[연재원고] 공동명의 주택구입

NEWS & INFORMATION FOR CHEMICAL ENGINEERS, Vol. 32, No. 5, 2014 … 607

홍세연(만 52세)씨는 최근에 고등학교 동창친구인 김연서(만 52세)와 공동명의로 아파트를 구입했다. 동문 모임을 마치고 집으로 돌아오는 중 공인중개사무소에 급매로 나온 아파트를 보고 계약한 것이다. 두 사람은 아파트 가격의 절반씩을 지불하고 각각 50%의 지분으로 등기를 완료했 다. 아파트를 월세로 임대하여 용돈벌이를 할 목적이다. 홍씨는 친구와 공 동명의로 구입한 주택 이외에 다른 주택은 없지만, 남편 명의로 된 아파 트가 한 채가 더 있다. 김씨는 이번에 공동명의로 구입한 아파트 외에 남 편과 공동명의로 구입한 단독주택 한 채를 더 소유하고 있다. 홍씨와 김 씨는 공동명의로 구입한 이 아파트를 월세로 임대를 할 요량이다. 그런데, 생각하지 못했던 일이 벌어졌다. 이렇게 구입한 주택 때문에 양도소득세, 종합부동산세, 그리고 월세 임대소득에 대한 소득세의 부담이 늘어난다는 소식을 접했기 때문이다.

공동명의로 주택을 소유하고 있다면, 이 집을 누구의 주택으로 보고 주 택의 숫자를 카운트할까? 예를 들어 홍길동, 김갑동, 그리고 이민호가 주 택을 공동명의로 소유하고 있다고 가정하자. 그리고 홍길동이 70%, 김갑 동이 20%, 그리고 이민호가 10%의 지분으로 소유하고 있는 상황이다.

세 사람이 모두 서로 독립세대를 구성하고 있다면, 공동명의의 주택은 세 무적으로 누구의 주택으로 볼까? 지분비율이 가장 높은 홍길동씨의 주택 으로 보는 것이 맞을까? 아니면 소수의 지분이라도 소유하고 있다면, 주 택의 숫자에 포함을 시키는 것이 맞을까? 우리나라 세법에서는 주택을 매 각하면서 해당 주택의 양도소득세의 1세대1주택 비과세를 판단할 때, 공 동명의의 주택은 그 지분이 아무리 작더라도 주택의 숫자에 포함시킨다.

주택의 숫자가 세금에 미치는 영향은?

원 종 훈

KB국민은행 WM사업부 세무팀장 [email protected]

전북대학교 경영학과 회계학전공 학사 국민대학교 법무대학원 부동산학전공 석사 (현)국민은행 WM사업부 세무Consulting팀 팀장 (현)국민은행 인재개발원 겸임교수

(현)아시아경제 골드메이커 위원 (현)Forbes PB자문위원

(저서)

“부자들만의 세금 덜 내는 기술 62가지”

(원앤원북스 발행)

“개인재무설계사례집”공저 (한국FPSB 발행)

“실전에 바로 써먹는 부동산 절세지식 200문 200답”

(원앤원북스 발행)

“빈틈없는 자산관리를 위한 절세특강”

(원앤원북스 발행)

”금융전문가를 위한 세금설계 1편, 2편”

(FPedu발행)

공동명의 주택구입

연재원고 공동명의 주택구입

608 … NICE, 제32권 제5호, 2014

그렇다면 세금을 계산하는데 있어 주택의 숫자는 왜 중요할까? 우리나라에서 주택의 숫자는 다양한 종 류의 세금에 영향을 미친다. 가장 큰 영향을 주는 세 금은 양도소득세다. 독립된 세대를 기준으로 한 채의 주택을 소유하고 2년 이상 보유한 후 매각할 경우 양 도소득세가 비과세된다. 물론 1세대1주택이라 하더라 도 매각하는 금액이 9억원을 초과하는 고가주택일 경 우에는 일부 양도소득세를 납부한다. 하지만 고가주 택이라도 주택의 보유기간이 10년 이상일 경우, 장기 보유특별공제의 명목으로 과세대상 양도차익에서 80%를 공제하기 때문에 양도소득세의 부담은 급격하 게 줄게 된다. 반면, 주택을 2채 이상 소유하고 있는 상황에서 매각할 경우, 양도소득세의 비과세는 불가 능하기 때문에 그 부담은 커진다. 물론 이사 등의 목 적으로 주택을 구입하여 일시적으로 2주택이 된 경우 에는, 2주택이 된 날부터 3년 이내에 기존 주택을 매 각하면 양도소득세의 비과세는 받을 수 있다.

