국토연구원 주택·토지연구본부는 2014년 12월 19일(금) 국토연구원 강당에서 ‘서민임차가구의 주거안정 을 위한 정책세미나’를 개최하였다. 김경환 국토연구원장의 인사말로 시작된 세미나는 ‘전월세시장 행태 및 인식 변화와 시사점’, ‘전월세시장 변화와 정책과제’에 대한 주제발표 후 손재영 건국대학교 교수의 사회 로 토론이 진행되었다. 첫 번째 주제는 박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장이 발표하였으며, 1,150개 중개업소 조사결과를 토대로 현재 나타나고 있는 전월세시장의 행태와 인식을 진단하였다. 두 번째 주제는 박미선 국토연구원 미래전략전담반장이 발표하였으며, 국토교통부 전월세 실거래가 신고자료를 이용하여 전월세시장 구조 변화 추세와 전세 및 월세 변화양상, 생애주기별·주택유형별·주택규모별 변화양상 등을 분석하고, 임차유형·소득수준·가격수준·생애주기·지역특성 맞춤형 정책방안을 제시하였다. 이날 세미 나의 토론자로는 권혁진 국토교통부 주택정책과장, 김용순 토지주택연구원 전략경영연구실장, 김진수 한국 경제신문 차장, 박기석 한국감정원 부동산연구원 연구개발실장, 박환용 가천대학교 교수, 최은영 한국도시 연구소 연구위원, 함영진 부동산 114리서치센터장 등이 참석하였다.
서민임차가구 주거안정방안 모색
김대진 | 국토연구원 연구원(정리)
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발표내용
1. 전월세시장 행태 및 인식 변화와 시사점 (박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장)
최근 전월세시장은 전세의 월세전환 증가가 변화의 주된 특징이다. 이 변화는 일시적인 것이 아니라 구 조적이다. 전월세시장의 구조 변화는 서민임차가구 의 주거안정에 지속적인 영향을 미칠 수 있다는 점에 서 중요하게 다뤄져야 할 정책사안이다. 이에 중개업 소 조사결과를 바탕으로, 전월세시장 변화의 성격을 파악하고 그 변화가 미치는 영향을 분석하여 대응방 안을 모색해보았다.
2014년 12월 1,150개 중개업소를 조사한 결과는 다음과 같다. 전반적으로 전세 매물은 감소했지만 보 증부월세와 순수월세 매물은 증가하였다. 매물 비중 은 보증부월세가 가장 높으나 매물 비중에 비해 계 약 비중이 낮은 편이다. 전세 매물의 경우 임차 수요 자가 가장 선호하는 점유 유형으로, 계약 성사 소요 기간이 짧아 매물이 빠르게 소진되고 있다고 판단된 다. 한편, 임차인이 주로 찾는 주택유형은 아파트이 며, 월세의 경우 연립/다세대, 다가구를 찾는 비중이 높다. 임차인이 주로 찾는 주택규모는 전세의 경우 중 형(60~85m2), 월세의 경우 소형(60m2 이하) 주택이 다. 임차인이 주로 찾는 가격대는 전세의 경우 평균 수 도권 1억 9천만 원, 비수도권 1억 4천만 원, 5대광역 시 1억 3천만 원이며, 보증부월세의 경우 수도권은 보 증금 5,400만 원에 월세 61만 원, 비수도권은 보증금 3,300만 원에 월세 53만 원, 순수월세의 경우 수도권 은 월세 93만 원, 비수도권은 월세 78만 원이다. 한편, 원하는 전셋집을 구하기 어려울 때의 임차인은 계속 전세를 구하려는 경향이 있지만, 약 15.4%가 매매전
환을 고려한다. 이러한 전세의 매매전환은 전년과 비 교해 증가하였다는 인식이 강하다. 특히, 평균 매매가 대비 전세가율이 77% 내외, 주택가격과 전세금이 평 균적으로 5,600만 원가량 차이나는 수준에서 전세의 매매전환을 고려한다. 향후에는 현재보다 매매전환이 증가할 것이라는 전망이 우세하나 매매가격의 낮은 상승기대, 낮은 구매력 등의 이유로 매매전환이 증가 하지 않을 것이라고 보는 의견도 있었다. 한편, 융자금 비중이 높더라도 임차인이 전세를 보증부월세로 전환 하는 경우가 많지 않으며, 전세계약을 꺼리는 주택가 격 대비 융자금 비율 평균은 29.8%로 나타났다. 마지 막으로 최근의 전세가격 상승 원인으로는 전세 매물 감소라는 응답이 수요 증가라는 응답보다 높았다. 전 세의 월세전환 속도는 빠르다고 인식하고 있으며, 향 후 월세전환이 지속될 것으로 전망하고 있다.
