도시재생뉴딜사업에서의 민간투자자 투자의사결정 연구
근린재생형 도시재생사업을 중심으로
A Study on the Private Investment Decision of Urban Regeneration New Deal Projects
Focusing The Neighborhood Type Urban Regeneration Projects
7
곽원규*Gwak, Won-Gyu 최민섭**
Choi, Min-Seub
Abstract
The following are the factors affecting investment decisions of private investors in the neighborhood renewable urban renewal project related to the government 's urban renewal policy.
First, the head of local autonomous governments plays a key role in the policy process of local autonomous entities, and its influence and authority are greatly increased. The results of the empirical analysis show that the leadership of the local governments has the greatest influence on the investment decisions of the private investors in the urban renewal business. Therefore, for the success of the urban regeneration project, local governments should strengthen their ability to manage their organizations, capture business opportunities, and deliver their vision to their employees. Second, profitability affects the investment decisions of private investors in urban renewal projects. The profitability of the real estate that investors perceive is more crucial to the investment decision than the risk perception. Finally, it was confirmed that the accessibility, commercial area, natural environment and residential convenience related to the property of the real estate do not affect investment decisions of private investors. This can be attributed to the fact that many limitations and problems in the process of improving accessibility, revitalizing commercial areas, improving infrastructures, and improving the natural environment and residence comfortability in a declining city can dilute the business feasibility.
색인어 : 근린재생형 도시재생사업, 민간재원조달, 투자의사결정
Keywords : Neighborhood Type, Urban Regeneration Project, Private financing, Investment Decision
* 서울벤처대학원대학교 부동산학과 박사수료(주저자: [email protected])
** 서울벤처대학원대학교 부동산학과 교수(교신저자: [email protected])
Ⅰ. 서론
저출산⋅저성장 등에 따른 도시성장 둔화와 개발수요 감소로 외연적 성장 중심의 대규모 도시개발 방식은 한계에 도달하였다. 정부는 국정과제와 2016년 UN Habitat
1( 유엔인간정주계획, United Nations Human Settlements Programme) 제3차 회의에서 채 택된 새로운 도시의제인 ‘다양성’, ‘균형성’, ‘포용성’, ‘회복탄력성’을 수용하여 ‘도시 혁신사업’이라는 전략을 도출하였다. 정부의 도시재생 뉴딜 비전은 지방자치단체와 커 뮤니티 주도의 지속가능한 “도시혁신”이다. 거주환경이 열악한 노후 주택을 우선 정비 하고, 서민들이 거주할 수 있는 저렴한 공공임대주택을 공급하는 것과 단순 주거환경 개선에 그치는 것이 아니라 도시기능을 재활성화 시켜 도시의 경쟁력을 회복하는 것.
재생 과정에서 소유주와 임차인, 사업주체와 주민 간 상생 체계를 구축하고 이익의 선 순환 구조를 정착시키는 것. 그리고 주거 공간 외에도 업무, 상업, 창업 공간 등 다양한 일자리 공간을 제공하고 지역에 기반 한 좋은 일자리를 창출하는 것이 ‘도시혁신사업’
으로서의 도시재생 뉴딜 비전을 달성하기 위한 4대 목표이다.
정부의 도시재생 뉴딜 비전에서 "도시재생"이란 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도 시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새 로운 기능의 도입⋅창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적⋅사회적⋅물리적⋅환 경적으로 활성화시키는 것을 말한다(도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 제2조① 항의 1). 이러한 도시재생을 위한 사업은 경제기반형과 근린재생형으로 구분된다. 지역 주민, 상인, 사회적 기업, 민간기업, 공공기관 등 다양한 주체가 참여하고 막대한 재원 이 투입되어야 한다. 그러나 정부의 예산에는 한계가 있어 민간재원조달이 필요하다.
특히, 근린재생형 도시재생사업에 있어서는 사업규모가 경제기반형에 비해 소규모인 관계로 민간재원조달에 참여하는 금융회사의 조달 수수료가 낮아 민간재원 중개업무 가 현실적으로 실현되기 어렵다. 근린재생은 근린지구재생, 커뮤니티재생, 지역사회재 생, 주거지재생 등 다양한 명칭으로 추진되고 있으며 이들의 공통점은 공동체의 중요 성을 인식하고 공동체를 파괴하지 않는 방식 또는 공동체에 초점을 맞춘 방식으로 쇠 퇴지역을 재활성화 하는 것으로(이소영, 2012) 도시재생, 도심재생, 지역재생 등의 용 어와 혼용되기도 하나, 공간적 범위가 도시지역의 근린지구 또는 공동체 단위에 한정 되어 있다는 점에서 도시 전체 또는 도심, 지역적 범위를 대상으로 하는 여타의 개념과 차별성이 있다고 볼 수 있다.
1 1978년에 설립된 유엔개발그룹(United Nations Development Group) 산하의 국제기구로 사회적, 환경적으 로 지속 가능한 도시를 만들고 인류에 적절한 쉼터를 제공하는 것을 목적으로 설립된 기구이다. 2011년 기준, 우리나라를 비롯한 58개국이 가입되어 있다.
근린재생형 도시재생사업은 사업면적 규모에 따라 우리 동네 살리기, 주거지지원형, 일반근린형, 중심시가지형의 네 가지로 나뉜다. 위 유형의 사업들은 공공성을 기반으 로 진행되고 일정기간 동안만 정부예산이 투입된다. 정부예산이 소모된 이후 지속가능 한 도시재생사업을 위해서는 민간재원조달이 필요하다. 지방자치단체에서는 정부예산 의 한계와 지속가능성을 위해 민간재원조달은 해결해야 될 과제이다. 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 시행령 제16조(도시재생전략계획의 작성기준 및 작성방법)에도 해당 지방자치단체의 도시재생전략계획의 목표와 도시재생활성화지역의 지정 개수 및 규모, 우선순위 등을 고려하여 재원조달 계획과 연차별 집행계획을 작성하도록 법제화 되어있다. 김진(2014)은 도시재생을 위해 필요한 재원을 조달하지 못한다면 그 모든 노 력이 공허한 외침이라고 하였다.
이에 따라 본 연구는 근린재생형 도시재생사업을 위한 민간투자자들의 투자의사결 정 영향요인을 찾아 민간재원조달 방안을 모색하고자 하였다. 기존의 벤처기업투자, 부동산 투자, 엔젤 투자, 크라우드 펀딩 투자 등 선행 연구고찰에서 나타난 다양한 민 간투자 형태의 투자의사결정 영향요인을 살펴보고 실무관계자들과 인터뷰를 진행하면 서 다각적 요인들에 대한 탐색을 진행하였다. 탐색결과 무형의 지방자치단체 역량과 유형의 해당 지역 부동산관련 특성, 이를 종합한 재무적 특성 요인들이 근린재생형 도 시재생사업 투자의사결정 진행과정에서 복합적인 영향을 미친다는 것이다.
