주 택 임 대 차 보 호 법
CHAPTER4. 주택임대차계약
사례
• 한국인 씨는 5,000만원으로 서울에 있는 오피스텔의 임대
차 계약을 하려고 한다 . 그런데 임대차 계약은 처음인지라
무엇부터 해야 하는지 잘 모르고 있다 . 한국인 씨는 어떤
절차를 밟아야 하는지 알아보자 .
집 또는 상가를 빌린다는 것
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전세 : 목돈을 주고 집을 일정기간 빌리는 세계에서 유래가 없는 특이한 제도
월세 : 월마다 거주공간을 빌리는 비용을 지급
보증금은 있을 수도 있고 없을 수도 있음
내 돈은 내가 지킨다 !
부동산을 빌리는 것은 큰 목돈이 들어가는 것이기 때문에 나의 돈을 안전하게 되돌려 받을 수 있도록
확인하고 안전장치를 확보하는 것이 중요
반드시 등기부등본을 확인해야 !
주택 임대차 계약
•
주택임대차 : 일방이 주택을 사용하게 하고 다른 일방은 그에 대한 대가를 지 급하는 계약5
임대인 (주택을 빌려
주는 자, 세를 놓는 자)
계약
임차인 (주택을 빌리
는 자, 세를 든 자)
•
임대차 계약 하기 전 알아 둘 점.•
인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 방문해서 토지·건물 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 다음과 같은 사항 확인할 것.•
등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자이고, 계약 체결당사자인지 여부.•
저당권이 설정되어 있거나 가압류된 부동산인지 여부.•
대리인의 경우, 위임장과 인감증명서 확인.7
주택 임대차 계약서
•
임대차 계약서에 들어가야 하는 내용•
임대인 · 임차인 · 중개업자의 이름, 주소, 연락처, 날인•
차임의 액수, 지불시기•
목적물의 표시•
목적물의 명도 시기•
특약사항주택임대차보호법
•
적용범위•
주거용 건물인 주택을 임대차한 경우•
주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우•
적용되지 않는 경우•
원래 주거용이 아닌 건물을 임차하여 주거용으로 개조한 경우•
일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우9
주택 임대차 보호요건
•
주택의 인도 : 실제로 생활하기 위하여 임차주택에 이사하여 임차주택에 거주 하는 것.•
주민등록 : 전입신고를 마친 그 다음날.•
확정일자 : 공정증서에 기입한 일자 또는 공무소(예: 등기소, 공증인사무소)에 서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자를 말한다. 확정일자는 공증인, 관공서, 또는 등기소의 등기서기로부터 부여 받는다.주택의 인도
주민등록
(전입신고) 확정일자
확정일자 받는 방법
•
준비서류 : 임대차 계약서 원본•
절차 :•
관할 읍·면·동사무소 방문→전입신고신청서 접수→전입신고 완료→주민등록등본1부 발급→확정일자요청→확정일자확인 도장→완료
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임차인의 권리
•
입주와 전입신고를 마친 임차인은 자신이 임차인이라는 것을 누구에게나 주장 할 수 있다(대항력).•
임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.•
확정일자를 받은 임차인은 보증금을 우선적으로 받을 수 있다.•
이사하고, 주민등록을 갖춘 임차인의 소액보증금 중 일정액은 항상 보호된다.우선변제 받을 수 있는 임차인의 보증금 중 일정액
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서울 9천 5백만 원 이하인 경우
3천 2백 만원
수도권 중 과밀억제권역 8천만 원 이하인 경우 2천 7백만 원
광역시
(군지역과 인천광역시는 제외) 6천만 원 이하인 경우 2천만 원
그 밖의 지역 4천 5백 만원 이하인 경우 1천 500만원
2013.8.1 2013.11.1 2014.2.11 2014.5.14
제1세입자 임대차계약 (6,500만원) 주택의 인도 +
전입신고 + 확정일자
제2세입자 임대차계약 (7,000만원) 주택의 인도 +
전입신고 + 확정일자 저당권설정
(1억 5천만 원)
2015. 2.1
소송 제3세입자
임대차계약 (5,500만원) 주택의 인도 +
전입신고 + 확정일자
• 이 주택이 2억 5천만 원에 낙찰받았다면?
• 이 주택에 대한 계약의 순서대로
•
제1세입자와 제2세입자, 제3세입자의 우선변제금액이 먼저 지급됨.•
2억 5천만원 – 9천 6백만원 = 1억 6천 4백만 원•
제1세입자의 우선변제금액을 제외한 금액이 지급됨.•
1억 6천 4백만원 – 2천 3백만원 = 1억 4천 1백만원•
남은 금액은 전부 2순위자인 저당권자에게 지급됨.•
제2세입자와 제3세입자는 모두 우선변제받은 금액 3천 2백만원을 제외한 나머지 금액은 포기해야 함.참고
• 근저당 안 잡힌 깨끗한 집에 [입주+전입신고]만 하고 세들 어 사는 경우
☞ 계약 기간 중에 집주인이 집을 팔아버린 경우 또는 후순위 근저당권자에 신청 으로 경매가 된 경우 : (대항력 0, 우선변제권 X) 대항력을 써서 안 나가도 됨.
☞ 대항력을 써서 계약기간 동안 살 수 있으며, 다 살고 나갈 때는 새 집주인인 매 수인이나 낙찰받은 자에게 전세보증금을 요구하면 됨.
