[연재원고] 주택임대소득에 대한 소득세 부담은 증여로 해결하라

NEWS & INFORMATION FOR CHEMICAL ENGINEERS, Vol. 32, No. 4, 2014 … 525

모두 보증금을 일부 받고, 월세의 형태로 임대하고 있다. 또한 홍씨와 그 의 가족은 주택을 임차해서 거주하고 있다. 즉 홍씨는 주택의 임대인이자, 임차인인 셈이다. 지금까지 홍씨는 주택을 임대하면서 소득세를 납부한 적이 없다. 그런데, 올해 2월 이후로 정부가 지속적으로 수정 발표하는

‘주택임대차시장 선진화 방안’이 신경 쓰인다. 지금까지 비과세대상이라 고 알았던 주택임대소득에 대해서 소득세를 내야 하는 것을 알게 된 것이 다. 지금까지 납부하지 않았던 임대소득에 대해서 소득세를 낼 것을 생각 하니 너무도 걱정된다. 홍씨는 현 시점에서 주택을 매각하는 것이 좋은지 궁금하다. 그렇지 않다면 주택을 보유하면서 월세형태의 주택임대를 전세 형태로 전환하는 것이 좋은지도 역시 궁금하다.

일단, 정부 발표자료의 의도를 이해할 필요가 있다. 일부에서는‘주택임 대차시장선진화 방안’이 평소에 없었던 세금을 추가적으로 납부하게 하 는 것처럼 설명하는 것 같다. 하지만 사실은 그렇지 않다. 주택임대차선진 화방안은 오히려 주택임대에 대한 소득세의 부담을 줄여줄 가능성이 크 다. 이번 조치로 세금이 늘어나는 사람보다 줄어드는 사람이 더 많을 것 으로 추정된다. 그렇다면 다주택보유자와 주택임대인들은 왜 민감하게 반 응하는 것일까? 결론을 말하자면 단속의 강화로 설명된다. 즉, 유료주차 장의 요금은 인하시키고 불법주차단속은 강화하겠다는 취지로 이해하면 적절할 듯 하다. 주택임대에 대한 소득세는 소득세법에 과세에 대한 명문 규정이 있음에도 불구하고, 지금까지 엄격하게 집행하지 못한 부분이 있 다. 결국, 이번 정부의 조치는 주택임대에 대한 소득세의 부담을 줄여주는 대신 명확하고 엄격하게 소득세를 부과하겠다는 것이다.

부동산을 임대하는 사람이 가장 부담스러워하는 세금은 두 가지 유형 이다. 하나는 임대용역에 대한 부가가치세이고, 또 다른 하나는 임대소득 에 대한 종합소득세다. 부가가치세는 임대사업자가 임차인에게서 받은 임

원 종 훈

KB국민은행 WM사업부 세무팀장 [email protected]

전북대학교 경영학과 회계학전공 학사 국민대학교 법무대학원 부동산학전공 석사 (현)국민은행 WM사업부 세무Consulting팀 팀장 (현)국민은행 인재개발원 겸임교수

(현)아시아경제 골드메이커 위원 (현)Forbes PB자문위원

(저서)

“부자들만의 세금 덜 내는 기술 62가지”

(원앤원북스 발행)

“개인재무설계사례집”공저 (한국FPSB 발행)

“실전에 바로 써먹는 부동산 절세지식 200문 200답”

(원앤원북스 발행)

“빈틈없는 자산관리를 위한 절세특강”

(원앤원북스 발행)

”금융전문가를 위한 세금설계 1편, 2편”

(FPedu발행)

주택임대소득에 대한 소득세

부담은 증여로 해결하라

연재원고 주택임대소득에 대한 소득세 부담은 증여로 해결하라

526 … NICE, 제32권 제4호, 2014

대료의 10%를 징수하여 대신 납부하는 세금이다(일 반과세자를 가정). 임대소득에 대한 종합소득세는 다 른 소득(이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연 금 소 득 , 기 타 소 득 )을 합 하 여 기 본 세 율 (6.6%~41.8%)로 과세하는 세금이다. 다만, 현행 세 법에서는 주거용건물에 대한 임대에 대해서는 부가가 치세를 부과하지 않는다. 주택을 임차하는 최종 소비 자인 서민의 세금부담을 줄여주기 위함이다. 주택이 고가주택이라 할지라도, 주택을 아무리 많이 소유하 고 임대하더라도 주택의 임대에 대해서는 부가가치세 를 과세하지 않는다.

