1.1 캘리포니아주 보건안전법(California health & safety code) 1.1.1 개관
캘리포니아는 보건안전법(California Code, Health and Safety Code)에 서 수상가옥에 대한 등록제도를 다루고 있다. 캘리포니아 보건안전법은 제1부(division)부터 제120부까지 총 58개의 부(division)로 구성되어 있 다.186) 공공보건관리, 관련 인허가, 비상의료서비스, 전염병 관리, 위생관 리, 사체처리, 묘지, 약물 관리, 폭발물, 화재 및 방화, 병원, 각종 보건안 전 관련 조직, 지구온난화방지대책, 공기 오염, 소음, 주택 융자, 환경보 호, 등 주로 보건과 안전을 규율하는 내용이며 그 중 제13부는 주택 (housing)에 관한 장이다. 그 중에서도 제2편(Part 2.)은 일반적인 건축 이 아닌 조립식 주택(manufactured home)에 관한 내용이며 그 하위로 8 장(chapter0에서는 조립식 주택(manufactured home)187), 이동식 주택 (mobile home)188), 상업용 코치(commercial coach)189)의 등록과 권원에 관하여 규정하고 있다.
186) https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codesTOCSelected.xhtml?tocCode=HSC 2019.4.15 접속.
187) 공장에서 생산되며 하나 혹은 여러 부분으로 나뉘어 이동한 후 현장에서 조립하여 설치되는 단일 가구용 주택으로써 1976년 6월 15일 이후 건축된 것을 말한다.
188) 조립식 주택과 유사하며 1976년 6월 15일 이전 건축된 것을 말한다.
189) Commercial Modular 혹은 Commercial Coach로써 이 법에서는 같은 의미로 사용된 다. 거주용으로 사용되는 트레일러를 포함하며 내부에 사람이 산업 혹은 상업용으로 사용할 수 있는 구조물을 말한다.
다시 제8장(chapter)은 하위로 제1조(article)부터 제7조까지 총 7개의 조로 구성되어 있다. 각각의 조항을 살펴보면,
제1조 적용 및 범위
제2조 정의 및 일반 요구사항
제3조 최초등록 및 권원취득 신청
제4조 수정, 이전 및 거래
제5조 갱신 및 교체
제6조 요금 및 세금
제7조 벌금
으로 구성이 되어있다.
수상가옥의 등록과 권원공시제도가 캘리포니아주 법에서 특별히 보건안 전법에 속해있는 이유는 목차에서 확인할 수 있듯이 주거시설은 주민들에 게 보건과 안전측면에서 중요한 요소이며, 그러한 요소 중에서 다양한 형 태의 주거시설을 법제도 안으로 포용하여 관리하려고 하는 의도를 읽을 수가 있다.
1.1.2 수상가옥에 대한 등록제도
캘리포니아주에서의 수상가옥에 대한 등록과 공시제도를 주요한 부분만 검토하여보면 다음과 같다.
1) 등록 담당 관청
캘리포니아주의 보건국(department of health service)이 조립식, 이동 식, 수상가옥과 상업용 코치(이하 “수상가옥 등”이라 한다)의 등록 담당 관청이다(제18075항). 미국이 5톤 이상의 선박을 미해안경비대에, 그리
고 5톤 미만인 선박을 주 정부 차량등록국(department of motor vehicle), 그리고 부동산을 카운티등록사무소(registry)에서 하는 것과 다 르게 수상가옥은 이동식 주택, 상업용 주택과 같은 부류로 취급되어 보건 국에 등록하게 되어있다.
2) 등록대상
주(state)내에서 매매되고 사용되는 모든 수상가옥 등은 매년 등록의 대상이 된다. 또한, 수상가옥 등은 소득세법(revenue and taxation code) 상 재산세 과세대상이 된다(제18075.5항). 수상가옥의 정의는 소득세법 상의 정의190)와 같으며 추가하여 자체동력이 없어야 한다(제18075.565 항). 이 정의에 의하면 수상가옥은 선박을 포함하지 않는다고 하여 수상 가옥이 선박의 범주에 속하지 않음을 명확히 하고 있다.
