제4장 주택 수요 및 공급
1. 주택 수요 및 공급 예측방법
1) 주택 수요 예측방법
m 주거실태조사 결과를 통해 가구 증가 및 구조 변화 등 가구요인에 기인한 미래 주택 수요를 추정
m 주택 수요 예측방법으로는 관련 선행연구에 의해 검증되고 널리 사용되고 있는 Mankiw-Weil 수정모형을 이용
m Mankiw-Weil 수정모형은 기본 추정모형에 주거비용, 소득 변수를 추가하여 모형의 예측력을 보완한 분석모형
- 가구 i의 특정년도 t에서의 주택수요()는 연령대별 가구원 수, 주거비용, 항상소득의 함수 로 가정
ln ln
(: 연령구간 j에 속해 있는 가구 i의 가구원 수, : 가구 i의 주거비용, : 항상소득)
m 가구의 주거비용은 자가가구의 경우 사용자비용을, 임차가구의 경우 임대료를 주거비용 으로 설정
(V: 현 주택의 평당매매가격, : 한계소득세율, : 주택가격 대비 융자금 비율, : 명목이자율,
: 재산세 실효세율, : 주택투자에 대한 위험 프리미엄, : 주택가격 대비 유지관리비용의 비율, : 주택가격 예상 상승률)
m 가구의 항상소득은 가구 총소득의 자연로그 값을 가구주의 성, 연령 및 연령의 제곱, 가구주 교육수준, 순자산으로 회귀분석한 추정치를 다시 지수화
- 인천시 통계자료 및 주거실태조사 자료를 활용하여 주거비용과 소득의 연평균 변화율을 구하여 분석에 활용함
2) 임대주택 수요 예측방법
m 공공임대주택은 입주자격 등에 의해 공급되기 때문에 이를 감안하여 임대주택 수요를 추정함
- ① 임대주택 입주자격이 존재하는 공급대상 설정
- ② 인천시 행복e음 자료를 이용해 인천시의 유형별 주거취약계층 집계
- ③ ①의 공급대상 기준 2019년 주거실태조사 가구규모별 임대주택 입주의향 파악 - ④ 주거취약계층 규모에 임대주택 입주의향을 적용하여 임대주택 수요 추정
〔그림 4-1〕 임대주택 수요추정 절차
3) 주택 공급 예측방법
m 주택의 공급은 주택 공급을 주관하는 정부 및 관련 기관들의 미래 개발계획 및 공급계획을 구득하고, 택지의 공급은 신도시 계획·택지개발계획·개발제한구역 해제 자료를 이용하여 구축
- 인천광역시 도시기본계획을 준용하여 신규 개발계획의 수용 및 검토
m 신도시 개발, 택지개발, 정비사업, 개발사업, 도시재생, 임대주택, 경제자유구역 계획 등 주택 공급계획을 수립한 정책·계획들의 위치·사업기간·가구 수 등을 토대로 미래에 공급될 주택의 양과 위치를 조사
- 도시 및 주거환경 계획 내 정비사업 중 기 고시된 개발사업 적용
- 3기 신도시 등 현재 수립 중인 계획의 경우, 준공 및 분양 시점을 고려하여 반영 결정
m 멸실 현황 분석 및 추세 연장을 통해 정교한 공급량을 분석함
2. 주택 수요 및 공급 예측
1) 주택 수요 예측
(1) 인천시 장래인구 및 가구 수 시나리오
장래 인구수 시나리오
m M-W 수정모형을 이용하여 주택수요를 추정하기 위해 먼저 2020년부터 2030년까지의 인구수와 가구 수에 대한 시나리오 설정 필요
- 특히 5세 연령구간별 주택 소요면적을 이용하는 방식이므로 통계청의 ‘5세 연령구간별 장래추계인구수’를 활용
m 하지만 통계청의 장래추계인구수와 실제 현재 인천시 인구수 간 차이가 존재하므로 추계 인구수를 현재 인구수에 보정하여 분석함
- 인천시에서 발표한 2019년 2월 기준 인구수는 3,024,790명7)으로 통계청 장래추계 2020 년 인구수 2,951,030명보다 약 7만 명 이상 큰 상황
- 2020년으로 기준을 맞추기 위하여 2015년부터 2018년까지의 인천시 주민등록인구수의 연평균 증가율의 평균(0.33%)을 구하고, 이를 3,024,790명에 적용하여 2020년 인구수 (3,034,724명)를 도출
- 2020년 통계청 장래추계인구수(중위)를 3,034,724명에 맞추도록 일괄 상향 조정8)
m 주거종합계획은 통계청 장래인구 데이터를 이용하되 향후 인천시 인구증가 잠재력을 고려하여 2040년 기준인구수를 317만 명(시나리오1), 330만 명(시나리오2) 두 시나리오 에 대한 주택수요를 추정함
- 시나리오1 → 2040년 317만 명 (통계청 추계인구 대비 104.6%) - 시나리오2 → 2040년 330만 명 (통계청 추계인구 대비 108.9%) - 두 시나리오의 2020년 인구수는 일괄적으로 3,034,724명으로 설정
