A Study on the Preference of Residential Environment at the Stage of Purchasing Apartments using Conjoint Analysis - focused in Gwangju City -

(1)

컨조인트 분석을 통한 공동주택 구매시 주거환경 선호도 연구

- 광주광역시를 대상으로 -

A Study on the Preference of Residential Environment at the Stage of Purchasing Apartments using Conjoint Analysis

- focused in Gwangju City -

이현철* 박현구** 고성석***

Lee, Hyun-Chul Park, Hyeon-Ku Go, Seong-Seok

Abstract

With the change of construction environment, the main body of construction industry was moved from project suppliers to consumers. Accordingly in order to strengthen competitiveness, project suppliers have to concentrate on marketing for diversification. Thus, it is required to utilize real estate marketing from the beginning of development project to introduce ‘consumer-centered marketing strategies’ instead of ‘supplier-centered marketing’. This study aims to find out what consumers consider the most important factors when selecting apartment. According to the study, when residents select their apartment in residential area, they valued those attributes with investment, location, dwelling attribute, apartment complex attribute, unit price per square meter, in order. This result will contribute to qualitative improvement of housing development project.

Keywords :

Conjoint Analysis, Housing value, Apartment house

주 요 어 :컨조인트분석

,

^주거가치

,

^공동주택

I. 서 론

1. 연구배경 및 목적

공동주택은 토지의 효율적 이용과 주거관리의 편리성 및 경제성 등의 이점으로 인하여 1980년대 이후 우리나 라의 가장 보편화된 주거형태로 자리 잡아 왔다. 이러한 국내 공동주택 시장은 충분한 공급과 수요자들의 생활수 준 향상 등으로 인하여 예전의 짓기만 하면 팔렸던 주택 시장과는 달리 수요자들의 다양한 요구 및 환경 분석을 충분히 고려하는 추세로 변화하고 있다. 이는 2004년 주 택보급률 100% 달성 및 경기침체로 인하여 발생되는 미 분양 사태를 극복하려는 노력과 주거수준을 높이려는 주 택 공급자들의 차별화된 수요자 중심적 마케팅 전략의 결

과라 할 수 있다. 즉, 이 같은 사회·경제적 구도하에 공 동주택 수요자가 무엇을 요구하고 있고 어떠한 차별화된 주거가치 실현으로 개발하여 공급할 것인지에 대한 관심 이 높아지게 된 것이다.

주택의 가치를 결정하는 기본 요인이 되는 수요자의 선 호도는 거주자의 주관적 태도가 주택의 객관적 특성에 결 부되어 형성되는 것으로써, 궁극적인 주택의 특성과 가치 를 창조하는 배경요인이라 할 수 있다. 이와 관련하여 다 세대간 획일적 구성으로 나타나는 공동주택의 특성상 제 기되는 기본적인 문제점을 파악하고 이에 대한 해결과 주 거가치 향상을 위해서는 공동주택 사업 추진시 1차적으로 거주자의 주거선호에 관한 분석이 선행되어야 하며, 이를 파악하여 수요자가 무엇을 요구하고 이것을 어떻게 차별 화된 주거수준으로 공급할 것인지에 관한 연구가 시대적 필연적인 결과라 할 수 있다.

이러한 측면에서 본 연구에서는 과거 주택 공급과정에 서 수요자들이 선호하는 것이 무엇인가에 대한 배려 없 이 공급자 중심의 계획을 통하여 일방적인 형태로 이루 어지던 공급방식에서 탈피하여, 소비자는 어떠한 주거 선 호요인을 가지고 구매를 고려하는지를 컨조인트 분석을 통하여 파악함으로써, 소비자의 다양한 욕구 충족과 이에 대한 주거가치 향상을 위한 예측자료를 제공하고자 한다.

***정회원(주저자), 전남대학교 대학원 건축공학과 박사과정

***정회원(교신저자), 전남대학교 바이오하우징연구사업단 연구교 수, 공학박사

***정회원, 전남대학교 건축학부 교수, 공학박사

이 논문은 2009년 교육과학기술부로부터 지원받아 수행된 연구임 (지역거점연구단육성사업/바이오하우징연구사업단).

이 논문은 2009년 건축과학기술연구소 및 바이오하우징연구소의 지 원을 받아 수행된 연구임.