이러한 이론연구와 실무적 조사를 중심으로 본 논문은 다음과 같이 구성한다. 서론 에 이어 제2장에서는 문헌연구를 통한 이론적배경과 근린재생형 도시재생사업 민간투 자자의 투자의사결정 영향요인들에 대한 선행연구를 고찰한다. 제3장에서는 본 연구에 서 채택한 연구 설계로서 연구모형, 가설설정, 연구방법, 표본 및 변수에 대해 설명한 다. 제4장에서는 실증분석의 결과를 제시하고 이에 대한 해석과 토론을 한다. 마지막으 로 제5장에서는 본 연구의 결과를 요약하고 연구의 시사점, 한계점 및 앞으로의 연구 를 위한 제언을 한다.
Ⅱ. 문헌연구
재원조달이 갖는 사전적 의미는 어떠한 일을 함에 있어 필요한 재화나 자금을 끌어
오는 것을 말하는데 자본조달(Financing)또는 자금조달과 같은 개념으로 이해된다. 여
기서 민간재원조달이란 관청이나 정부기관에 속하지 않는 일반 국민을 총칭하는 개인
과 기관(기업)을 말하며 어떠한 일에 소요되는 비용을 모으거나 만드는 것이라고 할
수 있다. 민간재원조달에 관련된 소비자의 투자행동에 관련되어 행동재무학은 투자자
의 합리적이지 못한 의사결정을 확인하고 설명함으로써 투자행동에 관한 우리의 이해 를 돕는데 기여하였으며 합리적 기대이론과는 반대로 행동재무학은 투자에서 사회적, 인지적 그리고 감정적 요인들의 역할을 강조한다(이계웅, 2015). 행동재무학이 전문투 자가나 거래업자(traders)의 투자행동에 주목하는 데 반해 재무적 의사결정은 비전문 투자자들인 소비자들의 의사결정 및 투자행동에 주목하고 있다(이현정, 2003). 민간의 투자의사결정은 개인 또는 기업의 투자의사결정으로 사적부문(private sector)의 경제활 동이다. 공공부문의 투자와 마찬가지로 투자 주체가 유⋅무형의 자산을 취득하고 투자 원본을 초과하여 이익을 추구하는 투자의사결정이란 최적투자대안을 선정하기 위한 선택을 말한다. 본 연구는 다양한 투자 상품에서 전문투자가나 비전문 투자자들의 투 자의사결정에 영향을 미치는 사회경제적 요인들을 살펴본다는 데에 의의를 두고 있다.
그림 1. 소비자 투자행동에 관한 이해의 틀
1. 투자의사결정 관련 선행연구
본 연구를 위해 민간의 재원을 조달하는 의사결정과정, 특히 투자의사결정 과정에
영향을 미치는 요인들을 연구한 선행연구를 위주로 고찰하였다. 이는 도시재생사업 유
형별로 구분한 민간재원조달 관련 선행연구가 전무하고 근린재생형에 대하여는 민간
재원조달의 필요성만 강조되었기 때문이다. 이런 맥락에서 수익성과 안전성 및 도시재
생사업의 현금흐름만을 중시하는 개발금융 조달방식의 연구를 벗어나 지방 중⋅소도
시에서도 가능한 민간재원조달 일반화가 필요하다. 이를 위해 근린재생형 도시재생사
업과 관련하여 참고할 만한 투자의사결정연구로 선행연구를 고찰하였다. 전문투자자 인 벤처캐피탈, 엔젤투자회사, 부동산투자회사, 자산운용사의 펀드 등 투자의사결정에 영향을 미치는 연구와 개인투자자인 P2P, 크라우드 펀딩을 통한 투자의사결정도 관련 선행연구에 포함하였다. 아래의 표 1은 그간 선행연구들에서 제시된 투자의사결정에 관한 선행연구를 정리한 표이다.
연구자 연구제목 연구내용 독립변수 분석방법
공성현(2014)
국내 엔젤투자자의 투자의사고려 요인에
관한 탐색적 연구
엔젤투자자가 기업을 발굴하고 투자를 결정 할 때 영향력 있는 요인을 탐색하고 수도권 중심형 엔젤 네트워크를 지역적 네트워크로 확산할 필요가 있다고 제언
제품 특성 시장 특성 기업가 특성
재무 특성 기타 특성
요인분석
윤영숙 (2014)
엔젤 투자자의 투자의사결정에 영향을 미치는 기업가 특성에 관한
연구
엔젤 투자에 대한 전반적인 개념과 이해, 절 차와 투자 시 평가요소들을 살펴보고 초기 기업의 투자 활성화와 투자유치 시에 활용 할 것 제언
신뢰성, 위험 감수성 열정, 진실성, 창업경험
인내력, 리더십, 조직관리능력, 혁신성
인맥(네트워크)
AHP
배경란(2006)
재개발지역 개인투자자의 투자의사결정요인에
관한 연구
재개발 지역에서 투자할 때 투자자들이 중 요하게 생각하는 요인을 도출하고 인구통계 학적 특성이 어떤 변수와 연관성이 있는지 분석
부동산 투자요인 재개발 요인
인구통계학적 요인 상관분석 송동원(2015)
부동산 간접투자기구 투자의사결정 요인에
관한 연구
부동산개발 투자금융 관련 실무전문가를 대 상으로 AHP분석을 실시하고 투자의사결정에 어떤 영향을 미치는지를 실증적으로 분석
부동산 시장 요인 금융 시장 요인 수익률 지각 요인 위험요소 지각 요인
구조방정식AHP,
오세경최정원 한석만(2017)
중소기업과 소상공인 P2P대출의 투자의사결정요인에
대한 실증연구
중소기업과 소상공인의 P2P 대출에서 투자 자의 인당투자금액과 투자수익률에 영향을 주는 변수에 대한 실증 분석
대출기간 대출금 상환방식, 차입자 재무정보, 차입자 신용정보
상관분석, 회귀분석
이의방이재범 양창규 (2014)
크라우드펀딩의 투자의사결정기준에
관한 연구
벤처캐피탈의 투자의사결정 요인을 크라우 드 펀딩에 맞도록 핵심역량 별로 분류하고 각 투자의사결정요인의 중요도를 제시
유형자산고정자산
조직능력 AHP
표 1. 민간재원조달에 관련된 선행연구 내용정리
2. 지방자치단체의 역량 관련 선행연구
김태형(2017)은 주얼리 산업 경영자들의 개인특성 중 전문성은 경영성과에 정(+)의 영향을 미치지만 나머지 성취욕구, 혁신성, 진취성은 무의미한 영향관계를 밝혀냈다.
