전원주택단지개발 사업계획서

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전원주택단지개발 사업계획서

2006년 11월

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관광 레저의 도시로 거듭나는 YP

주 5일 근무제 도입은 선진국형 여가 문화의 시발점으로서

이미 선진국형 휴가 패턴인 리프레시(refresh) 휴가를 시행하는 업체가 속속 나타나고 있으며 지방자치단체는 그 수요가 급부상하고 있는 관광여가산업 분야의 골격인 산과 강, 여가와 스포츠 등

이와 관련된 모든 시설과 여건을 조성하여 관광객 유치와 수도권 인구 영입 및 지방재정의 독립화를 추진하고 있습니다.

이미 관광레저지구로의 도시 정책을 추진하고 있는 가장 최적의 환경과 입지를 구축하고 있는 도시는 양평입니다.

현재 전원 주택지로 각광받고 있는 용인에 비해 양평은 양수리를 기점으로 이미 전원주택지로서의 성공을 보장하고 있으며 양평군의 도시화 정책에 따라 전원주택과 사계절을 즐길 수 있는 다양한 문화/레저/관광/여가 환경이 조성되어 있어

용인보다 훨씬 다양한 관광레저문화 적격지로서 평가되고 있습니다.

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수도권 최상의 전원휴양도시, 자연친화도시, 레저/문화/관광도시

Eco-Doctor's Town – YP

입지개요 --- 04

교통여건 --- 05

자연환경 --- 08

휴양편의시설 --- 09

교육의료환경 --- 11

기타 환경개선정책 여건 --- 12

YP군 내 전원주택 동향 --- 13

준농림지 매매 부지 개요 --- 33

물건 매매에 따른 수익률 산출 -- 39

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남한강과 북한강의 합수 지점으로 천예의 자연친화환경을 갖춘 국내 최상의 요충지 환경오염시설 개발이 불가능한 수질보전특별대책지역으로 완벽한

자연친화도시 YP YP 입지 개요

최근 YP군이 수도권 전원주택지 인기도에서 용인, 광주를 제치고 1위에 올랐다. 이는 용인, 광주, 수원, 문산 등지와 틀린 무엇인가가 있기 때문인데 첫째는 환경법에 의한 영향으로 공장이 들어설 수 없어 맑은 공기와 깨끗한 자연환경이 지속적으로 보존된다는 점이고 둘째는 개발 억제로 대규모 집단주거시설(아파트 등)이 들어설 수 없다는 점이다.

이러한 YP군은 언제나 찾아와도 아름답다. 머물고 싶은 욕구가 곧바로 토지구입의 충동을 불러일으키는 가히 수도권 최고의 전원휴양지대라 할 수 있다.

1. 주요 대도시에서 1~2시간 이내의 거리에 위치한 지리적 입지 2. 교통 접근성이 뛰어나며 다양한 교통수단 활용 가능성

3. 도시 내 관광 자원이 풍부하여 관광/레저 연계성이 뛰어난 도시 관광/레저도시를 위한 최적의 요건

양평

1 교통여건 서울에서 평균 43Km, 40~50분 거리로 철도와 도로환경이 뛰어나다.

2 자연환경 수변지역으로 한강변 천예의 경관을 자랑하는 환경순응형 자연친화도시 3 편의시설 각종 문화/공연/휴양/레저시설이 집중되어 있어 관광연계성이 뛰어남 4 교육의료환경 대안교육, 체험교육의 산실로 무공해, 자연교육 도시이자 철새 도래지 5 환경정책여건 인간과 자연의 조화를 위한 다양한 환경보호/보전 정책 추진

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서울에서 40Km, 1시간 이내에 경기 제1의

여가/휴양/전원도시 양평

이 있습니다.

교통여건① – 교통수단

교통수단별 접근 방법

대중교통(버스)  상봉터미널/동서울터미널에서 양평간 50분 소요

 청량리에서 양평간 무궁화호 50분 소요

 서울 양평간 1일 2회 도시통근열차 운행 중 대중교통(열차)

 6번 국도 : 서울천호동올림픽대로팔당대교남양주양수리(23km) 옥천양평읍(총43km), 서울까지 35분 소요.

 88번국도 : 서울천호동중부고속도로(하남)퇴촌강하면 전수리

양평읍(총48km), 서울까지 40분 소요.

 44번국도 : 광주~곤지암~산북면 국도 이용, 서울까지 1시간 소요 승용차

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군 전역 및 전국권 접지 도로망 확충을 위한 계획을 충실하게 실행 및 추진하고 있는

양평

은 이미

레저/문화/관광도시

로서 영동권 레저/스포츠를 즐길 수 있는 이상적인

최적의 교통여건

의 여건 조성

교통여건③ – 도로환경

서울에서 국도를 이용하여 영동지역으로 이동하려면 양평군을 경유해야 한다. 이는 양평군이 수도권의 영동지역 관문 이라 해도 과언이 아닐 만큼 양평군은 타 지역으로의 이동이 편리한 교통여건을 갖추고 있다. 양평군이 서울 시민들에 게 많이 알려져 있는 이유 중에 하나가 이러한

사통팔달의 교통여건

때문이기도 하다.

양평군에서 이동할 수 있는 지역과 거리, 시간

양평군  홍천군  양평읍  홍천군 남면(홍천강, 수타사, 공작산, 홍천온천)

 6번 국도에 이어 44번 국도 이용, 총 34Km, 약 20분 소요 양평군  횡성군  양평읍  횡성군(갑천, 횡성댐)

 6번 국도에 이어 청운면 삼성리를 경우하여 진입, 총 54Km, 약 35분 소요 양평군  여주군  양평읍  여주군(대명콘도, 신륵사, 영릉, 이포막국수촌, 고달사)

 양평읍 남측 37번 국도 이용 진입, 총 31Km, 약 20분 소요 양평군  원주시  양평읍  원주시(치악산국립공원, 구룡사, 간현유원지)

 양동면 88번 국도 이용 여주읍, 문막을 경유하여 진입, 총 61Km, 약 40분 소요

 양수리 363(or 45)번 국도 총23.8Km, 약 15분 소요

 옥천면 37번 국도 총 24Km, 약 15분 소요 청평호수  홍천강

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서울~양평~원주간 중앙성 복선 전철화 사업, 성남~양평간 고속도로 건설 계획

등 수도권에서

양평

보다 더 좋은 교통 환경 조성 계획은 없습니다.

교통여건③ – 개발정책

고속도로 건설  성남~양평~홍천간 고속도로 건설계획, 고속도로 건설시 서울까지 30분 중앙선 복선 전철화  서울(청량리)~원주간 총연장 95Km 철로 복선 전철화 사업 예정(~2005)

제2 외곽순환고속도로  서울 반경 30~40Km 지점 내 용인, 시화, 파주, 포천, 양평 등 순환고속도로 양평통과구간 : 북부 동서축 파주~의정부(27.3㎞), 서부 남북축 파주~고양~김 포~인천~화성(62.1㎞), 남부 동서축 시화지구~오산~경부고속도로(38㎞), 동부 남북축 경부고속도로~용인~양평~가평(83㎞) 등으로 이어진다. (2004~2015)

(매일경제 2002.01.29) 고속도로 연결공사  양평(양평읍)~여주(대신면)간 총연장 16Km 도로 확포장 공사 (~2008)

중부내륙고속도로를 연장하여 수도권과 연결, 중부내륙축의 효율성 증대 양평 진입 교통망 환경

도로 확/포장 공사  양수리∼문호리 지방도 363호선 9Km 확장 개통 (~2002)

 다문~연수간 2.4km 도로 확포장 공사 (입찰 중)

 용문 중원~상현간 2.5Km 도로 확포장 공사 (입찰 중)

 기타 1Km 이내의 읍면간 도로 확보장 공사 다수 추진 중 양평군 교통환경 개발 현황

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남한강과 북한강의 합수 지점으로 한강의 비경을 그대로 보존하고 있으며

정책적으로 자연친화도시 건설을 추진하고 있는

수도권 최상의 전원휴양지대

양평

자연환경

자연경관보전을 위해 조례를 제정 시행하는 지방자치단체로는 전국에서 양평군이 처음이다.

