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1992년 수교 이래 한․중 경제관계는 눈부신 발전을 거듭하고 있습니다. 이는 오늘도 중국 각지를 누비며 시장 개척 활동에 여념이 없으신 기업인 여러분들의 헌신적 노고에 따른 결과임을 잘 알고 있습니다.

그동안 중국에서 크고 작은 기업을 운영해 오신 분이라면 기업경영과 관련된 법률규정이나 정부정책 방향에 어떻게 대응할 것인지를 두고 많은 어려움이 있 으셨으리라 생각합니다.

중국정부는 최근 들어 依法治國의 기치를 내걸고 신규 법규 제정과 함께 과거 관행적으로 행해지던 불법․위법행위를 근절시키고자 노력하고 있습니다. 이에 따라 중국 진출 우리기업도 중국정부의 정책방향에 관심을 기울이고, 관련규정이 어떻게 바뀌는지 주시하면서 그 흐름에 뒤처지지 않도록 해야겠습니다.

우리 중국 진출 기업인들께서 변화하는 환경에 잘 적응하여 기업 활동을 해나 가는데 있어 조금이라도 도움이 되시기를 바라는 마음에서 금번 건설, 부동산, 산업안전보건 분야의 중국 법률 책자를 발간하게 되었습니다. 부족한 부분에 대 해 많은 분들이 조언을 해주시면 앞으로 개정판 발간에 큰 도움이 되겠습니다.

아울러 본 책자가 대중국 비즈니스 일선에서 활발히 활약하고 게신 우리 기업 인들에게 불필요한 손실을 조금이라도 줄이는데 도움이 되길 바라마지 않습니다.

본 책자가 발간되기까지 애쓴 주중대사관 기업지원센터와 분야별 경제 주재관 들의 노고를 치하하며, 많은 노력을 기울여 본 책자를 감수한 법무법인 태평양 북경대표처의 권대식 변호사에게 특별히 감사의 말씀을 드립니다.

2015년 12월

주중대사 김 장 수

발 간 사

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Ⅰ 부동산 개관

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1 1. 부동산 법률제도•3

2. 부동산 관련 법원(法源)에 따른 주요법령 분류•5 3. 중국 부동산 입법동향•7

가. <부동산잠행조례>의 제정•7 나. 부동산등기제도의 향후 전망•10

Ⅱ 중국부동산 ABC

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•(토지의 사회주의 공유제) 북경 순의에 있는 자동차 부품 2차 벤더업체 입니다. 공장을 짓기 위해 땅을 매입하고자 하는데, 토지소유권은 취득 할 수 없다고 하네요. 맞는 말인가요?•15

•(토지사용권) 김씨는 청도(青岛)인근에 의류공장을 세우기 위해 현지 촌 민위원회와 집체토지(集体土地) 임대계약을 체결하였습니다. 2년 후 현 (县) 국토자원국에서 조사를 나와 과태료를 부과한다고 합니다. 이것이 가능한가요?•16

•(국유토지 획발) 성도(成都)에 국제학교를 설립하려고 합니다. 학교는 비 영리법인이므로 중국정부의 비준을 받아 토지를 획발(划拨, 무상불하)의 방식으로 취득할 수 있나요?•17

•(국유토지사용권 계약주체) 대련개발구의 토지를 매입하기 위하여 그 개 발구의 관리위원회와 토지출양계약을 체결하였는데, 이 계약서는 법적으 로 보호를 받을 수 없다고 하네요. 사실인가요?•18

•(토지용도관리제도) 항주 근처의 아름다운 호수를 끼고 있는 농지를 RMB 20만원에 구입하여 별장형 펜션을 지었는데, 관계기관에서 철거 를 한다고 합니다. 이럴 수 있나요?•19

•(국유토지사용권 출양기간) 90년대에 지은 청도시 내의 상가건물을 구 입하였는데, 그 상가의 토지는 앞으로 23년 정도 사용할 수 있다고 하네 요. 맞나요?•20

차 례

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•(국유토지사용권 양도와 임대) 북경에 있는 회사를 이전하기 위해 공장 부지를 매각하고자 하는데, 토지사용권을 양도할 수 없다고 합니다. 맞 는 말인가요?•21

•새로운 공장을 건설하는 경우 토지사용권 및 건물소유권증 취득하는 절 차는 어떻게 되는지요?•22

•(부동산 저당) 북경왕징에 살고 있는 김씨는 한국에 있는 친구로부터 RMB 100만원을 빌리면서 북경의 아파트를 담보로 설정하였으나 등기 는 하지 않았습니다. 이러한 경우 우선변제권이 없다는데 맞나요?•23

•A사와 B사는 장기적인 계약거래 관계가 있고, B사는 A에 대한 채무와 관련하여 미개발된 토지사용권(X토지)과 이미 건물소유권증을 취득한 두 부동산(Y건물)에 대해 A사의 저당권을 설정하고자 합니다. 그런데 부동 산 등기부서는 Y건물에 대해 저당권을 설정할 수 있으나, X토지에 대해 저당권을 설정할 수 없다고 합니다. 맞는 주장인가요?•24

•(부동산 등기) 김씨는 최씨와 부동산 매매계약서를 체결한 후, 박씨에게 해당 부동산 등기를 이전해주었습니다. 이러한 경우 부동산의 소유권은 누구에게 있는 건가요?•25

•(등기대행) 북경에 살고 있는 김씨는 항주 천도호(千岛湖)에 있는 부동산 을 구입하면서 친구에게 그 등기를 위임하려고 하는데 가능한가요?•26

Ⅲ 생활부동산

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•(임대계약서) 영파(宁波)에서 상가를 임차(RMB 55,000원/1개월)한 김 씨는 집주인과 서면계약을 체결하지 않고 8개월 동안 운영하고 있는데, 집주인이 명확한 이유도 없이 나가라고 합니다. 이럴 수 있나요?•31

•(임대 등기) 김씨는 집주인으로부터 부동산을 임차하였습니다. 임대차등 기를 하지 않으면 김씨(임차인)에게 과태료를 부과한다는데 맞나요?

•31

•(전대) 김씨(임차인)는 백화점 1층 전부를 임대하여 37명에게 각 부스별 로 전대를 해 주고, 전대료를 받은 후 임대료를 내지 않고 도망가 버렸 습니다. 백화점에서는 모든 전차인들에게 당장 나가라고 합니다. 이럴 수 있나요?•32

•(건물의 임대) 임대기간이 3개월 정도 남았는데 김씨는 그 임대건물을 최씨에게 매도하였습니다. 그 임대건물을 매수한 최씨가 저에게 집을 비 워달라고 합니다. 이사를 가야 하나요?•33

•(외국인 건물구입) 북경에 입국한 김씨는 오도구에 있는 아파트를 구입 하려고 하는데, 외국인은 구입할 수가 없다고 하네요, 맞나요?•34

•(부동산 매수) 남경에 살고 있는 김씨는 부동산개발회사로부터 아파트 열쇠를 6개월째 못 받고 있습니다. 이런 경우 매매계약을 해제 할 수 있 나요?•35

•(이혼에 따른 재산분할) 한국인 김씨는 중국인 왕씨와 결혼을 하여 왕씨 의 명의로 부동산을 구입하였고, 2년 후에 이혼을 하게 되었습니다. 이 러한 경우 그 부동산은 김씨의 재산인가요?•35

•(인테리어 보수기간) 소주(苏州)의 아파트를 구입한 김씨는 시공업체를 통해 인테리어를 하였습니다. 4개월 후 주방, 욕실 등의 타일이 떨어져 하자보수를 요구하였으나, 계약에 약정한 보수기간인 3개월이 경과하였 다는 이유로 보수를 해 줄 수 없다고 합니다. 맞나요?•36

•(압류부동산의 매매불가) 김씨는 재산보전처분이 되어 있는 아파트를 매 각해서라도 돈을 갚겠다면서 저에게 돈을 빌려달라고 합니다. 위 아파트 를 매각할 수 있나요?•37

•(임대건물 용도변경) 거주용으로 아파트를 임차한 후 인터넷 쇼핑몰 사 업을 하자, 집주인이 이를 알고 나가라고 합니다. 이것이 가능한가요?