(2)

2. 연구범위 및 방법

본 연구에서는 연구대상을 공동주택으로 한정하고, 소 비자가 공동주택 구매 시 중요하게 고려하는 속성을 조 사하여 현재의 주거 선호 문화를 파악함으로써, 복합적으 로 작용하는 요소들 간의 상대적 중요도 결합에 따른 선 호결정요소를 분석하였다. 이에 공동주택 주거가치를 설 명할 수 있는 중요 속성을 추출하기 위하여 1차적으로 기 존의 연구와 문헌들을 고찰하였으며, 이를 토대로 최종적 으로 도출된 주거가치 속성 및 내용 수준을 결정하고 선 호도 분석을 위한 직교계획 프로파일을 구성하여 광주광 역시 지역의 공동주택 거주자 및 수요자 실증조사를 수 행하였다. 설문조사 및 분석은 SPSS 12.0K를 이용한 컨 조인트(Conjoint Analysis) 분석을 통해 실시하였고, 분석 된 내용을 토대로 소비자들이 중요하게 생각하고 있는 주 거가치 속성은 무엇이며 그 속성 중 어떤 내용을 선호하 는지를 파악하고, 이를 통해 현재의 주거인식 및 주거문 화와 계획 및 마케팅 방향을 연구하였다.

II. 이론적 고찰

1. 선행연구 고찰

<표 1>은 선행연구의 주거선택 속성을 나타낸 것이다.

국내에서 주거가치를 다룬 연구들을 검토해 보면 김윤정·

강미선(2001)의 연구에서는 소비자의 주택 구매가치 평가 시 고려되는 주택요소와 구매가치를 구성하는 거주가치 및 자산가치 평가요소, 그리고 이들간의 상관관계의 분석 을 수행하였다. 하정순(2004)은 주거가치에 대한 초기의 연구를 바탕으로 하여 다양한 방면으로 후속연구를 진행 하였는데, 초기 주거가치에 대한 연구에서 정리된 주거가 치의 내용은 편리성 및 교육환경지향, 과시지향, 투자지 향, 안전성 지향, 품질지향, 심미성지향의 성격으로 분류 하여 조사를 실시하였다. 이광국(2006)은 여수시 거주자 의 주택선호 특성에 관한 연구를 통해 응답자 거주만족 도 및 이사계획, 주거지 선호 및 주택선호 특성을 평가하

였으며, 강평년(2008)은 목포시를 대상으로 컨조인트 분 석방법을 이용하여 소비자가 인식하는 주거 내·외부속 성 연구를 수행하였다. 본 연구에서는 선행연구에서 다루 어진 주거 내·외부 속성 및 특성, 유형, 품질 등과 연 계하여, 공동주택 분양률 예측 산정시 적용되는 평가항목 별 대표적 속성을 컨조인트 직교계획에 의해 동시에 적 용, 설정함으로써 연구의 내용 및 범위를 확장하였고, 또 한 공급자측에서 사업 추진 시 사업기획, 분양 및 마케팅 분야에서 활용이 가능하도록 진행하였다.

2. 컨조인트 분석

컨조인트 분석이란 어떤 제품이 가지고 있는 각각의 속 성에 사용자가 부여하는 효용을 추정함으로써 고객의 가 치를 평가하기 위한 방법이다. 이는 리컷(Likert) 척도나 일반통계에서 응답자에게 직접적으로 속성에 대한 중요도 를 물어보는 것과 달리, 각 속성의 조합인 상품 자체에 대한 선호를 물어보고 수리적으로 각 속성에 대한 선호 를 계산한다는 점에서 그 차별성을 갖고 있다. 또한 각 속성의 중요도를 파악하는 것과 동시에 그 소비자가 어 떠한 상품을 선택할 것인가를 예측할 수 있다. 이러한 특 성으로 인해 컨조인트 분석방법은 상품이나 서비스에 대 한 소비자의 선호가 구매로 이어지는 단계를 분석하는데 적합하며, 측정대상을 체계적으로 평가하여 최적의 상품 및 패키지를 찾는 과정에 적용될 수 있기 때문에 신제품 을 개발하는 과정에서 주로 이용되고 있다.¹⁾ <그림 1>은 컨조인트 분석의 일반적인 절차를 나타낸 것이다.

