해외출장복명서
기 간: 2017. 4. 17 ~ 2017. 4. 25
출장지: 동경, 오카야마, 오노미치
출장자: 강미나
주택·토지연구본부
I. 출장개요
1. 출 장 지: 동경, 오카야마, 오노미치
2. 출장기간: 2017년 4월 17일 ~ 4월 21일 (4박 5일)
3. 출 장 자
소속 직급 성명 비고
국토연구원 연구위원 강미나
4. 출장목적
□ 수행중인 「인구감소시대 빈집 문제분석을 통한 주택정책 방안 연구」를 위해 빈집문제와 관련된 정책을 오래전부터 수립 추진 중에 있는 일본의 관련 기관과 사례지역을 방문하여 빈집관련 조사, 관리체계, 활용방안 등에 대한 시사점을 얻고 사례를 참고하고자 함
□ 일본의 중앙부처(국토교통성)와 가장 성공적으로 빈집정책을 추진하고 있는 지자체인 오카야마시, 오노미치시의 담당자와 실제 현장을 방문하여 시사점을 도출
II. 출장일정
일자 출발지 도착지 방문기관 업무수행내용 관계자
4월17일
(월) 인천 도쿄
나리타 하세코 본사
(07:25) 인천 출발 (09:50) 나리타 도착 하세코 본사(임대주택
관리사 방문)
하세코 관계자
4월18일
(화) 도쿄 오카야마 국토교통성
주택국
(10:00-12:00) 다이코쿠 사례조사
(15:00-17:00) 국토교통성 주택국 미팅
국토교통성 주택국
4월19일
(수) 오카야마 오카야마 오카야마 시청 주택국
(10:00-12:00) 오카야마 시청 주택국 방문 빈집 담당자, 조사위탁업체
담당자 방문 및 회의
(13:00-18:00) 빈집뱅크 등록 물건 등 현장 방문 및 등급 확인
오카야마시 주택과
4월20일
(목) 오카야마 오노미치 오노미치 시청
(10:00-12:00) 오노미치 시청 빈집, 풍치유지계획 담당자 방문 및 회의
(13:00-18:00) 오노미치 빈집재생현장, 디스커버리 링크, 오노미치 SHARE, U2 방문
오노미치 시청 담당자
4월21일
(금) 오카야마 공항 - (10:00-11:35) 인천 입국
III. 수행사항
1. 하세코 라이브넷 LIPS 견학 및 본사 방문
(1) 일시 및 장소: 2017. 4. 17(월) 13:00, 하세코 LIPS (東京都品川区勝島1-4-3) A-Standard 시바우라 견학 (東京都港区海岸3-16-1)
하세코 라이브넷 본사 방문 및 회의 (東京都港区芝3-8-2, 芝公園ファ—ストビル), (2) 주요 논의내용(민간자산을 활용한 임대주택 공급방안)
□ 하세코 그룹과 하세코 라이브넷 개요
o Haseko Corporation은 콘도미니엄 단위의 건설을 전문으로 하는 일본의 건설 회사
- 1968 년 창립 이후 2015 년까지 일본에서 판매 된 총 콘도미니엄 수의 약 9.4 % 인 약 59 만개의 콘도미니엄을 건설
- 36만호의 콘도미니움, 8만 8천호의 임대주택을 관리
o Haseko Livenet의 임대주택 관리사업
- Haseko Livenet은 Haseko 자회사인 임대주택 관리회사로 8만 8천호의 임대 주택을 관리. 이중 7만 7천호는 자산관리, 1만 1천호는 sublease (2016년 3 월 기준)
- 2000년 전만 해도 개인임대업자가 소량의 임대주택만을 관리했으나 Fund가 임대주택시장에 들어오면서 임대관리시장의 규모가 커지고 관리호수가 증가 - 일본에서는 수익률 확정 Fund에 대한 수요가 있음. 즉 고수익이 아니라 고정