•38

•(부동산 양도) 심천의 아파트를 구입한 지 1년이 되었는데 아직 건물권 리등기증 (房屋所有权证)을 발급 받지 못한 상태입니다. 이 건물권리등 기증(房屋所有权证)이 없어도 아파트 양도는 가능하나요?•38

차 례

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•(저당부동산의 변제방법) 김씨는 RMB 30만원을 최씨에게 빌리면서 아 파트를 저당(등기완료)하였는데, 김씨가 차용금을 제때에 상환하지 않자, 최씨는 그 아파트를 자기 명의로 변경해 줄 것을 요구하고 있습니다. 이 런 주장이 정당한가요?•39

•(대외 송금)김씨는 중국 내 부동산을 처분한 후 처분 대금을 한국으로 송금하고자 합니다. 이 경우 어떠한 절차를 진행해야 하는지요?•39

•(부부 공동소유 부동산의 처분) 부부명의로 중경(重庆)에 있는 아파트를 구입하였는데, 부인의 동의도 없이 남편이 김씨와 아파트매매계약을 체 결하였습니다. 단, 명의변경은 아직 하지 않은 상태입니다. 이 아파트매 매계약은 유효한가요?•40

•(부동산 리스크의 이전) 무한(武汉)에 살고 있는 김씨는 최씨와 아파트매 매계약을 체결하고, 2009년 3월 5일 약정에 따라 아파트를 비우고, 열 쇠를 최씨에게 교부하였습니다. 아직 명의변경을 하지 아니한 2009년 3월 10일에 수도관이 터져 아래층에 손해를 입혔습니다. 이러한 경우 누가 책임을 져야 하나요?•41

•(아파트 임차 시 체크사항) 김씨는 북경 오도구에 있는 아파트를 임차하 고자 합니다. 아파트 임차 시 반드시 유의하여야 할 사항은 어떠한 것들 이 있나요?•42

•(보증금 반환 소송) 김씨는 계약이 만료가 되었음에도 불구하고, 집주인 으로부터 보증금 RMB 4000원을 돌려 받지 못하고 있습니다. 계약서에 는 '법원을 통해 소송으로 해결한다' 라고 약정하였는데, 나홀로 소송을 하는 방법 좀 알려 주세요?•43

Ⅳ 기업부동산

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•(현물출자) 북경에서 물류창고회사를 설립하기 위해 김씨(한국파트너)는 현금 RMB 140만원을, 왕씨(중국파트너)는 토지임차권을 출자하기로 하 였는데, 위 토지임차권도 출자가 가능하나요?•47

•(건물권리등기증이 없는 경우의 법인 주소등기) 저는 왕씨(중국인)의 오 피스텔을 임차하여 회사를 설립하려고 하는데, 그 건물을 구입한 지 얼 마 안된지라 아직 건물권리등기증(房屋所有权证)이 없다고 합니다. 이런 상황에서도 회사주소로 등기가 가능하나요?•54

•(유휴토지) 김씨는 자기회사 명의로 부동산 개발을 위한 토지를 출양 받 은 후, 자금부족으로 2년 6개월간 착공을 하지 못하고 있는데 중국 정부 에서 토지를 회수하겠다고 합니다. 이것이 가능한가요?•55

•(분양조건) 부동산개발회사가 ‘주택(商品房)분양허가증’을 취득하지 않은 채 아파트를 분양하는 경우, 이 행위는 법률적으로 보호를 받을 수 있나요?•55

차 례

(10)

•(부동산개발회사의 저당권) 김씨는 부동산을 건설하는 과정에서 자금 부 족으로 더 이상 공사를 진행할 수 없어 건설중인 부동산을 저당하려고 합니다. 가능한가요?•56

•(국유토지사용권 출양방식) 김씨는 중국 고위층의 인맥을 통하여 토지 (상업)를 수의계약을 통해 출양 받을 생각입니다. 가능하나요?•57

•(부동산 허위광고) 김씨는 아파트단지 내에 학교가 입주된다는 분양광고 (위치, 가격 등이 명시되어 있음)를 보고 아파트를 구입하였습니다. 그러 나 입주한지 2년이 지났음에도 학교가 건설되지 않고 있습니다. 김씨는 분양계약서의 위약책임에 따라 배상을 요구하자 부동산개발회사는 이는 분양광고에만 나와 있는 내용이고, 분양계약서에 관련 내용이 없으니 배 상할 수 없다고 주장합니다. 이런 경우, 배상받을 수 없는 건가요?•58

Ⅴ 부동산 세금

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•(영업세 과세 기준) 2014년 6월에 아파트를 사면서 취득세(契税)를 납 부하였고 2015년 1월에 건물권리등기증(房屋所有权证)을 수령하였습니 다. 2016년 7월에 아파트를 팔고자 하는 경우 영업세 납부기준(2년)이 되는 매수일자는 언제인가요?•61

•(건물재산세) 부동산을 전당(典当) 잡힌 외국기업이 건물재산소재지에 있지 않습니다. 건물재산세(房产税)의 납세의무자는 누구인가요?•62

•(토지사용비와 도시토지사용세) 공장부지를 매입하였는데, 토지사용비 (土地使用费)와 도시토지사용세(城镇土地使用税)를 납부하라고 합니다.

동일한 세금 아닌가요?•62

•(일반주택 매매 시 세금 및 비용) 개인이 주택을 매매하는 경우 매도인 과 매수인이 각각 납부해야 하는 세금은 얼마인가요?•64

•(임대) 북경 왕징에 아파트를 갖고 있는 김씨(임대인)는 최씨(임차인)에 게 아파트를 임대(RMB 5,000원/1개월)해 주고 있습니다. 김씨는 임대 료의 37% 이상에 해당하는 세금을 내야 한다면서 최씨에게 그 세금의

•(취득세 특별규정) 김씨가 남경(南京)에 투자한 재봉기(미싱)회사를 RMB 3,000만원에 최씨 회사에 지분을 매각하면서 김씨 회사의 부동산(토지, 건물)도 양도되었는데, 위 행위도 재산권취득행위로 보고 취득세(契税) 를 납부하여야 하나요?•66

•(무상증여) 김씨는 빚도 갚고, 세금도 내지 않기 위해 최씨에게 아파트를 무상으로 증여하고자 합니다. 세금을 내야 하나요?•67

•(전대 세금) 김씨는 집주인으로부터 RMB 5,000원에 임대한 아파트를 최씨에게 RMB 5,000원에 전대(6개월)하려고 하는데요, 차액수익이 없 는데도 세금을 납부해야 하나요?•68

•(공장임대세금) 김씨 회사는 1,000㎡부지의 공장부지 일부를 최씨에게 임대해 주려고 하는데, 1년 임대료가 RMB 5만원일 경우, 세금을 RMB 2만원 정도 납부해야 한다고 하네요. 맞나요?•69

•(도시토지사용세) 북경(세액10원)의 토지를 김씨와 최씨가 공동으로 소 유하고 있고, 그 면적은 1,500㎡이며, 김씨가 사용하는 면적은 1/3, 최 씨는 2/3를 사용하는 경우, 도시토지사용세는 어떻게 계산하여야 하나 요?•70

•(토지양도소득세) 김씨는 최씨에게 부동산을 담보로 제공하였습니다. 저 당기간 내에도 토지양도소득세(土地增值税)를 납부하여야 한다고 합니 다. 맞나요?•71

Ⅵ 참고 자료

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•용어 정의•75

•부동산개발회사로부터 주택 매입 시 세금 및 비용•76

•부동산(건물위주) 감정평가비•77

•토지 감정평가비•77

•외상투자기업 토지사용비 (북경기준)•78

차 례

(12)

•건물관리(物业)서비스회사 자격조건•79

•부동산중개기구 자격조건(북경시 기준)•80

•부동산감정평가회사 자격조건•80

•부동산개발회사의 자질관리 절차 안내도•82

•부동산개발프로젝트 입항(立项)과 타당성 연구 안내도•83

•부동산개발프로젝트 토지사용권 취득의 법률절차 안내도(1)•84

•부동산개발프로젝트 토지사용권 취득의 법률절차 안내도(2)•85

•부동산개발프로젝트 주택(商品房)분양 및 경영관리 안내도(1)•86

•부동산개발프로젝트 주택(商品房)분양 및 경영관리 안내도(2)•87

•부동산개발프로젝트 계획 설계와 시정부 인프라시설건설 안내도•88

Ⅰ. 부동산 개관

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Ⅰ. 부동산 개관

3 •

1 부동산 법률제도

중국 부동산제도는 한국과는 달리 독특한 제도들이 많고 그 내용도 매우 광범 위합니다. 이하에서 부동산법이 규율하는 대상을 중심으로 부동산 제도를 살펴보 도록 하겠습니다.