위 과정은 구매자들이 우선시하는 제품의 속성을 파악 하기 위한 방법으로서, 속성은 소비자의 선택에 영향을 미치는 독립변수를 말하며, 수준은 그 속성이 갖는 값을 의미한다. 각 속성내의 수준들의 개수는 일반적으로 2~4 개가 적당하며, 각 수준별 특성이 수준별로 명확히 구분 되어야 한다. 실험설계 과정에서는 결정된 속성과 수준을 근거로 응답자들에게 제시할 최종적인 프로파일을 구성해 야 한다. 프로파일이란 속성의 조합인 하나의 가상 상품 표 1. 선행연구의 선택속성

연도 저자 주거 선택 속성

1998 조성희 근린환경, 주택특성요인, 입지요인 1998 이영주

이영호 주택특성요인, 근린특성요인, 입지적요인 1999 윤주현 주택 점유형태, 주택규모, 주택유형 2001 김윤정

강미선 물리적특성(건물, 단지) 사회/물리 환경적특성 입지적특성, 경제적특성, 인지적 특성 2002 정금호 주택내부, 주택외부요소

2004 하정순 편리성 및 교육환경지향, 과시지향, 투자지향, 안전성지향, 품질지향, 심미성지향 2004 이광국

박철우 거주만족도, 이사계획, 주거지 선호, 주택선호 2008 강평년

최승영 내부속성(형식, 소유, 구조)

외부속성(편의, 접근성, 경제성, 환경성) 1) 강평년외 1인(2008), ‘컨조인트 분석을 이용한 주거선호 결정에 관한 연구’, 한국주거환경학회. pp 22-23.

그림 1. 컨조인트 분석의 절차

(3)

을 말한다. 프로파일 구성을 위한 방법으로는 전체 프로 파일 설계법(Full Profile Method)과 트레이드 오프 제시 법(Trade off Method)이 있다. 전체 프로파일 설계법은 사 용하고자 하는 속성을 모두 이용하여 가상적인 프로파일 을 정하는 방법이며, 트레이드 오프 제시법은 한 번에 두 개의 속성씩 짝을 지어 이들 속성의 수준들로 교차테이 블을 만든 다음 가장 선호하는 속성수준의 셀부터 선호 순서를 기록하도록 한 다음 속성수준에 대한 효용을 추 정하는 방법이다. 컨조인트 분석 후에는 개인별과 집단적 수준에서 그 결과를 검토하여 추정된 부분가치의 적합성 을 평가하여야 한다. 적합성 검증은 부분가치를 이용하여 예측된 선호도와 응답자가 평가한 선호도의 일치정도를 검토하는 것으로 피어슨의 상관계수(Pearson’s R) 켄달의 타우(Kendall’s tau)를 사용하게 된다.

III. 주거가치 분석

1. 분석방법

본 연구는 소비자들이 공동주택을 구매할 때 고려하는 속성을 분석하기 위하여 기존의 주택속성에 관한 연구문 헌과 대한주택보증에서 제공하는 공동주택 초기분양률 산 정기준 평가지표를 이용하여 유사요인을 제거하고 선택요 인을 정제하여 속성을 결정하였다. 또한 평가항목의속성 수준을 현재 건설사들이 마케팅 전략으로써 사용하고 있 는 브랜드의 지향점으로 결정하기 위해 기존 연구의 브 랜드 이미지 평가를 위한 형용사 중에서 ‘고급스러움’과

‘친환경적’ 두 가지만을 선택하였는데, 이는 의미의 유사 성이나 중복을 피하고 수준의 증가로 인한 설문항목의 증 가를 피하기 위함이다. 이러한 속성 중 유사하거나 의미 가 통하지 않는 수준은 제외하였다<표 2>.

<표 3>은 설문에 대한 속성의 수준과 그 내용으로. 속 성요인으로 가격 요소를 추가하였으며 주택특성, 단지특

성, 입지, 투자가치성 5개로 각 수준을 결정하였다. 수준 은 3~4가지로 한정하여 총 19개의 수준으로 나누고 프로 파일 설계법을 이용하여 선호도 순위를 측정하였다. 속성 의 수가 5가지이고 그 하위수준이 3,4,4,4,4가지이므로 총 768개의 속성조합이 만들어지게 되며, SPSS의 직교계획 을 이용하여 실제 응답자에게 제시된 프로파일의 수는 검 정용 파일 3개를 합하여 총 19개로 축소되었다<표 4>.

또한 19개의 가상 공동주택 상품에 대한 선호도 순위를 응답자에게 요구하게 되고, 이를 위하여 일본 심리학자인 Hiraki교수의 BIB Test²⁾를 사용하였다. 본 실험에 BIB 테 스트를 적용할 경우 3개의 프로파일을 19번 물어봄으로 써 선호도 순위를 측정하게 된다.