1. 자연환경보전법(제44·45조) 및 양평군자연경관보전조례(제10조)의 규정에 의하여 일정규모 이상 사업에 대 해 자연경관심의를 실시

2. 모든 인허가 사업시에 자연환경보전법을 검토 받도록 하여 생태적 경관적으로 지속 가능한 친환경적인 사업 이 되도록 유도하여 Eco-Doctor's Town (생태건강 군/郡)으로의 부상을 적극 추진.

3. 자연경관을 심의하는 기능인 최근 자연환경보전법의 개정으로 '자연경관보전조례'의 도입 근거가 마련됨 4. 무분별한 개발을 지양하고 주변 자연경관과의 조화를 고려하도록 하는 내용의 '양평군자연경관보전조례'를 제

정, '99년 8월부터 시행하고 있다.

5. 자연경관보전지역 28개소를 선정

6. "양평군자연경관기본계획" 제정, "맑은물사랑"과 "친환경농업"을 군정의 최우선 시책으로 추진 양평군 교통환경 개발 현황

 산림, 농지, 건축허가 등 각종 인허가 시 자연환경보전법 적용 – 자연친화적 사업 유치 추진

 생태적 지속 가능한 친환경사업 유도, "Eco-Doctor's Town" 부상

‘맑은물사랑’ 정책

1 한강수질오염방지 : 오염배출총량제 조기 시행, 대규모 집단주거시설(아파트) 불허가

‘친환경농업’ 정책

2 농업관련산업육성 : 주말농장, 체험농장, 펜션 등 전원형 체험시설 육성 자연환경보전법

3 Eco-Doctor's Town으로의 도시개발 확정 : 생태/건강 중심의 도시 환경 추진 오폐수 종량제

4 환경유해시설 설치 불가 : 유해공장, 오폐수 방류업체 등의 개발 불가능 정책 의지

5 자연사 박물관, 생태환경조성공원 등 다양한 환경/문화 도시로의 지속적인 개발

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경기도 겨울 평균기온이 가장 낮아 자연 친화적인 종합 레저시설과 편의시설 입지가 최적이며 고품격 레저와 녹색 관광을 다양하게 즐길 수 있는

사계절 휴양, 여가, 문화의 도시

양평

휴양편의시설

 물의 계절 여름 레저 스포츠 : 11곳의 전문 수상스키장, 특히 패러글라이딩 활공장이 2곳이나 개설되어 있음

 유명 콘도와 자연휴식지, 자연휴양림 등의 수영장, 강변과 계곡에 위치한 다양한 하계 휴양지의 천국

 용문산, 백운봉, 중미산, 청계산, 유명산을 중심으로 하는 가을 단풍, 등산, 골프 등 계절 레저 레포츠

 용문사 은행나무(천연기념물), 정지국사부도(보물) 등과 곳곳에 자리하고 있는 풍부한 도 유형문화재

 설원의 계절에 맞는 스노우 레저 : 홍천비발디 스키장, 양평한화콘도 눈썰매장, 용문산 스포렉스 눈썰매장

 한겨울 차 한잔으로 아름다운 한강을 충분히 느낄 수 있도록 곳곳에 즐비한 까페촌

 새봄 절경의 드라이브 코스 : 북한강변 문호리 방면, 용문산 방면

 축제 : 소리산 고로쇠 축제(3월), 맑은물사랑 축제(6월) 등 축제 및 예술제

문화공간 바탕골예술회관(강하면), 드라이브인 양평극장(강상면), 아지오 갤러지, 용문 갤러리, 양평미술관 등 계곡 강상면 세월리/대덕리계곡, 용문면 중원계곡, 서종면 벽계계곡 등 12개의 유명 계곡

휴양림 양평의 자연을 그대로 느낄 수 있는 중미산 휴양림 및 다양한 숙박 휴양 시설 관광지 거대한 용의 형상을 연상시키며 힘차게 뻗은 용문산 관광지가 대표적이다.

낚시터 강상면 세월/대석 낚시터를 비롯한 군내 20여개의 저수지 낚시터로 강태공의 여유 만끽.

축제 고로쇠 축제, 허수아비 축제, 은행나무 축제 등 환경을 살려 거의 매월 열리는 자연 축제의 도시

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시설 소 재 지 연락처

강상체육공원 강상면 교평리 307번지

강하체육공원 가하면 전수리 1044

개군레포츠공원 개군면 하자포3리 425-15

금방안 수상스키장 서종면 수입리 820-6 031-584-3364 남한강연수원 강상면 화양리 산10-1 031-772-2311 눈썰매장 옥천면 신복3리 141-5 031-772-3811 쎄시봉 수상스키장 강상면 병산3리 181-5 031-774-2277

옥천골프연습장 옥천면 옥천1리 800 031-771-5575

시설명 시설의 종류 소재지 숙박인원

양평군 청소년 수련원 청소년 수련 마을 옥천면 용천리산 29-10 248

양평 국제심신수련원 청소년 수련의 집 양서면 대심리 64 500

파라다이스 수련의집 청소년 수련의 집 용문면 삼성리 303 665

양평 유스호스텔 제2종 유스호스텔 단월면 석산리 산 2 1,180

청운 인성수련장 청소년 수련의 집 청운면 신론리 291-3 204

미리내 수련원(주) 청소년 수련의 집 지제면 월산리 240-1 외 10 필지 595 주요 다중 관광이용시설

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‘아시아연합신학대학교’를 비롯한 초중고등학교와 충분한 의료시설로

교육과 건강 도시를 지향하는 양평

교육 의료 환경

유치원 32개교  양평읍과 전원단지를 중심으로 입지해 있는 인구 대비 충분한 유치원 시설 초등학교 24개교  강상면 강상초등학교, 세월초등학교 등 읍/면/리 단위로 분포

중학교 11개교  강하면 강하중학교, 양평읍 양일중학교 등 읍/면 중심으로 분포 고등학교 8개교  양평읍 양일종합고등학교, 양평종합고등학교 등 면/리 중심으로 분포

특수학교 1개교

종합병원  양평읍 양평길병원 1개소 일반병원  용문면 제일병원 1개소

의원  양평읍, 용문면 등 18개소

보건소  양평읍 보건소 1개소 치과  양평읍, 용문면 등 7개소 한방병원  양평읍, 용문면 등 8개소 치과  양평읍, 용문면 등 7개소

보건지소  강하 보건지소 등 9개소 보건진료소  세월리 진료소 등 13개소

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자연환경을 최대한 활용한 대안교육, 체험교육, 자연친화교육, 환경의 도시 –

양평

기타 환경 개선 정책 여건

멸종위기야생동물보전  야생조수 먹이주기 및 불법 엽구 수거 행사

 야생동물 밀렵·밀거래 근절

 철새도래지 모니터링

 반딧불 보전 시책

청소년 수련시설 확충  양평청소년수련원, 국제심신수련원 등 6개 수련원 및 기업체 각종 자연수련시설 국립자연사박물관  현재 정부에서 추진하는 세계적인 수준의 국립자연사박물관 후보지로 지목.