민윤경(2017)은 조직역량을 주로 사람과 관련된 자원이라 할 수 있으며 기업의 조직
역량이 조직성과(경제적 성과/사회적 성과)에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나
타났다고 하였다. 또한, 조직역량은 전통적 역량(재무적 역량, 마케팅 역량, 기술적 역
량) 이외에 조직성과에 추가적으로 유의한 정(+)의 영향을 미치고 기업의 조직역량이 높을수록 조직성과와 조직성장을 위해서 기여할 수 있다고 보았다.
이길원(2016)은 전국 6개 중소기업청 창업보육센터에 소재하는 창업 소기업의 경영 자를 대상으로 경영성과에 영향을 미치는 영향에 대하여 분석하였다. 경영자 특성을 기 업가 정신과 사업화 능력으로 실증분석 한 결과 모두 정(+)의 영향을 미친다고 하였다.
이동희(2012)는 국내 벤처캐피탈 리스트들은 투자의사결정에 가장 큰 영향을 미치는 기업 특성 요인을 투자고려 대상 벤처기업의 시장특성으로 보고 있음을 알 수 있다고 하였다.
손민호(2010)는 벤처캐피탈이 자선사업가가 아니라 투자회수를 통한 수익(Capital gain) 을 목적으로 하는 재무적 투자자(FI: Financial Investor)라고 하였다.
유래현(2016)은 경영자가 기업이 지속적이며 장기적인 발전과 성장을 위한 관계에 지나치게 의존하기 보다는 기술개발과 기술적 능력의 향상을 통해 기업과 경영자의 역 량을 높이고, 성장단계에 따라 효율성이 높은 경영자의 역량을 전략적으로 선택하고 집중하여 경영자의 역량을 발휘하는 것이 바람직하다고 하였다.
배정호(2016)는 국내 중소기업 CEO 및 관리자들을 대상으로 중소기업의 조직역량 이 궁극적으로는 경영성과에 연결될 수 있다는 실증조사 분석을 하였다.
3. 부동산특성 관련 선행연구
한진명(2016)은 한번 선정된 입지는 바꾸기 어려워 창업을 준비 중인 예비창업자는 출점을 위한 첫 단계부터 부동산 특성인 입지를 신중히 검토하여야 한다고 하였다.
백준석(2016)은 개인투자자의 특성을 구분하기 위해 ‘투자지향적 투자자’, ‘안전추 구형 투자자’, ‘자산유지형 투자자’로 구분하고 투자자의 부동산 투자의사결정에 있어 선호하는 특성을 크게 투자행동요인과 부동산특성요인으로 정의하여 구조방정식 모형 을 활용하여 분석하였다. 분석결과 이들 전체 개인투자자 유형에서 수익성과 안전성 그리고 입지특성이 투자만족도에 유의한 영향을 미친다고 하였다.
이영삼(2014)은 부동산 특성 요인(위치, 유동인구), 참여자특성 요인(투자목적, 자기 자본 비율, 투자 시기 결정), 경매 특성 요인(경매과정. 권리관계, 임차인), 경매투자를 위한 입찰참여 의사결정에 유의미한 영향관계가 있다고 하였다. 그리고 입찰의사결정 에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 유동인구와 경매과정 및 권리관계라고 하였으며 수익성과 직결되는 중요한 요소라고 하였다.
박종선(2012)은 부동산에 투자 시 고려할 가장 중요한 요인이 자연환경이라고 하였 으며 고령자가 될수록 부동산투자에 있어서 경제적인 고려가 더욱 커진다고 하였다.
하권찬(2008)은 건물요인(상가종류, 연면적, 점포수, 1층 가격, 마트 입점 여부, 멀티
플렉스 입점, 용도), 지역요인(택지지구 규모, 상업용지 비율, 지역, 계획인구, 택지면 적, 상업용지 면적, 유흥 위락 가능), 입지요인(건널목, 버스정류장, 보행자도로, 전철 역, 도로접면 수, 할인점, 백화점, 주요 평형, 경쟁 상권) 및 마케팅 요인(분양대행, 자금 관리, 신탁사업, 중도금 무이자, 책임 준공, 복층, 내부 상가, 점포별 면적, 임대보장)으 로 상가투자에 대하여 연구하였으며 그 결과 분양률과 입점률은 서로 다른 영향요인이 라고 하였다.
조현구(2008)는 주거용 부동산 운영수익의 결정요인으로 대지면적, 공시지가, 내용 연수, 부채감당율, 주차대수, 공실율, 용적률, 대부비율, 채무불이행률, 총 가구수, 대출 이자율, 가능조소득, 종합자본환원율 등이 영향을 미친다고 하였다.
4. 재무특성 관련 선행연구
재무특성(Financial Characteristics)이란 투자자의 입장에서 투자원금에 따른 이익 혹 은 손실을 평가하여 투자보고서나 투자계산서 상에 표시되는 다양한 항목의 성격과 특 징을 말하며 유동성, 레버리지, 활동성, 수익성, 성장성, 안정성 등으로 표현할 수 있다.
김승환(2017)은 부동산 투자환경 요인으로 제도환경, 경제환경과 부동산 특성요인으 로 수익성, 입지성 등이 수익형 부동산 투자 결정에 유의한 영향을 미치며 수익형 부동 산 투자가 은퇴 후 삶의 질에 유의한 영향관계가 있다고 하였다.
김두칠(2017)은 일반경매투자자가 금융기관이 경매 신청한 담보부동산에 경매 투자 의사결정을 할 때 영향력이 크게 미치는 중요 요인으로 경매부동산 권리분석과 함께 안전하게 낙찰 받을 수 있는 NPL활용 입찰가격인 것으로 확인하였고 부동산경매물건 의 입지요인도 경매 투자의사결정에 미치는 영향력이 크다고 하였다.
백준석(2016)은 투자지향적 투자자의 경우 수익성, 안전성, 입지특성이 투자만족도 에 유의한 영향을 미치고, 안전추구형 투자자의 경우 안전성, 위험성, 시설특성이 투자 만족도에 유의한 영향을 미친다고 하였다. 또한, 자산유지형 투자자의 경우 위험성과 입지특성이 투자만족도에 유의한 영향을 미치고 있으며 특성별 개인투자자 모두 선호 특성에 대한 만족이 부동산 투자에 대한 전반적인 투자만족도를 경유하여 재투자의사 에 유의 영향을 미치고 있는 것을 확인하였다.
심규열외(2006)는 투자만족과 투자회사에 대한 신뢰도는 재투자의도에 매우 강한 영향력을 행사하며 투자에 대한 만족도가 높을수록 더욱 재투자의도가 강해진다고 하 였다. 그러나 투자안전성과 법령과 규제성은 투자만족에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 분석하였다.
원영수(2006)는 근린상가 투자자들은 수익을 가장 중요한 투자요인으로 인식함으로
근린상가에 대한 감세 조치 등을 통해 분양 활성화 및 경기활성화를 도모 할 필요가
있다고도 주장하였다.