수익을 원하는 자금을 활용하여 임대관리업을 확대
□ Sublease
o Sublease의 기본 개념
- 수입의 고정화: 임대맨션의 가동율 변동에 관계없이, 서브리스 사업자가 오너 에게 장기적으로 안정적인 임대료 수익을 지불
- 임대맨션 경영 위탁: 서브리스 사업자는 경영과 관련된 모든 업무를 오너로부 터 수탁
- 비용: 서브리스 사업자가 진행하는 각종 업무에 따라 발생하는 비용은 원칙 적으로 오너가 부담
Owner 측면 사업자 측면
장점 장점
1. 장기적이고 안정적인 임대료 수령 2. 경영에 관한 오너의 업무부담 경감 3. 서브리스 사업자의 경영현황 보고서 등
을 통해 경영상황 파악이 용이
1. 장기적이고 안정적인 임대관리 사업 가능 2. 오너에게 지불하는 임대료가 일정하므로
임대료 차익에 대한 사업수익 기대 3. 보증금은 사업자가 취득
위험요소 위험요소
1. 사업자로부터 받는 임대료는 협의에 의 해 2년마다 갱신
2. 경영에 대한 업무 결정권의 제한 3. 큰 초기비용(입주자 모집 비용 등)
1. 가동률에 대한 위험 2. 임대료 손실시 사업손실 발생
o 기타 질의 응답
- 위탁관리의 수익은 임대료의 5%이고, sublease는 리스크 관리가 포함되므로 임대료의 15~20%
- 중개업과 관련해서 p2p(peer to peer), b2b(business to business)는 모두 마을 중개업소에 위탁하여 대기업(하세코)의 참여에 대한 반발을 최소화 - 하세코가 관리하는 임대주택 중 빈집의 비율은 5%로 낮은데 그 이유는 도심
사업 위주, 공동주택 위주이고 빈집 발생시 임대료를 낮춤
- 신도시내 빈 상가 증가시 활용 item: 다마 뉴타운(70년대에 건설, 엘리베이터 가 없는 5층 건물이 많음). 당시 입주자는 40대 였으나 현재 80대. 이를 재 개발하여 엘리베이터를 설치하고 다시 건축
□ Haseko Livenet LIPS(Living Image Presentation Space)
o 건축과 개보수에 필요한 자재를 단가별로 다양한 설계와 응용이 가능하도록 전 시 및 컨설팅
- 건축가나 건축주가 원하는 모델과 비용에 맞는 건축 설계와 예산을 검토할 수 있으며, 건축을 위탁할 수 있음
▲ 천재지변 등 비상시 활용할 수 있는 화장실 ▲ 비상시 음료수 정화시설
□ Haseko 임대 맨션 방문
o 동경에 위치하는 임대료 월 ￥900(1인용)~￥1900(2인용)의 임대맨션
▲ 이층으로 된 자전거 거치대 ▲ 무인 우편 및 택배 시스템
2. 역사적 풍치유지 지역 빈집 활용 사례: 다이코구 우에노 사쿠라기 아타리
□ 다이토구
o 다이토구(台東区)는 일본 도쿄 도에 있는 특별구의 하나. 에도, 메이지, 다이쇼, 쇼와, 그리고 현대의 모습이 함께 공존하는 문화지역으로 박물관이나 미술관 등이 모여 문화의 중심이 된 우에노 일대를 비롯하여, 예로부터 장인이나 상 인이 많이 모이는 지역
- 도쿠가와가문의 묘소가 있던 간에지 경내가 1876년부터 우에노 공원으로 개 원
- 스이코천황 때 지어진 관음당을 창시로 하는 동경에서 가장 오래된 센소지가 있음
- 이러한 이유로 다이토구는 다양한 지역의 특성을 갖고 있음
o 우에노사쿠라기 인근에는 도쿄 미술학교와 도쿄 음악학교 (현 도쿄 예술대학), 국립박물관 등이 있어, 예전부터 예술가와 작가가 많이 살던 곳