 후보지 : 고양, 여주, 양평 등 3개 지역과 강화, 충주, 천안 등 6개 지역

이봉주하프마라톤대회  대회명 : ‘맑은물사랑’ 이봉주 하프 마라톤 대회

 주최/주관/후원 : 양평군, 양평군육상경기연맹, 양평경찰서, 양평군체육회

 강상면과 강하면의 남한강변 코스를 달리는 하프/미니 마라톤 대회

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한강의 비경을 간직한 꿈의 전원주택 최적지 – 양평

양평군 내 전원주택 동향

전원주택 소비자조사 보고 --- 14

전원주택박람회 소비자 조사 --- 16

양평군 관할지역 현황 --- 19

양평군 환경정책기본법 --- 21

양평군 부동산 시세표 --- 22

전원주택의 유형별 인기지역 --- 26

양평군 전원주택 현황 --- 27

전원주택지(단지) 현지 매물 현황 -- 31

준농림지 매매 부지 개요 --- 33

물건 매매에 따른 수익률 산출 --- 39

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주5일 근무제가 실시되면 전원주택에 투자하겠다

82.68%

그래도 도심에 거주하겠다는 불과

15.19%

주5일 근무제가 향후 주택시장의 판도를 바꾸면서

‘5년 이내 전원주택 대중화’

에 대한 공감대 형성 전망

2002년 9월 한달 동안 수도권지역(서울/인천/경기) 1,330가구를 비롯 한 전국 1,500가구를 대상으로 실시한 „주5일 근무제에 따른 주거환 경 변화에 관한 설문조사‟에서 나온 것이다. 이번 조사에 참여한 가구 중 세대주의 근무형태가 완전 주5일 또는 격주 주5일 근무제로 사실상 주5일 근무제의 혜택을 입고 있는 그룹(A)은 전체의 48.56%인 755가 구였다. 아직 주6일 근무제의 적용을 받고 있는 그룹(B)은 34.92%인 543가구였으며 나머지는 자유/재택근무(10.10%. 1백57가구) 또는 월 1회 주5일 근무자(6.43%. 100가구)였다.

조사는 주5일 근무제가 실제로 전원주택 시장의 향후 진로에 어떤 영 향을 미칠 것인지를 알아보기 위해 상반된 근로시스템에 속해 있는 A, B그룹에 대한 비교 분석을 통해 주로 이루어 졌다.

일반성향분석 결과 10.22%는 전원주택 이주계획이 없었으나 주5일 근무제 실시 계획에 따라 생각을 바꿨으며 27.49%는 이주 시기를 앞 당겼다고 밝혔다. 이주희망지역을 바꾸거나 이주목적을 바꾼 경우도 16.19%로 전체의 53.90%는 어떤 형태로든 주5일 근무제 실시 에 따라 전원주택 이주 계획에 영향을 받고 있는 것으로 나타났다.

전원주택 소비자 조사 보고

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전원주택으로의 이주를 생각하고 있는 사람들에게 주5일 근무는 당초 이주 계획을 앞당기는데도 크게 기여할 것으로 보인다. 65.45%가 3~5 년 정도 당초 계획을 앞당겨 추진하겠다고 응답했으며 2년 이내도 20%나 된다. 응답 가구 중 5년 이내로 앞당겨 이주 의사를 밝힌 총가구 비율이 무려 90.9%나 되어 주5일 근무제는 도시인구분산은 물론 생활 패턴을 바꿔놓을 주요인으로 작용할 것으로 보인다.

이와 함께 주5일 근무제가 완전 실시된다면 전체의 52.17%는 전원 주택으로 이주할 것이며 30.51%는 수익형 전원주택에 투자할 계획인 것으로 나타나 82.68%가 전원주택에 대한 투자 의지를 갖고 있었 다.

반면, 그래도 도심에 남겠다는 가구는 4.59%에 불과했으며 10.60%

는 도심에 계속 거주하겠지만 투자는 교외부동산에 하겠다고 밝혔고 2.13%는 교외 아파트 단지로 이주할 계획으로 있어 주5일 근무제가 전원주택 시장은 물론, 교외 부동산시장을 활성화 시키는데 결정적인 기 여를 할 것으로 기대된다.

조사에 참여한 사람들은 주5일 근무제가 공식적으로 실시되면 전원주 택이 3년 이내(22.55%) 또는 5년 이내(40.22%)에 대중화될 것이라 고 예상해 전체의 약 3분의2는 적어도 5년 이내에 전원주택이 대중 화될 것이라고 내다봤다.

<드림사이트코리아: 2002.09. ‘주5일 근무제의 주택시장 파급효과’ >

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전원주택, 실질구매력 높아졌다.

1년 이내 이주 계획 24.06%로 급증

[2002.03. 전원주택수요설문조사] 결과 현장구매력이 있는 1년 이내 전원 주택 이주 계획을 가진 사람이 전체의 24.%로 2001년(19.50%)과 2000 년(17.70%)에 비해 크게 앞당겨 졌다. 최소한 24% 이상의 현장구매력을 갖 춘 전원주택 직접 수요층이 실제로 존재하고 있다는 것을 보여줘 향후 전원 주택 시장 전망을 밝게 하는 지표가 되고 있다.

반면 잠재 수요로 파악되는 3~5년 이내 이주계획은 전체의 49.23%로 2001 년(49.64%)과 2000년(52.10%)에 비해 낮아져 전원주택 잠재 수요가 빠르 게 실제 수요로 전환되고 있음을 알 수 있다.

지금까지 많은 사람이 전원주택에 대한 기대보다 행동에 옮기는데 대부분 주저 했던 것이 사실이나 1년 이내 전원주택 이주계획을 세우고 있는 수요자 증가는 주5일 근무제의 도입, 수도권 광역교통망의 확충, 소득 수준의 향상, 아 파트 가격 폭등 등으로 전원주택 구매력 결정의 심리적 마지노선이 점차 허물 어지고 있다는 반증이다.

현장 구매력 있는 직접 수요층 증가

전원주택 1년 이주 계획을 세우고 있는 주연령층은 30대(24.17%)와 40대(28.10%)로 전체 수요자의 52.27%에 달해 강력한 구매력을 갖춘 수요계층으로 떠오르고 있다. 설문대상 전체 평균 연령 분포가 30대와 40대가 53.82%인 것을 감안하면 집중도가 높으며 전원주택이 수도권 인구억제의 정 책적 대안으로 떠오르고 있다.

전원주택 박람회 소비자 조사

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전원주택 시장 '자연환경' 중심으로 재편

양평 선호도(18.4%) 용인(15.1%) 앞질러

전원주택 수요 설문조사 결과 이주시 희망지역으로 양평이 전체의 18.40%로 용인(15.15%)을 제치고 수도권 전원주택 시장의 새로운 중심시장으로 떠오르고 있다. 전원주택 수요자의 압도적인 인기를 끌었던 용 인지역은 지난해(13.00%)보다 선호도는 높아졌으나 증가율이 2.15%에 그친 반면, 양평은 지난해(12.99%)에 비해 선호도가 5.41% 높아져 전원주택 시장의 중심권으로 급부상하고 있다. 최근 가격도 오름세를 타면서 양평 군 한강변 전원주택지는 올해 초 평당 100만∼120만원이었으나 8월 이후 140만∼150만원으로 올랐다.

„쾌적한 환경‟이 전원주택 수요를 결정짓는 주요 기준

„경기 양평과 가평군, 남양주시 등 한강 수계권에 투자하거나 이주하겠다.‟

[2002.03. 전원주택수요설문조사] 결과 5,400명(30.82%)이 이같이 대답했다. 지난해 한강수계권에 대한 선 호도(21.82%) 조사 결과보다 9%포인트 늘어났다. 인기 비결은 „환경 프리미엄.‟ 이러한 변화는 교통, 공해 등 도시문제 악화로 대도시의 주거기능이 점점 떨어지고 보다 나은 주거환경을 찾고자 하는 욕구로 분석된다. 경 기도 최고의 쾌적한 자연환경을 자랑하는 양평 지역의 인기가 상승세를 타는 것은 최근 주택선택의 기준 에서 환경 프리미엄이 차지하는 역할이 결정적임을 보여주고 있다. 양평 등 한강수계권 선호도는 30.82%

로 작년(21.81%)에 비해 크게 늘어난 반면, 분당 생활권인 성남, 용인, 광주지역 이주 희망자는 21.85%(2001 년 22.3%)로 선호도면에서 감소했다.