정리해보면, 전세의 월세전환이 빠르게 진행되면 서 전세 매물은 감소한 반면, 보증부월세와 월세 매물 은 증가했다. 또한, 향후 이러한 경향이 지속될 것이라 는 전망이 우세했다. 그러나 임차 수요자들은 여전히 전세를 선호하여 전세의 수급불일치 문제가 지속될 가능성이 있다. 이처럼 최근의 전세가격 상승은 전세 매물이 감소한 반면, 전세수요는 지속된 데 기인한다.
이러한 전월세시장 변화에 대응하여 서민임차가 구의 주거안정성 제고를 위한 노력이 필요하다. 전 세 매물이 줄어들고 매물이 시장에 나오더라도 빠르 게 소진되면서 전세를 구하려는 수요자들의 심리적 부담이 증대하고 있기 때문이다. 또한, 융자금 비중 이 높은 주택에 입주함에 따른 보증금 미반환 위험 증 대 가능성도 존재하기 때문이다. 이와 함께 보증부월 세 및 월세 수요자의 경우 상대적으로 월세전환율이 높은 소형의 저가주택을 찾는 경우가 많아 주거비 부 담 증가와 주거안정성 저해문제 발생가능성이 크다 ㅣ KRIHS FOCUS ㅣ 국토연구원 소식
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과 주거안정성 격차를 완화하여 전세에 집중된 임차 수요가 안정적으로 분산되도록 유도해야 한다. 공급 측면에서는 주거안정성이 높고 양질의 서비스를 제 공할 수 있는 민간 임대주택 공급자를 육성하여 안정 적인 임대주택 공급기반을 마련하는 것이 필요하다.
2. 전월세시장 변화와 정책과제
(박미선 국토연구원 미래전략전담반장)
국토교통부 전월세 실거래가 신고자료를 이용하여 전 월세시장 구조 변화와 임차가구의 주거실태를 살펴보 았다. 전월세시장 구조 변화의 특성은 전세 변화양상, 월세 변화양상, 생애주기별 변화양상, 주택유형별·
주택규모별 변화양상 등에 초점을 맞추어 분석하였 다. 분석결과를 토대로 임차유형·소득수준·가격수 준·생애주기/취약계층·지역특성 맞춤형 정책방안 을 제시하였다.
2011~2014년 상반기까지 구득가능한 전월세 실 거래 자료 전수를 활용한 분석결과, 임차시장에서 전 월세 전환이 빠르게 발생하고 있음이 확인되었다.
2011년 이후 전국적으로 전세가 6% 감소하였으나 월세는 22%가량 거래가 증가하여 빠른 월세전환을 보여주고 있다. 전체 거래의 3분의 2 이상은 수도권 에 집중되어 있다. 수도권에 비해 비수도권 월세 비중 이 높았으나 여전히 전세물량의 축소, 월세전환이 두 드러지고 있다. 특히, 부산, 울산, 경남 지역은 월세 비율이 50% 가까이로 상당히 높았던 곳인데도 불구 하고 여전히 월세로의 전환이 발생하고 있다. 강원,
동이 활발한 41~65세 이하의 가구주 비율이 높으며, 상대적으로 자산 중 부채의 비율은 낮으나 주거관리 비를 포함한 총 주거비의 부담은 월 소득의 30%를 상 회하는 특징이 있다. 월세가구의 경우 상대적으로 주 거환경이 더 열악하다. 전세보다는 월세가구의 주택 이 단독·다세대 비율이 높고, 규모도 더 작으며, 더 노후화되었다. 월세 중에서도 보증금 있는 월세보다 보증금 없는 월세의 주거환경이 더 열악하였다. 한 편, 가계수지는 전세보다 월세가구가 더 열악하였다.
또한, 월세가구는 전세가구보다 무주택 기간이 더 길 뿐만 아니라 저소득계층의 구성 비율 또한 더 높았다.
