부동산 거래는 경제활동뿐만 아니라 사회활동,생산활동 등에 있어서 필요불가 결한 활동의 하나라고 할 수 있다.특히 부동산 거래는 사회적‧경제적 비중이 매 우 높고,중요하기 때문에 거래의 합리성‧투명성‧안정성이 확보되어 국민경제활 동 등에 기여할 수 있어야 한다.그러나 빠른 속도의 산업화‧도시화 및 경제성장 은 부동산 수요‧공급의 불균형과 가격상승을 초래하고,수요의 증가와 함께 거래 의 빈도도 높아지고 있다.특히 부동산 거래는 복잡한 법적 규제와 이용제한,후 진적인 거래관행,구두 중심의 중개의뢰 관행,일반 국민의 거래경험과 전문지식 부족 등으로 거래 당사자와 중개업자간에 정확한 물건에 대한 정보교류의 부족 과 의뢰인이 진정한 권리자인지를 확인하는데 많은 문제점이 있는 것이 현실이 다.이러한 문제 등으로 거래사고도 끊임없이 증가되고 있으며,특히 부동산은 경제적 규모와 가치가 큰 상품이라 거래사고가 발생되면 개인적 문제뿐만 아니 라 사회적‧국가적으로도 많은 문제점이 발생된다.이러한 점에 착안하여 이 논문 은 부동산 거래사고의 원인 및 유형을 분석하고,이를 토대로 하여 부동산 거래 사고의 방지 및 그 구제방안을 모색하는데 그 목적을 두었다.
이하에서 앞에서 논의한 연구의 결과를 부동산 거래사고의 구제방안을 중심으 로 종합하여 요약하면 다음과 같다.
첫째,현행 법적‧제도적 문제점으로 부동산등기부와 공부의 이원화,등기공무원 의 형식적 심사주의,등기의 공신력 부재 등으로 인하여 부실등기나 허위등기에 대한 예방이 미흡하고,등기를 신뢰하여 거래한 자를 보호하지 못해 부동산의 거 래안전을 해치는 등의 많은 문제점을 야기하므로 부동산 공부청(가칭)을 사법부 산하에 신설하여 부동산 공시제도를 일원화하고,등기관에게 실질적 심사권을 부 여하여 부실등기를 예방하고,이러한 요건들이 갖추어진 다음에 등기의 공신력을 인정하여 거래의 동적안정을 도모해야 할 것이다.다만 그 전단계로서 권원보험 제도를 도입하여 선의의 피해자가 발생했을 때 구제수단으로 활용해야 할 것으 로 생각한다.
둘째,거래관행상의 문제 및 이행과정상의 문제점으로 부동산 거래에서 매매계
약은 계약서작성이 완료되면 매수인은 통상 매매대금의 10%를 선 지급하고,계 약일과 잔금 지급기일 사이 중도금(매매대금의 약 40%)을 지급하며,계약일로부 터 약 한 달 후에 잔금을 지급하여 매도인으로부터 소유권이전 관련서류를 교부 받고 법원에 등기를 신청하는 것이 지금까지의 거래관행이다.그러나 매수인은 계약일로부터 등기가 완료될 때까지 법의 보호를 받을 수 없는 공백이 생겨 위 험에 노출된다.특히 매매는 유상계약이므로 당사자 쌍방이 서로 대가적 의미의 급부를 동시이행 해야 공평의 관념과 신의칙에 부합하는데 이를 훼손하고 있다.
따라서 이를 보완하고,거래의 안전을 위하여 계약일로부터 등기가 완료될 때까 지 제3의 기관(에스크로우 회사 등)에서 대금 및 이에 관련된 서류 일체를 보관 하게 하고 등기가 완료되면 에스크로우 회사는 매도인에게 매매대금을 지급하는 에스크로우제도의 활성화를 위한 입법이 신속하게 이루어져야 할 것으로 생각한 다.
셋째,거래 당사자들의 주의의무의 문제점으로 부동산 거래관련 제법규들에 대한 전문지식의 부족,거래에 대한 경솔‧무경험,매도인의 하자고지의무 위반과 허위 및 거짓‧과장된 행위,사술 또는 문서위조 등을 통한 사기,매수인의 계약체결 후 사정변경 등을 내세워 계약의 해제를 요구하거나 거래대금의 이행을 회피하 는 경우이다.결국 부동산 거래사고의 궁극적 예방은 당사자들의 귀책사유에 있 다고 해도 과언이 아니다.따라서 당사자들의 신의칙과 선관주의로 거래에 임해 야 함과 동시에 필요에 따라서는 전문가의 도움도 필요하다 할 것이다.
넷째,공인중개사측면의 문제점으로 공인중개사는 부동산 전문가로서 뿐만 아니 라 법적의무로써 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 권리관계,법령의 의 한 규제 및 이용제한사항,미공시권리관계 등을 확인한 후 이를 바탕으로 중개대 상물에 대하여 정확하게 확인‧설명하여야 하는데 중개업자는 거래과정에서 계약 을 무리하게 성사시킬 목적으로 중개대상물건에 대해 장점만 과장되게 부풀리거 나,단점이나 하자에 대해서는 소극적이거나 고지를 소홀리 함으로써 의뢰인에게 피해 및 분쟁을 발생하게 하는 경우가 있다.그리고 중개과정에서 당사자 중 어 느 일방을 대리하여 중개하는 경우 그 거래대금을 편취하는 경우도 있다.이러한 경우에도 위 둘째의 문제해결제도처럼 에스크로우제도를 활용하면 자연스럽게 예방이 될 수 있다고 생각한다.
다섯째,현행 공제금은 통상의 부동산 거래금액에 비해 너무 적다고 생각한다.
즉 개인인 중개업자 1억 원,법인인 중개업자 2억 원을 이들 모두 적어도 2억 원 으로 통일하여 구제의 범위를 좀더 확대시켜야 할 것으로 생각한다.
끝으로 부동산 거래의 안전성,투명성,신뢰성 제고를 위하여 끊임없는 연구와 그에 따른 제도개선,시대에 부합하는 입법을 통하여 당사자와 전문가인 공인중 개사,그리고 감독관청이 함께 노력한다면 많은 거래사고를 미연에 방지할 수 있 다고 생각한다.