작년까지만 해도 ‘편리한 생활여건’과 ‘쾌적한 환경’이 전원주택 수요를 좌우하는 2대 기준이었다면 올해는 ‘편 리한 생활여건’보다는 ‘쾌적한 환경’ 쪽으로 중심이 옮겨져 향후 전원주택 시장 수요의 움직임을 암시하고 있다.

지금까지 주택의 선택기준이 ‘가격-규모-교통-환경’ 순이었다면, 이후로는 ‘환경-교통-가격-규모’ 등으로 기준이 바뀌었다는 것을 의미한다.

이미 양평군 강상면 소재 부동산에서는 “양평과 청평, 가평 등지의 전원주택지는 지난해 말보다 평당 5 만

∼10 만원 올랐다”고 전했다. 용천리에는 토목공사를 마친 대지가 평당 40 만∼50 만원.

강상면과 강하면은 상수원보호구역이어서 강변 쪽 토지는 허가절차도 까다롭고 수질오염에 대한 규 제도 많아 평당 80 만∼120 만원에 거래된다.

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기존 매물 매입, 단지내 주택·토지 일괄매입 선호도 높아져

전원주택 환금성 점차 높아지고 있다

이주방법 2000년 2001년 2002년

단지내 주택/토지 일괄 매입 7.10% 6.81% 11.71%

기존 전원주택 매물 매입 6.40% 8.52% 11.20%

단독개발 40.10% 37.14% 35.81%

단지내 토지매입 후 직접 건축 26.60% 22.52% 22.97%

동호인그룹 추진 16.20% 11.81% 9.50%

상기 결과 분석은 2002년 3월 서울무역전시장에서 열린 전원주택 박람회 ‘HOMDEX’ 관람객 17,521명을 대상으로 실시한 [전원주택 수요 설문조사] 결과입니다. <드림사이트코리아 : 2002.04. >

전원주택 수요자들은

1. 복잡한 단독개발보다 기존 매물/단지내 주택 등을 매입하는 방식 선호

2. 이주방법으로 기존 전원주택 매입 수요가 11.20%로 작년(8.52%)과 재작년(6.4%)에 비해 크게 증가 3. 단지 주택(토지) 일괄 매 수요자가 전체의 11.71%로 작년(6.81%)과 재작년(7.1%)에 비해 크게 증가 4. 전원주택 신축 수요는 전체의 35.81%로 작년(37.14%), 재작년(40.10%)에 비해 크게 감소

결과적으로 전원주택 거래 정착 가능성을 보여줘 시장의 최대 약점을 꼽히는 환금성이 높아질 것으로 기대됨.

하지만 기존 전원주택 매물을 매입하겠다는 수요가 양평(24.72%)과 용인(21.19%)에 집중돼 이같은 수요성향이 전원주택시장 전반에 걸쳐 나타나는 본격적인 현상은 아닌 것으로 밝혀졌다. 마찬가지로 단지 내 주 택/토지를 매입하겠다는 수요도 양평(24.46%)과 용인(22.59%)에 몰려 편리한 교통과 환경 등의 입지에 따른 차이를 보였다.

복잡한 절차보다는 간편한 매물매입 선호

(19)

양평군 읍면마다 명산계곡, 한강의 비경이 살아 숨쉬는 곳 –

양평

양평군 관할 지역 현황

강상면

: 남한강을 사이에 두고 양평읍 강 건너에서 곤지암 방향의 도로변에 위치한 면이 강상면이다. 양평~곤지 암 도로변을 따라 상가와 전원주택단지들이 개발되어 있으며 내륙지역인 세월리, 송학리, 신화리, 대 석리가 인기 지역이다. 전지역이 동하향 경사를 이루고 있으며 내륙지역에 산림이 많고 군데군데 농촌 부락을 형성하고 있다. 세월리 계곡과 대석리 유원지가 유명하며 남한강변의 교평리, 화양리의 전원 주택단지가 유명하다.

강하면

: 서울에서 중부고속도로 경안I.C를 나와 광주군 퇴촌면을 경유하여 양평군을 진입하여 만나는 첫번째 面 이 강하면이다. 88번 국도가 운심리부터 시작되어 남한강을 따라 양평읍까지 이어지며 도로를 따라 카 페촌과 전수리를 중심으로 전원주택단지가 넓게 분포되어 있다. 운심리를 제외한 전 지역이 북향으 로 일조권은 강북지역보다는 다소 떨어지나 강변을 바라보는 전수리 지역의 전망이 양평군에서는 으 뜸이다. 내륙지역에 위치한 항금리 동오리 지역은 국도에서 3~7km를 진입, 다소 현재 도로 포장공사 가 진행 중이라 조만간 진입여건은 좋아질 전망이다. 하천으로는 성덕천이 있으며 바탕골소극장, 힐하우 스, 카사벨라 썰매장 등이 유명하다. 서울에서 진입여건은 다소 불편한 편.

옥천면

: 6번 국도를 따라 양서면 다음에 위치한 면이 옥천면이다. 양평군에서 가장 작은 4개 리로 구성되어 있는 옥 천면은 도로망이 잘 발달되어 서울에서 출퇴근 가능한 거리에 위치하며 내륙지역인 신복리, 용천리 까지 전원주택지역으로 인기가 높다. 아신리 강변마을에 카페, 숙박시설촌이 형성되어 있으며 양평군 에서 계곡에 진입할 수 있는 도로여건이 가장 발달되어 있는 지역으로 용천리계곡, 사나사계곡이 있으며 한화콘도, 중미산, 유명산이 위치하고 있다. 대체적으로 진입여건이 좋고 경관이 수려하며 전원주택지 구입자들에게 선택폭이 넓을 정도로 광범위한 개발지형을 이루고 있다.

(20)

양서면

: 서울에서 양평군을 진입하면 처음 닿는 양수리부터 6번 국도의 복포리까지가 양서면이다. 6번 국도에서 진입여건이 좋아 서울에서 약 25~30분 거리면 모든 지역에 출입이 가능하다. 경관은 남한강변을 끼고 있는 대심, 복포리 지역이 좋으며 그 외 지역은 특징이 없는 순수 농촌형 지대이다. 대심리, 복포 리, 국수리, 중동리가 전원주택 인기지역이며 양수리, 신원리, 국수리의 3개 전철역이 통과한다. 서 울에서 근거리에 위치하면서 가격형성이 20-30만원대로 저렴하여 전원주택지로 인기있는 지역.

서종면

: 서울에서 양평군을 진입하면 처음 닿는 양수리에서 북한강을 따라 북측에 위치한 문호리부터 수입리와 동측 내륙지역이 서종면이다. 서종면은 서울 강남구에서 약 25분이면 닿을 수 있는 곳이다. 양평군에 서 전원주택 개발붐의 진원지로 가장 많은 전원주택단지가 들어서 있는 곳이기도 하다.

문호리에서 수입리로 이어지는 북한강변도로에 양평군 최대의 카페촌이 형성되어 있으며 양평군 전원 주택 인기 1순위지역으로 문호리 수입리 수능리 3개 지역이 인기도가 높다. 수입리 벽계천, 문호 천, 수대울 계곡이 있으며 화야산, 중미산, 청계산등이 유명하다. 북한강변에 위치한 문호리, 수입리는 교통진입 여건이 좋은 편이나 내륙에 위치한 정배도장, 노문, 명달 지역은 도로가 좁고 산림이 깊어 출 퇴근지역으로는 적합하지 않다.