표 2. 공동주택 분양률 산정기준의 평가항목 정제

구분 평가항목

주택특성

내부평면계획 내부인테리어 첨단시설가전설비 주택의향

,

층수

,

일조권

단지특성

단지규모 단지환경 단지공동시설 안전시설 단지계획 입지

교통환경 편익시설 교육시설 사회

,

정치적여건

브랜드선호도 건설업체신뢰도 투자가치

표 3. 속성의 수준과 그 내용

속성 수준 내용

3.3m

²당 가격

500~600

만원

30

평형대기준

3.3m

²당가격

600~700

만원

700~800

만원

주택특성

친환경적내부 친환경적마감재

,

새집증후군방지

,

저에너지설비

고급스러운내부 고가의마감재사용

,

감각적인내부 디자인

최첨단설비의내부 홈오토메이션

,

빌트인가전

,

유비쿼터스의최첨단설비

향

/

조망우수한내부 냠향

,

일조권우수

,

시각적조망우수

단지특성

친환경적단지계획 조경

,

녹지공간

,

생태공원등의 자연적단지계획

편의중심단지계획 상가

,

마트

,

주자창

,

유아위탁편의를 위한단지계획

문화

/

체육단지계획 입주자주부교실

,

도서실

,

산책로

,

체육시설단지계획

주민소통중심단지계획 중앙광장

,

주민집회및행사시설등 소통을위한단지

입지

교통편리

/

접근성 주도로

,

대중교통

/

학교

,

관공서

,

의료

,

판매시설과가까움

도심에위치 도심이나도심과의접근이유리한곳에 위치

친자연적위치 친자연적위치

,

녹지와가까운곳에 위치

좋은학군 자녀의학교배치가유리한곳

,

유명학 교나학원근처

가치성투자

높은지역발전가능성 구매후지역발전으로가치향상의 가능성이높음

낮은지역발전가능성 구매후지역발전으로가치향상의 가능성이낮음

높은브랜드가치 공동주택의브랜드가치가높음 낮은브랜드가치 공동주택의브랜드가치가낮음

2) BIB TEST란 한 손에 붙어있는 5개 손가락의 범위내의 순위를 매 기는 것이 인간의 한계일 수도 있다는 점에서 출발하여 10개 이상 의 개체들을 사전에 엄격한 규칙에 의거하여 5개미만의 개체를 반 복적으로 추출하여 추출된 5개미만의 개체에 대하여 순위를 매기도 록 하는 것이다. 이후 특수한 계산 처리를 하여 10개 이상의 전체 개 체들에게 순위를 매긴 것과 같은 효과를 계산하여 도출된 순위를 통 해 각 카드별 프로파일 선호도를 구하는 식이다(이훈영, 2005).

(4)

2. 설문응답자의 특성

1) 조사표본의 인구통계학적 특성

본 연구는 주거가치의 중요도 순위를 알기 위하여 광 주광역시 내 거주자를 대상으로 무작위 추출을 통해 총 122부의 설문지를 배포하였으며 부실 응답지 12부를 제 외하고 총 110부의 응답지가 분석에 이용되었다.

<표 5>는 인구통계학적 특성을 나타낸 것으로 성별분 포는 남자 28명, 여자 82명이며, 가족구성은 결혼적령기 자녀와 함께 거주 90명, 초·중·고 자녀와 함께 거주

10명, 미혼 8명 등의 순이며, 거주형식은 공동주택 82명 로 가장 많은 분포를 보였고, 소유형태는 자가가 가장 많 았으며, 가구소득에 따른 분포는 200~300만원 미만이 36 명, 300~400만원 미만이 18명, 100~200만원 미만이 10명 등의 순이었다.

2) 주거가치 분석

본 연구의 주거가치의 속성의 각 수준별 부분가치를 순 위대로 정리한 결과는 다음 <표 6>과 같다. 속성을 먼저 살펴보면 투자가치성의 부분가치가 최고 0.9420에서 최저 표 4. 직교계획에 의한 프로파일