- 조소가 아사쿠라 후미오의 집터에 세워진 아사쿠라 조소관과 조각가 히라구 시 덴츄의 옛집이 남아있고, 도쿄 예술대학과 도쿄 대학에 다니는 학생과 유 학생이 많이 살아서 예술가와 문인의 거리로서의 흔적을 간직하고 있음 - 야나카 주변은 2007년에 간에이지와 우에노 공원과 함께 ‘아름다운 일본의
역사적 풍토 100선’으로 선정되었고, 창업 140년이 넘은 에도 색종이 ‘이세 타츠’나 창업 120년인 ‘기쿠미 센베이’, 스페인을 대표하는 화가 호안 미로가 붓을 구매했다는 ‘다나베분카이도’, 두부가게 ‘에치고야’, 아이스크림 ‘사오 진’, 센베이 ‘다이코쿠도’, 창업 70년이 넘은 커피점 ‘카야바 커피’ 등이 있음
▲ 지역지도 ▲ 거리풍경
▲ 상가 ▲ 과자가게
▲ 목조주택 활용 상점 ▲ 사찰
▲ 빈집 1 ▲ 빈집 철거중
▲ 개보수 안내 광고 ▲ 빈집 풍경2
□ 「우에노 사쿠라기 아타리(上野桜木あたり)」
o 우에노 사쿠라기(上野桜木) 지구(地区)는 에도 시대(1603〜1868년) 부터의 역사 와 문화를 볼 수 있는 곳
- 도쿄 예술 대학교, 야나카 령원(谷中霊園) 등이 위치
o 우에노 사쿠라기 아타리(上野桜木あたり)는 우에노 사쿠라기에 쇼와 13년(1938 년)에 세워진 세 채의 집으로 오래된 민가를 개보수하여 가게나 공방 등으로 2015년 3월 14일에 오픈
▲ 입구 ▲ 카페
▲ 빵집
3. 국토교통성 방문 및 회의
(1) 일시 및 장소: 2017. 4. 18(화) 15:00, 국토교통성 회의실 (2) 주요논의내용(빈집관련 중앙정부의 정책방향)
□ 일본 빈집 현황
o 2013년 주택토지통계조사결과 일본 전국의 빈집수는 820만호로 전체 주택수 중 13.5%에 해당
주1): 이차적 주택: 별장 등
주2) 기타주택: 전근, 입원 등으로 장기 빈집이거나 집주인이 다른곳에 거주함으로써 발생하는 빈집 출처: 주택토지통계조사(총무성)
<표> 일본 빈집관리체계
출처: 정수은. 한국 영국 일본의 빈집 관리체계 비교 연구. Asia-pacific Journal of Multimedia Services Convergent with Art, Humanities, and Sociology. Vol.6, No.12, December (2016), pp.
343-356.http://dx.doi.org/10.14257/AJMAHS.2016.12.34, p.350 표 7 인용
□ 빈집조사 체계
◦ 빈집조사는 두가지 단계로 이루어 짐. 첫 번째는 5년마다 하는 샘플조사인 주 택조사를 통하여 외관만으로 빈집인지 파악
. 최근 2013년에 조사하여 전국 820만호 빈집
- 그리고 지자체에서 별도로 하는 빈집조사가 있음(오카야마시는 전수조사 실시)
◦ 두 번째 조사는 ‘빈집의 질’에 대한 조사로 빈집이 언제 지어졌고 얼마나 파손 되었는지에 대한 샘플조사(3000호)
. 조사 내용은 파손정도, 주변에 미치는 악영향 등 빈집관련 법제도
중앙정부 공가대책특별조치법(2015) 지자체지원제도 마련
지방정부
주거환경개선을 위한 개보수지원
형 조례(2010~2013) 빈집적정 관리형 관리 및 활용 지원형 조례
(2011~2012) 빈집유효활용지원형
방제 방범을 위한 철거 유도형
조례(2010~2013) 빈집철거지원형
빈집관련 주체
중앙정부 마을・사람・일・창생본부(2014) 지방정부 31개 자치구
시민단체 NPO
공조체계