1) 부동산 권원(权源)

부동산 권원 관련 법으로는 <중화인민공화국 헌법(2014. 3. 14. 개정)>¹⁾,<중화 인민공화국 물권법(2007. 10. 1. 시행)>²⁾, <중화인민공화국 도시부동산관리법 (1995. 1. 1. 시행, 2007. 8. 30. 수정)>³⁾, <토지등기방법(2008. 2. 1. 시행)>⁴⁾,<부 동산등기잠행조례(2015. 3. 1. 시행)>⁵⁾ 등이 있고 이러한 법들은 토지 권원, 건물 권원, 부동산 권원 등의 사항을 규정하고 있습니다.

2) 부동산 개발용지

<중화인민공화국 물권법(2007. 10. 1. 시행)>, <중화인민공화국 도시부동산관 리법(1995. 1. 1. 시행, 2007. 8. 30. 개정)>, <성진국유토지사용권 출양과 양도 잠 정조례(1990. 5. 19. 시행)>⁶⁾, <중화인민공화국 도농(城乡)계획법(2008. 1. 1. 시 행, 2015. 4. 24. 개정)>⁷⁾, <중화인민공화국 토지관리법(1999. 1. 1. 시행, 2004.

8. 28. 개정)>⁸⁾ 등의 법률 및 조례는 기초시설과 건물의 건축을 위한 합법적 건 설용지 취득 관련 사항을 규정하고 있고, 건설용지 사용권 출양, 획발, 양도, 건 설용지 임대, 국가징수(수용) 등의 사항 또한 규정하고 있습니다.

1) 《中华人民共和国宪法》 2) 《中华人民共和国物权法》

3) 《中华人民共和国城市房地产管理法》 4) 《土地登记办法》

5) 《不动产登记暂行条例》

6) 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 7) 《中华人民共和国城乡规划法》

8) 《中华人民共和国土地管理法》

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알기 쉬운 중국부동산

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3) 부동산 개발

합법적으로 건설용지 사용권을 취득한 토지 위에 기초시설과 건물을 건축하기 위한 부동산 개발 관련 사항을 규정하고 있는 법령으로는 <중화인민공화국 도시 부동산관리법>, <도시부동산개발경영관리조례(1998. 7. 20. 시행)>⁹⁾, <중화인민공 화국 도농계획법>, <부동산개발기업자질관리규정(2000. 3. 29. 시행)>¹⁰⁾ 등이 있습 니다.

4) 부동산 거래

상품으로서의 부동산 양도, 저당, 임대 등을 규율하는 법령으로는 <중화인민공 화국 도시부동산관리법>, <성진국유토지사용권 출양과 양도 잠정조례>, <중화인 민공화국 담보법(1995. 10. 1. 시행)>¹¹⁾, <분양건물임대관리방법(2011. 2. 1. 시행)>¹²⁾ 등이 있습니다. 이러한 법령들은 부동산의 양도, 저당, 건물임대, 부동산 중개서 비스업 등 관련 사항을 규정하고 있습니다.

5) 부동산 세금

부동산 거래활동으로 인해 발생하는 각종 세금과 관련된 법률에는 <중화인민 공화국 부동산세잠정조례(1986. 10. 1. 시행)>¹³⁾, <중화인민공화국 개인소득세법 (1980. 9. 10. 시행, 2011. 6. 30. 개정)>¹⁴⁾, <중화인민공화국 기업소득세법(2008.

1. 1. 시행)>¹⁵⁾ 등이 있고 이러한 법령들은 부동산 세수, 부동산 비용 등 관련 사 항을 규정하고 있습니다.

6) 건물관리 (物业)

9) 《城市房地产开发经营管理条例》 10) 《房地产开发企业资质管理规定》 11) 《中华人民共和国担保法》 12) 《商品房屋租赁管理办法》 13) 《中华人民共和国房产税暂行条例》 14) 《中华人民共和国个人所得税法》 15) 《中华人民共和国企业所得税法》

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5 • 건물관리(物业)서비스업체가 건물주의 위임을 받아 건물과 기타 부속시설물에 대한 관리를 진행하고, 건물주와 입주자에게 관리서비스를 제공하는 행위와 관련 된 법률 및 조례에는 <건물관리(物业)조례(2003. 9. 1. 시행, 2007. 8. 26. 개정)>¹⁶⁾,

<중화인민공화국 물권법> 등이 있습니다. 이러한 법률 및 조례는 건물관리, 건물 관리계약서규약, 건물관리비용징수 등 관련 사항을 규정하고 있습니다.

7) 주택 보장

중국 정부는 주택보급 문제, 주택의 질적 향상, 균형적 발전을 위한 형평성 문 제를 해결하기 위해 <서민주택관리방법(2007. 11. 19. 시행)>¹⁷⁾, <주택공적금관리 조례(1999. 4. 3. 시행, 2002. 3. 24. 개정)>¹⁸⁾ 등을 제정하였습니다. 이러한 법령 들은 서민주택(经济适用房), 주택공적금, 가격한정주택 등에 관련한 사항을 규정 하고 있습니다.

2 부동산 관련 법원(法源)에 따른 주요법령 분류

중국 <입법법(2000. 7. 1. 시행, 2015. 3. 15. 개정)>은 법률 외의 모든 규범성 문건의 제정절차 및 상호간의 효력에 관하여 규정하고 있습니다. 이에 따르면 중 국의 법률체계는 헌법을 그 정점으로 하여 법률－행정법규－규장－지방성법규

－자치조례와 단행조례로 구성되어 있습니다(<입법법> 제2조, 제7조, 제56조, 제 63조, 제66조, 제71조～제73조, 제78조～제82조).

헌법

헌법은 국가의 근본법으로 부동산법의 법원(法源)입니다. 헌법은 최고국가 권 력기관인 전국인민대표대회를 통해 제정된 것으로 최고의 법적 규범력을 가지고

16) 《物业管理条例》 17) 《^{经济适用住房管理办法}》 18) 《住房公积金管理条例》

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• 6

있습니다. 헌법에 규정된 토지제도(<헌법(1982. 12. 4. 시행)> 제10조) 등이 부동 산법 제정의 기본적인 근거입니다.

법률

부동산 관련 법률은 전국인민대표대회와 전국인민대표대회 상무위원회가 제정 한 법률로서 중국 부동산 법제의 주요한 법원입니다. 이들은 기본법이라 할 수 있는 <중화인민공화국 토지관리법>, <중화인민공화국 물권법>, <중화인민공화국 도시부동산관리법> 등과 같이 “OOOOOO법”의 형식을 취하고 있습니다. 헌법보 다는 약하고 부동산 법규(부동산 행정법규 및 부동산 지방성법규)와 부동산 규장 보다는 강한 법적 효력을 지니고 있습니다(<입법법> 제88조 제1항).