용문면

: 양평읍을 지나 홍천 방향으로 경계에 위치한 면이 용문면이다. 2005년 개통되는 경전철의 종착역이 용문면에 위치하게 된다. 江과는 상관없는 내륙지역으로 산과 계곡을 고루 갖춘 자연환경이 매우 뛰어 나며 양평군에서 문화유적지가 많기로 유명하다. 연수계곡, 중원계곡, 용문천의 3개 계곡이 유명하며 용 문산, 주읍산의 등산로가 있다. 자연환경보전지역이 넓게 분포되어 개발 가능한 준농림지역이 적 다는 게 흠이나 양평군 최고의 산과 계곡을 보유한 지역이다. 도로망은 잘 발달되어 있으나 도로가 협소 하여 다소 불편하나 귀농형, 주말 휴양용 전원주택으로는 최적의 환경과 조건을 갖추고 있는 지역이다.

(21)

정부의 잇따른 개발제한조치로

택지의 희소성이 높아

진 것이 양평군 전원주택 선호도 상승의 매력포인트.

양평군 환경정책기본법

최근 정부의 ‘팔당호 난개발 대책’에 따르면 팔당호 주변에서 내년부터 ‘국토 이용 및 계획에 관한 법률’이 시행되면 산지(山地)의 형질변경은 더 힘들어진다. 이 때문에 주택건축용도로 형질을 바꿨거나 토목공사가 끝난 택지는 매물을 찾기 힘들 정도다. 또한 서울 외곽을 잇는 수도권 제2외곽순환고속도로(총연장240Km)와 서울~춘천간 고속도로(총연 장 62.1Km) 신설 계획 등 광범위한 교통환경개선이 예상되는 것도 영향을 미쳤다.

환경정책기본법

양평군은 환경정책기본법 제22조 및 동법시행령 제5조의 규정에 의하여 팔당호의 수질을 1등급 수질로 개선 하는 것을 목표로 오염물질 배출시설의 입지를 제한하고 있다. 수질보전특별대책 지역은 1권역과 2권역으로 분류되며 환경정책기본법에 의한 오염물질배출량을 엄격히 제한하고 있다.

 1 권역에서 주택을 건축하기 위하여는 1 권역 內에 세대주를 포함한 2 人 이상이 6 개 월을 거주한 후 주택건축 허가가 가능하다. 서울에 주소지를 두고 있는 사람이 2002 년 2 월 30 일 농지 또는 임야를 구입하였다면 동년 2 월 31 일 양평군으로 주소지를 옮기고 6 개월 後인 동년 8 월 31 일 이후에 건축허가 신청이 가능하다.

 2 권역 또는 제외지역에서는 주소지 이전 없이 임야 또는 농지를 구입 후 즉시 건축허가 신청이 가능하다.

수변구역

이란 상수원의 수질을 1 급수로 개선하는 것을 목표로 환경부가 ‘팔당호 등 한강수계상수원 수질관리 특별대책(1999.09.30)’의 하나로 지정 고시한 구역이다.

이 제도는 상수원 수질관리에 영향을 미치는 인접지역의 하천변에 공장/축사/음식점/숙박시설 및 목욕탕 등 오 염물질을 많이 배출하는 시설이 새로이 들어서지 못하도록 하는 것이다. 수질오염 예방은 물론 단계적인 토지 매 입으로 녹지대를 조성하여 자연정화 완충지대로서의 기능을 높이기 위한 것이다. 양평군 내에는 1 읍 6 면 30 리 의 행정구역이 포함되며 남/북한강 수계하천경계로부터 1 ㎞이내의 지역을 범위로 하고 있다

지정대상 중 도시지역과 준도시지역 중 취락지구와 같이 개발용도로 지정된 지역, 신규오염원 입지가 불가능한 지역은 제외된다. 수변구역 지정은 오염 발생 건축물의 입지를 제한하기 위한 것으로 일반주택을 건축하려는 개인에게 미치는 영향은 미미하여 기존 건축물의 신/증축, 용도변경 및 일반주택, 농가주택, 사무실, 소매점 등의 일반 건축은 가능하다. 양평군의 수변구역 內 토지/주택을 구입해도 일반주택은 전혀 제한 사항 없슴.

(22)

아래 표의 준농림/농림 ---> 전,답,임야는 500~1000평 기준, 농림/임야는 5천~1만평 기준.

시세표는 평균치로 위치에 따라 차이가 있으며 A급 전원주택지는 지목과 무관한 최고시세 가격 기준.

강상면

세월 교평 송학 신화 병산 화양 대석

준농림 전,답 12-30 20-35 10-20 10-20 15-30 12-30 12-25 준농림 임야 10-20 10-15 10-15 7-15 15-25 15-25 10-20 농림 전,답 8-13 10-20 8-15 7-13 10-18 10-20 7-12

농림 임야 0.5-2 1-1.5 1-1.5 0.5-1.5 0.3-2 0.5-2 0.5-1 전원단지 25-45 35-55 25-35 25-30 30-65 25-55 25-30

A 급 전원주택지 30 40 20 18 40 35 30

기타 부지

환경 A-B B B C A-B A-B B

강하면

운심리 전수리 왕창리 성덕리 동오리 화양 대석 준농림 전,답 20-40 20-40 15-25 15-25 15-20 12-30 12-25 준농림 임야 10-20 12-25 7-15 8-15 7-15 15-25 10-20 농림 전,답 8-30 10-30 7-13 8-15 7-15 10-20 7-12

농림 임야 1-3.5 1-4 0.5-2 1-2 0.5-2 0.5-2 0.5-1 전원단지 55-120 45-85 25-40 25-45 25-35 25-55 25-30

A 급 전원주택지 40 35 25 25 20 35 30

기타 부지

환경 A A C B C A-B B

양평군 부동산 시세표

(23)

양평읍

오빈 신애 덕평 백안 대흥 도곡 창대 회현 봉성 준농림 전,답 20-40 15-25 15-25 14-30 12-20 10-17 10-20 10-25 10-20 준농림 임야 7-25 7-15 7-15 15-20 6-12 5-10 5-15 7-20 7-15

농림 전,답 10-15 7-13 7-15 5-15 3-9 3-8 4-10 4-10 4-8 농림 임야 1-3 1-1.5 0.5-1.5 1-2.5 1-1.5 1-1.5 1-2.5 1-2.5 1-2.5

전원단지 45-70 35-45 35-65 25-55 35-75 25-35

A급 전원주택지 40 30 20 40 25 20 30 40 20

기타 부지 도시지역 30-40

환경 A A B A B C C B A

옥천면

아신리 옥천리 신복리 용천리

준농림 전,답 20-70 20-30 20-28 20-35 준농림 임야 20-30 15-25 15-20 17-25

농림 전,답 10-15 10-18 8-15 10-20

농림 임야 1-10 1-4 1-4 1-4

전원단지 55-85 35-45 35-60 35-80 A 급 전원주택지 50 25 30-35 45

기타 부지 80-120 50-80

환경 A+ B-C B+ A+

(24)

양서면

용담 부용 목왕 신원 도곡 국수 청계 중동 복포 준농림 전,답 40-70 20-30 20-30 30-50 17-25 20-30 20-30 20-30 30-50 준농림 임야 20-25 20-25 15-20 15-25 10-15 15-20 10-20 10-20 40

농림 전,답 10-20 8-15 7-15 10-15 8-15 8-17 10-17 10-18 20 농림 임야 1.5-5 1-5 1.5-5 1.5-3 0.5-2 1-4 1-4 1-4 2-7

전원단지 × 45 30-45 35-55 35-45 35-45 35-45 35-45 50-85

A 급 전원주택지 60 30 30 40 25 30 30 30 50

기타 부지

환경 A A B B C B B B A

서종면

문호 수능 서후 도장 정배 수입 노문 명달

준농림 전,답 30-50 15-35 12-25 15-25 15-25 15-40 10-25 8-15 준농림 임야 15-25 10-15 10-15 10-20 10-20 10-20 10-15 10± 2 농림 전,답 10-25 10-15 5-10 10-15 7-13 7-15 5-10 5-10 농림 임야 1-3 0.5-2 0.5-2 0.5-2 0.5-2 0.5-2 0.5-2 0.5-2 전원단지 45-120 25-45 25-30 25-40 25-40 25-100 25-35 20-30