중앙정부의 정책적 뒷받침, 지방 정부의 빈집관리 제도적 지원, 시민단체의 추진
빈집관련 정책 수단
중앙정부
주생활기본계획(2011) 빈집 재생 및 철거 마을・ 사람・일・창생종 합전략
(2015) 지역창생
중고주택, 리폼 토탈 플랜(2011)
국토교통성
부동산, 건설관련회사와의 긴밀한 연계를 통한 중고주 택 활용 활성화 방안
지방정부
빈집뱅크 인터넷 정보제공
NPO 법인 빈집 컨시어지
빈집 뱅크 활성화, 빈집활 용 마을 만들기를 통한 지 역활성화 도모 시민단체 활 동
□ 빈집 관리: 기본적으로 소유자가 책임지도록
□ 빈집 활용
◦시장에서 활용이 가능하면 시장에서 유통되도록 함
◦시장에서 활용이 안되는데 활용을 원하면 세금이나 재정지원
◦빈 땅일 때 가장 높은 세금 부과. 빈집을 방치할 경우 빈 토지로 간주하고 가장 높은 세금을 부과
◦‘활용’을 판단하는 기준은 기본적으로 ‘빈집’은 모두 활용대상이지만 ‘특정공가’
로 지정된 것은 활용할 수 없고 대진설계가 되어 있을 경우 활용이 더욱 용이
◦빈집을 민간임대로 활용하는 경우는 아주 활발하지는 않지만 있음. 이때 등록 세, 취득세 등에서 이중과세를 면세하고 리폼시 세제혜택
□ 특정공가
◦건물구조 등이 위험하거나 이웃에 큰 외부불경제를 유발하는 경우 ‘특정공가’로 지정하고 법률에 근거하여 권고-지도-명령-강제
◦특정공가 지정의 기준에 대하여 중앙정부는 가이드라인을 제시하고 지자체별로 입장을 반영하여 지정
◦특정공가 지정은 오히려 지역주민이 지정하라고 민원을 하는 집이 많음
4. 오카야마시청 방문 및 회의
(1) 일시 및 장소: 2017. 4. 19(수) 10:00, 오카야마 시청 (2) 참석자 : 도시정비국장 大杉 誠(오오스기 마코토) 도시정비국 심의감 久保 代士夫(쿠보 요시오) 건축지도과 과장 大月 宏行(오오츠키 히로유키)
빈집대책추진실장 徳重 一成(토쿠시게 카즈나리) 빈집대책담당계장 神﨑 伸也(카미자키 신야) 빈집대책추진실부주사 木村 友紀(키무라 토모키)
(전화 : 086-803-1410, 메일 : [email protected]p) 주택과 획계부주사 尾島 健一(오지마 켄이치)
㈜젠링 중부지역총괄부 중서부지자체영업과 과장 藤本 英志(후지모토 에이지) 오카야마영업소 소장 野中 敏秀(노나카 토시히데) (3) 주요 논의내용(빈집대책계획의 목표, 전략, 수립절차, 예산 등 일반사항)
□ 오카야마시 개요
◦오카야아시는 인구 72만명(10년간 변화가 없음)으로 일본에서 27번째로 큰 도시
◦자연재해(태풍, 지진 등)이 거의 없는 지역으로 중심시가지를 중심으로 고층아파 트 건립이 가능
◦교외지역을 중심으로 인구과소지역이 늘고 있으며, 국가통계에 의하면 오카야마 빈집비율이 15.7%(일본 전국평균은 13.5%, 2014년 통계 기준)
□ 오카야마 시 빈집대책 개요
◦2014년 빈집조치 특별법이 제정
◦2015년 오카야마시 조례 제정 및 빈집 조사 실시: 시내에 8600호의 빈집(2.3%), 특히 2300호는 위험
◦2016년 빈집대책 수립
- 10년 단위의 계획 수립, 5년마다 갱신 - 계획대상구역: 시내 빈집
- 시장, 교수, 변호사, 업계 전문가 등 10명으로 구성된 빈집 협의회를 구성, 7 인이 빈집대책실에 근무
◦빈집 발생원인: 저출산 고령화
