4.2
기성시가지 정비기법에 관한 연구 : 주거지역을 중심으로
Policy Tools for Rehabilitation of Built-up Residential Area 민범식․이왕건
2002. 12／125면／기본연구／국토연 2002-16
지난해의 연구(민범식․이영아. 2001. 도시환경개선을 위한 기성시가지 정비방안 연구.
국토연구원)에서는 기성시가지에 대한 정비과제유형을 밝혀내어 정비과제 유형별로 정비방 향을 설정하는 계획방법론을 연구하였는데, 이번 연구에서는 정비과제를 해결하기 위한 실 현성 있는 수단들을 연구하였다.
제1장에서는 지난 해 연구에서 제시된 일반문제주거지역에 대한 정비과제를 다시 요 약하여 나열하였는데, 정비과제는 다음과 같이 요약된다.
<일반문제주거지역 정비과제>
정비 목표 세부 정비과제(15개 주요과제) 주거수준의 향상
(최저주거기준의 충족)
주택설비의 개선
주거환경 및 세대당 주거면적의 향상 사회적 약자의 거주안정
(세입자 재정착, 노인의 주거안정)
저소득층에 대한 저렴한 임대주택
노인들을 위한 사회주택(co-housing 등) 제공 사회계층 혼합 가족 세대용 주택공급
기초적인 공공시설의 확보
접도미달필지 해소
도로 확폭 / 주차장 확보 / 어린이놀이터 및 어린이공원 설치 / 근린 공공시설 및 편익시설(근린문화시설, 탁아소 및 보육소, 노인시설, 도서관)의 확보
방범시설 설치 안전한 통학환경 정비 통학로 확보
주거지 경관정비 담장정비 및 수목식재
적정 건축밀도 규제 및 스카이라인 조성 재해방지 저지대 상습침수지역 해소
제2장에서는 위에서 제시된 정비과제를 해결하려 할 경우 발생되는 문제점을 분석하 였는데, 연구의 범위를 좁혀 물적 기반정비에서 발생하는 문제점을 중심으로 한정하였다.
물적기반정비시 발생하는 문제점에 대해서는 현장 실무전문가와 관계공무원과의 인터뷰, 문헌조사를 통하여 작성된 설문조사표에 의해 주민설문조사, 그리고 우리나라의 법제도 및 물적 도시기반현황이 유사한 일본의 사례 등에서 연구 평가된 문헌을 참고로 하여 다음 표 와 같이 정리되었다.
<주택 및 공공시설 정비시 발생되는 문제점>
항목 정비상 문제점
주택 관련
주택소유자
․다가구 재축 후에도 전세금에 의한 융자금 상환시 일시적인 자금상환 압박
․건축법, 주차장법 강화로 상면적 감소로 인한 다가구주택 채산성 저하
․채산성 확보를 위한 공동재축 어려움 세입자 ․재축주택의 임대료상승으로 재정착 미흡
공공 시설 관련
내부도로 확폭 ․주변 잔여토지 발생 및 인접필지 재축유도 필요 주차장 확보 ․주차장법 강화에 의한 재축 채산성 악화
․기존 주택은 내부에 주차장확보를 위한 개수 어려움 통학로 확보 ․지구 내 차량통행방법과 제거되는 도로변 주차장 대체에
대한 고려필요
근린공공시설 확보
․예산배정 우선순위에서 처짐
․감정가격에 의한 토지매입 어려움
정비상의 문제점을 해결하기 위해서는 대응하는 수단을 마련해야 한다. 제3장과 제4장 에서는 각각 건축물 정비와 공공시설 정비에 필요한 수단을 제시하였다. 정비수단으로는 법제도적 지원수단, 재정적 지원수단, 그리고 전문가 지원 등 행정적 지원수단이 있을 수 있다. 법제도적 지원수단 중 규제완화에 의한 지원수단은 그 동안 주거환경을 오히려 악화 시킬 뿐이라는 주장이 강하게 제기되고 있어 지원수단으로 사용하는 데는 바람직하지 않아 제외하고, 주로 행정, 재정지원의 범주에 속하는 것을 제시하였다.