A급 전원주택지 70-80 25-30 22 30 35 60 35 25

기타 부지

환경 A B B B C B B C

(25)

용문면

삼성 화전 덕촌 다문 연수 조현 신점 중원 광탄

준농림 전,답 10-20 7-15 8-20

도시 지역

12-25 18-40 20-40 18-30 15-20 준농림 임야 10-15 7-15 5-12 5-20 7-15 10-20 10-15 8-10

농림 전,답 10 5-8 5-8 4-10 10-15 10-20 10-15 8-20 농림 임야 1-1.5 0.8-1.5 0.8-2 0.5-2 0.5-4 0.8-5 1-5 1-3

전원단지 15-25 15-20 15-20 × 15-35 25-35 25-35 25-35 15-25

A급 전원주택지 20 15 20 × 40 25 45 32 20

자연환경보전지역 × × × × 2-5 4-7 5-10 4-5 ×

환경 B C B B A A A C

개군면

공세 석장 앙덕 하자포 구미 부리 계전 향리 주읍

준농림 전,답 10-20 10-20 8-30 8-20 10-30 7-15 7-12 8-15 7-12 준농림 임야 3-10 3-10 3-15 3-15 4.5-15 3-10 3-10 3-10 3-10 농림 전,답 5-12 5-12 5-10 5-10 5-7 5-10 5-7 5-7 5-7

농림 임야 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 0.8-1.5 전원단지 18-25 25-25 35-60 35-60 35-60 20-30 20-30 20-30 20-30

A 급 전원주택지 20 20 35 35 35 15 13 15 15

기타 부지

환경 A B A A B C C C D

상기 자료 기준일 2002.10.

(26)

양평군의 전원주택지의 유형을 분류하여 보면

①강변형 ②계곡형 ③전망형 ④전원형

등의 4가지로 크게 분류할 수 있다

전원주택의 유형별 인기지역

(27)

지금이 강가 주택을 마련할 수 있는 마지막 기회로 남한강, 북한강 일대의 전원주택단지 분양이 활기를 띠고 있다.

양평지역 전원단지의

평당 분양가 평균은 30∼100만원

정도.

단지명 위치 면적/평 세대수 분양가/평 필지면적/평

갑을 빌리지 강상면 세월리 4,000 25 60 190

송학전원마을 강상면 송학리 4,700 29 35~40 190~200

에이스빌리지 강상면 교평리 12,000 52 60-65 150~300

전원단지 강상면 병산리 3,000 13 47 160~400

전원단지 강하면 운심리 1,000 6 55 150~200

그린힐 강하면 운심리 10,000 50 80 200~

리버힐 전원주택 강하면 전수리 6,000 27 56 200-300

양평군 강상면/강하면 전원주택단지 현황으로 현 시세임. (단위:만원)

양평군 전원주택 현황

남한강권

강상면

: 남한강이 바로 보이는 강상면은 강변을 따라 도로가 발달되어 있어 주변에 카페, 식당 등의 위락시설이 많으며 세월리, 병산리, 송학리, 교평리 일대를 중심으로 전원단지 개발의 움직임이 많다. 강상면 은 준농림지 가격이 평당 15만∼40만원, 전원주택 단지는 40만∼60만원 정도에 분양된다. 이 지역 분양 단지는 갑을빌리지(세월리), 에이스빌리지, 송학전원마을, 병산리 전원단지 등이 있다.

강하면

: 중부고속도로와 인접한 강하면은 운심리 일대가 가장 주목받는 곳이며 광주 퇴촌과 바로 연접해 있다.

강하면 지역의 준농림지 시세는 평당 30만∼60만원이고 단지형은 60만∼80만원. 이 지역에서 분양중인 단지는 강하면의 운심리전원단지, 그린힐, 리버힐단지 등과 강상면의 에이스빌리지, 송학전원 마을, 갑을빌리지, 병산리 전원단지 등이 있다.

양평의 전원주택 인기지역은 4개 권역으로 나눌 수 있다. 강상면/강하면 중심의 남한강권과 양서면/서종면 중심의 북한강권, 양평읍/용문면 중심의 중심권, 단월면/청운면/지제면/양동면 중심의 동부권역으로 구분된다.

(28)

북한강권

양서면

: 양서면은 양평 전원주택의 대명사. 양수리, 대심리, 복포리는 남향으로 남한강을 조망할 수 있는 곳으 로 양서면 중에서도 특히 주목받는 지역이다. 6번 국도와 남한강을 따라 들어선 전원주택 단지는 최고급 전원주택지. 현재 녹원주택, 양평 드림빌, 국수리 전원단지, 복포리 전원단지가 분양 중이다. 분양가는 강의 조망에 따라 큰 차이를 보이는데 그만큼 강변주택에 대한 선호도가 높다는 것을 확인시켜 준다.

서종면

: 서종면은 강을 바라보는 동향 택지가 많으므로 주변 산수가 훌륭하다. 문호리, 수입리를 중심으로 전원 단지가 개발 중이며 문호리 땅값과 명달리 땅값은 차이가 큰데 이 지역 또한 교통과 자연경관이 가격결 정의 중요한 변수로 작용한다. 서종면 지역의 전원주택 단지 현황을 보면 문호리 전원단지, 수대울 전원 단지, 테마주택, 푸른솔마을, 수입리 전원단지, 문호리 전원마을, 덕영조경 등이 현재 분양 중이다.

동부권

서울에서 가장 멀리 떨어져 있는 단월면, 청운면, 지제면, 양동면 지역은 근접형 전원주택지로는 부적합하고 귀농 이나 주말주택 또는 실버주택을 희망하는 이들에게 적합한 곳이다. 또한 단지형보다 개인이 준농림지나 농가주택을 구 입해 주택을 신축 또는 개조(증개축)하는 경우가 많은데 양평지역 중에서도 가격이 싸다는 장점이 있다. 용문산과 도일봉 주변 지역인 단월면 산음리, 석산리, 명산리 일대는 지가가 저렴해 전원생활을 원하는 이들이 관심을 가져볼 만 하며 강원도 홍천과 근접한 청운면 역시 자연보존 상태가 좋아 전원주택지로 안성맞춤이다.

횡성군과 원주를 경계로 하는 양동면은 산세가 수려하고 주변 경치가 뛰어나며 여주군과 접한 지제면은 귀농주택의 조건을 두루 갖추고 있다. 현재 이곳은 준농림지 기준으로 평균 8만∼30만원에 거래된다.

(29)

단지명 위치 면적/평 세대수 분양가/평 필지면적/평

녹원주택 양서면 죽동리 13,500 55 25~40 200

양평 드림빌 양서면 목왕리 1,820 5 30 300~400

전원주택 양서면 국수리 3,000 6 30 500

세데코 양서면 복포리 2,000 8 70 250

수대울 전원단지 서종면 문호리 2,400 12 45 220~300

테마주택 서종면 문호리 17,600 80 57 200~500

전원단지 서종면 문호리 13,000 40 25 200~1000

양평 푸른솔 마을 서종면 문호리 20,000 34 60 150-200

전원마을 서종면 문호리 1,500 6 100~120 200

전원주택단지 서종면 수입리 30,000 60~70 30~40 300

덕영조경 서종면 노문리 5,400 24 40 120~200

남한강 리버타운 양평읍 오빈리 12,000 54 50 200

양평 드림월드타운 개군면 하자포리 4,112 12 40 200~750

강변 파라다이스 개군면 양덕리 6,000 14 60~70 200~300

허브나라 개군면 공세리 3,500 15 18 200~230

양평군 강상면/강하면 외 전원주택단지 현황으로 현 시세이자 분양 중인 매매가임. (단위:만원) 양평군 내 전원주택단지 분양 현황

(30)