구분

3.3m

²당가격 주택특성 단지특성 입지 투자가치성

1 2 3 4 5 6 7 8 10 9 12 11 13 14 15 16 17 18 19

500~600

만원

500~600

만원

600~700

만원

700~800

만원

500~600

만원

500~600

만원

500~600

만원

700~800

만원

700~800

만원

500~600

만원

600~700

만원

600~700

만원

600~700

만원

500~600

만원

700~800

만원

500~600

만원

600~700

만원

500~600

만원

700~800

만원

고급스러운내부 고급스러운내부 최첨단설비의내부 최첨단설비의내부 최첨단설비의내부 향

/

조망우수한내부 친환경적내부 고급스러운내부 친환경적내부 향

/

조망우수한내부 친환경적내부 고급스러운내부 향

/

조망우수한내부 최첨단설비의내부 향

/

조망우수한내부 친환경적내부 향

/

조망우수한내부 최첨단설비의내부 고급스러운내부

이웃소통중심단지계획 문화

/

체육단지계획 이웃소통중심단지계획 문화

/

체육단지계획 친환경적단지계획 이웃소통중심단지계획 친환경적단지계획 친환경적단지계획 이웃소통중심단지계획 문화

/

체육단지계획 문화

/

체육단지계획 편의중심단지계획 친환경적단지계획 편의중심단지계획 편의중심단지계획 편의중심단지계획 친환경적단지계획 문화

/

체육단지계획 친환경적단지계획

친자연적위치 좋은학군도심에위치 교통편리

/

접근성 친자연적위치 교통편리

/

접근성 교통편리

/

접근성 도심에위치 좋은학군도심에위치 친자연적위치 교통편리

/

접근성 좋은학군좋은학군 친자연적위치 도심에위치 친자연적위치 도심에위치 도심에위치

높은브랜드가치 높은지역개발가능성 높은지역개발가능성 높은브랜드가치 낮은지역개발가능성 낮은브랜드가치 높은지역개발가능성 낮은브랜드가치 낮은지역개발가능성 낮은지역개발가능성 낮은브랜드가치 낮은지역개발가능성 높은브랜드가치 낮은브랜드가치 높은지역개발가능성 높은브랜드가치 낮은브랜드가치 낮은지역개발가능성 높은브랜드가치

표 5. 조사표본의 인구통계학적 특성

구분 항목 빈도 비율

성별 남자

28 25.45%

여자

82 74.54%

연령

20~30

세미만

42 38.18%

30~40

세미만

4 3.63%

40~50

세미만

32 29.09%

50

세상

30 27.27%

가족단계

미혼

8 7.27%

무자녀

,

초중고자녀와함께거주

10 9.09%

대학

,

결혼적령기자녀와거주

90 81.82%

자녀독립

,

노후준비

2 1.82%

거주형식

단독주택

26 23.63%

공동주택

82 74.55%

기타

2 1.82%

소유형태

자가

96 87.27%

전세

10 9.09%

월세

4 3.64%

가구소득

(

단위

:

만원

)

100

미만

4 3.64%

100~200

미만

10 9.09%

200~300

미만

36 32.73%

300~400

미만

18 16.36%

400~500

미만

18 16.36%

500

이상

24 21.82%

표 6. 속성별 중요도 및 부분가치

속성 중요도 수준 부분가치

투자가치성

26.36%

높은지역개발가능성

.9420

높은브랜드가치

.3739

낮은지역개발가능성

-.6534

낮은브랜드가치

-.6625

입지

22.51%

교통편리

/

접근성좋음

.4920

친자연적위치

-.0398

도심에위치

-.1398

좋은학군

-.3125

주택특성

19.80%

최첨단설비의내부

.1739

향

/

조망우수한내부

.1648

친환경적내부

-.0125

고급스러운내부

-.3261

단지특성

17.79%

편의중심단지계획

.1193

이웃소통중심단지계획

.0193

친환경적단지계획

.0057

문화

/

체육시설단지계획

-.1443

3.3m

²당

가격

13.53% 500~600

만원

.9682

600~700

만원

.6455

800~900

만원

.3227

Pearson’s R=.998 Significance=.0000

Kendall’s tau=.967 Significance=.0000

Kendall’s tau=.816 for 3 holdouts Significance=.1103

(5)

-0.6625

로

1.6045

의폭을가져 전체속성 중

26.36%

의비 율을 차지해 가장 중요한 속성으로 도출되었으며

,

^순서대

로 입지

22.51%,

주택특성

19.80%,

단지특성

17.79%,

3.3 m

²당 가격이

13.53%

로 중요도가 산출되었다

.

속성별 수준을살펴보면 투자가치성의 수준에서는브 랜드 가치보다는 지역 개발 가능성을 더중요하게 생각 하고 있었으며

,

^입지는 ^교통이 ^편리하고 ^접근성이 ^우수한

지역을 선호하였다

.

학군의 경우 가장 낮은 부분가치를 보였으며

,

최근 주거가치 요인에서 제외되는 현재의 추세 와같은 경향을 보였다

.

또한 주택특성의 경우 최첨단 설 비의내부를 가장 선호하였으며 현재건설사에서브랜드 이미지로 추구하는 고급스러움에 대한선호는 비교적 낮 았다

.