월세의 측면에서는 양극화, 국지화가 발생하고 있 으며, 가격대별로는 소액보증금 월세가 빠르게 증가 하고 있어 저소득층 주거불안이 심화되는 양상이 드 러나고 있다. 따라서 저소득·서민 주거안정을 위해 서는 전세우위정책에서 월세지원 강화로 정책의 형 평성을 제고하는 것이 필요함을 알 수 있었다. 특히, 소액보증금 월세가구의 주거비 부담 경감을 위한 월 세지원 방안이 필요한 것으로 분석되었다.
생애주기별로는 최초 주택시장 진입층의 중요성 이 증대하고 있으며, 연령대별·임차유형별로 차별 화되는 모습이다. 한편 세대 간, 세대 내 주택시장 격 차가 우려되는데 이를 해결하기 위해 자녀양육기 가 구의 주거비 부담 경감이 필요하다. 그리고 주택의 특 성상 공간의존성이 매우 강하기 때문에 세밀한 분석 을 통하여 지역시장에 적실한 정책 운영이 필요하다.
분석결과를 토대로 속성별 맞춤형 주거안정 방안 을 제시하고 있으며, 이는 임차유형, 소득수준, 가격
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수준, 생애주기/취약계층, 지역특성 맞춤형 정책으 로 구분된다. 임차유형별 정책에서는 그동안 소홀히 다루어진 월세지원을 강화하는 정책의 필요성을 제 기하고, 이를 위해 소득수준별·보증금 규모별 맞춤 형 대출 프로그램을 제안한다. 소득수준 맞춤형 정책 방안에서는 정부의 정책대상이 소액보증금 전월세에 거주하는 저소득·서민으로 명확해야 함을 적시하고 이들의 주거비 부담을 경감하기 위하여 소액보증금 월세지원 강화, 보증금 마련 저축제도 도입 등을 제 안한다. 가격수준 맞춤형 정책에서는 급격하게 감소 중인 저렴전세 확충을 제안한다. 생애주기별 및 취약 계층 맞춤형 정책으로는 최초로 주택시장 진입층에 대한 지원, 유자녀가구 우대금리 적용, 퇴거위기가 구 등 특수 취약계층 긴급임대료 지원프로그램의 도 입을 제안한다. 마지막으로 지역특성 맞춤형 정책에 서는 지역주택종합계획의 실효성 강화, 지역시장 모 니터링 체계 구축, 전월세 과부담 가구 지수(rental stress index) 개발 등을 제안한다.
토론내용
■ 김용순(토지주택연구원 전략경영연구실장): 고액 전 세에 대한 정부의 보증은 전세가격 상승의 요인이 되 므로 검토될 필요가 있다. 대신 이들 계층에 대해서 는 전세의 자가전환이 용이하도록 지원을 확대하는 것이 바람직하다. 이와 함께 전세가격이 지나치게 상 승하게 되면 깡통 전세 등 보증금 미반환 문제를 수반 하게 되므로 이를 예방하는 방안이 강구되어야 한다.
한편, 공공임대주택은 공급뿐만 아니라 유지·관리 측면의 정책적인 지원이 필요하다. 공공임대주택이 노후화될수록 유지·관리 비용 부담이 증가하기 때 문이다. 또한, 민간임대를 활성화해야 한다. 이를 위
해 다주택자를 임대주택의 공급자로 보고 이들에 대 한 종부세, 양도세 등 관련 세제를 완화할 필요가 있 다. 마지막으로 전월세시장의 구조적 변화 과정에서 정부가 무리하게 시장에 개입하게 될 경우 시장에 혼 란과 부작용을 야기할 가능성이 크므로 이에 대해서 는 면밀한 분석과 신중한 접근이 요구된다.
■ 김진수(한국경제신문 차장): 전세와 보증부월세의 주거비 부담 차이가 어느 수준인지에 대한 공식적인 발표를 통해 수요층이 전세를 선호하는 이유를 제시 할 필요가 있다. 또한, 전월세시장이 월세로 전환되 고 있는데 이 상황에서 전세가격이 오르는 이유를 실 증적으로 분석하여 알리는 것이 중요하다. 한편, 기 업형 임대사업을 활성화해야 한다. 일본은 기업형 임 대사업 시장이 안정되어 있어 벤치마킹이 가능하다.