• 근저당 잡힌 집에 [입주+전입신고]만 하고 세들어 사는 경 우
☞ 계약기간 중에 선순위 근저당권자의 신청으로 집이 경매된 경우 : 새 집주인으 로부터 돈도 못 받고 쫓겨남. (대항력 X 우선변제권 X)
☞ 그나마 소액임차인에 해당한다면 최우선변제권으로 보증금 중 일부만 경락대 금에서 최우선으로 변제받고 나감.
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• 근저당 안 잡힌 깨끗한 집에 [입주+전입신고+확정일자] 하 고 세들어 사는 경우
☞ 계약 기간 중에 집주인이 집을 팔아버린 경우 또는 후순위 근저당권자에 신청 으로 경매가 된 경우 : (대항력 0, 우선변제권 0)
☞ 대항력을 써서 계약기간 동안 살 수 있으며, 다 살고 나갈 때는 새 집주인인 매 수인이나 낙찰받은 자에게 전세보증금을 요구해도 되고, 아니면 살지 않고 나가 고 싶다면 경매대금에서 1순위로 전세보증금을 우선변제를 받고 나서 그 집에서 나가도 됨. (대항력과 우선변제권 중 하나만 행사해야 함)
• 근저당 잡힌 집에 [입주+전입신고+확정일자] 하고 세들어 사는 경우
☞ 계약기간 중에 선순위 근저당권자의 신청으로 집이 경매된 경우: (대항력 X 우 선변제권
0)
☞ 대항력은 행사할 수 없으므로 계약기간이 남아 있더라도 집에서 나가야 하는 데, 다만 선순위 근저당권자가 먼저 경매대금에서 돈을 받고 나서 남는 돈이 있으 면 자신의 순위에 맞게 남는 돈에서 보증금을 우선변제 받음.
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임대차 기간의 보장
•
임대차 기간은 2년 이상.•
임대인이 아무런 말도 없으면 임대차 계약은 계속된다(묵시적 갱신).•
동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봄.•
이 경우 새로운 임대차는 기간을 정하지 않은 것으로 본다.•
임차인이 임대차 만료 1개월 전까지 갱신 거절 등을 표시하지 않아도 임대차 계약은 계속된다.•
이 경우 계약기간은 무조건 2년.•
임차인은 언제든지 계약 해지가 가능하나, 차임을 2번 연체하거나 계약내용을 심하게 위반한 경우에는 계약이 묵시적으로 갱신되지 않는다.•
차임 등의 증액 청구•
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 약정한 차 임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.•
위 내용에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.•
임차인이 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하여 차임 또는 보증금 을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임의 반환을 청구할 수 있다.21
질문 있어요!
임차인이 실수로 집을 파손한 경우에 임차인이 수리를 해야 하나요?
임차인이 실수로 집을 파손시킨 경우에 임대인이 수리를 해주어야 함. 물론 임대인은 임차인에게 손해배상청구 또는 임대차계약 해지를 요 구할 수 있지만 임차인이 수리를 요청하면 거절할 수 없음.
옆집의 불이 옮겨 붙어 피해가 난 경우!
이때 임대인은 임차인이 주택을 원활히 사용할 수 있도록 수리를 해주어야 함. 만약 임대인
임대한 집의 수리비용 부담
•
집주인(임대인)은 그 계약이 존속하는 동안 세입자(임차인)가 임대목적물을 제대로 사용할 수 있게 해주어야 하므로 필요한 수리는 당연히 해주어야 함.•
비가 새는 경우, 유리창이 깨진 경우•
임대인의 수리의무•
꼭 필요한 수리비용(필요비)•
건물의 가치를 높이는 수리비용(유익비)•
장기수선충당금의 부담•
아파트나 공동주택을 잘 관리하기 위한 수선비용•
아파트 소유자의 부담.23
사례
• 한국인 씨는 1년 전 인천의 한 아파트를 빌렸다. 그런데 급
하게 이사할 사정이 생겨 집주인에게 보증금을 돌려 달라
고 했지만 , 집주인은 보증금을 돌려주지 않고 있다. 보증금
을 돌려받으려면 어떤 절차를 거쳐야 하는 것일까 ?
임대차 보증금 돌려받기
• 임대차 계약 해지
•
기한을 정하지 않는 경우•
1년 미만 or 묵시적 갱신 →주택임대차보호법은 계약기간을 2년으로 봄(임차인보호).•
일정 기간을 계약한 경우•
합의한 경우 계약 해지 가능.25
•
임대차 보증금의 반환 방법•
내용증명 우편의 발송•
임차권의 등기명령•
재산가압류•
소액사건심판•
지급명령신청•
민사조정제도•
임차 보증금 반환청구 소송보충설명
•
내용증명우편 : 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국에서 공적으로 증명하는 등기 취급 우편제도.•
임차인은 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임대차 계약사실, 그 기간이 종료되었다 는 사실 및 돌려받아야 할 보증금의 액수를 적어 내용증명 우편으로 발송.•
임차권 등기명령제도 : 임대차가 종료된 후에 이사를 해야 하는 임차인이 간편 한 방법으로 주택의 임대차 등기를 할 수 있게 함으로서 대항력과 우선변제권 을 유지하면서 이사할 수 있도록 한 제도.•
관할지방법원, 시·군 법원에 신청.27