- 2030년부터 2040년까지의 인구변화 추이는 통계청 추계자료와 동일하게 설정 - 2020년부터 2030년까지의 인구수는 일정하게 증가하는 것으로 가정
7) 자료(출처): http://www.incheon.go.kr/posts/13274/13274 8) 일정한 비율을 모든 연령구간에 곱하여 도출
〔그림 4-2〕 인천시 장래인구수 시나리오 비교
인천시 장래가구 수 추정
m 추정된 장래인구수를 가구 수로 환산하기 위해 먼저 통계청 인구총조사에서 나타난 가구 당 가구원 수 자료를 2020년까지 연장하고, 이를 앞서 도출한 인구수에 각 연도별로 나누어주는 방식을 적용함
m 2015~2018년 통계청 인구총조사에 따르면 2015년부터 2018년까지 가구당 가구원 수는 연마다 평균 0.03명 감소하고 있고, 이러한 선형적 경향은 통계청 장래가구추계 자료에서도 지속되는 것으로 예상됨. 따라서 이 값을 이용하여 2019년, 2020년의 단위 가구원 수를 도출함
- 2015년: 2.71명
- 2016년: 2.68명(0.03 감소) - 2017년: 2.65명(0.04 감소) - 2018년: 2.62명(0.03 감소) - 2019년: 2.59명(추정)
m 본 계획에서는 통계청 장래가구추계의 가구원 수 2.55명 이후의 변화 추세를 반영하여, 2.65가 아닌 2.55에서부터 연장하여 추정치를 도출함
m 1인 가구 및 2인 가구가 지속적으로 증가할 것으로 예상되면서 향후 주택수요는 이러한 변화양상을 반영할 필요가 있음
- 통계청 장래가구추계 자료에 따른 2030년 인천시 1인 가구, 2인 가구 비율은 각각 30.6%, 32.1%에 이르며, 이는 인천시 전체 가구의 2/3에 해당할 정도로 큰 비중을 차지할 것으로 예상됨
m 통계청 장래가구추계에서 나타난 1인 가구 비율, 2인 가구 비율을 이용하여 인천시 장래 1인 가구, 2인 가구 수 추정
〔그림 4-3〕 인천시 장래 가구당 가구원 수 추정
〔그림 4-4〕 인천시 장래 가구 수 추정
(2) 인천시 장래 가구소득, 주거비용 변화율 적용
m 주택수요 추정모형에 필요한 인천시 평균 가구소득과 주거비용을 2030년까지 추정하기 위하여 다음과 같은 방법으로 각 변화율을 설정
m 가구소득 변화율은 통계청의 지역 소득 자료 중 ‘1인당 개인소득’의 최근 3년 변화율의 평균을 적용(3.9%)
- 2016년 3.8%, 2017년 3.8%, 2018년(잠정) 4.1%
- 2016~2018년 평균 변화율: 3.9%
m 주거비용은 2019년 인천시 주거실태조사에서 나타난 응답자 특성(점유형태 등)별 주거 비용을 확인한 후, 각 세부 항목별 변화율을 가중평균하여 도출(1.54%)
- 주거관리비 변화율은 통계청 가계동향조사 가계지출 자료 중 주거·수도·광열 항목의 최근 3년 변화율을 평균하여 도출(2.0%)하고, 모든 가구에 동일하게 적용함(가정)
- 전·월세는 한국감정원에서 발표하는 인천시 전월세통합지수(종합주택)의 최근 3년 변화율 을 평균하여 적용함(0.1%)
- 대출이자액은 주거실태조사에서 나타난 평균 대출금액 9,334만 원을 2018년 주택담보대 출 평균 금리(연) 3.25%(한국은행, 통화금융통계)을 적용하여 도출하고, 이자액 변화율은 주택담보대출 금리의 변화율 최근 3년을 평균하여 구함(1.9%)
가구 구분 가구 수 주거비용 변화율
주거관리비 전·월세 대출이자 평균
자가 대출 있음 1,419 2.0% - 1.9% 2.0%
대출 없음 1.631 2.0% - - 2.0%
임차 전세 695 2.0% 0.1% - 0.7%
월세 등 896 2.0% 0.1% - 0.6%
무상 184 2.0% - - 2.0%
전체 4,825 1.54%
〔표 4-1〕 인천시 주거비용 항목별 변화율
(3) 시나리오별 주거수요 추정 결과
- 가구소득 상승률 3.90%, 주거비용 상승률 1.54%
- 평균 가구소득 279만 원, 주거비용 29만 원 적용
- 2030년까지의 인천시 평균 누적 수요변화는 1.0평 증가(2030년 69.8㎡, 21.2평)
구분 1인·2인 가구 평균 주거면적
3인 이상 가구 평균 주거면적
가구소득·주거비용에 의한 수요변화
연도별 변화 누적 변화
