◦ 1월, 8건의 오피스 거래 성사
- 올 1월에는 8건의 오피스 거래가 성사되었으며, 대형 신축빌딩과 서울 기타권역의 거래가 활발하게 이루어짐
- 서울 도심지역의 종로플레이스빌딩과 센터원, 신림동 포도몰은 펀드 투자물건으로 설정되었으며, 강남권의 서희건설빌딩과 단국대학교의 한남동 단국빌딩의 거래 성사 오피스 임대
◦ 1월, 서울지역 오피스빌딩 환산임대료 0.5% 상승
- 부동산 자산관리업체인 SIPM에 따르면, 지난 1월 서울 오피스 평균 환산임대료는 12월 대비 0.5% 상승한 ㎡당 3만2497원으로 조사
- 권역별로는 여의도가 12월 대비 0.8% 상승한 2만7373원, 종로 중구 등 도심권 및 강남권역은 각각 0.4% 상승한 3만7236원, 3만3623원으로 조사
- 6개 광역시의 환산임대료는 부산과 대구, 광주 지역의 상승세
◦ 1월, 서울지역 공실률 3.3% 보합세 기록
- 1월 서울지역의 공실률은 12월 대비 0.2%p 하락한 3.5%를 기록하였으며, 도심 상업지역 오피스 공실률은 3.3%로 지난달 대비 보합세
- 서울 강남권역의 공실률은 은 12월 대비 0.8%p 하락한 3.8%를 나타냈으며, 여의도권 역은 중형ㆍ대형ㆍ초대형이 모두 상승세를 보이며 2.6% 공실률 기록
- 6개 광역시 중 인천과 광주, 울산지역 공실률의 상승세
◦ 2010년 서울 오피스 임대료, 세계 35위 기록
- 부동산컨설팅업체인 쿠시먼 앤 웨이크필드의 발표에 따르면, 2010년 서울 도심 오피 스의 ㎡당 월평균 임대료는 전년과 동일한 3만394원, 강남권역과 여의도는 각각 2만 6819원(1% 상승), 1만9328원(3% 상승)으로 세계 68개국 중 35위 기록
6. 부동산정책 동향
서울시 임대주택 유형 및 임대료 소득별 차등 적용
◦ (서울시) SH공사가 공급하는 약 13만 가구 임대주택 유형과 임대료 체계를 세입자 소득에 따라 차등 적용하는 ‘임대주택 운영 관리 체제 개선안’ 추진
- 임대주택 유형을 기존 7가지→3가지로 개편, 세입자 소득 수준에 따른 임대료 차등 부과 방안 검토
분양가상한제아파트 건축비 상향조정
◦ (국토부) 인건비, 건설자재 등 가격변동으로 분양가상한제 적용아파트의 기본형 건축 비를 1.46% 상향조정, 공급면적기준 112 아파트 건설시 3.3당 8만원 상승
(기존 484만원 → 492만원)
※ 분양가상한액은 택지비, 기본형건축비, 건축비가산비를 합산한 금액으로 재료비, 노무비 등의 공사비 증감요인을 반영하고 주택공급 위축을 최소화하기 위해 기본형건축비를 매년 3월과 9월에 정기조정함
5년 임대주택용 공공택지 공급재개
◦ (국토부) 5년 임대주택에 대한 공공택지 공급재개와 5 10년 임대주택의 최초 보증금 상한 확대 등을 주요골자로 한 ‘임대주택법 시행령’ 개정안을 의결, 내달 시행
- 이는 민간 임대주택 건설촉진을 위한 것으로, 택지가격은 분양용지보다 10%포인트 낮은 가격에 공급
(전용 60~85
분양용지는 조성원가의 120%인 반면, 5년 임대용지는 조성원가의 110%)
친환경주택 건설비용 분양가 추가산정방안
◦ (국토부) 친환경주택 건설에 따른 추가비용을 건축비 가산비에 포함시키는 ‘공동주 택 분양가격 산정 등에 관한 규칙 개정안’을 발표, 4월 초 시행 예정
- 총 에너지 사용량의 20%
(전용 60
이하는 15%)
이상 절감하는 친환경 주택 건설시 가산비용 인정공공분양 임대주택 조기 공급방침
◦ (국토부) 1.13 전 월세시장 안정방안의 후속조치로 소형 공공분양 및 임대주택 9만7천 가구의 17%인 1만6867가구를 예정보다 1~2개월 조기 공급 예정
- 국민임대 8천190가구, 5년 공공임대 673가구, 장기전세 617가구, 공공분양 7387가구 로, 이 중 72.6%인 1만2243가구를 상반기에 집중 공급
2011. 2. 28 ~ 3. 11 (3월 1~2주차)
1. 주택시장
주택매매◦ 전국의 아파트 매매가격 상승세 지속, 매매거래는 감소
(국민은행)
- 전국의 아파트 매매가격은 전세가격 상승에 따른 매매 전환수요 증가 등의 영향 으로 상승세를 지속