부동산 행정법규(行政法规)

부동산 행정법규는 국가최고행정기관인 국무원이 헌법과 법률에 근거하여 제 정한 부동산관련 법률관계에 적용되는 규범성 문건(<입법법> 제65조)으로서 현 재 중국 내 부동산 법원의 가장 중요한 부분을 구성하고 있습니다. 이들은 일반 적으로 국무원에서 제정한 <건물관리(物业)조례>, <성진국유토지사용권 출양과 양도 잠정조례> 등과 같이 “OOOOOO조례”, “OOOOOO잠정조례”의 형식을 취 하고 있습니다. 헌법과 법률보다 약하고 지방성법규와 규장보다 강한 법적 효력 을 지니고 있습니다(<입법법> 제88조 제2항).

규장(规章) 및 지방성법규·자치조례·단행조례

(1) 규장

국무원 각 부문, 위원회, 중국인민은행, 감사부서(审计署) 및 행정관리직무능력 을 구비한 직속기구는 법률, 행정법규, 결정, 명령에 따라 그 부문의 권한 내에서 부동산영역에 적용되는 규장(“부문규장”)을 제정할 수 있고(<입법법> 제80조), 성, 자치구, 직할시 및 구를 설치한 시(设区的市), 자치주의 인민정부는 법률과 행정법규 및 본 성, 자치구, 직할시의 지방성법규에 따라 부동산영역에 적용되는 규장(“정부규장”)을 제정할 수 있습니다(<입법법> 제82조). 규장 역시 부동산법

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7 • 의 법원이 되고, 일반적으로 부동산 주관부서에서 제정한 <토지등기방법>, <도시 주택예매관리방법(1995. 1. 1. 시행, 2004. 7. 20. 개정)>¹⁹⁾, <도시부동산저당 관 리방법(1997. 6. 1. 시행, 2001. 8. 15. 개정)>²⁰⁾, <협의출양국유토지사용권규정 (2003. 8. 1. 시행)>²¹⁾ 등과 같이 “OOOOOO규정”, “OOOOOO방법”의 형식을 취 하고 있습니다. 이러한 규장은 부동산법 체계에 있어서 필요한 구성부분에 해당 하나 그 법적 효력은 법률, 행정법규보다 약합니다.

(2) 지방성법규－자치조례－단행조례

성․자치구․직할시 인민대표대회 및 그 상무위원회가 제정한 것은 지방성법 규(<입법법> 제72조), 민족자치지방의 인민대표대회가 현지 민족의 특성에 반영 하여 제정한 것을 자치조례 또는 단행조례라 합니다(<입법법> 제75조). 이들은 일반적으로 시 인민정부에서 제정한 <북경시주택임대관리규정>, <상해시부동산 양도방법(1997. 6. 1. 시행 2010. 12. 20. 개정)>²²⁾ 등과 같이 “OOOOOO규정”의 형식을 취하고 있으며 당해 지방정부의 행정구역 내에 적용됩니다.

3 중국 부동산 입법동향

가. <부동산등기잠행조례>의 제정

2015년 3월 1일부터 등기와 관련하여 <부동산등기잠행조례> (이하 “등기조 례”)가 제정․시행되고 있습니다. 우선 “등기조례”의 입법과정을 살펴보기로 합 니다.

• 2007년 <물권법>이 제정․시행됨에 따라 법률적으로 “국가는 부동산에 대 해 통일적인 등기제도를 시행하고, 등기범위, 등기기구와 등기방법을 통일

19) 《城市商品房预售管理办法》 20) 《城市房地产抵押管理办法》 21) 《协议出让国有土地使用权规定》 22) 《上海市房地产转让办法》

(20)

• 8

한다”는 원칙을 제정함.

• 2013년 11월 전국인민대표대회는 <국무원 기구개혁과 기능전환 방안>²³⁾을 제정하여 “통일적인 부동산 등기제도”를 구축한다는 정책을 명시화 하였고, 2013년 11월 국무원 상무회의(常务会议)는 부동산등기 직책을 통합할 것을 결정하여 국무원 국토자원부로 하여금 통합직책을 이행하도록 지정함. • 2014년 4월 국토자원부는 위의 국무원 상무위원회의 결정에 따라 관련된

통합작업을 개시하고 다음과 같은 부동산 등기제도 일정을 공개하였음.

－ 2014년 부동산 등기 기초적인 제도를 제정

－ 2015년 통일적인 등기제도를 추진하여 과도기를 운영

－ 2018년까지 전국 부동산정보관리 플랫폼을 구축하여 사용하고 부동산 등 기체계를 기본적으로 형성

• 2014년 5월 국토자원부는 부동산등기국(不动产登记局)을 설립하고, 전국의 토지등기, 건축물등기, 임지(林地)등기, 초원등기, 해역등기 등 부동산등기 에 관한 업무지도․감독권한을 부여함.

• 2014년 7월 국무원 상무위원회는 국토자원부에서 상정한 <부동산등기잠행 조례(의견수렴버전)>에 대해 토의를 거친 후 사회적으로 의견을 수렴하기로 함.

• 2014년 12월 22일 <부동산등기잠행조례>를 정식으로 반포하여 2015년 3월 1일부터 시행함.

위의 내용을 통해 알 수 있듯이 새로운 부동산 제도의 제정․시행은 2014년 4 월 국토자원부의 계획과 비교하여 보았을 때 적어도 1년 이상 지연되고 있는 것 으로 보입니다. 따라서 2015년 내 통일적인 부동산제도를 구축하고 2018년까지 전국 부동산등기정보 플랫폼을 정식 운행하겠다는 극토자원부의 계획은 일정 부 분 지연될 것으로 예상됩니다.

<등기조례>의 관련 규정은 부동산등기의 기초가 되는 제도로서 중국 부동산 등기와 관련하여 아래와 같은 의의를 지닙니다.

23) 《国务院机构改革和职能转变方案》

(21)

9 • 1) 부동산 등기제도의 통일

<등기조례>의 기본 취지는 중국 부동산 등기제도의 통일에 있습니다. 부동산 등기제도의 통일은 (i) 부동산 등기기관의 통일 (ii) 부동산 등기제도의 통일 (iii) 전국 각 지역 부동산 등기제도의 통일을 포함하고 있습니다.

상술한 바와 같이 <등기조례>의 기본 취지는 부동산 등기기관의 통일에 있습 니다. 예컨대, 기존 부동산 관련 정책에 따른면 국유토지 사용권 등기기관은 국 토자원부서이고, 국유토지 위 건물의 등기기관은 방옥등기관리부서이며, 임지(林地)의 등기기관은 임업관리부서(林业管理部门), 해역의 등기기관은 해사부서(海事部门)입니다. 즉, 중국의 부동산 등기기관은 하나의 통일적인 부서가 아니라 행정적인 기능에 따라 구분되어 있습니다. <등기조례>가 실행됨과 더불어 향후 등기의 권한은 국토자원부서 산하 부동산등기부서가 일괄적으로 관리하게 될 것 입니다.

그 외에, 등기기관의 불일치로 말미암아 부동산의 종류에 따라 서로 상이한 부 동산 등기제도가 적용되고 있습니다. 예컨대, 건축물의 부동산 등기에는 주택과 도농건설부서에서 제정한 행정규칙이 적용되고 있고, 토지사용권의 등기에는 국 토자원부에서 제정한 행정규칙이 적용되고 있으며, 임지의 등기에는 국무원 임업 부서에서 제정한 행정규칙이 적용되고 있습니다. 반면 <등기조례>는 아래와 같 이 부동산의 등기를 통일적으로 규정하고 있습니다.

－ 집체토지 사용권²⁴⁾

－ 방옥 등 건축물, 구축물 소유권 － 삼림, 임목(林木) 소유권

－ 경작지, 임지, 초지 등 도급경영권 － 건설용지사용권

－ 택기지(宅基地)²⁵⁾

24) 중국 토지는 국가토지와 집체토지로 구분하고 있고, 집체토지는 농산, 향진(乡镇) 등 농민단체가 공 동으로 소유하는 토지를 가리킵니다. 중국의 절대 다수의 경작지 및 농촌토지는 집체토지에 해당합 니다.