주택의 재축과 같은 개인의 생활환경 개선에 대해서는 직접적으로 재정을 지원한 사례
는 없다. 그러나 향후 복지차원에서 모든 국민이 최소한의 기초적인 생활수준을 누릴 권리 (생활권)가 강조된다면 노후불량주택의 재축에 대해 직접적인 재정지원을 실시할 수 있을 것이다. 특히 주택의 재축 중에서도 임대주택으로 사용되는 다가구 주택으로의 재축은 서 민을 위한 임대주택공급이라는 측면에서 공공지원의 타당성을 가질 수 있다. 제3장에서는 이러한 가능성의 측면에서 재축에 대한 예산지원방법을 제시하였다.
한편, 공공시설 중에서 이용자의 배제가 불가능하고 경합되지 않는 공공재로 인정되는 도시간선시설에 대해서는, 정부가 양여금이나 보조금 형태로 지원하고 지방자치단체가 예 산을 투입하여 건설하는 경우가 많다. 반면에, 지역주민들에 국한되어 이용되는 시설 즉, 근 린공공시설의 경우에는 수익자부담을 원칙으로 하여 중앙정부의 지원은 거의 부재하였으 며, 지방정부에서도 예산투입을 망설이면서 방치된 느낌이 있다. 그러나 근린공공시설 중에 서도 주차장 문제는 거의 전 도시민이 겪는 생활불편에 관한 사항이고, 통학로 확보문제는 기초적인 안전에 관한 과제이므로 예산지원에 대해 국민적 합의가 이루어질 수 있는 사항 이라고 본다. 제4장에서는 이러한 전제하에 근린공공시설에 관한 정비방법을 제시하였다.
제3장과 제4장에서 제안된 정비수단들 중 대다수는 선진국에서 사용되고 있는 것들이 어서 우리나라에서 향후 도입될 가능성이 높고, 그 중에 일부는 재정자립도가 높고 선진적 도시행정을 추진하는 서울시에서 이미 사용되고 있는 수단들로서 향후 다른 지자체로 확산 되어 일반화될 가능성이 높은 것들이다. 이러한 지원수단들 중에는 중앙정부차원에서 해결 해 주어야 하는 것이 있기도 하고, 지방자치단체의 재량에 의해 도입할 수 있는 수단들이 있다. 특히 재정자립도가 떨어지는 지방정부에 대해서는 중앙정부가 적극적으로 지원할 필 요가 있을 것이다.
제5장에서는 정비과제와 그에 따른 정비상 문제점, 그리고 해결수단을 요약하여 정리 하였는데, 여기서 제안된 수단에 대해서는 향후에도 지속적으로 연구, 보완되어야 할 것이 다. 한편, 지원수단 효율적으로 정비를 추진하기 위해서는 정비수단뿐만 아니라 주민의 적 극적인 참여가 필요하다. 따라서 우리나라 실정에 맞는 주민참여 방법론도 아울러 연구되 어져야 할 것이다.
<정비상의 문제점 해결을 위한 지원수단 제안내용>
구분 지원수단 내용
주 택 관 련 정 비
건축규제완화 ․주거환경악화를 초래하는 규제완화는 바람직하지 않음
다가구재축 지원
․임대주택 확보시 일부 건설비 보조
․장기저리 융자
․공공이 대리재축 후 장기 임차하여 공공임대주택으로 활용 세입자 재입주시
임대료보조 ․재축된 민간임대주택 재입주시 세입자에 대한 임대료 차액지원 수용에 의한
재개발 ․필요시 매수에 의한 공공임대주택 또는 원주민 분양주택 건설 컨설턴트 지원 ․재축사업성 검토를 위한 전문컨설턴트 지원
공 공 시 설 정 비
도로정비
․도시계획시설로 지정
․대체지 활용으로 필지교환에 의한 공공시설 확보(세제감면)
․도로정비를 효과적으로 하기 위한 면적철거형 재개발
주차장 확보
․공용주차장 확보 및 토지매수 원활화를 위한 보상현실화 또는 대체토지 활용
․개별주택 내 주차장 확보지원 지속 및 확보가능한 주택에 대 한 거주자 우선주차제 혜택 유보
통학로 등 보행환경 정비
․이면도로 주차구획 축소로 보행통로 확보
․부족된 주차장을 위한 공용주차장 건설 기타공공시설
확보 ․대체지 활용하여 필요위치의 토지와 교환확보