- 충주(1.3%), 김해(1.3%), 창원(0.9%), 부산 서구(0.9%) 등 지방지역을 중심으로 상승 - 서울(0.0%), 인천(0.0%), 경기(0.1%) 지역의 수도권 매매가격은 보합세 지속
- 수도권과 대구를 제외한 지방의 매매거래는 지난주 대비 감소하는 모습
◦ 강남 3구, 아파트 매매가격 감소
(부동산 114)
- 강남 3구의 아파트 매매가격은 지난 주 대비 평균 0.04% 하락하였으며, 서울지역 아파트 평균 가격도 15주 만에 하락세
전세
◦ 전국 아파트 전세가격 상승세 지속, 전세물량 부족 심화
(국민은행)
- 전국의 아파트 전세가격은 봄 이사 수요, 예비 신혼부부 수요 등의 증가로 상승세 - 광명
(2.0%)
, 금천구(1.7%)
, 도봉구(1.3%)
, 군포(1.3%)
, 서울 중구(1.2%)
, 화성(1.2%)
, 충주(1.1%)
, 수원 영통구(1.1%)
등의 지역에서 전세가격 상승세◦ 서울 강남 일부지역, 3.3m당 평균 전세금 상승(닥터아파트)
- 서울 강남구 도곡동
(1385만원)
, 대치동(1329만원),
역삼동(1269만원)
, 삼성동(1203만원)
등 강남 일부지역의 3.3㎡당 평균 전세금이 상승한 것으로 나타남◦ 임대차시장의 월세 비중 증가
(국민은행)
- 지난 2월 전국 임대차시장에서 전세 비중은 56.8%로 전월
(57%)
보다 감소하였고, 월세 비중(43.2%)
은 0.2% 증가- 보증부 월세 비중은 40.8%로 지난달 대비 0.6% 상승한 반면, 순수 월세 비중
(2.4%)
은 0.4% 하락2. 분양시장
전국 미분양 주택 8개월째 감소
◦ 지역별 미분양 변동률
(전월대비)
- 전국 : 3783호 감소
(1월 말 기준 8만4923호)
- 수도권 : 516호 감소(1월 말 기준 2만8896호)
- 지방 : 3267호 감소(1월 말 기준 5만627호)
◦ 특정 지역 미분양 변동률
(전월대비)
- 서울 : 460호 감소(1월 말 기준 2269호)
- 인천 : 209호 증가(1월 말 기준 4474호)
- 경기 : 265호 감소(1월 말 기준 2만2153호)
- 광주 : 550호 감소(1월 말 기준 1259호)
◦ 준공 후 미분양
(전월대비)
- 552호 증가
(1월 말 기준 4만3207호)
※ 출처: 국토해양부 미분양 주택현황 자료
진단
◦ 전국 미분양 주택 8만4923호
- 전국의 미분양주택은 8만4923호로 전월대비 3783호
(4.3%)
감소- 수도권인 경기․인천 지역에선 1천19호의 신규 미분양이 발생했지만 기존 미분 양 물량이 해소되면서 전월
(2만9412호)
대비 516호 감소- 지방은 분양가 인하 등 업체 자구노력과 세제지원에 따른 구입증가 등으로 전월 대비 3267호 감소한 5만6027호로 22개월 연속 감소
- 준공후 미분양은 전월대비 552호
(1.3%)
증가, 전체 미분양의 50.9%- 수도권 준공후 미분양 9540호는 미분양 통계 집계 후 최대 물량
3. 재건축․재개발 동향
‘서울휴먼타운 조성사업’을 재정비촉진지구로 확대
◦ (서울시) 흑석 시흥 길음 재정비촉진지구 내 3개 존치지역을 휴먼타운*으로 조성
- 동작구 흑석동 186-19 일대 흑석존치정비1구역
(2만7500
)
, 금천구 시흥동 957 일 대 시흥존치관리3구역(5만2525
)
등에 지구단위계획수립 착수 예정※ 휴먼타운은 서울 시내 단독주택이나 다세대 다가구주택 밀집지역에 방범 편의시설 등 아파트단지의 장 점을 더한 신개념 주거단지
대흥 현석 정비구역에 부분임대 아파트 공급
◦ (서울시) 재개발 사업지역 내 원주민들의 재정착 유도 및 대학생들의 주거안정을 돕기 위해 대흥2 현석2 주택재개발정비구역에 부분임대 아파트 도입
- 대흥동 대흥2구역에 예정된 1283채 중 95채 등을 부분임대 아파트 도입
※ 부분임대 아파트는 전용 85 초과 아파트에 집주인과 출입구를 따로 쓰는 방 부엌 화장실 등을 갖춰 대학생이나 1~2인 가구에 전 월세로 임대할 수 있도록 한 분리형 주택
서울 재개발 재건축 구역 소형주택 추가공급
◦ (서울시) 재개발 재건축 구역에 용적률을 높여 소형주택을 추가 공급