25) 택기지는 농촌호적의 농민이 소속 촌, 향, 진 집체에서 집을 짓도록 제공하는 토지를 가리킵니다. 택 기지 역시 집체토지에 해당합니다.

(22)

• 10

－ 해역사용권 － 지역권 － 저당권

－ 법률, 법규 상 등기를 해야 하는 기타 부동산

마지막으로, 중국의 경우 각 지방정부 별로 자체적인 부동산 등기제도를 규정 하고 있고, 각 지역 별로 상이한 규정이 적용되는 상황도 존재합니다. 또한 일부 명문화 되지 않은 기준도 많이 적용되고 있습니다. <등기조례>가 시행될 경우, 전국 각 지역 등기제도의 일원화가 이루어질 것이며 이와 관련된 정보 역시 공유 가능할 것입니다.

2) 부동산 세제 개혁 추진

현재 중국은 부동산 소유세, 상속세 등의 세금에 대해 별도규정을 두고 있지 않습니다. 이에 중국정부는 이러한 제도의 도입을 준비하고 있으며 이를 위해서 는 부동산 세제 개혁의 기초적인 준비단계라고 할 수 있는 개인의 전국 각지의 부동산 소유 상황을 파악하여야 합니다.

나. 부동산 등기제도의 향후 전망

<등기조례>는 부동산 등기에 관한 분류, 부동산등기증서, 부동산등기절차, 등 기정보공유와 보호, 법률책임 등에 관한 기본적인 내용만을 규정하고 있으므로 실질적으로 적용이 가능한 법규는 아닙니다. 이에 현재 국토자원부는 <부동산등 기잠행조례 실시세칙>²⁶⁾을 제정 중에 있고 2015년 4월 25일, 사회적인 의견 수 렴절차를 완료한 상황입니다. 다만 현재까지 정식 제정·시행된 것은 아니며 구체 적인 시행일자 또한 현재 확정이 되지 않은 상태입니다.

만약 <등기조례> 및 이에 관한 구체적인 시행규칙이 제정될 경우, 아래와 같 은 부동산 등기제도가 시행될 것이라 예상해 볼 수 있습니다.

26) 《不动产登记暂行条例实施细则》

(23)

11 • 1) 부동산등기부서의 통일

모든 부동산의 등기는 국토자원부 산하의 부동산등기국 및 각 지역의 부동산 등기부서에서 수행할 것으로 예상됩니다.

2) 부동산등기제도의 통일

모든 부동산 등기 시, <등기조례> 및 이에 관한 구체적인 시행규칙이 일괄적 으로 적용될 것입니다.

3) 일괄등기

기존에는 토지 및 토지 위의 부착물을 개별적으로 등기(예컨대 토지사용권과 부동산소유권증, 집체토지 도급권과 토지 위의 나무 등 부착물) 하였으나, 향후 토지 및 토지 위의 부착물은 토지와 함께 일괄적으로 등기될 것으로 보입니다.

4) 등기절차의 통일

전국의 부동산등기 절차를 통일하고, 국토자원부 산하의 부동산등기국에서 이 를 일괄적으로 지도 및 관리․감독할 것으로 보입니다. 부동산 등기절차 또한 명 문화될 것입니다.

5) 등기증서의 교체

<등기조례> 및 이에 관한 구체적인 시행규칙이 실행됨으로써 기존 부동산등기 증은 새로운 부동산등기증으로 교체될 것입니다.

6) 전국 부동산등기 시스템의 구축

전국단위의 부동산등기 시스템을 구축함으로써 중앙 및 각 지역의 부동산등기 상황 공유가 가능하게 될 것입니다.

(24)

• 12

7) 기타 부동산제도의 명문화

부동산 등기와 관련된 저당권 등기, 지역권 등기, 법원의 가처분등기, 예고등기 등의 제도가 명문화 될 것으로 보입니다.

다만, 2015년 3월 1일부터 <등기조례>가 제정․시행되고 있다고는 하나, 현재 구체적인 시행규칙이 제정되어 있지 않으므로 현 시점으로부터 향후 1년 내지 2 년 정도는 기존의 부동산 등기제도를 계속하여 적용할 것으로 예상됩니다.

(25)

Ⅱ. 중국부동산 ABC

(26)

(27)

Ⅱ. 중국부동산 ABC

15 • [토지의 사회주의 공유제] 북경 순의에 있는 자동차 부품 2차 벤더업체입니다.

공장을 짓기 위해 땅을 매입하고자 하는데, 토지소유권은 취득할 수 없다고 하네요.

맞는 말인가요?

네. 맞습니다. 결론적으로 말씀 드리자면 중국에서는 토지를 사용(토지사용권 취득)하실 수는 있지만, 토지를 소유할 수는 없습니다. 이러한 토지공유제는 중 국 사회주의 공유제의 중요한 내용이자 사회주의 경제제도의 기초입니다. 중국에서 토지를 소유할 수 있는 주체는 국가(全民所有)와 집체 (集体所有)입 니다(<토지관리법> 제2조). 즉, 중국에서는 국가와 집체를 제외한 자는 토지를 소유할 수 없습니다. 본 제도는 다른 나라와 구별되는 중국의 독특한 토지제도라 할 수 있습니다. 중국에서는 토지의 소유권과 사용권이 분리되어 있고 모든 소유 권은 국가와 집체에 있으므로 귀사는 토지사용권만 취득할 수 있습니다. 위의 내 용을 정리하면 다음 표와 같습니다.

표 1 중국의 토지소유권

구 분 내 용 법률조항

국유토지소유권

국가소유의 토지 범위

․ 도시의 토지

․ 법률에서 정한²⁷⁾ 국가소유의 농촌 토지 및 도시근교의 토지

<헌법> 제10조

<토지관리법> 제8조

<물권법> 제47조

집체토지소유권

집체소유의 토지 범위

․ 법률에서 국가소유로 정한 농촌 토지 및 도시근교 이외의 기 타 농촌 토지 및 도시근교 토지

․ 농가주택지(宅基地), 자류지(自留地)²⁸⁾,자류산(自留山)

<헌법> 제10조

<토지관리법> 제8조

<물권법> 제58조

27) 자세한 내용은 <토지권속문제에 관한 일부 의견(1989.7.5.자 시행)>(关于确定土地权属问题的若干意见)등 규정 참조.

28) “자류지”는, 중국농업집체경제조직이 정책에 따라 그 구성원에게 배분하여 장기적으로 사용하도록 한 토지를 가리키는데, 집체소유이고, 그 구성원은 사용권만 보유할 뿐 임대, 양도 혹은 매매할 수 없고, 건축 등 비농업생산의 용도로 자의적으로 사용할 수 없습니다.

(28)

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[토지사용권] 김씨는 청도(青岛)인근에 의류공장을 세우기 위해 현지 촌민위원 회와 집체토지(集体土地) 임대계약을 체결하였습니다. 2년 후 현(县) 국토자원국 에서 조사를 나와 과태료를 부과한다고 합니다. 이것이 가능한가요?

네. 가능합니다.

농민 집체소유의 토지사용권은 비농업건설용으로 출양, 양도 또는 임대를 할 수 없습니다. 다만, 토지사용 총 계획에 부합되고 법에 따라 건설용지를 취득한 기업의 파산, 합병 등으로 인해 토지사용권이 법에 따라 이전된 경우는 제외합니 다(<토지관리법> 제63조). 농민집체소유의 토지사용권을 비농업건설용도로 자의 적으로 출양, 양도 또는 임대한 경우에는 현(县)급 이상 인민정부 토지행정주관 부서에서 기한 내 시정명령, 불법소득의 몰수를 부과할 수 있을 뿐만 아니라 동 시에 과태료를 병과할 수도 있습니다(<토지관리법> 제81조).