그리고 단지특성의 경우 편의중심의 단지계획을 선 호하였고

,

문화

/

체육시설의 선호가 가장 낮았으며

, 3.3 m

²

당 가격은 낮을수록 선호하는 것으로 분석되었다

.

전체속성에서 투자가치성이 가장 높은 중요도를 가지

고

3.3 m

²당 가격이 가장 낮은 중요도를 가진 것으로 산

출되었는데

,

이는 현재 주택에 대한 인식이 거주로서의 목적보다는 투자의 대상으로서 인식되고 있다는 사실을

반영하는 결과로 사료된다

.

^또한

Pearson

^의

R

^지수와

Kendall

의

tau

지수는

1

에가까우므로모형의적합성이인

정된다고 할 수 있다

.

3)

수요자 특성별 컨조인트 분석

<

표

7>

은 수요자의 인구통계학적 특성별로 속성의상

대적 중요도를통해 각 특성별 차이를 분석한 것으로써

,

속성의 상대적중요도가 남성의경우 투자가치 입지 주

택특성

3.3 m

²당 가격

,

단지특성의 순으로 산출되었으며

,

여성의 경우 투자가치 입지

, 3.3 m

²당가격

,

주택특성

,

단

지특성의 순으로 중요도가 산출되었다

.

^{투자가치성의}^중

요도가 가장 높았으며

,

속성의 수준별 결과에서 주목할 점은 남성의 경우 친환경에 대한 선호가 높게 분석된 점 을 들수 있다

.

또한 전체에서 도출된 결과와달리

,

친환 경적 내부와 친환경적 단지계획이 가장 선호되었다

.

^입지

의 경우 친환경적 위치가 가장 선호되었다

.

<

표

8>

은 연령에 따른 결과를 나타낸 것으로

,

속성의

경우

20~30

대는 투자가치성

, 3.3 m

²당가격

,

주택특성

,

입 지

,

단지특성의순으로 상대적중요도가산출되었다

. 30~40

대의 경우 투자가치성

,

^입지

,

^주택특성

,

^단지특성

, 3.3 m

²

당가격의 순서의 중요도를가졌으며

, 40~50

대의경우 투

자가치성

,

입지

,

주택특성

,

단지특성

, 3.3 m

²당가격 의순 서이고

, 50

세 이상의 경우 투자가치성

,

입지

, 3.3 m

²당가 격

,

주택특성

,

단지특성의 상대적 중요도를 갖는 것으로 분석되었다

.

^또한

20

^대는 ^{투자가치성을} ^제외한 ^나머지 ^속

성들의 중요도가 비슷한 반면

30

세부터

50

세미만까지는 각속성들 간선호의 차이가 확연히 구분되었다

.

수준별

결과 중

30~40

대의경우에서 입지 및 학군의 수준이 가

장중요하게 산출되었으며

,

^이 ^외의^{연령에서는} ^거의 ^선

호되지 않았다

. 50

대 이상에서는친환경적 내부

,

친환경 적단지계획

,

친환경적위치를 각각의 속성에서가장 선 호해 친환경에 대한 높은 선호를 보였다

.

<

표

9>

는거주형식에 따른 속성의 중요도와 부분가치

를 나타낸 것으로 단독주택 거주자의 경우 투자가치성

,

3.3 m

²당가격

.

주택특성

,

입지

,

단지특성의순서로 중요도

를가지며 공동주택 거주자의 경우 투자가치성

,

입지

, 3.3

표 7. 성별에 따른 속성의 중요도와 수준의 부분가치

속성 수준

성별

남성 여성

중요도 부분가치 중요도 부분가치

주택특성

향

/

21.38%

.2500

11.83%

.1357

.0000 .2332

-.6071 -.2302

친환경적내부

.3571 -.1387

단지특성

주민소통중심단지계획

7.52%

.1429

9.49%

-.0229

문화

/

체육단지계획

-.1250 -.1509

-.1786 .2210

.1607 -.0473

입지

좋은학군

24.95%

-.6429

17.74%

-.1997

친자연적위치

.3036 -.1570

도심에위치

.1429 -.1387

교통편리

/

접근성

.4821 .4954

투자가치성

34.05%

-.6607

43.58%

-.6631

.1786 .4405

낮은지역발전가능성

-.3929 -.7424

높은지역발전가능성

.8750 .9649

3.3m

²당 가격

700~800

만원

12.10% .2727

17.35% .3398

600~700

만원

.5455 .6796

500~600

만원

.8182 1.0194

(6)

m

²^당^가격

,

^주택특성

,

^{단지특성이며}

,

^기타^{거주형식의} ^거

주자는 입지

,

주택특성

,

단지특성

, 3.3 m

²당가격

,

투자가 치성의 상대적 중요도를 가진다

.