- 일본 전국적으로 수도권집중화 현상에 의하여 지방의 빈집 발생이 증가하지만, 오카야마는 평지에 지반이 상대적으로 단단하고 건축이 용이해서 낡은 집을 두고 새집을 건설하여 살거나, 부모님으로부터 독립(고졸부터)하는 생활양식에 따라 부모님의 집이 빈집으로 남게 되는 경우가 많음
◦빈집 판단방법: 수도사용정보와 주민들로 부터의 정보 참고
◦빈집 소유자 확인: 등기부 확인, 재산세 등 참고
* 법률상 아파트 1동에 1명이 거주한다고 하더라도 빈집이라고 하지는 않음
◦빈집활용: 일정조건 충족 빈집은 리폼 등 수선보조금 지금(2017년 5000만엔 예산)
◦빈집뱅크에 등록하고 부동산업계와 연계
◦빈집관련 어려움: 빈집 소유자 사망시 상속자를 찾는데 시간이 소요
◦특정공가 판정: 특정공가로 판정이 될 경우 행정처분 등이 이루어지므로 철저한 준비가 필요. 즉 판정시에도 조사표, 사진자료 등을 활용한 회의와 기존의 등급 등과 비교해서 판정하고, 불만민원에 대비하는 설명자료를 준비
◦빈집 판정후 활용: A~D등급은 수선 후 활용, E 등급은 철거, 실행은 시가 아니라 소유주가 하는 것이 원칙이고 시는 필요시 보조금만 제공
- 보조금의 예산은 국가, 현, 시로부터. 보조금 활용처는 엄격하게 관리되고 있 어서 철거후 지역활성화에 기여하는 빈집이어야 국가보조를 받을 수 있고, 개인의 목적과 용도를 위해서는 보조금 지급이 안됨
□ 오카야마 시 빈집조사 개요
◦빈집조사를 전수로 실시
➀ ZENRIN 이라는 민간업체(지도를 제작하는 사업)가 빈집 발생여부 파악과 빈집 위 치 파악을 한 건 한 건 방문하여 조사 실시
* ZENRIN은 자체사업인 지도작성을 위하여 500명의 조사원을 동원하여 전수 조사 를 하고 있으며, 이때 3개월이 소요됨
➁ 행정자료(수도사용량, 재산세 등)를 이용하여 빈집을 추려서 재조사하고 이때 빈집 의 상태에 따라 등급을 부과
◦조사표는 국토교통성의 가이드라인을 엄수하고 선행자료를 참고하여 시청직원과 ZENRIN 직원이 회의 등을 통해 최종 조사표를 작성
◦조사표는 지자체마다 특정공가 판단기준이 다른데, 중앙에서 가이드라인을 제시 하고 자세한 판정표는 현에서 자세히 작성하고 오카야마 시에서도 이를 동일한 기준으로 활용
◦조사표는 조사원간 편차를 줄일 수 있어야 함. 현재 조사표는 다양한 주택유형 에 적용하는데 문제는 없으나 특정공가(E 등급)을 세분화할 필요는 있음
◦현재 조사표는 위험도 만을 점수화하는데 특정공가 지정을 위해서는 경관, 주변 에 미치는 피해 등을 객관화하는 부분에서 보완이 필요
<그림> 특정공가 조사 판정표
5. 빈집재생 활성화 전략 사례(오노미치 시) 조사
(1) 일시 및 장소: 2017. 4. 20(목) 10:00, 오노미치 시청
(2) 참석자 : 도시부장 實井公子(Jitsui Hiroko), 도시부 건축과 공가대책담당 淸玄智文 (Tomofumi Seigen), 건축지도과 부주사 키무라 토모키 (전화 : 0848-38-9347, 메일 : [email protected]),
(3) 주요 논의내용(빈집재생 활성화 전략, ‘역사적 풍치유지 향상 계획’을 통해 지역특색을 살린 빈집활용 사례 등 일반사항)
□ 오노미치시 개요
o 오노미치시의 빈집재생 전략 개요 - 2015년 11월 빈집대책 특별법 발표
- 빈집 발생원인: 인구감소, 수도권 인구밀집→지방인구 감소, 빈집 증가 가임여성의 전출률이 높음