3) 등록의무
소득세법 229조에서는 수상가옥을 부동산으로 취급하여 판매, 재판매, 소유권의 변경 시 보건국에 등록과 권원 부여를(registration and titling) 의무화하고 있다(제18075.565항). 등록 소유주, 법적 소유주, 담보권자는 주소가 변경될 경우 10일 이내에 통보하도록 하고 있으며(제18098항), 양도를 한 경우는 등록증에 배서하여 양수인에게 전달하고 등록청에 신고 하여야만 소유주의 세금납부 의무가 면제된다(제18107항).
190) 소득세법 229조는 다음과 같이 규정한다.
(a) 수상가옥은 부동산으로서 같은 방법으로 평가한다.
(c) "수상가옥“이라 함은 부유식 구조물로서 다음을 말한다.
(1) 고정식 수상 거주시설로써 사용되도록 설계되고, 건조되거나 개조된 것으로, (2) 육상으로부터 영구적으로, 지속적으로 연결된 각종 유틸리티에 의존하고, (3) 육상으로부터의 영구적이면서 지속적인 오수관이 연결된 것을 말한다.
“수상가옥”이란 선박을 포함하지 않는다.
4) 등록의 신청
등록을 신청할 때는 다음의 등록정보를 제공하여야 한다.
(1) 법적 소유주, 등록 소유주, 담보물권자 등의 우편물 수령을 위한 주소와 실명.
(2) 등록 소유주의 거주 국가.
(3) 수상가옥 등의 현 소재지와 등록 소유주 및 법적 소유주의 거주 주소.
(4) 수상가옥 등의 상세.
(A) 제조자의 이름과 식별번호.
(B) 제조연월일.
(C) 일련번호 등.
(D) 건축 관련 법규상 부여번호.
(E) 재판매를 제외하고 처음 임대되거나 판매된 날짜.
(F) 기타 필요하다고 인정되는 정보.
수상가옥 등에 대하여 초기제작증명서가 존재하지 않는 경우는 보건국 이 이를 판단하여 등록 여부를 결정한다(제18085항).
5) 정보의 공개
적법한 공개요청에 의한다면 등록 및 권원의 현황에 대하여는 누구에게 나 공개하도록 하고 있다. 만일 소유주가 비공개를 요청할 경우는 소유주 의 주소 등은 공개할 수 없도록 하여(제18081항) 개인정보를 보호하고 있다.
6) 등록기관의 보호
소유권에 대한 증빙이 부족한 권원의 등록에 있어서 보건국이나 직원을 보호할 수 있는 보증서나 보증증권을 등록요구자에게 요구할 수 있도록 하여 있으며, 보건국이나 직원의 과실로 인한 손해배상의 한도는 해당 보 증서나 증권의 금액을 초과할 수 없도록 하고 있다(제18086.5항). 또 소 유권의 입증이 불충분하다고 판단되거나 해외유치권에 있을 경우는 해소 될 때까지 보건국은 권원증서의 발급을 유보(제18089항)할 수 있는 권리 를 보유하여 권원의 등록은 심사주의를 채택하고 있음을 알 수 있다.
7) 등록기관의 의무와 권리
보건국은 수상가옥 등에 대한 권원에 대한 기록을 유지하여야 하며 법 적 소유주에게 권원증서(certificate of title), 등록 소유주에게는 등록증 (registration card)을 발급하는 것을 등록기관의 의무로 하고 있다(제 18090.5항). 등록기관인 보건국은 제공된 정보가 부족 하면 등록을 거절 할 수 있으며(제18092.5항), 세금 등을 체납하면 등록을 거절할 수 있다 (제18092.7항).