농민 집체소유의 토지는 비농업건설용으로 출양, 양도 또는 임대할 수는 없지 만 촌민위원회 2/3이상 또는 촌민대표 2/3이상 동의를 거쳐, 향․진(乡․镇)인민 정부의 비준을 얻은 후, 그 집체경제조직 이외의 단위(单位) 또는 개인에게 도급 을 줄 수는 있습니다. 단, 해당 토지는 반드시 재배업․임업․목축업․어업의 생 산에만 사용하여야 합니다(<토지관리법> 제15조).

따라서 촌민위원회의 집체토지를 임대 받아 의류공장을 세우고 경영활동을 진 행한 행위는 위 규정에 위배되는 행위입니다. 설사 임대방식이 아닌 도급방식을 취하였다 하더라도 의류공장을 세우고 비농업건설용으로 사용하였다면 위 규정 을 위반한 행위에 해당하므로 기한 내 시정명령, 불법소득 몰수 및 과태료 병과 의 처분을 받을 수 있습니다.

(29)

17 •

구 분 획발방식 출양방식

정 의

현급(县级)이상 인민정부가 적법한 비준을 거쳐 토지사용자가 보상, 안치 등 비용을 납부한 후 토지사용권을 교부하여 사용하 도록 하거나 혹은 토지사용권을 무상으로 토지사용자에게 교부하여 사용하도록 하는 방식을 의미함.

(<도시부동산관리법> 제23조)

국가가 토지소유자의 신분으로 국유토지 사용권을 일정한 기간 동안 토지사용자에 게 출양하고, 토지사용자는 국가에게 토 지사용권 출양금을 지급하는 방식을 의미 함. 토지사용권은 협의, 입찰, 경매 방식 을 통해 출양함.

(<도시부동산관리법> 제8조)

사용기한

무제한(그러나 해당 지역의 토지주관부서 가 토지사용권을 취득하는 상대방과 토지 사용계약을 체결하는 방식으로 그 기한을 한정하는 경우도 실무상 존재함) (<도시부동산관리법> 제23조)

토지사용권출양계약(시,현 인민정부 토지 관리부서와 토지사용자 간에 체결함)에서 약정함. 다만, 토지사용권출양 시, 최장사 용연한은 용도에 따라 확정됨.

․ 거주용지 70년 ․ 공업용지 50년

․ 교육, 과학기술, 문화, 위생, 체육용지 50년 ․ 상업, 여행, 오락용지 40년

․ 종합 혹은 기타 용지 50년

(<성진국유토지사용권 출양 및 양도 잠행 조례> 제12조)

적용대상

․ 국가기관용지, 군사용지

․ 도시 인프라시설용지 및 공익사업용지

․ 국가 중점지원사업인 에너지, 교통, 수리 등 프로젝트 용지

․ 법률, 행정법규²⁹⁾가 규정하는 기타 용지 (<토지관리법> 제54조)

사용대가

무상(<도시부동산관리법> 제23조) 토지사용권출양계약에 따라 토지사용권출 양금을 지급해야 함.

(<성진국유토지사용권 출양과 양도 잠정 조례> 제15조)

[국유토지 획발] 성도(成都)에 국제학교를 설립하려고 합니다. 학교는 비영리법 인이므로 중국정부의 비준을 받아 토지를 획발(划拨, 무상불하)의 방식으로 취득 할 수 있나요?

중국에서 국유토지사용권을 취득하는 방식에는 획발과 출양 두 가지 방식이 있습니다. 상기 두 가지 취득방식을 간략히 비교하면 다음과 같습니다.

표 2

(30)

• 18

구 분 획발방식 출양방식

사용제한

획발방식으로 취득한 토지사용권은 시(市), 현(县) 인민정부토지관리부서 및 방산관리 부서의 비준을 거치지 아니 하고는 양도, 임대, 저당할 수 없음.

(<성진국유토지사용권 출양 및 양도 잠행 조례(1990.5.19. 시행)>³⁰⁾제44조)

토지사용자는 토지사용권출양계약

획발은 무상 취득이라는 점에 있어서 다른 방식에 비해 경제적인 부담이 없다 는 장점을 갖고 있습니다. 다만, 획발방식은 사회공익사업을 위한 국가기관용지, 군사용지, 도시 인프라시설용지, 공익사업용지, 국가중점지원사업인 자원, 교통, 수리 등의 용도에 한해서만 토지를 무상으로 사용할 수 있는 권리를 주는 방식 입니다.

<획발용지목록(2001.10.22. 시행)>에 의하면, 비영리성 교육시설용지는 공익사 업용지에 해당하고, 획발토지의 취득이 가능하지만, 현실적으로 국제학교를 중국 의 공익사업으로 인정받는 것과 외국인(외국기업 포함)이 획발의 방식으로 토지 를 취득하는 것은 어려울 것으로 보입니다.

[국유토지사용권 계약주체] 대련개발구의 토지를 매입하기 위하여 그 개발구의 관리위원회와 토지출양계약을 체결하였는데, 이 계약서는 법적으로 보호를 받을 수 없다고 하네요. 사실인가요?

네. 사실입니다.

중국 개발구관리위원회와 토지출양계약을 체결하실 경우에는 반드시 아래의 사항을 확인하셔야 합니다. ① 개발구의 토지가 국유토지인지 확인하셔야 합니 다. 집체토지는 개발구 용도로는 이용될 수 없는 토지이나(<토지관리법> 제63

29) 획발방식으로 취득할 수 있는 토지에 대한 자세한 내용은 <획발용지목록(2001.10.22.자 시행)(划拨用地目录)>참조

30) 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

(31)

19 • 조), 적지 않은 기업들이 개발구와 인접해 있는 집체토지를 계약하는 경우가 있 습니다. ② 개발구의 국유토지는 반드시 출양(出让)방식으로 취득된 것이어야 합 니다. ③ 계약은 개발구관리위원회가 아닌 시(市), 현(县) 인민정부 토지관리부서 와 체결을 하셔야 합니다. 단, 예외적으로 2005.8.1이전에 개발구관리위원회와 계약을 체결하고, 소송을 하기 전에 시(市), 현(县) 인민정부 토지관리부서의 승 인을 받은 계약서는 그 법적 효력이 인정됩니다(<국유토지사용권 계약분쟁사건 심리에 관한 법률적용의 최고인민법원의 해석(2005.8.1 시행)>³¹⁾ 제2조).

기업들이 개발구관리위원회와 토지출양계약을 체결하는 경우, 대부분 토지의 공급절차, 공급일정, 단가, 향후의 우대정책 등에 대해 약정을 합니다. 그러나, 이 는 토지사용권을 부여하는 계약이라고 간주되지 않으며, 토지사용권 출양에 관한 약정이 있더라도 법적으로 그 권리를 보호 받지 못하거나 또는 해당계약에 대한 무효가 선언될 가능성이 높습니다. 그러므로 중국토지와 관련된 계약은 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.

[토지용도관리제도] 항주 근처의 아름다운 호수를 끼고 있는 농지를 RMB 20만 원에 구입하여 별장형 펜션을 지었는데, 관계기관에서 철거를 한다고 합니다. 이 럴 수 있나요?

네. 철거를 할 수 있습니다.

중국의 토지는 용도에 따라 농용지, 건설용지, 미이용지(未利用地)로 나뉩니다.

① 농용지는 직접 농작물을 경작하는 토지를 가리키고, 경지(耕地), 임지(林地), 초지(草地), 농전수리용지(农田水利用地), 양식수면(养殖水面) 등이 이에 포함됩 니다. ② 건설용지는 건축물, 구조물을 건설하는 토지를 가리키고, 도농(城乡) 주 택과 공공시설용지, 공업·광업구(工矿区), 교통·수리시설용지, 관광용지, 군사시설 용지 등이 이에 포함됩니다. ③ 미이용지(未利用地)는 농용지와 건설용지 이외의

31) 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

(32)

• 20

토지를 가리킵니다(<토지관리법> 제4조).