소재지 면적/평 평단가 지역 지목 상태 소재지 면적/평 평단가 지역 지목 상태

강상면 160 42 대지 나대지 양서면 500 20 준농림 전

강상면 260 28 준농림 전 경작지 양평읍 400 30 준농림 전 자연상태

강상면 200 40 준농림 전 개발중 옥천면 270 25 준농림 전 전용중

강상면 300 18 준농림 전 자연상태 옥천면 95 53 준농림 대지 나대지

강상면 204 42 대지 옥천면 460 17 준농림 전 경작지

강상면 500 50 준농림 잡종지 옥천면 325 20 준농림 전 자연상태

강상면 630 12 농림 답 옥천면 150 33 준농림 잡종지 자연상태

강하면 514 35 준농림 옥천면 100 35 준농림 대지 나대지

강하면 200 70 대지 옥천면 170 35 준농림 대지 나대지

강하면 630 19 준농림 전 용문면 247 21 준농림 전 경작지

강하면 600 25 준농림 전 용문면 370 25 주거지역 대지 농가주택

강하면 150 55 준농림 전 개발중 용문면 520 17 준농림 대,전 경작지

개군면 550 15 전 경작지 용문면 480 16 준농림 전 경작지

개군면 360 20 준농림 전 경작지 용문면 600 9 보호구역 전 경작지

단월면 900 10 준농림 전 자연상태 용문면 670 6 준농림 답 경작지

단월면 800 11 준농림 전 경작지 용문면 330 25 취락지구 대지 나대지

단월면 800 10 준농림 전 경작지 용문면 700 13 준농림 전 경작지

서종면 1,100 8 준농림 전 용문면 411 15 준농림 전 경작지

서종면 100 1백 준농림 대지 용문면 470 14 준농림 답 경작지

서종면 316 55 일반주거 대지 용문면 570 11 준농림 전 경작지

양동면 315 8 준농림 전 경작지 지제면 680 9 준농림 전 경작지

양동면 750 6 준농림 전 자연상태 지제면 500 10 보호구역 전 자연상태

양동면 330 7 준농림 전 경작지 지제면 550 9 준농림 전 경작지

양동면 630 5 준농림 전 자연상태 지제면 960 9 준농림 전 경작지

양서면 460 32 준농림 임야 개발중 지제면 700 8 준농림 답 경작지

양서면 500 35 준농림 임야 전용득 청운면 300 12 준농림 전

양서면 150 93 준농림 대지 청운면 1,050 10 준농림 대,전 경작지

개별 전원주택지 현황

(31)

구분 지역 면적/평 가격/만원 평단가 구분 지역 면적/평 가격/만원 평단가

토지 강상면 병산리 161 5,152 32만원 토지 양평읍 회현리 1,200 24,000 20 만원

주택 강상면 화양리 620 20,000 토지 양평읍 양근리 366 47,580 130 만원

주택 강상면 송학리 260 18,000 토지 양평읍 회현리 940 16,920 18 만원

토지 강상면 병산리 203 6,496 32만원 토지 양평읍 신애리 309 9,000 29 만원

토지 강하면 전수리 223 9,000 42만원 주택 양평읍 오빈리 224 26,000 116 만원

주택 강하면 전수리 116 8,000 주택 양평읍 오빈리 200 22,000 110 만원

토지 강하면 왕창리 1,250 25,000 20만원 토지 양평읍 백안리 250 13,500 54 만원

토지 강하면 왕창리 1,027 19,500 18만원 토지 양평읍 백안리 296 15,984 54 만원

토지 강하면 항금리 532 18,600 34만원 토지 양평읍 백안리 279 15,066 54 만원

토지 강하면 전수리 500 10,000 20만원 토지 양평읍 백안리 250 13,500 54 만원

주택 강하면 운심리 340 15,000 주택 양평읍 1,200 24,000 20 만원

토지 강하면 항금리 1,700 34,000 20만원 주택 양평읍 원덕리 100 12,000 120 만원

토지 강하면 전수리 500 10,000 20만원 주택 양평읍 백안리 294 25,000 85 만원

토지 강하면 전수리 250 5,000 20만원 토지 양평읍 대흥리 315 7,500 23 만원

전원주택지

현재

매물 현황

전원주택지(단지) 현재 매물 현황

(32)

단지명 위치 면적/평 분양가/평 필지면적/평

한울전원마을 강상면 세월리 30만원 230~297평

강상빌리지 강상면 병산리 2,310평 32만원 144~378평

송학전원마을 강상면 송학리 55만원 150~200평

리버힐전원주택 강하면 전수리 6,000평 50만원 150~250평

그린힐타운 강하면 운심리 70~80만원 200~250평

코타힐 강하면 운심리 37~43만원 232~289평

힐탑빌리지 강하면 전수리 1,600평 60만원 282평

힐파크 강하면 전수리 45~50만원 219~250평

노블래스빌 서종면 문호리 3,346평 120만원 112~642평

총석원 서종면 문호리 28,000평 45만원 300~900평

밸리전원마을 서종면 문호리 3,500평 80만원 223~267평

정배전원마을 서종면 정배리 8,000평 15~25만원 800~1,000평

서종리버빌 서종면 수릉리 8,564평 28만원 221~500평

푸른마을 서종면 서후리 2550평 34만원 200~320평

셔블빌리지 양평읍 백안리 3,000평 54만원 250~535평

솔토지촌 양평읍 백안리 30~45만원 290~450평

파인힐 지제면 망미리 1,762평 25만원 118~221평

무지개전원단지 양서면 국수리 40만원 214~295평

포레스트힐 옥천면 용천리 50만원 150~200평

전원단지 옥천면 용천리 40~50만원 300~500평

예솔리버빌 옥천면 아신리 50~70만원 220~ 평

새한파라다이스 개군면 양덕리 15,000평 55~60만원 200~300평

전원주택단지

현재

매물 현황

(33)

경기도 양평군 강상면 세월리 산42-2 (전원주택단지 부지)

강상면 세월리 준농림지 매매 개요

전원주택지 물건 개요 --- 34 물건 부지 매매 현황 --- 35 전원주택단지 및 부지 매매 현황 --- 36 인근 부지 공시지가 --- 37 물건 시세 비교에 따른 결론 --- 38 물건 매매에 따른 수익률 산출 --- 39

 양평 매매부지 전경

(34)

물 건 개 요

대상토지 경기도 양평군 강상면 세월리 산42-2 도로 6m 지방도로 접지

물건명 준농림지 임야 총면적 21,691m2/6,573Py

토지이용계획확인서

국토이용(용도지역) 산림 수도 기타 항목

준농림지역 준보전 수질보전특별대책지역 1권역 해당없음

개별공시지가 6,980원/m2 (2002년 1월 1일 기준)

설정권 내역

지상권(지상권자) 구리농업협동조합 (경기도 구리시 교문동 250 새터지점) 목적 / 범위 견고한 건물 또는 수목의 소유 / 토지의 전부 설정일자 / 존속기간 2002년 5월 16일부터 만30년

채권최고액 금154,000,000원

소유주 서울특별시 동작구 대방동 391-328 김정호

매매 조건 부동산시세/11월 매물 종류 매매 요청액 조정폭 최저 매매가

18만원 급매 OO만원/Py O% OO만원/Py

물건의 입지 물건 양쪽으로 전원주택단지가 형성되어 있고 그 사이 부지로 전원주택단지 조성 부지 매매특약조건 계약 특약 사항으로는 단지 조성을 위한 건축 허가를 득한 후 잔금 지급

전원주택지 물건 개요

(35)