양화석(2002)은 부동산투자의 투자행동요인은 투자자가 어떠한 환경요인을 중시하 는가에 따라 다르게 나타나고 있을 뿐만 아니라 투자자의 성별, 연령, 학력, 직업, 월소 득에 따라서 부동산투자에 대한 행동요인이 다르다고 하였다. 또한, 부동산 투자행동 에 영향을 미칠 수 있는 경기상황, 선호도 및 법령 규제, 매물/자금조건, 매물/외적 위험 등을 잘 고려하여야 한다고도 하였다.
5. 기존 연구와의 차별성
선행연구에서는 크게 전문투자자 관점에서의 투자분야와 개인별 투자특성에 따른 투자 상품과 투자분야로만 연구가 진행되었다. 근린재생형 도시재생사업의 특성에 대 해 살펴본 정광진 등(2016), 서수정과 윤주선(2016), 이용주(2015)의 선행연구에서는 사업의 나열 또는 민간투자금액만 기술하는데 그치고 투자재원의 투자자 관련연구는 도출되지 않았다. 본 연구는 전문투자자인 벤처캐피탈, 엔젤투자회사, 부동산투자회사, 자산운용사의 펀드 등 투자결정에 영향을 미치는 연구와 개인투자자인 P2P, 크라우드 펀딩을 통한 투자결정에 영향을 미치는 요인을 모두 고려하여 많은 연구에서 공통적으 로 다룬 경영자특성과 조직역량, 사업화능력을 지방자치단체의 역량요인으로 하고 기 존 선행연구인 부동산특성 요인과 재무특성 요인을 종합하여 근린재생형 도시재생사 업 민간 투자의사결정 영향연구를 진행하였다.
Ⅲ. 연구 설계
1. 변수 선정을 위한 포커스 그룹 인터뷰(FGI)조사
1) 인터뷰 개요
도시재생사업 관계 공무원, 도시재생 지원센터 총괄 코디네이터, 금융권 및 사업시
행자(디벨로퍼), 시공사 등 민간부문의 심층 인터뷰를 통하여 근린재생형 도시재생사
업에 대한 투자 유인 조사를 실시하였다. 조사 대상은 지방도시의 도시재생사업 관련
부서의 담당자 2명, 도시재생 지원센터 센터장 2명, 금융권 개발사업 투자담당 본부장
2 명과 현재 가로 정비사업과 소규모 주택 사업을 진행하고 있는 사업시행자 2명, 시공
사의 도시재생사업 담당 임원 2명을 대상으로 2018년 1월 17일부터 2월 7일까지 유선
으로 방문 약속 후, 각각 개별방문 및 근무지 회의실에서 F.G.I 진행목적을 상세하게
설명하고 소형 녹음기로 녹취하면서 집단 및 개별 인터뷰를 실시하였다. 인터뷰는 질
의에 대한 전문가의 답변과 토의로 이루어졌으며 주요 질의 사항은 첫째, 근린재생형 도시재생사업 참여를 위한 주요 투자 요인, 둘째, 근린재생형 도시재생사업 참여시 애 로 사항, 셋째, 선호투자유형 및 정책 지원 방안 등이었다. 인터뷰에 소요되는 시간은 인터뷰마다 약 2시간씩 소요되었다.
2) 근린재생형 도시재생사업 투자 시 고려요인
근린재생형 도시재생사업 투자 시 최우선 고려사항은 근린재생형 도시재생사업 자 체의 수익성이 높아야 하고, 예측 가능한 정책 환경 및 수익성이 중요한 것으로 조사되 었다.
첫째, 근린재생형 도시재생사업에 대한 매매차익(Capital Gain)이나 운영수익(Cash Flow) 구조가 확실해야 민간투자자들의 투자가 가능할 것으로 보고 있다. 만약 근린재 생형 도시재생사업 자체의 수익성이 손익분기점 수준에 머물고 있다면, 정부(중앙 및 지방정부)의 지원을 통한 이익 발생이 가능할 경우에만 투자에 참여할 의사가 있는 것 으로 나타났다. 그러나 현재 추진되고 있는 근린재생형 도시재생사업의 경우 민간투자 자들이 만족할 만한 특징이 있는 사업이 거의 없고, 사업성도 미미하기 때문에 조사자 들의 근린재생형 도시재생사업에 대한 참여가 부진한 것으로 조사되었다. 특히 지방자 치단체 공무원들의 도시재생사업에 대한 이해력이나 설명력이 부족하여 투자자의 마 음을 움직이는 능력이 미흡하다고 판단하고 있었다. 또한 도시재생 지원센터에서는 지 방자치단체장의 도시재생에 대한 비전과 현실성 있는 사업화능력 등 지방자치단체의 역량이 중요한 요인으로 인식하고 있었다.
둘째, 금융기관의 경우 근린재생형 도시재생사업이 단기보다는 장기적인 비전을 갖 고 추진하여 안정적인 수입이 발생하는 사업에 투자하기를 선호하고 있었다. 즉, 금융 기관은 사업시행자와는 달리 단기적으로 큰 수익이 나는 사업보다는 장기적이며 안정 적인 수익이 발생하는 근린재생형 도시재생사업에 관심이 높았다.
셋째, 근린재생형 도시재생사업에 대한 지방자치단체의 사업 추진 의지가 높고, 민 간 투자로 진행되는 사업과 관련하여서는 인ㆍ허가 리스크가 없어야 민간투자자의 투 자를 유인할 수 있는 것으로 조사되었다.
넷째, 근린재생형 도시재생사업은 쇠퇴한 도시지역임으로 투자 시 리스크가 크다는 것과 반대로 성공 시에는 기대하는 이익이 상대적으로 높아야 한다는 것이다. 지금은 인구와 사업체가 줄고 주택 노후도가 심해 투자매력도가 떨어지지만 향후, 도시재생이 진행되면 외부로부터의 인구유입과 상권 활성화, 주거지의 환경개선이 이루어질 것으 로 기대되는 지역에 한해 투자가 이루어진다고 하였다.
다섯째, 전문투자자들은 투자에 따른 수수료 수입이 일정규모 이상의 수준이 되어야
만 투자가 가능한데 대체적으로 도시재생사업의 사업 규모가 300~500억원 수준 이상
을 투자 적정 수준으로 판단하고 있었다. 반면, 근린재생형 도시재생사업의 경우, 개인 차원의 투자자나 P2P, 크라우드 펀딩, 엔젤투자 등의 투자를 유도하는 것이 바람직하 다고 판단하고 있었다. 이외에도, 근린재생형 도시재생사업과 관련된 전문 펀드(Fund) 나 리츠(Reit’s)를 정부, 금융기관, 연기금 등 다양한 투자자로 구성하여 설립을 추진하 는 것에 대한 공감대가 형성되었다. 소규모 단위의 근린재생형 도시재생사업은 리츠나 펀드 같은 블라인드 풀(Blind Pool)
2형태의 간접투자 상품을 통하여 사업의 발굴, 각종 타당성 검토 등을 실시하고, 시공자 및 운영사는 경쟁을 통해 선정함으로써 근린재생 형 도시재생사업 추진의 효율성을 제고할 필요성을 피력하였다.