기타형식의 거주자의 경 우 다른 값과 판이하게 다른 결과를 보이나 설문의 응답

자중 기타에 해당하는 사람이

1.82%

^만으로 ^{인구통계학}

적 특성에따른 유의미한 차이보다는 개인의 특성에의 한결과로 보여진다

.

수준의 결과를 보면 단독주택 거주 자의 경우 도심에 위치한 주거를 선호했으며

,

높은 지역 표 8. 연령에 따른 속성의 중요도와 수준의 부분가치

속성 수준

연령

20~30

대

30~40

대

40~50

대

50

대이상

중요도 부분가치 중요도 부분가치 중요도 부분가치 중요도 부분가치 주택특성

향

/

15.76%

-.0284

19.42%

.4063

20.04%

.4219

15.62%

.1417

.3693 .6563 .1562 -.1583

-.3693 -.3437 -.2187 -.3750

친환경적내부

.0284 -.7188 -.3594 .3917

단지특성

12.85%

-.1648

7.06%

.1562

12.43%

.1875

11.21%

.0917

문화

/

체육단지계획

.0511 -.2187 -.2969 -.2583

.3580 .2813 .0000 -.1250

-.2443 -.2188 .1094 .2917

입지

좋은학군

15.52%

-.2216

30.02%

1.1562

24.05%

-.2500

22.07%

-.7083

친자연적위치

-.1989 -.9688 -.0312 .3083

도심에위치

-.0852 -.4687 -.3281 .0250

교통편리

/

접근성

.5057 .2812 .6094 .3750

투자가치성

37.09%

-.6420

40.61%

-.8438

39.69%

-.6250

32.94%

-.7083

.5057 .9063 .2813 .2083

-.8011 -1.4687 -.5781 -.4083

.9375 1.4062 .9219 .9083

3.3m

²당가격

700~800

만원

18.78% .4401

2.89% .1023

3.79% .0739

18.15% .4455

600~700

만원

.8802 .2045 .1477 .8909

500~600

만원

1.3202 .3068 .2216 1.3364

표 9. 거주형식에 따른 속성의 중요도와 수준의 부분가치

속성 수준

거주형식

단독주택 공동주택 기타

중요도 부분가치 중요도 부분가치 중요도 부분가치

주택특성

향

/

14.41%

.0529

13.02%

.1890

30.14%

.6250

.2067 .1646 .1250

-.3702 -.3354 .6250

친환경적내부

.1106 -.0183 -1.3750

단지특성

6.24%

.0529

7.27%

.0122

11.30%

-.1250

문화

/

체육단지계획

-.0240 -.1783 -.3750

.1106 .1159 .3750

-.1394 .0488 .1250

입지

좋은학군

10.09%

-.2548

25.44%

-.3841

45.21%

1.8750

친자연적위치

.0144 -.0488 -.3750

도심에위치

.1490 -.2073 -1.1250

교통편리

/

접근성

.0913 .6402 -.3750

투자가치성

44.19%

-.6779

40.28%

-.6707

3.77%

-.1250

.1490 .4512 .1250

-.5625 -.7012 .1250

1.0913 .9207 -.1250

3.3m

²당 가격

700~800

만원

25.07% .5017

13.99% .2816

9.59% -.3182

600~700

만원

1.0035 .5632 -.6364

500~600

만원

1.5052 .8448 -.9545

(7)

발전 가능성에 큰 선호도를 보였다

.

<

표

10>

은소유형태에따른 상대적중요도의 결과를살

펴보면

,

자가 소유자의 경우 투자 가치성

,

입지

, 3.3 m

²당

가격

,

주택특성

,

단지특성의순서이며전세 거주자의 경우

3.3 m

²당가격

,

투자가치성

,

단지특성

,

입지

,

주택특성의순 서로 중요하게 인식하였으며

,

^{월세거주자의} ^경우 ^투자 ^가

치성

,

입지

, 3.3 m

²당가격

,

단지특성

,

주택특성 순서의 결 과를 보였다

.

전세 거주자의 경우 다른 인구특성별 분야

와 달리 다른 요소보다

3.3 m

²당 가격을 더 중요하게 고

려하고 있는 것을 볼 수있었다

. 3.3 m

²^당 ^가격을 ^제외한

나머지 속성들에서는중요도에 있어서큰 차이가나타나 지 않았다

.