주택의 숫자는 주택의 임대소득의 비과세 여부에도 영향을 미친다. 소득세법에서는 부부합산 기준으로 한 채의 주택을 보유하고 있는 사람이 임대하면서 받 는 월세소득은 종합소득세가 비과세된다. 단, 기준기 사 9억원을 초과하는 고가주택은 부부합산 1주택이라 하더라도 종합소득세를 내야 한다. 부부합산 기준으 로 2채 이상의 주택을 보유하고 있는 경우, 월세 임대 소득에 대해서 소득세를 내야 한다. 전세로 임대하는 경우도 부부합산 기준으로 보유하고 있는 주택이 몇 채 인지여부에 따라서 임대소득에 대한 종합소득세 과세여부가 달라진다. 현행 세법에서는 전세보증금을 받고 임대하는 경우, 보증금을 월세로 환산해서 소득 세를 계산(간주임대료)하게 되는데, 부부합산 기준으 로 주택의 숫자가 3채 이상인 경우에 간주임대료를 계산한다. 즉 주택이 2채 이하일 경우에는 전세로 임 대하는 부분에 대해서 종합소득세를 계산하지 않는다 는 것을 의미한다.

주택의 숫자는 종합부동산세에도 영향을 미친다.

종합부동산세의 계산은 가족단위 또는 부부합산 단위 로 계산하지 않고, 개인기준으로 계산한다. 그래도 주 택의 숫자에 따라서 종합부동산세의 계산방식이 달라 진다. 기본적으로 부동산을 소유하고 있는 사람에게 는 일차적으로 재산세가 부과된다. 그리고 세법에서 정하는 일정한 금액기준을 초과할 경우, 추가적으로 종합부동산세를 부과하다. 주택이 단독명의이고 세대 기준으로 한 채의 주택일 경우 기준시가 9억원이 초 과할 때부터 종합부동산세가 계산된다. 반면, 주택이 공동명의로 되어있거나, 세대를 기준으로 2채 이상일 경우에는 주택에 대한 종합부동산세는 6억원을 초과 하는 시점부터 계산된다.

독립세대가 소수지분으로 구입한 주택도 한 채의 주택으로 본다

결국, 처음의 사례에서처럼 주택을 공동명의로 보 유하고, 명의자가 서로 독립된 세대를 구성하고 있을 경우에는 아무리 소수의 지분을 가지고 있다 하더라 도, 그 소수지분을 한 채의 주택으로 카운트한다. 즉 10%의 지분을 가지고 있건, 5%의 지분을 가지고 있 건, 심지어 그 지분이 1%라 하더라도 그 지분 때문에 주택의 숫자가 늘어난 것으로 판단한다. 결국 위 사례 에서 보는 것처럼 홍씨와 김씨는 공동명의로 구입한 주택 때문에 홍씨 세대와 김씨 세대 모두 2채의 주택 을 보유하는 것으로 해석되고, 양도소득세, 임대소득 에 대한 종합소득세, 심지어 종합부동산에도 영향을 주게 된다. 가볍게 용돈벌이로 시작하려 했던 주택의 구매는 기존에 보유하고 있던 다른 주택의 양도소득 세에 엄청난 영향을 주게 된다.

그런 이유로 주택은 공동명의로 구입하는 것은 상 당히 신중할 필요가 있다. 하지만 부부 공동명의로 주 택을 구입하는 것은 추천할 만 하다. 주택의 숫자를 카운트할 때 세대를 기준으로 주택의 숫자를 카운트 하거나, 부부합산 기준으로 주택을 카운트하기 때문

원 종 훈

NEWS & INFORMATION FOR CHEMICAL ENGINEERS, Vol. 32, No. 4, 2014 … 609

립된 세대를 기준으로 해석하거나, 부부합산 기준으 로 주택을 카운트하기 때문에 한 채의 주택을 보유한 것으로 해석하는 경우가 많다. 그래서 세대 구성원간 에는 공동명의로 주택을 구입하더라도 보통은 하나의 주택으로 카운트한다. 반면, 별도의 세대를 구성하는 사람들이 공동명의로 주택을 구입할 경우, 소수지분 때문에 공동소유자 모두가 주택 한 채씩 늘어나는 효 과가 발생한다. 그렇기 때문에 주택수가 증가함에 따 라서 생길 수 있는 세금문제를 고려하지 않고 공동명 의로 구입하는 것은 주의해야 할 것이다.

주택을 증여를 원인으로 취득하는 경우도 주의해야 한다. 매매와 동일하게 해석하기 때문이다. 일반적으 로 주택을 증여하려는 부모입장에서 증여세를 줄일 목적으로 한 사람의 자녀보다는 여러 자녀에게 증여 하려는 경향이 많다. 수증자를 여러 명으로 분산하여 증여할 경우 증여세 과세표준이 낮아져 낮은 세율이 적용되기 때문이다.

상속주택은 기존주택을 매각할 때 주택의 숫자 에서 제외되는 경우가 있다

하지만 상속주택은 다르다. 상속주택은 공동명의로 주택을 취득하더라도 모든 지분 소유주에게 주택이 카운트되는 것은 아니다. 소득세법에서는 기존 주택 의 양도소득세를 계산한데 있어서 상속주택은 지분율 이 가장 높은 사람의 것으로 판단하도록 한다. 그리고 소수지분으로 소유하고 있는 상속인이 기존의 다른 주택을 매각할 때에는 상속주택은 주택의 숫자에 포 함시키지 않고 비과세를 판단하도록 한다. 만약, 상속 주택의 지분율이 동일할 경우에는 해당 상속주택에 같이 거주했던 사람의 주택의 숫자에 포함을 시키고, 만약, 피상속인과 같이 거주한 사람이 없다면, 최고 연 장자의 주택으로 판단하도록 하고 있다.