8) 등록증의 발급 및 관리
등록 소유주(registered owner)는 등록증을 수상가옥 내에 의무적으로 비치하도록 하고 있다(제18080.4항). 또 등록증은 제18085조에 의한 모 든 정보와 발행일, 등록번호, 만기일 및 기타 법에 규정된 정보 등을 표 시하여야 하며(제18091.5항), 등록증의 사본은 수상가옥 출입문의 경첩 반대편 쪽에, 문에서 6인치 떨어져서, 그리고 문의 바닥이나 위에서 2피 트 내의 위치에, 외부에 부착하도록 의무화하고 있다(제18092항). 이전절 차나 등록･변경 절차가 진행 중이어서 등록증이 보건국에 유보 중인 수상 가옥 등에 대하여는 보건국은 임시 접수증을 발행할 수 있으며(제18103
항), 매년 돌아오는 유효기간의 자정에 만료되도록 하여 매년 등록증을 갱신하고 있으며 이러한 갱신으로 최신의 권리 현황 등이 유지되도록 하 고 있다(제18109항).
9) 권원증서
권원증서에는 제18085항에 의한 모든 정보와 소유권의 이전 및 등록 소유주, 법적 소유주, 후순위담보권자 등의 정보, 등록, 그리고 이전 등의 정보를 표시하여야 하도록 하고 있다. 그리고 권원증서 상에는 “현재 상 태의 모든 담보권을 표시하지 않을 수도 있으므로 최신의 담보물권의 현 황은 관련 부서에 확인하여야 한다.”는 표시를 하여 권원증서를 통하여 권리 관계를 확인하려는 자에게 주의를 환기하고 있다(제18091항), 또 권원증서는 전자적인 방법으로 전송할 수 있도록 하여 업무의 효율을 꾀 하고 있음을 알 수 있다(제18090.6항). 권원증서의 분실 시에는 보건국 이 사실관계를 조사하여 재발급할 수 있도록 하고 있으며(제18102.5항), 권원증서는 매년 갱신할 필요는 없으나 항상 최신의 권리 관계를 표시하 여야 한다고 하여 매년 갱신되는 등록증과는 다르게 관리되고 있음을 알 수 있다(제18109.5항).
대항력을 갖춘 담보물권자가 2인 이상일 경우는 등록 순서대로 기재되 고 모두에게 사본을 발송하도록 하고 있으며 법적 소유자 및 후순위 담보 권자의 순서가 불명확할 때는 등록기관은 이 권리 관계의 순서가 명확해 질 때까지 등록 또는 이전을 유보하여 진실한 권리 관계가 확인될 때까지 권리 관계의 등록을 유보할 수 있도록 하고 있다. 등록증과 권원증서에는 등록소유자, 법적 소유자, 후순위 담보권자의 이름과 주소를 표기하여 이 해관계자가 항상 권리 관계를 확인할 수 있도록 하고 있다(제18090.5항).
10) 소유권
수상가옥 등은 2인 이상의 공동소유로 할 수 있는데, 이 복수의 권리자 상호 간에 권한 위임 여부가 문제가 될 수 있다. 이러한 권한의 위임은 복수의 소유자 간의 표시로 확인할 수 있도록 하고 있다. 만일 공유자 간 에 “그리고(and)”로 표시된 경우는 모든 권리변경은 모든 공유자의 각각 의 서명이 필요하며 공유자가 “혹은(or)”으로 표시된 경우는 소유자 중 1 인의 서명으로 권리 관계의 변경이 가능하도록 하고 있다. 또한, 부부명 의의 부부공동재산으로 가능하며 권리의 변경은 부부 양방의 서명이 되어 야만 가능하도록 하고 있다(제18080항).
또한, 수상가옥 등은 회사, 재단, 신탁, 후견인, 보호자의 명의로 등록이 가능하며(제18080.1항), 권리자의 사망 시 누구에게 권리를 이전할 것인 가를 정할 수 있도록 하고 있다(제18080.2항). 소유권의 양도에서는 권 원증서에 양도인이 적법한 배서를 하여야 하고, 또 양수인에게 권원증서 및 등록증이 전달될 때까지 소유권의 양도는 효력이 없도록 하고 있다(제 18101항).