<

표

11>

은 가족단계별특성에 따른 속성의 상대적중

요도를 나타낸 것으로써

,

미혼 성인의 경우 투자가치성을 가장 중요하게 생각하며 그다음으로 주택특성

,

^단지특성

,

입지

, 3.3 m

²당가격 순으로입지보다는 주택이나단지 특

성등주거자체의속성을더중요하게 생각하고있었다

.

미취학

,

초중고 자녀와 함께 거주하는 가족단계의 응답자 들은 투자가치성

,

^주택특성

,

^입지

,

^단지특성

,

^주택특성 ^순

이었으며

,

대학자녀가있는 가족의경우 투자가치성

,

입

지

, 3.3 m

²당 가격

,

주택특성

,

단지특성의 순서로 나타났

다

.

자녀독립 후 노후준비를 하는 가정의경우 입지

,

주 택특성

,

단지특성과 투자가치

, 3.3 m

²당 가격의 순서로 중 요도가 나타나 다른 계층과 확연한 차이를 보였으며

,

^입

지와 주택특성에 대해 가장 높은 중요도를 두고 있었는 데

,

이는 다른계층이 투자를 위한 재산증식의 수단으로

서 주택을선택하는 경향이있는 반면 노후준비 단계의 응답자들은거주 목적의 주거를 선택하는 경향을 보였으 며

,

수준의결과를 살펴보면 미혼의 경우 친환경적 내부 를 가장 선호했고

,

단지특성의 경우는 전체결과와 같이 편의중심의 단지계획을 가장 선호하였다

.

초·중·고 자 녀를 둔가족단계의경우는 단지 특성에서 주민소통중심 의단지계획을 가장선호했으며

,

입지의 경우 좋은 학군 을가장 선호하였다

.

이는 다른 인구특성과 달리연령별

에서는

30~40

대와 가족단계별에서 초·중·고 자녀를 둔

가정에서만 나타나는 결과로서 좋은 학군요소는 투기과열 의 원인이 아니며

,

학교자체의 순기능만을하는 것으로 나타났다

.

노후준비단계가정의 경우는주택특성에서는향 이나 조망이 우수한 내부를 선호하였고

,

단지특성의 경우 친환경적인 단지를 크게선호하였으며

,

입지의 경우도 친 환경적인 위치를 선호했으며 교통 편리성이나 접근성은 오히려 중요하지 않게 나타났다

.

<

표

12>

는소득수준에따른 속성의상대적 중요도를나

타낸 것으로써

, 100

만원 미만 가구의 경우 주택특성

, 3.3

m

²^당^가격

,

^입지

,

^단지특성

,

^{투자가치성의}^순이고

100~200

만원 미만의 경우 입지

,

투자가치성

,

단지특성

, 3.3 m

²당 가격

,

주택특성의 순서로나타났다

. 200~300

만원 미만 가 구는 투자가치성

,

주택특성

, 3.3 m

²당 가격

,

입지

,

단지특

성의 순이며

, 300~400

만원미만의 가구는투자가치성

, 3.3

m

²^당 ^가격

,

^입지

,

^주택특성

,

^단지특성 ^순이고

, 400~500

^만

원 미만가구는 투자가치성

,

주택특성

, 3.3 m

²당 가격

,

입 지

,

단지특성의 순서이며

, 500

만원 이상 소득수준의 가구 표 10. 소유형태에 따른 속성의 중요도와 수준의 부분가치

속성 수준

소유형태

자가 전세 월세

중요도 부분가치 중요도 부분가치 중요도 부분가치

주택특성

향

/

13.77%

.1862

14.51%

.2000

11.94%

-.4375

.1542 .2000 .5625

-.3346 -.3500 -.0625

친환경적내부

-.0065 -.0500 -.0625

단지특성

5.78%

-.0273

19.78%

.4000

13.43%

.1875

문화

/

체육단지계획

-.1211 -.3500 -.1875

.0977 .1500 .5625

.0508 -.2000 -.5625

입지

좋은학군

20.79%

-.3190

17.15%

-.0500

25.37%

-.8125

친자연적위치

-.0169 -.1000 -.4375

도심에위치

-.1315 -.2500 -.0625

교통편리

/

접근성

.4674 .4000 1.3425

투자가치성

44.75%

-.6784

19.78%

-.5000

31.34%

-.6875

.3841 .2500 .4375

-.6992 .0000 -1.1875

.9935 .2500 1.4375

3.3m

²당 가격

700~800

만원

14.90% .2817

28.78% .5455

17.91% .7500

600~700

만원

.5634 1.0909 1.5000

500~600

만원

.8452 1.6364 2.2500