또한, 우리나라의 경우 지가가 높아 도심에 임대주택 을 공급하기 어려운 문제가 있다. 그러므로 정부의 지 원을 통해 지주들의 참여를 유도하는 방안을 마련할 필요가 있다. 이와 함께 국공유지를 이용하여 임대주 택을 건설하고 지역 거주자들에게 제공하는 방안을 생각할 수도 있다.
■ 박기석(한국감정원 부동산연구원 연구개발실장): 전 월세 전환율은 저가주택에서 더 높은데, 이는 임대주 택 유지를 위해 기본적으로 요구되는 임대료가 있기 때문이다. 저가주택 소유자들의 부담이 더 클 수밖에 없다. 이에 서민임차가구의 전월세 전환율 인하를 유 도할 수 있는 방안을 모색해야 한다. 저가주택의 전 월세 전환율이 높은 이유는 이들 주택에 거주하는 계 층의 신용도와 밀접한 관련이 있다. 따라서 저리의 자 금으로 신용대출에 용이하게 접근할 수 있도록 지원 하듯이 서민임차가구의 신용보강 방안을 고민할 필 ㅣ KRIHS FOCUS ㅣ 국토연구원 소식
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금리의 인상 여부는 임대료 수준과 직결된다. 따라 서 글로벌 시장의 금리상승이 예상되는 만큼 전월세 시장에서 이에 대한 영향력을 예의 주시하여야 한다.
■ 박환용(가천대학교 교수): 주거복지에 투입할 수 있 는 재원은 한정되어 있고, 주택바우처는 수급 대상을 선정하고 관리하는 데 어려움이 따른다. 이에 주거비 용 지원과 함께 공급물량을 확충하는 방법을 고려해 야 한다. 월세가 주된 형태인 단독주택을 정비하여 임대주택으로 활용하는 것이 필요하다. 이와 함께 신 규 임대주택 물량을 공급하는 경우에는 국공유지에 기부채납 방식을 이용하여 민간사업자를 끌어들이고 임대주택 의무공급 비율, 임대료 산정조항 등을 통해 관리하는 방안을 생각해 볼 수 있다. 한편, 전월세 대 책을 세울 때 다양한 데이터를 활용하는데, 실제 시 장과 맞지 않는 부분이 있다. 이 세미나에서 제시하 는 것과 같이 좀 더 구체적인 시장의 모습을 보여줄 수 있는 데이터베이스가 지속적으로 구축돼야 한다.
■ 최은영(한국도시연구소 연구위원): 저소득층의 주거 비 부담 경감을 위한 저렴한 공공임대주택 공급이 필 요하다. 특히, 저소득층의 소득 대비 주거비 수준은 1분위 70%, 2분위 50%로 심각한 수준이다. 국내 공 공임대 재고는 전체 임대주택 중 5%인데 20%까지 확 충시킬 필요가 있다고 생각한다. 또한, 소득 대비 주 거비 부담 수준도 외국의 사례와 같이 25%를 넘어설 경우 지원대상에 포함해야 한다고 생각한다. 특히, 지속된 전세가격 상승과 높은 주택가격으로 서민임
■ 함영진(부동산114 리서치센터장): 최근에 전세난 민, 전세대란 등의 언론보도가 대두하고 있지만, 임 대 공급은 아직까지 전세가 절반이며 2014년 전세가 격 상승 폭은 전년에 비해서 그리 크지 않다. 전세가 격 상승률이 장기화되면서 시장 체감 정도가 큰 것으 로 보인다. 시장 변화에 맞게 전세지원 우위를 월세 지원으로 전환하는 것은 바람직하다. 이와 함께 임대 인 우위인 전세시장에서 세입자가 큰 부작용 없이 월 세로 넘어갈 수 있도록 기반을 조성해야 한다. 이를 위해 세입자의 협상력을 높이려면 월세 소득·세액 공제를 확대하거나 세입자 전월세 전환율을 노출하 는 방안도 고려할 수 있다.
■ 권혁진(국토교통부 주택정책과장): 이번에 나온 여 러 방안들을 종합해 임대차시장 정책수립에 참고하겠 다. 자발적인 임대주택 공급 확대를 위해 수익성 제고 와 시장 예측가능성에 초점을 두고 정책방향을 수립하 는 것이 필요하다. 기업형 임대사업을 육성하는 정책 의 수단은 토지·자금·세금·규제를 종합하는 형태 로 지향될 필요가 있다. 이를 위해 다각적인 노력을 수 행하겠다.
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