2019 58.7 75.4 -
-2020 59.0 75.8 0.35 0.35
2021 59.4 76.1 0.37 0.72
2022 59.8 76.5 0.39 1.11
2023 60.2 76.9 0.41 1.52
2024 60.6 77.3 0.42 1.94
2025 61.1 77.8 0.44 2.38
2026 61.5 78.2 0.46 2.84
2027 62.0 78.7 0.48 3.32
2028 62.5 79.2 0.50 3.82
2029 63.1 79.8 0.53 4.35
2030 63.6 80.3 0.55 4.90
〔표 4-2〕 가구원 수별 평균 주거면적 추정
(단위: ㎡)
구분 1인·2인 가구 비중
3인 이상 가구 비중
인천시 평균 주거면적
주거면적(㎡) 주거면적(평) 누적 변화(평)
2019 52.9% 47.1% 66.6 20.2
-2020 54.0% 46.0% 66.7 20.2 0.0
2021 55.1% 44.9% 66.9 20.3 0.1
2022 56.1% 43.9% 67.1 20.3 0.2
2023 57.1% 42.9% 67.4 20.4 0.2
2024 58.0% 42.0% 67.6 20.5 0.3
2025 58.9% 41.1% 67.9 20.6 0.4
2026 59.8% 40.2% 68.3 20.7 0.5
2027 60.5% 39.5% 68.6 20.8 0.6
2028 61.3% 38.7% 69.0 20.9 0.7
2029 62.0% 38.0% 69.4 21.0 0.9
2030 62.7% 37.3% 69.8 21.2 1.0
〔표 4-3〕 인천시 평균 주거면적 추정
인천시 장래 주택수요 추정
m 시나리오1: 2040년 317만 명 기준 목표연도 2030년 주택수요
- 목표연도 2030년 130.9만 호의 주택수요가 추정되어, 2018년 현재 110.8만 호 대비 20.1만 호의 신규 수요가 존재함
【참조】 2040년 317만 명 기준 주택수요
- 2040년 317만 명 기준 주택수요는 141.6만 호의 주택수요가 추정되며, 2018년 기준(110.8만 호) 2040년까 지 30.8만 호의 신규수요가 존재함
- 이는 지속적인 소득증가, 1인당 주거면적 증가, 가구 분화에 따른 1·2인 가구증가 등과 주택특성에 의해 나타나는 결과임
m 시나리오2: 2040년 330만 명 기준 목표연도 2030년 주택수요
- 목표연도 2030년 136.3만 호의 주택수요가 추정되어, 2018년 현재 110.8만 호 대비 25.5만 호의 신규 수요가 존재함
【참조】 2040년 330만 명 기준 주택수요
- 2040년 330만 명 기준 주택수요는 147.4만 호의 주택수요가 추정되며, 2018년 기준(110.8만 호) 2040년까 지 36.6만 호의 신규수요가 존재함
- 이는 지속적인 소득증가, 1인당 주거면적 증가, 가구 분화에 따른 1·2인 가구증가 등과 주택특성에 의해 나타나는 결과임
연도 시나리오1(317만 명) 시나리오2(330만 명)
수요면적(천㎡) 수요면적(호) 수요면적(천㎡) 수요면적(호)
2020 76,210 1,136,621 76,210 1,136,621
2021 77,827 1,154,326 78,159 1,159,249
2022 79,445 1,171,567 80,119 1,181,515
2023 81,105 1,188,938 82,134 1,204,015
2024 82,803 1,206,326 84,197 1,226,633
2025 84,550 1,223,884 86,321 1,249,525
2026 86,340 1,241,479 88,501 1,272,554
2027 88,140 1,258,629 90,703 1,295,226
2028 89,993 1,275,915 92,971 1,318,131
2029 91,850 1,292,592 95,254 1,340,499
2030 93,766 1,309,454 97,611 1,363,147
2031 95,492 1,322,964 99,400 1,377,114
2032 97,209 1,335,693 101,182 1,390,284
2033 98,945 1,348,004 102,985 1,403,038
2034 100,714 1,360,052 104,823 1,415,540