구분 주요내용
지방자치단체 역량
예측 가능한 정책 환경
∙ 주무관청의 사업시행 의지
∙ 근린재생형 도시재생사업 인⋅허가의 확실성 보장
∙ 민원문제의 해결
∙ 사업추진상의 위험요인(Risk)이 존재할 경우 투자 불가 사업주체의
사업능력
∙ 지방자치단체의 사업능력과 이해력, 설명력 충족
∙ 지방자치단체장의 근린재생형 도시재생사업에 대한 비전 제시
∙ 지방자치단체의 현실적인 사업화능력
부동산특성 입지조건과
투자환경의 개선 ∙ 사업지역의 입지와 상권, 주거환경 요인이 좋아야 투자 가능
∙ 지방자치단체가 근린재생형 도시재생사업의 사업시행자를 경쟁 입찰로 선정
재무특성
투자규모의 적정성
∙ 투자규모가 적으면 전문투자자의 사업성 검증 곤란
∙ 전문투자자들은 투자규모가 300~500억 이상을 요구
∙ 소규모 근린재생형 도시재생사업은 개인차원의 투자나 p2p, 크라우드 펀딩, 엔젤투자 등이 투자할 영역
∙ 리츠나 펀드 형태의 블라인드 풀 형태의 간접투자상품 개발 운영수익구조 ∙ 근린재생형 도시재생사업 자체의 사업성(수익성)은 필수조건
∙ 투자원금 회수의 확실성 보장 필요(투자에 대한 안전성) 장기투자 및
고정수입
∙ 금융기관의 경우 단기 보다는 장기(long term) 투자기간 선호
∙ 안정적인 고정수입(fixed income) 선호
∙ 리스크(high-risk)에 대비한 적정한 투자수입(high-return) 표 2. FGI를 통한 근린재생형 도시재생사업의 민간투자자의 투자의사결정시 고려사항
2. 연구모형 및 가설의 설정
본 연구는 선행연구와 전문가 인터뷰를 통해 살펴본 내용을 바탕으로 근린재생형 도시재생사업을 추진하는 지방자치단체의 역량요인과 부동산특성요인, 재무특성요인 등 3개의 요인을 독립변수로 설정하였다. 민간 투자자의 투자의사결정을 종속변수로 선정하여 그림 2와 같은 연구모형과 가설을 설계하였다.
2 제한된 파트너십의 한 형태로 단일 목적에 국한되지 않고 비즈니스 관심사를 자유롭게 추구하여 투자와 관련하여 다각화가 가능.
그림 2 연구모형
가설 1. 지방자치단체장의 리더십은 근린재생형 도시재생사업에서 민간투자자의 투 자의사결정에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
가설 2. 지방자치단체의 조직역량은 근린재생형 도시재생사업에서 민간투자자의 투 자의사결정에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
가설 3. 지방자치단체의 사업화능력은 근린재생형 도시재생사업에서 민간투자자의 투자의사결정에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
가설 4. 접근성은 근린재생형 도시재생사업에서 민간투자자의 투자의사결정에 정(+) 의 영향을 미칠 것이다.
가설 5. 상권은 근린재생형 도시재생사업에서 민간투자자의 투자의사결정에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
가설 6. 자연환경 및 거주편의성은 근린재생형 도시재생사업에서 민간투자자의 투 자의사결정에 정(+)의 영향을 미칠 것이다.
가설 7. 환금성은 근린재생형 도시재생사업에서 민간투자자의 투자의사결정에 정(+) 의 영향을 미칠 것이다.
가설 8. 수익성은 근린재생형 도시재생사업에서 민간투자자의 투자의사결정에 정(+) 의 영향을 미칠 것이다.
가설 9. 안전성은 근린재생형 도시재생사업에서 민간투자자의 투자의사결정에 정(+)
의 영향을 미칠 것이다.
요인 개념적 정의 측정항목 관련연구 항목수와 척도
지방자치 단체의 역량
지방자치단체
장의 리더십 개인이나 집단을 동작시키는 기술을 의미
조직관리 능력, 사업성취 욕구, 사 업기회 포착 능력, 기업성과 달성
능력, 비전 전달 능력 김태형(2017) 민윤경(2017) 유래현(2016) 이길원(2016) 배정호(2016) 이동희(2012) 손민호(2010)
5, Likert 5점 척도 지방자치단체
의 조직역량 조직의 업무수행 능력을 의미
고객과의 관계, 협력업체와의 관 계, 직원들과의 관계, 공공기관과 의 관계, 지역주민과의 관계
Likert5, 5점 척도 지방자치단체
의 사업화능력
아이디어를 실행 가능한 사업으로 진행하는 능력을
의미
기술인력 확보능력, 고객지향 제 품출시능력, 시장예측과 판단능 력, 고객관리 능력, 기술문제 해결 능력
5, Likert 5점 척도
부동산특성
접근성 도시재생사업지역의
내⋅외부 접근성을 의미
자가용⋅대중교통 이용 가능, 보 행자 접근 용이, 공항⋅철도⋅항 만, 시설과의 거리, 주거⋅직장⋅
학교와의 거리, 도로접면 수 한진명(2017) 백준석(2016) 이영삼(2014) 박종선(2013) 하권찬(2008) 조현구(2008)
5, Likert 5점 척도 상권 일정 지역에서 재화와
용역 유통이 이루어지는 장소를 의미
유동인구, 소득수준, 공실률, 점포 수, 배후도시 크기
Likert5, 5점 척도 자연환경 및
거주편의성 삶의 질을 높일 수 있는
주거공간을 의미 인구특성, 주택노후도, 생활인프 라 이용편리, 주차편리, 자연 환경
Likert5, 5점 척도
재무특성
환금성 투자금을 즉시 회수할 수
있는 것을 의미 현금화 가능성, 은행대출, 임대수
요, 투자금액 변경, 용도변경 김승환(2017) 김두칠(2017) 백준석(2016) 심규열외(2006)
원영수(2006) 양화석(2002)