하지만 비주거용건물(이하‘상가’)을 임대할 때에 는 상황이 다르다. 상가를 임대할 때에는 부가가치세 를 무조건 납부해야 한다. 토지를 임대하거나, 상가, 업무용오피스텔 그리고 공장 등을 임대할 경우 임대 료의 10%를 세입자로부터 징수하여 신고 및 납부해 야 한다(일반과세자의 경우). 물론 임대수입의 규모 가 작아서, 간이과세자로 구분될 경우에는 임대수입 의 3~4% 정도를 내거나, 세금납부를 면제받는 경우 도 있다.

주택을 임대하는 경우의 세금이 상가를 임대하는 경우보다 유리한 것은 부가가치세만이 아니다. 종합 소득세도 상가를 임대하는 경우보다 주택을 임대하는 경우가 저렴하다. 상가임대에 대한 세금보다 주택임 대에 대한 세금이 저렴한 이유는 3가지 정도다. 첫째, 주택을 임대하는 경우에는 소득세 비과세항목이 존재 한다. 둘째, 부부합산 기준으로 3채 이상의 주택을 소 유하고 있는 경우에만 간주임대료(보증금을 월세로

환산)를 계산한다. 즉 보유주택이 부부합산 2채 이하 일 경우에는 (전세)보증금에 대한 소득세를 내지 않 는다. 규모나 건물의 숫자에 상관없이 간주임대료를 계산하는 상가와 비교된다. 셋째, 장부를 작성하지 않 고 법에서 정하는 방식으로 필요경비를 계산하는 경 우(추계방식) 상가보다 더 많은 필요경비를 인정받을 수 있다. 즉 주택임대에 대한 경비율은 2013년 기준 단순경비율이 45.3%이고, 상가임대에 대한 경비율은 2013년 기준 단순경비율은 38.4% 수준이다.

그렇다면 정부가 추진하고 있는 주택임대차선진화 방안에 따라서 주택을 임대하는 경우, 임대소득에 대 한 소득세는 어떻게 변할까? 일단, 부부합산 기준으로 1채를 소유하고 있는 경우에는 현행 세법과 동일하다.

즉, 고가주택(기준시가 9억원 초과)만 아니라면 월세 로 받는 임대료는 비과세되고, (전세)보증금에 대해 서도 고가주택 여부와 상관없이 소득세는 과세되지 않는다. 반면, 2채 이상의 주택을 소유한 경우는 현행 세법과 달라진다. 월세로 받는 임대료와 (전세)보증 금에 대한 소득세 과세가 구분되어 과세된다.

주택임대차선진화방안에 의하면 (전세)보증금에 대한 소득세는 부부합산 기준으로 2채의 주택을 소유 한 경우는 현행 세법과 동일하게 소득세를 과세하지 않는다. 다만, 3채 이상을 소유한 경우는 보증금을 월 세로 환산한 금액(일명‘간주임대료’)에 대해서 소득 세를 과세한다. 하지만 3채 이상의 주택을 보유한 상 황이라도 보증금의 합계가 3억원 이하일 경우에는 간 주임대료가 계산되지 않는다. 또한 3채 이상의 주택을 소유하고 있더라도 국민주택규모 이하이고, 기준시가 참고1) 2014년 7월 현재 소득세법상 주택임대에 대한 소득세 과세판단

주택 수/ 주택임대차 구조 월세(임대료) 보증금(간주임대료)

1주택(부부합산) 비과세

※기준시가 9억원 초과는 과세 비과세 (계산하지 않음)

2주택(부부합산) 종합과세 비과세 (계산하지 않음)

3주택 이상(부부합산) 종합과세 종합과세

※ 단 전용면적 85㎡ 이하이고 기준시가 3억원 이하의 주택은 간주임대료 계산에서 제외

※ 간주임대료=(보증금합계-3억원)*60%*2.9%(세법에서 정하는 정기예금 이자율)

원 종 훈

NEWS & INFORMATION FOR CHEMICAL ENGINEERS, Vol. 32, No. 4, 2014 … 527

제외된다. 결국, 임대보증금에 대해서 소득세가 과세 되기 위해서는 아래의 요건을 만족해야 한다. (1)부부 합산 기준으로 3채 이상의 주택을 소유하고 있어야 한다. (2)국민주택규모를 초과하거나, 기준시가 3억원 을 초과하는 주택을 소유하고 있어야 한다 (국민주택 규모 이하이고, 기준시가 3억원 이하의 주택은 간주임 대료 대상에서 제외된다). (3) 임대보증금의 합계가 3 억원을 초과해야 한다.