- 전용85이하 소형주택 추가공급을 골자로 하는 ‘왕십리뉴타운3구역 주택재개발 정비계획 및 정비구역변경지정안’ 통과, 그 외 지역에도 추가공급 예정
서울시 재건축 허용연한 유지
◦ (서울시) 공동주택 재건축정책자문위원회는 작년 5월부터 11개 아파트 단지
(노원3, 도봉 3, 양천1, 구로2, 서초1, 송파1)
를 대상으로 한 내구연한 건물구조 기능 진단결과 기 존 재건축 연한 유지 타당성 발표※ 서울시는 2003년 12월 도시정비조례를 개정, 재건축 허용 연한을 최장 40년으로 규정, 1981년 이전 준공 아파트는 20년, 1982～1990 준공아파트는 22～38년, 1991년 이후 준공아파트는 40년 등 차등적용
서울 서북권 재정비지구 용적률 상향
◦ (서울시) 은평구 불광지구, 연신내지역, 독바위생활권 등 3개 지구의 용적률을 50~100% 상향조정하는 ‘제1종지구단위계획 재정비 결정안’을 통과
4. 토지시장
소비자 심리
◦ 2011년 2월 전국 토지․임야 가치전망 CSI는 108을 기록하여 1월(107)대비 1p 상승하였으며, 2010년 9월 이후6개월 연속 상승세를 보임(한국은행 소비자동향조사 결과)
※ 전국 주택․상가 가치전망 CSI도 110(’11.1월) → 111(’11.2월)로 1p 상승
- 경기 107, 인천 105 등 수도권에서 토지시장이 회복될 것이라는 기대가 지속 되었으며, 지방의 경우 부산
(111)
, 전북(107)
, 대구・경북(106)
, 광주・전남(106)
등 모든 지역에서 토지시장 회복에 대한 기대가 높았음지역토지시장
◦ (수도권) 경기도 안성시는 구도심 뉴타운 사업 개발, 외곽 산업단지 대규모 기업 유치, 자동차 전용 물류단지 조성 등으로 부동산 가격 상승 기대감이 높아지고 있음
◦ (강원권) 평창은 동계올림픽 유치 기대감으로 호가가 오르고 매수문의가 늘고 있으나, 실제 거래는 많지 않은 것으로 나타남
- 4년전 동계올림픽 유치에 실패한 이후 부동산시장이 침체를 겪었으나, 최근 올림픽 유치에 대한 기대감이 높아지면서 4년전 고점 가격을 회복하고, 매수문의가 크게 증가하였으나, 가격 상승 부담으로 거래는 많지 않음
◦ (충청권) 세종시 첫마을 아파트 1단계의 성공적인 분양, 세종시 정부청사 건설 가시화 등으로 건설청 주변에 부동산중개업소가 크게 늘어나는 등 부동산시장 기대감이 높아지고 있음
◦ 충남도내의 외국인 토지취득 면적이 2010년 기준으로 전년대비 5.7% 증가한 것으로 나타남
- 서산 등 서북부 지역에서의 각종 개발사업 진행, 수도권대비 저렴한 땅값 등으로 외국인 취득면적은 지속적으로 증가할 것으로 전망
5. 오피스시장
오피스 매매
◦ 여의도 MBC 방송센터, 매각 추진
- ㈜문화방송은 부동산투자자문사 신영에셋을 매각 주관사로 선정하고 여의도 MBC 방송센터 매각을 본격적으로 추진
- 여의도 MBC 방송센터는 대지면적 1만7795㎡로 서울에서 민간이 매각하는 단일 부지로는 최대 규모, 오피스로 신축할 경우 예상 건축 연면적이 21만4800여m에 이르는 것으로 예측
상업용 부동산
◦ 서울, 세계 상업용빌딩 투자시장 19위 기록
- 종합부동산서비스업체인 쿠시먼앤드웨이크필드가 발간한 투자 연례보고서인 'Investment Atlas 2011'에 따르면 , 국내 상업용빌딩 투자시장 규모는 세계 15위 기록
- 대륙별 글로벌 상업용빌딩 투자시장 1위는 아시아가 2년 연속 선정됐고 미국과 유럽 이 각각 2, 3위로 선정됨
- 국가별 글로벌 상업용빌딩 투자시장은 중국, 미국, 영국, 독일, 일본의 순이며, 도시 기준으로는 런던, 동경, 뉴욕, 파리, 홍콩에 이어 서울이 19위에 랭크
- 지난해 상업용빌딩 투자 규모는 5640억달러로 전년보다 42% 증가
◦ 미국 상업용 부동산시장, 모기지 회복세
- 월스트리트저널에 따르면, 상업용 모기지 담보부 증권(CMBS) 판매가 최근 회복 세를 보이고 있으나 여전히 위험요인은 남아있는 것으로 조사
- JP모간이 약 15억 달러 규모의 CMBS 매각을 성사시켰으며, 올해 들어 판매규모도 60억달러 수준으로 증가
- 최근 3년간의 추세로 볼 때 CMBS가 큰 폭으로 증가했으나, 과거 금융위기 이전과 비교한다면 여전히 부진한 모습