5, Likert 5점 척도 수익성 투자에 대한 기대수익률을
의미 투자 수익률, 고정비용, 임대 가능 성, 매매 차익, 인플레이션 헤지
5, Likert 5점 척도
안전성 소유권 이전, 개발 가능성, 이용
가능성, 타인자본 사용정도, 자산 가치의 보존
Likert5, 5점 척도 민간투자
결정
지방자치단체특성 영향에 따른 투자결정 부동산특성 영향에 따른 투자결정
재무특성 영향에 따른 투자결정 이동희(2012) 3,
Likert 5점 척도 표 3. 변수의 정의 및 척도
3. 변수의 개념적 정의 및 측정도구 선정
본 연구의 분석에 필요한 관련 변수 도출은 선행연구를 통해 개념을 고찰하였고 전
문가 인터뷰를 더하여 연구에 적합하도록 변수의 개념을 정리하였다. 연구모형에 포함
된 변수들을 측정하기 위해서는 Likert 5점 척도를 사용하였으며 정리하면 표 3과 같
다. 본 연구에서는 독립변수 측정 요인으로 근린재생형 도시재생사업 지역의 지방자치
단체의 역량과 부동산 특성, 재무특성으로 구분하였다. 지방자치단체의 역량은 지방자
치단체장의 리더십과 지방자치단체 조직의 역량, 사업화 능력으로 구성하고 부동산 특
변수명 설문문항 항목
지방자치단체장의 리더십
Ⅱ1-1 지방자치단체장의 도시재생사업 관리능력
Ⅱ1-2지방자치단체장의 도시재생사업 성취욕구
Ⅱ1-3 지방자치단체장의 도시재생사업 기회 포착능력
Ⅱ1-4 지방자치단체장의 도시재생사업 성과 달성노력
Ⅱ1-5 지방자치단체장의 도시재생사업 비전 전달능력
지방자치단체의 조직역량
Ⅱ2-6 지방자치단체의 투자자들과의 관계
Ⅱ2-7 지방자치단체의 중앙정부와의 관계
Ⅱ2-8 지방자치단체의 직원들 상호간의 관계
Ⅱ2-9 지방자치단체의 유관기관과의 관계
Ⅱ2-10 지방자치단체의 지역공동체와의 관계
지방자치단체의 사업화능력
Ⅱ3-11 지방자치단체의 인허가등 기술문제 해결능력
Ⅱ3-12 지방자치단체의 도시재생사업 전문 인력 확보 능력
Ⅱ3-13 지방자치단체의 투자자 욕구 충족능력
Ⅱ3-14 지방자치단체의 시장예측 및 판단능력
Ⅱ3-15 지방자치단체의 투자자 불만대응 및 후속조치 능력 표 4. 지방자치단체 특성 구성항목
성은 접근성, 상권, 자연환경과 거주편의성으로 재무특성은 환금성, 수익성, 안전성으 로 하여 독립변수 측정요인별 각각 3개의 하위요인으로 구성하여 측정하였다. 종속변 수인 민간 투자의사결정은 이동희(2012)의 연구에서 ‘독립변수 평가 결과에 따른 투자 결정 여부’관계가 입증되어 본 연구에서도 선행연구를 기반으로 민간 투자의사결정을 종속변수로 선정하였다.
4. 설문조사와 분석방법
설문조사 대상은 2018년 3월 8일부터 3월 23일까지 총 16일간 부동산이나 금융상품 ( 주식, 채권, 펀드, 리츠, P2P, 크라우드 펀딩 등)에 투자해 본 경험이 있는 만 20세 이상 의 민간투자자를 대상으로 투자의사결정 영향요인을 파악하기 위해 2차에 걸쳐 온라인 과 오프라인을 통해 무작위추출방법 설문조사를 진행하였다. 온라인 설문조사는 전국을 대상으로 하였으며 오프라인 설문조사는 서울 및 수도권지역을 대상으로 진행하였다.
온라인 설문조사는 191명이 응답에 참여하였으며 오프라인 설문조사는 총 300부를 배 포하고 222부를 회수하였다. 총 413부중 설문조사 코딩 과정에서 결측치와 불성실 응답 지 등의 문제가 발생한 75부를 제외하고 최종 338부를 유효부수로 분석하였다.
설문조사를 통해 구축된 데이터를 이용하여 응답자의 인구통계학적 특성을 파악하
고 근린재생형 도시재생사업과 관련한 민간 투사의사결정 요인을 밝히고자 다중회귀
분석을 실시하였다. 또한 본 연구에서는 빈도분석, 신뢰도분석, 요인분석, 다중회귀분
석을 위하여 SPSS 18.0을 활용하였다.
변수명 설문문항 항목
접근성
Ⅱ4-16 자가용⋅대중교통 이용이 편리하다
Ⅱ4-17 보행자 접근이 편리하다
Ⅱ4-18 고속도로⋅공항⋅철도⋅항만시설이 있다
Ⅱ4-19 주거⋅직장⋅학교와의 거리가 가깝다
Ⅱ4-20 도로 면수가 많다
상 권
Ⅱ5-21 유동인구가 풍부하다
Ⅱ5-22 소득수준이 높다
Ⅱ5-23 공실률이 적다
Ⅱ5-24 점포수가 적정하다
Ⅱ5-25 배후도시 크기가 적정하다
자연환경 및 거주편의성
Ⅱ6-26 인구특성
Ⅱ6-27 주택건축년도가 오래됐다
Ⅱ6-28 생활 인프라는 좋다
Ⅱ6-29 주차가 편리하다
Ⅱ6-30 자연환경이 잘 갖추어져 있다
표 5. 부동산특성 구성항목
변수명 설문문항 항목
환금성
Ⅱ7-31 즉시 현금화가 가능하다
Ⅱ7-32 필요할 때 대출을 받을 수 있다
Ⅱ7-33 임대수요는 풍부하다
Ⅱ7-34 투자금액의 확대와 축소가 가능하다
Ⅱ7-35 필요할 때 용도변경이 가능하다
수익성
Ⅱ8-36 임대료 상승여력이 있고 연체가능성이 없다
Ⅱ8-37 유지비용은 적게 든다
Ⅱ8-38 투자에 대한 적정 수익률이 보장된다
Ⅱ8-39 차익실현 가능성이 있다
Ⅱ8-40 인플레이션에 대하여 보장된다
안전성
Ⅱ9-41 소유권 이전에 문제가 없다
Ⅱ9-42개발 가능성이 있다
Ⅱ9-43 충분한 이용 가능성이 있다
Ⅱ9-44 타인자본 사용에 문제가 없다
Ⅱ9-45 부동산 가격변동이 심하지 않다
표 6. 재무특성 구성항목
변수명 설문문항 항목 민간
투자의사결정
Ⅱ10-46 지방자치단체의 특성에 따라 투자의사결정을 한다.
Ⅱ10-47 부동산특성에 따라 투자의사결정을 한다.
Ⅱ10-48 재무특성에 따라 투자의사결정을 한다.