강상면 내 유휴 부지 성격 및 평당 매매가

소재지 면적/평 평단가/만원 지역 지목 상태

강상면 160 42 대지 나대지

강상면 260 28 준농림 전 경작지

강상면 200 40 준농림 전 개발 중

강상면 300 18 준농림 전 자연상태

강상면 204 42 대지

강상면 500 50 준농림 잡종지

강상면 630 12 농림 답

강상면 내 지역별 물건(토지) 평당 매매가

구분 지역 면적/평 가격/만원 평단가

토지 강상면 송학리 5,000 75,000 15만원

토지 강상면 병산리 161 5,152 32만원

토지 강상면 병산리 203 6,496 32만원

물건 부지 매매 현황

(36)

강상면 내 지역별 전원주택단지 물건 매매가

단지명 위치 면적/평 세대수 분양가/평 필지면적/평

갑을 빌리지 강상면 세월리 4,000 25 60 190

송학전원마을 강상면 송학리 4,700 29 35~40 190~200

에이스빌리지 강상면 교평리 12,000 52 60~65 150~300

전원단지 강상면 병산리 3,000 13 47 160~400

전원단지 강하면 운심리 1,000 6 55 150~200

그린힐 강하면 운심리 10,000 50 80 200~

리버힐 전원주택 강하면 전수리 6,000 27 56 200-300

양평군 강상면 전원주택단지 현황으로 현 시세임. (단위:만원)

강상면 내 분양 전원주택지 분양 매매가

단지명 위치 면적/평 분양가/평 필지면적/평

한울전원마을 강상면 세월리 30만원 230~297평

강상빌리지 강상면 병산리 2,310평 32만원 144~378평

송학전원마을 강상면 송학리 35~40만원 150~200평

리버힐 전원주택 강하면 전수리 6,000평 50만원 150~250평

그린힐타운 강하면 운심리 70~80만원 200~250평

코타힐 강하면 운심리 37~43만원 232~289평

힐탑빌리지 강하면 전수리 1,600평 60만원 282평

힐파크 강하면 전수리 45~50만원 219~250평

현재 분양 중인 물건임.

전원주택단지 및 부지 매매 현황

(37)

인근/접지 물건의 공시지가 비교표

세월리 397 산42-3 산42-2 산42-1 산42-5 산24 송학 389-4 교평 산29-2 갑을빌리지 물건 좌 매매 물건 물건 우 물건 좌 한울전원마을 송학전원마을 에이스빌리지 2002 27,600원 7,200원 6,980원 5,870원 7,410원 1,990원 31,700원

2001 24,400원 7,560원 7,330원 5,340원 7,780원 2,010원 3,500원 2000 22,700원 6,720원 6,510원 6,450원 6,920원 2,120원 3,500원 1999 24,600원 3,670원 3,570원 3,530원 3,900원 2,770원

1998 29,400원 2,960원 2,910원 2,850원 3,080원 2,680원 4,520원

1997 59,900원 1,830원 1,780원 1,740원 2,900원 4,520원

1996 6,880원 1,220원 1,180원 1,160원 1,780원 5,590원

1995 5,480원 3,740원 3,620원 1,160원 1,180원 5,590원

1994 4,270원 3,240원 3,050원 1,200원 870원 5,080원

1993 3,170원 3,240원 3,240원 1,200원 1,020원 4,890원

1992 3,520원 2,610원 2,610원 1,090원 970원 5,700원

1991 3,850원 2,500원 2,500원 2,500원 1,090원

인근 부지 공시지가

(38)

매매물건은 누가 봐도 전원주택지 부지이다. 물건과 접지인 산42-3번지는 이미 개발을 시작하였고 평단가가 20만원을 호가하고 있으며 산42-1번지는 임야 상태로 남아 있으나 바로 옆으로 산 41번지 인근은 이미 토목공 사를 마치고 전원주택지로 조성하고 있다. 현재 단독 입지로 매매물건보다 입지가 좋지 않은 갑을 빌리지의 경 우, 임야시 공시지가가 6,880원이었으나 현재 27,600원으로 상승하였음을 확인할 수 있으며 현재 평당가가 60 만원을 호가하고 있다.

현재 물건과 접지하여 새로운 지방도로가 시원스럽게 달리고 있으며 지방도로를 따라 전원주택단지가 추가로 계속 지어지고 있는 상황이며 향후 해당 지역 내에서의 전원주택단지 조성은 환경정책기본법에 따라 제한이 많 이 따를 것으로 판단되어 부지 매입에 나선 건설사들이 부지를 확보하지 못하고 있는 실정이다.

양평의 난개발을 우려하는 목소리가 높으나 대통령 선거를 앞두고 있어 아직까지는 지역민 소유자의 의사가 존중되고 있는 상황이므로 급매물로 나온 부지인 만큼 저렴하게 구입할 수 있어 지금이 양평 전원주택지 개발의 적기라고 하겠다.

준농림 임야 물건의 전원주택지 개발 필수

물건 시세 비교에 따른 결론

강상면 내 부지 매매가가 천차만별인 것은 입지적 요건이 우선하지만 평당 30만원 이상인 경우는 전원주택지 로 토목공사비를 포함하고 있음을 감안해야 한다. 주변 시세가 산42-2번지 물건에 큰 영향을 미칠 것은 자명한 사실이며 그 일대는 자연스럽게 전원주택 집중지역이 형성되어 편의시설이 다양하게 들어설 것으로 판단된다.

(39)

물건매입 및 개발계획에 따른 수익성 산출

물건 매입에 따른 수익률 산출 -- 40

(40)

매입 평단가 부지 매입비 취득세 매입가 컨설팅 비용 매입총액 절감액 170,000

1,117,410,000 64,809,780 1,182,219,780 - 1,182,219,780 - 165,000

1,084,545,000 62,903,610 1,147,448,610 7,500,000 1,154,948,610 27,271,170 160,000

1,051,680,000 60,997,440 1,112,677,440 15,000,000 1,127,677,440 54,542,340 155,000

1,018,815,000 59,091,270 1,077,906,270 22,500,000 1,100,406,270 81,813,510 150,000

985,950,000 57,185,100 1,043,135,100 30,000,000 1,073,135,100 109,084,680 145,000

953,085,000 55,278,930 1,008,363,930 37,500,000 1,045,863,930 136,355,850 140,000

920,220,000 53,372,760 973,592,760 45,000,000 1,018,592,760 163,627,020 135,000

887,355,000 51,466,590 938,821,590 52,500,000 991,321,590 190,898,190 130,000

854,490,000 49,560,420 904,050,420 60,000,000 964,050,420 218,169,360 총평수(Py) : 6,573 5.80%

매입 평단가 대비 총 매입액 및 컨설팅 절감액

취득세 총비율 : * 매입총액은 부지매입비와 취득세, 컨설팅 비용을 포함한 가격임.

* 취득세는 법정금액임.

매입 평단가 매입 총액 매도 원가/Py 매도마진 매도가/Py 중계수수료 매도 순수익

170,000

1,182,219,780 179,860 20,140 200,000 11,831,400 120,548,820 165,000

1,154,948,610 175,711 24,289 200,000 11,831,400 147,819,990 160,000

1,127,677,440 171,562 28,438 200,000 11,831,400 175,091,160 155,000

1,100,406,270 167,413 32,587 200,000 11,831,400 202,362,330 150,000

1,073,135,100 163,264 36,736 200,000 11,831,400 229,633,500 145,000

1,045,863,930 159,115 40,885 200,000 11,831,400 256,904,670 140,000

1,018,592,760 154,966 45,034 200,000 11,831,400 284,175,840 135,000

991,321,590 150,817 49,183 200,000 11,831,400 311,447,010 130,000

964,050,420 146,668 53,332 200,000 11,831,400 338,718,180 200,000

0.90%

매입 임야 부지 재매도시 수익률

시세 변동률 최저 적용 6개월 후 급매도 최저가/Py : 매매가 6억원 이상시 부동산 중계 수수료 최고 비율 : * 재매도는 부동산 중계사를 통하는 것을 기준함.

* 매도가는 매입총액에 마진을 포함함.

물건 매입에 따른 수익률 산출

수치

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참조

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