월세로 받는 임대료는 부부합산 기준으로 2채 이상 의 주택을 소유하고 있는 경우 소득세의 과세대상이 된다. 그리고 2채 이상의 주택에서 받는 월세 임대소 득과 3채 이상의 주택에서 계산한 간주임대료의 합계 가 2천만원 이하일 경우에는 2016년까지 한시적으로 소득세를 비과세한다. 그리고 2017년부터는 2천만원 이하의 임대소득에 대해서는 14%의 분리과세로 세금 을 마무리한다.

앞으로 2채 이상의 주택을 소유하고 있는 사람에게 임대소득 2천만원은 의미 있는 금액이 될 것으로 보 인다. 주택의 임대수입이 2천만원을 초과할 경우에는 종합과세대상이 되기 때문이다. 다만, 월세와 보증금

을 조정하면 세법상 임대소득을 조정할 수 있을 것이 다. 한시적 비과세와 분리과세를 원하는 임대인이라 면 월세를 줄이고, 보증금을 늘리는 방법을 고려할 필 요가 있다. 임대소득 2천만원에 해당하는 전세보증금 을 역산하면 14억원 정도가 계산된다. 즉 2채 이상의 주택을 소유하고 있는 사람이 임대보증금을 14억 이 하로 낮추면 임대소득은 2천만원 미만으로 계산된다.

다만, 보증금의 일부를 받고, 월세를 받는 형태의 주택 임대는 수입금액이 2천만원을 초과할 수 있기 때문에, 한시적으로 소득세의 비과세나 분리과세를 원한다면, 임대차계약을 하기 전에 세무전문가와 상담을 해보는 것이 좋을 것이다. 아래의 내용은 주택임대수입 2천만 원 이하로 낮추기 위한 보증금과 월세 구조를 표로 나 타낸 것이다.

만약, 다주택을 보유하고 있거나, 임대의 규모 때문 에 어쩔 수 없이 2천만원이 초과될 것으로 예상된다 면 매매나 증여로 주택의 숫자를 줄이는 것도 고려할 만 하다. 개인별 임대소득의 크기를 줄이기 위함이다.

다행스럽게 현행 세법상 분리과세대상 주택을 판단하 거나, 비과세대상 임대소득을 판단할 때, 주택의 숫자 는 부부합산 기준으로 판단한다. 즉 세대구성원이라 참고2) 주택임대차 선진화 방안을 토대로 작성한 주택임대에 대한 소득세 과세구조

주택 수/ 주택임대차 구조 월세(임대료) 보증금(간주임대료)

1주택(부부합산) 비과세

※기준시가 9억원 초과는 과세 비과세 (계산하지 않음)

2주택(부부합산) 종합과세(주석1) 비과세 (계산하지 않음)

3주택 이상(부부합산) 종합과세(주석1) 종합과세(주석1)

※ 주석1: 임대소득이 2천만원 이하일 경우 2016년까지 비과세, 2017년부터는 14% 분리과세

※ 단 전용면적 85㎡ 이하이고 기준시가 3억원 이하의 주택은 간주임대료 계산에서 제외

※ 간주임대료=(보증금합계-3억원)*60%*2.9%(세법에서 정하는 정기예금 이자율)

참고 3) 임대수입 2천만원이 되는 월세 및 보증금의 규모 [단위: 천원]

보증금 1,449,425 1,173,563 966,666 552,873 300,000 100,000 -

월 세 - 400 700 1,300 1,666 1,666 1,666

임대수입 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000

연재원고 주택임대소득에 대한 소득세 부담은 증여로 해결하라

528 … NICE, 제32권 제4호, 2014

하더라도 자녀들 명의의 주택의 숫자는 판단의 대상 에서 제외된다. 그렇기 때문에 다주택을 보유하고 있 다면 매매를 통해서 주택의 숫자를 줄이거나, 매매가 쉽지 않다면 자녀에게 증여함으로써 주택의 숫자를 줄이는 것도 고려할 필요가 있다. 또한 임대소득의 규 모가 2천만원을 초과하는 경우에는 배우자에게 주택

의 50% 정도의 지분으로 증여해서 임대수입의 규모 를 각자 기준으로 2천만원 이하로 낮추는 것도 생각 해 볼만 하다. 주택의 숫자는 줄일 수 없지만, 각자를 기준으로 임대소득을 2천만원 이하로 낮출 수는 있기 때문이다.