표 7 민간투자자의 투자의사결정 구성항목
Ⅳ. 실증 분석
1. 표본의 인구통계학적 분석
응답자의 인구통계학적 특성을 살펴보면 다음과 같다. 성별분포로는 남성과 여성이 각각 80.5%와 19.5%로 나타났고, 연령별 분포는 40대가 36.4%로 가장 많았으며, 50대 35.2%, 30 대 20.4%, 60대 이상 5.3%, 20대 2.7%의 순으로 나타났다. 학력별 분포는 학 사졸업이 55.3%, 대학원 이상 24.9%, 전문대졸 12.7%, 고졸이하 7.1%로 분포되었고, 거 주지는 서울 49.7%, 수도권(서울 외) 24.6%, 기타 지방도시 12.4%, 광역시 9.8%, 자치시 도 3.6%에서 본 설문에 응답하였다.
구분 빈도수(명) 구성 비율(%)
성별 남 272 80.5
여 66 19.5
연령
20대 9 2.7
30대 69 20.4
40대 123 36.4
50대 119 35.2
60대 이상 18 5.3
학력
고졸이하 24 7.1
전문대졸 43 12.7
대졸 187 55.3
대학원 이상 84 24.9
거주지
서울 168 49.7
수도권(서울 외) 83 24.6
광역시 33 9.8
자치 시도 123.6
기타 지방도시 4212.4
표 8. 표본의 인구통계학적 특성
요인 설문 문항
성분
1 2 3 4 5 6 7 8 9
상권
Ⅱ5-23 .87 .05 .19 -.03 -.05 .10 -.04 .02.05
Ⅱ5-24 .87 .00 .2 7 -.01 .03 .08 -.05 .03 .04
Ⅱ5-25 .84 -.03 .27 .05 -.04 .14 -.04 -.01 .03
Ⅱ5-22 .83 .03 .04 .12.05 -.11 .01 .13 .10
Ⅱ5-21 .74 .12.20 .17 -.10 .08 .04 .07 -.11
지방자치 단체의 사업화능력
Ⅱ3-14 -.02 .84 .06 .02 .04 .08 .03 .17 .10
Ⅱ3-15 .04 .83 .08 .06 .02.11 .11 .20 .02
Ⅱ3-13 .04 .81 .03 .07 .02.15 .01 .13 .16
Ⅱ3-11 -.03 .75 .07 .21 -.08 .20 .03 .08 -.19
Ⅱ3-12.14 .74 -.02.15 -.03 .19 -.03 .09 .12
환금성
Ⅱ7-35 .11 .07 .83 .11 .00 .03 .04 .15 .03
Ⅱ7-33 .19 .10 .82.09 -.07 .19 -.06 .05 .01
Ⅱ7-32.33 .08 .77 .13 -.06 .20 -.06 .03 .10
Ⅱ7-31 .25 .01 .76 .18 -.12.26 -.05 -.03 .06
Ⅱ7-34 .19 -.01 .74 .13 -.02-.14 .07 .18 .09
수익성
Ⅱ8-36 .01 .12.16 .74 .01 .30 -.02.01 .02
Ⅱ8-38 .11 .07 .15 .72 .04 .11 .02 .06 .08
Ⅱ8-39 .11 .14 .09 .69 -.08 .22 -.05 .08 .11
Ⅱ8-40 .00 .06 .09 .68 -.01 .08 .01 .22 .25
Ⅱ8-37 .09 .10 .09 .67 .04 .15 -.06 .22 .14 표 9. 독립변수의 탐색적 요인분석 및 신뢰성 분석
2. 타당성과 신뢰도 검정
본 연구의 측정변수는 척도순화과정을 통하여 일부항목을 제거하였다. 먼저 타당도 검증을 위해 탐색적 분석을 실시하였다. 모든 측정변수는 구성요인을 추출하기 위해서 주성분 분석(PCA: Principal Component Analysis)을 사용하였으며, 요인 적재치의 단순 화를 위해서 직교회전방식(Varimax Rotation Method)을 채택하였다. 본 연구에서 문항의 선택기준은 고유값(eigen value)은 1.0 이상, 요인 적재치는 0.4이상을 기준으로 하였다.
표본의 적합도 여부는 Kaiser-Meyer-Olkin(KMO) 측도와 바틀렛(bartlett)의 구형성검
정(test of sphericity)을 통해 확인하였다. 지방자치단체의 역량, 부동산특성, 재무특성
은 선행연구와 동일하게 각각 3개의 요인으로 구분되었으며, 총 45개 문항 중 3개 문항
이 이론 구조에 맞지 않게 적재되어 최종적으로 42개 문항을 분석에 이용하였다.
요인 설문 문항
성분
1 2 3 4 5 6 7 8 9
접근성
Ⅱ4-19 .11 .01 -.16 -.05 .85 -.03 .01 .02 .07
Ⅱ4-17 -.17 -.05 .01 .11 .82-.02-.04 .10 .01
Ⅱ4-18 .04 .01 -.07 -.11 .82.05 -.05 .07 .19
Ⅱ4-20 .05 .07 -.01 -.10 .81 -.05 .00 .01 .2 0
Ⅱ4-16 -.23 -.07 .04 .35 .68 .06 .05 -.14 -.13
지방자치 단체장의리더십
Ⅱ1-4 .06 .14 .07 .29 -.02 .74 .01 .23 .02
Ⅱ1-1 .04 .15 .14 .20 .01 .73 -.05 .2 0 -.01
Ⅱ1-2.04 .16 .15 .23 -.03 .67 -.09 .2 7 .12
Ⅱ1-5 .11 .17 .03 .06 .03 .66 -.10 .2 6 .2 9
Ⅱ1-3 .07 .21 .08 .25 .00 .61 .04 .14 .13
자연환경 및 거주편의성
Ⅱ6-26 .01 .02 .07 .01 .01 -.03 .83 .00 -.03
Ⅱ6-29 -.02-.03 -.01 .02.02.00 .83 .01 -.06
Ⅱ6-28 -.02 -.01 -.09 -.01 -.08 -.03 .82.02.02
Ⅱ6-27 -.03 .13 .01 -.09 .00 -.05 .76 -.05 .04
지방자치단체의 조직역량
Ⅱ2-9 .11 .16 .10 .24 .02 .21 -.02 .72.13
Ⅱ2-7 -.05 .17 .04 .29 .01 .29 -.07 .67 .08
Ⅱ2-10 .09 .24 .12 .20 .02 .24 .02 .65 .05
Ⅱ2-6 .03 .24 .10 .00 .01 .40 -.01 .58 .14
Ⅱ2-8 .13 .14 .15 -.04 .16 .23 .04 .53 .36 안전성
Ⅱ9-44 -.01 .09 .05 .18 .11 .09 .05 .19 .75
Ⅱ9-45 -.07 .06 .17 .23 .11 .09 -.03 .11 .64
Ⅱ9-42 .28 .06 .00 .18 .21 .24 -.08 .10 .62 고유치(eigen value) 4.03 3.63 3.59 3.37 3.36 3.34 2.72 2.64 2.00 설명된 분산비율(%) 9.58 8.65 8.54 8.03 7.99 7.95 6.48 6.28 4.76 누적 분산비율(%) 9.6 18.2 26.8 34.8 42.8 50.7 57.2 63.5 68.3 신뢰도(Cronbach‘s α ) .917 .887 .899 .831 .864 .851 .830 .817 .675 Kaizer-Meyer-Olkin(KMO)값: .877, Bartlett의구형성검정:
=8235.000, df=861, 유의확률=.000(p<0.05)종속변수인 민간 투자의사결정도 독립변수와 같은 분석방식으로 요인분석과 신뢰도
분석을 하였으며 결과는 표 10과 같다. 측정변수들의 신뢰도를 보면 Cronbach’s ɑ가
.680 으로 내적 일관성을 갖춘 것으로 나타났다.
