 안하면 우리나라의 부동산세 비중은 상당히 높은 편이라 할 수 있다. 이러한 양상은 GDP 대비 부동산세의 비중을 통해 국가간 비교를 해볼 때도 동일하게 나타남을 알 수 있다. 우리나라의 GDP 대비 부동산세 비중은 대략 3.2% 정도로서 부동산세의 비 중이 낮은 독일에 비해서는 3배 이상이며 부동산세의 부담이 상 대적으로 높은 것으로 평가되는 일본보다도 높게 나타났다. <표
Ⅲ-4>는 이를 정리한 것이다.
결국 이와 같은 분석을 통하여 확인할 수 있는 바는 우리나라 의 부동산세 비중은 다른 나라들과 비교할 때 높은 편이라는 점 이다. 우리나라의 보유세 비중이 상대적으로 낮음을 감안할 때, 부동산세의 비중이 높다는 것은 거래세 비중이 그만큼 현격함을 의미한다.
<표 Ⅲ-4> 국가별 부동산세 비중
(단위 : %) 국가 총 조세대비 재산세 비중 GDP대비 재산세 비중
캐나다 9.7 3.5
미국 10.1 3.0
일본 10.3 2.8
프랑스 6.8 3.1
독일 2.3 0.9
OECD 평균 5.4 1.9
한국 12.4 3.2
자료 : OECD Revenue Statistics, 1999.
우리나라 보유세제가 갖는 또 다른 특징으로는 납세자와 납세 액의 분포가 상당히 편중되어 있다는 점이다. 전술한 바 있지만, 납세자의 분포상으로 보면 소액납세자가 전체의 대부분을 차지하 고 있다. 반면 납세액을 기준으로 살펴보면 소수의 고액납세자들 이 납세액의 상당 수준을 차지하고 있는 것으로 나타났다. 예컨 대 종합토지세의 경우에는 10만원 미만의 소액납세자가 전체 납 세인원의 91.4%를 차지하고 있는 반면 100만원 초과납세자는 0.8%로서 그 비중이 매우 작다. 하지만 납세액을 기준으로 평가 하는 경우에는 전체 납세자의 0.8%만을 차지하는 고액납세자가 전체 납세액의 61% 가량을 납부하는 것으로 나타나 세부담의 편 중이 심한 것으로 평가된다. 이는 세부담의 누진율이 상대적으로 매우 높음을 의미한다.