중국 현행법에 따르면 별장은 반드시 국유토지 성격을 지닌 건설용지에 건축 하여야 합니다. 만약 농지에 펜션을 건축할 경우 농용지를 건설용지로 전용하는 수속을 거쳐야 합니다. 만약 전용하지 아니하고 펜션을 건축하였다면, 건축물과 기타 시설을 철거하고 토지를 원상태로 회복하여야 합니다(<토지관리법> 제76 조). 따라서 반드시 토지증서(国有土地使用证、集体土地使用证)상의 토지용도를 확인하셔야 합니다.

[국유토지사용권 출양기간] 90년대에 지은 청도시 내의 상가건물을 구입하였는 데, 그 상가의 토지는 앞으로 23년 정도 사용할 수 있다고 하네요. 맞나요?

상술한 바와 같이 중국에서는 토지를 소유할 수 없고, 사용권만을 가질 수 있 습니다. 토지의 사용권도 토지용도에 따라 그 사용기간이 제한되어 있습니다. 중 국에서의 토지사용기간이란 국가에 토지 출양금(出让金)을 지급하고, 국가로부터 허가 받은 토지사용권한의 기간을 말합니다(<성진국유토지사용권 출양과 양도 잠정조례> 제8조). 최장기간은 토지용도에 따라 5구간으로 나뉘며, 최단 40년에 서 최장 70년에 이릅니다(<성진국유토지사용권 출양과 양도 잠정조례> 제12조).

표 3 토지용도에 따른 토지사용권 최장 출양기간

토지용도 최장 출양기간(년)

거주용지 70

공업용지 50

교육 ․ 과학기술 ․ 문화 ․ 위생 ․ 체육용지 50

상업 ․ 관광 ․ 오락용지 40

종합 혹은 기타 50

(33)

21 • 상술한 바와 같이 토지사용권은 양도가 가능합니다. 다만, 양도를 한 경우 토지사용기간이 새롭게 기산되는 것이 아니라 처음 출양받은 사용기간 중의 잔여 기간만 양도되는 것입니다(<성진국유토지사용권 출양과 양도 잠정조 례> 제22조). 따라서 귀사가 90년대에 지은 상가(최장 출양기간 40년)를 매입 하신다면 그 토지를 사용할 수 있는 사용기간은 약 15여년 정도입니다. 구체 적인 사항은 반드시 토지증서(国有土地使用证) 상의 토지용도 및 토지사용권 출양기간을 확인하시기 바랍니다.

예외적으로 거주용지의 경우 토지사용권 기한이 만기되는 경우 그 기간은 자 동 연장됩니다(<물권법> 제149조). 그러나 현재 새롭게 연장되는 기간에 대한 명 확한 법률 규정은 없습니다.

[국유토지사용권 양도와 임대] 북경에 있는 회사를 이전하기 위해 공장부지를 매각하고자 하는데, 토지사용권을 양도할 수 없다고 합니다. 맞는 말인가요?

아니오. 상황에 따라 다릅니다.

적법한 절차에 따라 토지사용권을 취득하면 그 사용기간 내에 이를 양도하는 것은 가능하고, 토지사용권의 매매, 교환, 증여 또한 토지사용권 양도의 범위에 포함됩니다. 토지사용권을 양도할 경우에는, 공장건물 및 기타 건축물과 부착물 을 함께 양도해야 하며, 그에 상응한 이전등기를 해야 합니다(<성진국유토지사용 권 출양과 양도 잠정조례> 제4조, 제19조, 제23조, 제25조).

그러나 아래와 같은 경우에는 토지사용권을 양도할 수 없습니다. 즉, (1) 출양방식 으로 토지사용권을 취득한 경우 ① 토지대금을 완납하지 않고, 토지사용증을 수령하 지 않았거나 ② 출양계약서에서 정한대로 토지 개발을 진행하지 않거나 또는 건물건 설공사의 경우, 투자한 금액이 총 투자금액의 25% 미만인 경우 (2) 사법기관 및 행정 기관이 법에 따라 부동산권리를 제한하는 판정, 결정을 내린 경우 (3) 법에 따라 토지 사용권을 회수한 경우 (4) 공유 부동산의 기타 공유인의 서면동의를 거치지 아니 한

(34)

• 22

경우 (5) 권리귀속 분쟁이 존재하는 경우 (6) 법에 따라 등기하지 아니 하였거나 권리 증서를 수령하지 아니 한 경우 (7) 법률, 행정법규가 양도를 금지하는 기타 상황에 해 당하는 경우 토지사용권을 양도할 수 없습니다(<도시부동산관리법> 제38조).

새로운 공장을 건설하는 경우 토지사용권 및 건물소유권증 취득하는 절차는 어떻게 되는지요?

토지사용권을 취득하여 공장을 신축하고자 하는 경우 아래와 같은 절차를 거 쳐야만 적법한 건물소유권증을 취득하게 됩니다.

• 프로젝트와 관련된 환경영향평가 및 환경보호 인허가 절차 • 프로젝트 신고(备案) 또는 인허가(核准) 절차

• 해당 토지 출양공고 후, 토지관리부서에 보증금을 납부하여 해당토지 공개 입찰에 참여

• 입찰에 낙찰된 후 “거래확인서(成交确认书)”를 취득

• 해당 국토자원부서와 토지출양계약을 체결하고 토지 출양금 납부 • 해당 국토자원부서에 신청하여 토지사용권 취득

• 건설주관부서로부터 규획허가증(规划许可证), 시공허가증(施工许可证) 등 증서 취득

• 시공완료 후 검수(验收)를 진행하여 건설주관부서에 신고

• 검수에 관한 신고를 완료한 후 부동산등기기관에 신청하여 건물소유권증 취득 위와 같은 모든 절차를 거쳐야만 적법한 건물소유권증 취득이 가능합니다. 단, 관련 절차상 각 지역별로 일부 차이가 있으므로 프로젝트 진행 전에 해당부서에 관련 절차를 확인하는 것이 바람직합니다.

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23 • [부동산 저당] 북경왕징에 살고 있는 김씨는 한국에 있는 친구로부터 RMB 100 만원을 빌리면서 북경의 아파트를 담보로 설정하였으나 등기는 하지 않았습니다.

이러한 경우 우선변제권이 없다는데 맞나요?

네. 맞습니다.

부동산 저당이란 김씨(저당권설정자)가 합법적인 부동산에 대하여 점유를 이전 하지 않는 방식으로 친구(저당권자)에게 채무이행 담보를 제공하는 행위로서 김 씨가 채무를 이행하지 않을 경우, 친구는 법에 따라 그 아파트를 경매하여 경매 의 대금에서 우선 변제를 받을 수 있습니다(<도시부동산관리법> 제47조). 다만, 건축물 및 토지부착물의 저당은 저당등기를 해야 하고, 저당권은 등기한 일자에 효력이 발생합니다(<물권법> 제180조, 제187조). 따라서 저당등기를 하지 않은 건물에 대해서는 우선변제권을 향유할 수 없게 됩니다.

참고로 중국에서 부동산에 대한 저당을 진행할 경우, 실무적으로 약 2주 정도 의 시간이 소요되며 필요한 서류는 아래와 같습니다. ① 저당등기신청서 ② 저당 당사자 신분증명서 혹은 법인자격증명서(외국인 또는 외국기업일 경우, 신분증명 서 또는 법인자격증명서의 중문번역 공증서 필요) ③ 건물권리등기증(房屋所有权证)혹은 부동산권리증(房地产权证), 공유건물인 경우, 건물공유권증 및 기타 공유 인의 저당 동의 증명 ④ 국유토지사용권증 ⑤ 채권채무계약서 ⑥ 저당권설정계 약서 등을 부동산관리국에 제출하시면 됩니다(지역마다 일정한 차이가 존재하므 로 정확한 내용은 현지 관련 부서를 통해 확인 필요).