11) 담보권
“수상가옥 등”에 대한 담보권은 등록하도록 하고 있으며(집합담보물일 경우는 예외), 이 담보권의 대항력은 미국통일상법전 9203편에 따라 절 차가 이행될 때 성립(perfection)되도록 하고 있다. 이러한 담보권의 등록 요구가 있을 때 보건국은 그 내용을 심사하고 권리 관계가 확인된다면 새 로운 등록증을 발행하여 소유주와 담보권자에게 송부하도록 하고 있다.
등록기관은 대항력을 갖춘 최우선순위 담보권자를 법적 소유자(legal owner)로 지정하고 그 외의 후순위 담보권자를 지정하도록 하고 있으며 대항력 성립의 실패가 등록 소유주에 대한 강제집행력에 대하여는 영향을 미치지 않도록 하고 있다.
또한 수상가옥 등에 대한 담보권의 등록은 통일상법전 9편을 준용하고 있다(제18080.7항). 담보권자가 2인 이상일 경우는 최초등록 시 신청된 담보권자가 법적 소유주가 되며, 법적 소유주 외에 대항력을 갖춘 담보권 자가 존재하는 경우는 이 담보권자는 후순위 담보권자(junior lienholders)가 되도록 하고 있으며(제18090.5항), 법적 소유자나 후순위 담보권자는 등록을 전제로 권리를 양도할 수 있어(제18105.5항) 담보권 자체를 매매의 목적물로 할 수 있다.
12) 권리 관계의 변경
본 법령은 권리 관계의 변경이 생길 경우 다음의 절차를 밟도록 하고 있다.
법적 소유주, 등록 소유주, 후순위 담보권자의 권리가 다른 사람에게 이 전되는 경우, 혹은 법적 소유주의 채무가 변제된 경우, 기타 후순위 담보 권자의 채무가 변제된 경우, 담보권이 이행되거나, 채무 상당 금액이 공 탁되는 경우는 등록기관은 20일 이내에 다음을 조처하여야 한다(제 18100.5항).
a. 법적 소유주나 등록 소유주가 변경될 경우는 기존의 등록절차에 따 라 진행한다. 만일 등록 소유주만 변경되고 채무가 그대로 이전될 경우는 법적 소유주가 관련 권리를 유보하는 것으로 표기한다. 변경내용은 법적 소유자 및 후순위 담보권자에게 보건국이 통보한다.
b. 후순위 담보권자 들의 권리가 이전될 경우도 법적 소유주, 등록 소유 주 및 기타 후순위 담보권자들에게 통보하여야 한다.
c. 등록 이후에 성립된 담보권이 있을 경우는 권원 기록을 수정하여야 한다. 그리고 그 담보권이 대항력을 확보한 경우는 제1후순위 권리자가 된다.
d. 법적 소유주가 채권을 변제받은 경우는 권원증서에 그 내용을 기록
하고 서명하여 보건국에 제출한다. 보건국은 권원 기록을 수정하고 권원 증서 등을 재발급하고, 후순위 담보권자가 법적 소유주가 되며, 만일 후 순위 담보권자가 2인 이상이면 최우선순위 권리자가 법적 소유주가 된다.
e. 모든 후순위 담보권자의 채무가 변제된 경우 후순위 담보권자는 그 내용을 기재하여 보건국에 송부한다. 보건국은 등록 소유주를 법적 소유 주로 권원 기록을 수정하고 등록증을 재발급한다.
13) 권리 관계의 우선순위
본 법령에서는 권리 관계의 우선순위를 다음과 같이 규정하고 있다.