- 2015년 ‘지방창생’전략이 각 도시에서 수립되어 젊은 여성들이 오노미치에 돌 어올 수 있도록 전략 수립
- 역사적인 유산지역(남쪽 경사면)과 바다에 면한 곳에 빈집이 많이 발생. 또한 전 시내에 빈집 증가추세
* 홈페이지에 ‘지방창생계획’이 올라가 있음
- 오노미치에는 역사적 풍치지구(일본 문화유산)이 있는데 차가 들어갈 수 없는 골목길이 많아서 현지 거주인에게는 불편하고 위생상의 문제 등을 야기시키면 서 인구유출이 발생하여 빈집이 늘고 있음
. 7351채의 빈집이 있음
. 빈집 소유자에게 어떻게 하고 싶은지에 관한 설문을 조사하여 40% 회수
o 빈집 조사
- 2015년 빈집 조사 실시, 2016년 빈집대책협의회 조성
- 빈집의 상태를 조사하기 위하여 오노미치시에서 조사표를 자체제작하여 주택 의 구조적인 위험도, 이웃에 미치는 위험성을 중심으로 점수화하여 A~E 등급 으로 구분
. 2017년 90건의 중 어떤 주택을 특정공가로 지정할 것인지 결정할 예정. 즉 집주인 과 연락하여 건축과 공무원이 집주인과 동행하여 빈집의 내부를 확인하고 조사할 예정. 조사는 건축기준법에 근거하여 실시
* 현재는 특례법에 근거하여 주택내부조사도 가능
o 특정빈집대책
- 특정공가로 결정(E등급)되면 소유자에게 공고-지도-권고-명령-강제집행의 단 계로 처리되지만 실제는 공고와 지도단계에 머물고 있고,
- 대신 특정공가의 경우 나대지와 동일한 세금을 적용(일반적인 고정재산세는 나 대지의 1/6 세금 부과)
- 철거가 잘 안 이루어지는 이유는 ① 세금을 회피하기 위해서 방치 ② 소유자 가 누구인지 모르거나 소유자가 처리능력이 없어서
o 명령에 불복할 경우
- 간판이 무너져서 위험하거나 빈집이 이웃에 큰 피해를 줄 경우 소유자 대신 공공에서 행정대집행 실시
- 이때 해체비용이 발생하면 소유자에게 철거비용을 청구하지만,
. 소유자가 누구인지 지정할 수 없거나(예: 파산법인), 비용지불능력이 없는 경우에는 세금으로 충당
. 이때 ‘도덕적 해이’ 문제 발생
즉 다른 소유자도 모두 자기가 비용을 내지 않아도 세금으로 충당할 수 있으므로
직접 수행할 것을 회피할 수 있음
- 이를 방지하기 위해서 소유자가 활용/철거 할 수 있는 인센티브로 보조금을 지불하는데 이때 정부 보조금을 활용
o ‘역사적 풍치유지지구’ 에서는 보조금을 지급하면서 활용
- 아이러니: 경사면에 차 진입이 어려운 지역에 위치한 지역에 사업을 했더니 9%만 재정착. 편리한 주택이 될수록 편리한 곳으로 이주하고 빈집이 많아짐 o 빈집뱅크(2군데 위탁)
- 2002년부터 빈집 뱅크 사업 실시. 시장에서 유통이 안 되는 물건을 ‘빈집뱅크’
에서 취급
- 경사면 남쪽에 위치한 주택을 중심으로 - 2002~2007년 5년간 11건의 실적 - 2008년 실태조사 실시
- 2009년 NPO 오노미치 재생 프로젝트에 위탁
. 빈집뱅크사업은 공인중개사 자격증 보유자 만이 사업을 할 수 있는 한계. 규제를 완화하여 NPO도 사업을 할 수 있도록 하고, NPO는 빈집소유자와 살고 싶은 사람 을 연결시켜주는 역할을 함. 이때 계약은 공인중개사를 활용
▲ 역사적 경관형성 건축물 정비
▲ 공가재생사업
▲ 오노미치 디스커버리 링크
▲ 오노미치 SHARE(창고를 개조해서 co-work place로 활용)
▲ U2(창고를 개조해서 카페, 빵집, 자전거점, 호텔 등으로 활용)