요인 설문문항 요인 1 투자의사결정민간
Ⅱ10-46 .45
Ⅱ10-47 .74
Ⅱ10-48 .66
고유치(eigen value) 1.843
설명된 분산비율(%) 61.45
누적 분산비율(%) 61.45
신뢰도(Cronbach’s α) .680
Kaiser-Meyer-Olkin(KMO)값 .606
Bartlett의 구형성검정: 근사
=190.965, 자유도=3, 유의확률=.000(p<0.05) 표 10. 종속변수의 탐색적 요인분석 및 신뢰성 분석3. 연구모형 및 가설의 검정
지방자치단체의 역량(지방자치단체장의 리더십, 지방자치단체의 조직역량 및 지방 자치단체의 사업화능력), 부동산 특성(접근성, 상권, 자연환경 및 거주편의성), 재무특 성(환금성, 수익성, 안전성)이 근린재생형 도시재생사업에 있어 민간 투자자의 투자의 사결정에 미치는 영향을 분석한 결과,
( 결정계수)의 값은 .416으로 회귀모형을 41.6% 설명하고 있다. 전체 회귀모형의 적합도를 나타내는 F값이 p=0.000에서 26.012 의 수치를 보이고 있어 회귀선이 모델에 적합한 것으로 나타났다.
공차한계와 분산팽창계수(VIF) 결과에서는 공차한계는 0.1보다 크고 분산팽창계수 (VIF) 는 10보다 작아 다중공선성 문제는 없는 것으로 나타났다.
1) 지방자치단체의 역량과 민간 투자의사결정의 영향 검증
지방자치단체의 역량인 지방자치단체장의 리더십, 지방자치단체의 조직역량 및 지 방자치단체의 사업화능력이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 미치는 영향을 검증한 결과는 다음과 같다.
먼저 지방자치단체장의 리더십이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에
유의한 영향을 미칠 것으로 예측한 연구가설의 검증 결과 표준화 계수는 0.326으로 나
타났고, t=2.255, p<0.05로 나타나 지방자치단체장의 리더십은 근린재생형 도시재생사
업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 지방자치단
체장의 리더십이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을 미
칠 것이라는 가설은 채택되었다. 지방자치단체의 조직역량이 근린재생형 도시재생사
업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을 미칠 것으로 예측한 연구가설의 검증 결과
표준화 계수는 0.012로 나타났고, t=0.191, p>0.05로 나타나 지방자치단체의 조직역량 이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을 미칠 것이라는 가 설은 기각되었다. 다음으로 지방자치단체의 사업화능력이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을 미칠 것으로 예측한 연구가설의 검증 결과 표준화 계수는 0.055로 나타났고, t=1.110, p>0.05로 나타나 지방자치단체의 사업화능력이 근 린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을 미칠 것이라는 가설은 기각되었다.
2) 부동산특성과 민간 투자의사결정의 영향 검증
부동산 특성인 접근성, 상권, 자연환경 및 거주편의성이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 미치는 영향을 검증한 결과는 다음과 같다.
접근성이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을 미칠 것 으로 예측한 연구가설의 검증 결과 표준화 계수는 -0.012로 나타났고, t=-0.268, p>0.05 로 나타나 접근성이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을 미칠 것이라는 가설은 기각되었다. 상권이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사 결정에 유의한 영향을 미칠 것으로 예측한 연구가설의 검증 결과 표준화 계수는 -0.003 로 나타났고, t=-0.069, p>0.05로 나타나 상권이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자 의사결정에 유의한 영향을 미칠 것이라는 가설은 기각되었다.
다음으로 자연환경 및 거주편의성이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정 에 유의한 영향을 미칠 것으로 예측한 연구가설의 검증 결과 표준화 계수는 -0.061로 나타났고, t=-1.441, p>0.05로 나타나 자연환경 및 거주편의성이 근린재생형 도시재생 사업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을 미칠 것이라는 가설은 기각되었다.
3) 재무특성과 민간 투자의사결정의 영향 검증
재무특성인 환금성, 수익성, 안전성이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결 정에 미치는 영향을 검증한 결과는 다음과 같다.
환금성이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을 미칠 것
으로 예측한 연구가설의 검증 결과 표준화 계수는 0.074로 나타났고, t=1.429, p>0.05
로 나타나 환금성이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을
미칠 것이라는 가설은 기각되었다. 수익성이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의
사결정에 유의한 영향을 미칠 것으로 예측한 연구가설의 검증 결과 표준화 계수는
0.268 로 나타났고, t=5.020, p<0.05로 나타나 수익성이 근린재생형 도시재생사업의 민
간 투자의사결정에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 수익성이 근린재생
형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을 미칠 것이라는 가설은 채택되 었다. 다음으로 안전성이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 유의한 영 향을 미칠 것으로 예측한 연구가설의 검증 결과 표준화 계수는 0.092로 나타났고, t=1.765, p>0.05 로 나타나 안전성이 근린재생형 도시재생사업의 민간 투자의사결정에 유의한 영향을 미칠 것이라는 가설은 기각되었다.
모형 비표준화 계수 표준화 계수
t p VIF 검증결과 순위
B SE β
(상수) .647 .287 2.255 .025 - -
지자체장의 리더십 .325 .062 .326 5.257 .000 2.16 채택 1
지자체의 조직역량 .013 .066 .012.191 .848 2.14 기각 -
지자체의 사업화능력 .048 .043 .055 1.110 .268 1.36 기각 -
접근성 -.010 .036 -.012-.268 .789 1.12기각 -
상권 -.002.033 -.003 -.069 .945 1.32기각 -
자연환경/거주편의성 -.051 .035 -.061 -1.441 .151 1.02기각 -
환금성 .054 .038 .074 1.429 .154 1.50 기각 -
수익성 .317 .063 .268 5.020 .000 1.61 채택 2
안전성 .088 .050 .0921.765 .079 1.53 기각 -
R=.645, =.416, Durbin-Watson=1.606, F=26.012, 유의확률.000 (p<0.05) 표 11. 다중회귀분석 결과에 대한 요약