법적 소유주의 권리는 대항력을 갖춘 담보권자나 일반 담보권자보다 우 선한다. 후순위 담보권자는 통일상법전 9313에 의한 대항력 갖춘 담보권 자보다 우선한다. 상기 통일상법전 9313에 의하여 대항력을 갖춘 담보권 자는 대항력을 갖추지 못한 담보권자에 우선한다. 대항력을 갖추지 못한 담보권자 간에는 등록 순서에 따라 우선한다. 담보물권의 존재가 표시된 등록증사본의 수령은 의제통지(constructive notice)를 구성한다. 그리고 이러한 권리 간의 충돌은 부동산의 권리의 우선순위에 관한 법을 준용한 다. 권원증서상의 법적 소유주나 후순위 담보권자의 권리는 대항력을 갖 춘 집합동산담보권에 우선한다(제18105항).
“유치권자”(lien creditor)의 의미는 통일상법전 9102를 준용한다. 대항 력이 완성되지 않은 담보물권은 대항력을 취득한 담보물권에 비하여 후순 위가 된다. 그리고 담보물권이 성립한 후 대항력을 취득하기까지 사이에 발생한 유치권에 대하여 우선한다(제18106항).
14) 수상가옥의 이동
수상가옥을 다른 장소로 이동하고자 할 경우는 법적 소유주나 후순위
담보권자의 서면 동의를 받도록 하고 있으며, 이동할 경우 등록기관에 신 고하도록 하고 있다(제18099.5항). 수상가옥은 동산으로써 이동 가능한 물건이므로 이러한 이동에 있어 담보권자의 권리를 보호하고 있다.
1.1.3 시사점
위에서 보는 바와 같이 캘리포니아주법은 단일가족의 주거로 사용될 수 있는 각종 조립･이동식 주택, 주거용 트레일러 및 수상가옥 등에 대하여 보건안전법에서의 등록제도를 마련함으로써 행정적 관리와 함께 재산권을 보호함으로써 주거의 안정을 꾀하고 있다고 판단된다. 캘리포니아는 부동 산 등기제도를 토렌스 시스템이 아닌 레코딩 시스템을 채택하고 있는 주 임에도 불구하고 이러한 수상가옥 등에 대한 등록제도는 오히려 토렌스 시스템의 성격에 가깝다. 즉, 권원증서가 발급되나 등록기관에서 기록･관 리하고 있는 권원기록에 공신력이 부여되고 특별한 반증이 없는 한 이러 한 기록은 권원을 입증하는 증거가 된다. 또 등록은 매년 갱신을 통하여 행정적 관리의 목적물인 수상가옥 및 이동식 주거시설의 현황을 파악하고 세금부과의 기초자료로 삼는 한편 이 등록증을 게시하게 함으로써 행정기 관이나 이해관계 등을 가진 제삼자가 쉽게 목적물을 특정할 수 있도록 하 였다. 또한, 재산권 공시제도에서는 등록청에서의 권원 기록의 유지와 권 원증서의 발급을 통하여 공시의 목적을 달성하고 있는데 이는 우리나라의 등기제도와는 다른 점이 있다. 우리나라 등기제도는 등기의 공신력을 인 정하지 않으며 등기요건에 있어 형식주의를 택하고 있으나191), 캘리포니 아는 권원의 조사와 기록 및 권원증서의 발급에 있어 등록청이 실질적 심 사를 하는 실질적 심사주의를 채택하고 있음을 알 수 있다. 또한, 등록청 이 신청자의 권원 보유 여부에 있어 충분히 심사한 후 권원을 부여토록
191) 지원림,『민법강의(11판)』, 홍문사, 2013.1, 459면, 505~506면; 양형우,『민사법 특강』, 피앤씨미디어, 2016.8, 366면; 송덕수,『신민법강의(7판)』, 박영사, 2014.1, 504면, 535면; 이영준,『물권법』, 박영사, 2009.8 15면, 227면; 김준호,『민법강의』, 법문사, 제19판, 2013.1, 520면, 523면; 곽윤직･김재형,『물권법』,박영사, 2017.8, 39 면, 45면; 양형우, 『민법의 세계』, 피앤씨미디어, 2018.1, 375면.