예를 들어보자. 상속인으로 3명의 아들이 있다. 첫

째 아들은 김장남(만 38세), 둘째 아들은 김차남(만 34세), 그리고 셋째 아들은 김막내(만 29세)다. 상속 인들은 모두 결혼을 했고, 피상속인이 사망할 당시 독 립된 세대를 구성하고 있으며, 상속인들 모두 기존에 주택을 한 채씩 소유하고 있는 상황이다. 이런 상황에 서 상속주택을 상속인 세 명이 동일한 지분으로 상속 을 받았다면 상속주택은 누구의 주택으로 판단할까?

상속주택은 비록 공동명의로 상속을 받았다고 하더라 도 기존의 다른 주택을 매각할 때, 한 사람의 주택의 숫자에 포함시킨다. 이 경우 상속주택은 동일한 지분 을 가지고 있고, 사망할 당시 상속인이 피상속인과 동 거를 하고 있지 않기 때문에 상속주택은 최고 연장자 인 김장님씨의 주택 숫자에 포함시키고 기존 주택의 양도소득세 비과세를 판단한다. 즉 김차남씨와 김막 내씨는 삼분의 일 지분에 해당하는 상속주택을 보유 하고 있더라도, 다른 주택을 매각할 때 해당 상속주택 은 주택의 숫자에 포함시키지 않고 양도소득세 비과 세 여부를 판단하게 될 것이다.

상속주택과 관련해서 일반적으로 알려진 오해가 하 나 있다. 보통 상속으로 취득하는 주택을 상속주택으 로 부르는 경우가 있는데, 세법에서는 상속을 원인으 로 취득했다고 해서 모든 주택을 상속주택으로 보지 않는다. 즉 다주택을 보유하고 있던 피상속인의 사망 으로 주택을 취득할 경우, 상속으로 취득하는 모든 주 택을 상속주택으로 표현하는 경우가 일반적이지만 세 법에서는“상속주택”은 딱 한 채이어야 한다고 해석 한다. 즉 피상속인을 기준으로 여러 채의 주택을 상속 으로 남긴다고 하더라도 그 중 한 채에 대해서만 상속 주택으로 구분하고, 여기에 상속주택의 혜택을 부여 한다.

상속주택의 세무적 혜택과 주택 공동명의의 유 의사항

상속주택에 주어지는 세무적인 혜택은 두 가지다.

하나는 위에서 설명한 것처럼 상속주택 이외에 다른

연재원고 공동명의 주택구입

610 … NICE, 제32권 제5호, 2014

일반주택을 매각할 때, 소수지분으로 소유하고 있는 상속주택은 주택 수 카운트 대상에서 제외된다. 또 다 른 혜택은 상속주택을 100% 지분으로 상속받는다고 하더라도 상속주택 외에 기존주택을 매각할 때 상속주 택은 주택으로 보지 않고 1세대1주택 양도소득세 비과 세를 판단한다. 즉 피상속인이 사망할 당시에 독립세 대를 구성하고 있는 상속인이 기존의 다른 주택을 보 유하고 있다면, 상속을 받아 2주택이 되더라도 양도소 득세 비과세가 가능하다. 일시적 2주택 유예기간인 3 년 경과된 이후에 매각을 하더라도 상속주택은 1세대1 주택 양도소득세 비과세 판단 시 완벽하게 제외된다.

그렇다면 피상속인이 여러 채의 주택을 남기고 사 망했을 경우, 위에서 설명한 세무적 혜택을 받는 상속 주택은 어느 것일까? 소득세법에서는 피상속인을 기 준으로 가장 오래 보유한 주택에 이 혜택을 부여한다.

만약, 보유기간이 동일하여 상속주택을 보유기간으로

판단하기 어려울 경우에는 피상속인의 거주기간이 긴 주택을 상속주택으로 해석한다. 거주기간으로도 상속 주택을 판단하기 어려울 경우에는 기준시가가 가장 높은 주택을 상속주택으로 해석한다.

하지만 상속주택에 대한 2가지 유형의 세무적 혜택 은 양도소득세에만 영향을 준다. 재산세나 종합부동 산세, 그리고 임대소득에 대한 종합소득세에는 아무 런 혜택이 없다. 그리고 양도소득세에 대한 혜택도 엄 격하게 말하면 상속주택이 아닌 기존주택에 부여된 혜택으로 보는 것이 맞다. 이렇든 주택은 공동명의로 구입하는 과정에 생각하지 못했던 주택 수 카운트에 영향을 줘서 예기치 못한 세금을 내는 경우가 있다.

그러한 이유로 부부간 공동명의가 아니라면 공동명의 로 주택의 취득은 하지 않는 것이 좋을 것이고, 하더 라도 세무전문가에게 충분한 상담을 거친 후 진행하 는 것이 좋을 것이다.