따라서 김씨의 친구가 부동산 저당에 따른 권리를 법으로 보장받기 위해서는 반드시 위 절차에 따라 저당등기를 하여야 합니다. 위에서 저당 시 필요한 서류 중 “건물권리등기증(房屋所有權證)”이 있는데, 부동산과 관련된 기타 인허가 증 서는 아래 표와 같습니다.

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명칭 취득주체 발급부서 내 용

건설용지규획허가증

(建设用地规划许可证) 건설단위 도시기획행정주관부문 동 프로젝트가 진행되는 장소와 범위가 도시계획에 부합함을 확인하는 증서 건설공사규획허가증

(建设工程规划许可证) 건설단위 도시기획행정주관부문 동 건설공사가 도시계획에 부합함을 확인하는 증서 국유토지사용증

(国有土地使用证)

부동산

개발회사 국토자원행정주관부문 국유토지를 사용할 수 있는 증서

건물권리등기증 (房屋所有权证)

부동산

구입자 부동산등기기관

건물의 합법적인 소유권을 취득하였고 이에 따라 건물에 대하여 점유, 사용, 수익, 처분을 할 수 있음을 증명하는

권리귀속의 서면증서 건설공사시공증

(建设工程开工证) 건설단위 건설행정주관부문 공사의 시작을 허가하는 증서 주택 예매허가증

(商品房预售)

부동산 개발회사

市·縣 인민정부 부동산행정관리부문

주택(商品房)의 판매를 허가하는 증서 주택 품질보증서

(商品房质量保证书) - 부동산개발회사 판매한 주택(商品房)에 대하여

품질을 보장하는 서류 주택 사용설명서

(商品房使用说明书) - 부동산개발회사

부동산개발회사에서 작성하는 주택(商品房)의 합리적인 사용에

대한 매뉴얼 표 4 부동산 관련 인허가

A사와 B사는 장기적인 계약거래 관계가 있고, B사는 A에 대한 채무와 관련하 여 미개발된 토지사용권(X토지)과 이미 건물소유권증을 취득한 두 부동산(Y건물) 에 대해 A사의 저당권을 설정하고자 합니다. 그런데 부동산 등기부서는 Y건물에 대해 저당권을 설정할 수 있으나, X토지에 대해 저당권을 설정할 수 없다고 합 니다. 맞는 주장인가요?

<물권법>의 관련 규정 상 토지사용권은 저당이 가능합니다. 그러나 실무상 절 대 다수 지역의 부동산 등기부서는 미개발 토지의 사용권을 금융기관(은행, 은행 감독관리위원회의 인허가를 받은 담보회사 등) 이외의 개인 또는 회사에 대해 미 개발토지를 저당할 수 없다고 주장하고 있습니다. 그 이유는 아래와 같습니다.

우선, 비금융기구에 대한 중앙정부의 토지사용권 저당에 관한 규정이 명확하지

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25 • 않습니다.

또한 전술한 바와 같이 토지는 국가의 소유이고 단체 또는 개인은 국가로부터 토지의 사용권을 부여받아 사용하고 있습니다. 단체 또는 개인이 정부로부터 토 지사용권을 취득하는 경우 토지용도, 사용계획 등에 관한 일련의 비준을 받아야 하고 정부와 <토지출양계약서>를 체결함으로 토지의 사용연한, 사용용도 등에 대해 약정합니다. 한편, <토지출양계약서> 및 토지 출양대금을 납부한 후 정부는

<토지사용권증>을 발급하고 이로서 단체 또는 개인은 토지의 사용권을 취득합니 다. 각 지방정부는 투자유치의 목적 또는 개발능력이 있는 개발자를 지정하여 토 지의 사용권을 출양하게 됩니다. 따라서 정부는 임의로 토지를 저당함으로 인해 토지사용권이 기타의 개발자 또는 투기인에게 이전되는 것을 우려하여 토지사용 권의 이전을 지지하지 않는 입장입니다. 이에 일부 지방정부는 일반 개인 또는 회사에 대한 토지 저당을 허용하지 않고 있습니다.

이 밖에 중국인민은행의 <대출통칙(贷款通则)>의 규정에 의하면 기업간 대출 은 금지되어 있습니다. 이를 근거로 하여 일부 지역의 부동산등기부서는 기업 간 의 대출인 경우 미개발토지뿐만 아니라 건물소유권증을 취득한 건물도 저당권 등기를 할 수 없다고 주장하고 있습니다.

따라서 채권채무와 관련하여 부동산에 대해 저당을 설정하는 경우, 관할 부동 산 등기부서에 저당권 등기 여부, 절차 등을 사전에 확인한 후, 진행하는 것이 바 람직합니다.

[부동산 등기] 김씨는 최씨와 부동산 매매계약서를 체결한 후, 박씨에게 해당 부 동산 등기를 이전해주었습니다. 이러한 경우 부동산의 소유권은 누구에게 있는 건가요?

위 부동산의 소유권은 박씨에게 있습니다.

부동산의 매매는 당사자 사이의 합의 이외에도 등기의 완료가 있어야만 그 소

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유권이 완전히 이전된 것으로 봅니다(<물권법> 제9조). 등기를 하지 않았을 시, 제3자에게는 물론 당사자 사이에서도 소유권이전의 효력이 생기지 않으며 이전 등기를 먼저 완료하는 자가 유효하게 완전한 소유권을 취득하게 됩니다.

따라서 박씨가 먼저 등기를 완료하였으므로 박씨에게 해당 부동산의 소유권이 있다고 할 것입니다. 다만, 최씨는 김씨(매도인)를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있고, 또한 부동산의 이중매매가 김씨(매도인)의 배임행위에 박씨가 적극적으로 가담(恶意串通)함으로써 이루어진 경우라면 최씨는 박씨와 김씨 간의 주택매매계 약 무효 소송을 제기할 수 있으며 소유권이전등기를 취소한 후 소유권이전등기 청구권을 행사하여 소유권을 취득할 수도 있을 것입니다(<최고인민법원의 주택 매매계약분쟁사건 적용 법률에 관한 일부 문제에 대한 해석(2003.6.1. 시행)>³²⁾ 제10조).

[등기대행] 북경에 살고 있는 김씨는 항주 천도호(千岛湖)에 있는 부동산을 구입 하면서 친구에게 그 등기를 위임하려고 하는데 가능한가요?

네. 가능합니다.

건물등기는 대리인에게 위임하여 진행할 수 있습니다. 대리인에게 위임할 경 우, 대리인은 ① 위임장 ② 대리인 신분증명서를 제출해야 합니다. 중국인이 대 리인에게 건물등기 신청을 위임하고자 하는 경우, 중국 내 위임서는 중국 내 공 증기관의 공증이 필요하고, 외국인이 외국에서 대리인에게 건물등기 신청을 위임 하고자 하는 경우, 위임장은 중국 공증기관에서 공증을 하거나 또는 한국에서 번 역공증을 하신 후 외교통상부의 확인을 거쳐 주한중국대사관의 인증을 받아야 합니다(<건물등기방법(2008.7.1. 시행)>³³⁾ 제15조).

따라서 김씨는 위 서류들을 구비 후, 친구분께 위임하면 되고 위임서는 공증을

32) 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 33) 《房屋登记办法》

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27 • 받아야 합니다. 우리나라와 마찬가지로 부동산등기는 법률적, 세무적으로 면밀하 게 체크하여야 할 사항들이 많을 뿐만 아니라 부동산등기 과정에서 많은 분쟁이 발생하므로 우리나라 지원기관 또는 전문가와 반드시 상담을 하시기 바랍니다.

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Ⅲ. 생활부동산

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발간사발간사발간사

발 간 사

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차 례

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Contents

차 례

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Contents

차 례

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차 례

Contents

Ⅰ. 부동산 개관

1 부동산 법률제도

2 부동산 관련 법원(法源)에 따른 주요법령 분류

3 중국 부동산 입법동향

Ⅱ. 중국부동산 ABC

Ⅲ. 생활부동산