2035 102,489 1,371,459 106,669 1,427,399
2036 104,283 1,382,382 108,538 1,438,778
2037 106,054 1,392,232 110,383 1,449,065
2038 107,810 1,401,138 112,216 1,458,397
2039 109,557 1,409,149 114,041 1,466,824
2040 111,278 1,416,064 115,842 1,474,136
〔표 4-4〕 인천시 장래 주택수요 추정
2) 임대주택 수요 예측 (1) 임대주택 공급대상 설정
임대주택 공급대상 설정
m 공공임대주택 입주자격이 인천시 주거취약계층의 주거여건을 적절히 고려하여 설정되어 있다는 전제 하에, 공공임대주택 공급대상은 기초생활수급자와 차상위계층, 그리고 장애인, 노인, 한부모가족과 같은 특수계층을 대표적인 주거취약계층으로 간주할 수 있음저소득층 (기초생활수급자, 차상위계층)의 입주자격은 포괄적으로 기준중위소득의 50% 이하로 설정 - 영구임대주택: 생계급여 수급자(기준중위소득 30% 이하), 의료급여 수급자(기준중위소득
40% 이하), 차상위계층(기준중위소득 50% 이하)
- 국민임대주택: 전용면적 50㎡ 미만(도시근로자 월평균소득 50% 이하 우선), 전용면적 50~60㎡(도시근로자 월평균소득 70% 이하), 전용면적 60㎡ 초과(도시근 로자 월평균소득 100% 이하)
주거취약계층 규모파악
m 2019년 9월 기준으로 집계된 인천시 주거취약계층(저소득층, 특수계층)은 총 390,931가 구로 나타남
- 이중 약 75%를 차지하는 특수계층은 자료의 한계로 집단 내 중복집계가 제외되지 않은 상황으로 최대 규모의 임대주택 수요가구로 판단 가능
- 장애인의 경우 총 수급자 143,436명 중 기초생활수급자와 차상위계층에 해당하는 중복대 상을 제외한 125,198명을 모두 임대주택 공급대상인 가구로 간주(최대 수요 기준) - 노인가구는 기초연금은 수령하지만 차상위계층에는 해당하지 않는 노인 수 220,994명
중 부부가 동거하는 가구 수 56,354가구와 그렇지 않은 108,287가구를 합한 165,641가 구를 공급대상으로 판단
구분 주거취약계층 규모
8개 구 지역 2개 군 지역 계
〔표 4-5〕 인천시 유형별 주거취약계층 규모(최대 수요 기준)
(단위: 가구 수)
(2) 주거취약계층의 임대주택 입주의향 파악
m 주거취약계층의 공공임대주택 입주의향을 파악하기 위해 2019년 인천시 주거실태조사 에서 나타난 차상위계층의 입주의향을 추출하였으며, 주거취약계층의 입주의향과 동일 하다고 가정
m 인천시는 구와 군지역 간 주거여건 차이가 큰 상황이므로, 이를 고려하여 8개의 구 지역과 2개 군 지역의 입주의향을 구분하여 도출
m 조사결과, 차상위계층의 평균 공공임대주택 입주의향은 45.0%로 나타났고, 구 지역의 평균 입주의향은 50.6%, 군 지역의 평균 입주의향은 18.0%로 나타남
구분 가구 규모
1인 2인 3인 4인 5인 6인 7인
차상위계층(가구) 435 420 101 73 25 9 1
입주의향 있음(가구) 211 (48.5%)
139 (33.1%)
52 (51.5%)
44 (60.3%)
10 (40.0%)
2 (22.2%)
0 (0.0%)
차상위계층 평균 45.0%
구 지역 평균 50.6%
군 지역 평균 18.0%
주) 2019년 인천시 주거실태조사 결과를 바탕으로 작성
〔표 4-6〕 인천시 차상위계층의 공공임대주택 입주의향
(3) 인천시 공공임대주택 수요 추정
m 인천시 공공임대주택 수요는 최대 190,501호로 나타났으며, 이중 저소득층을 위한 임대 주택은 48,808호로 약 26%에 그치고 대부분은 장애인 및 노인과 같은 특수계층의 수요 에 해당하는 것으로 분석됨
- 강화군과 옹진군에서의 총 공공임대주택 수요는 4,036호로 전체의 2%에 불과하며, 대부분 은 도시지역인 8개 구에서 존재하는 것으로 확인됨
m 인천시 공공임대주택 재고량은 2019년 기준 83,752호(인천시 내부자료)로 향후 최대 106,749호의 공급이 필요하지만, 본 수요는 최대 수요이기 때문에 이를 초과하지 않는 범위 내에서 정책목표치를 기준으로 공급하는 것이 적정함