공동주택 거주자의 인지가치에 의한 주거만족에 관한 연구

2007년도 박사학위논문

공동주택 거주자의 인지가치에 의한 주거만족에 관한 연구

조선대학교 대학원

건 축 공 학 과

신 석 하

공동주택 거주자의 인지가치에 의한 주거만족에 관한 연구

A StudyontheResi denti alSati sfacti onbythePercepti on Val ueoftheResi dentsatMul ti -Fami l yHousi ng

2007년 2월 23일

조선대학교대학원

건 축 공 학 과

신 석 하

공동주택 거주자의 인지가치에 의한 주거만족에 관한 연구

지도교수 김 수 인

이 논문을 공학박사학위신청 논문으로 제출함

2006년 10월

조선대학교대학원

건 축 공 학 과

신 석 하

신석하의 박사학위논문을 인준함

위원장 대학교 교수 위원 대학교 교수 위원 대학교 교수 위원 대학교 교수 위원 대학교 교수

2006년 12월

조선대학교 대학원

A A

Ab b bs s st t tr r ra a ac c ct t t

A StudyontheResi denti alSati sfacti onbythePercepti on Val ueoftheResi dentsatMul ti -Fami l yHousi ng

Shin Suk-ha

Advisor : Prof. Kim Soo-in Ph.D.

Department of Architecture, Graduate School of Chosun University

Due to the flourish of capitalism in recent decades, stronger-than-ever competition is becoming reality in every industry.Moreover,the boundary of competitorsisbecoming widerthan everduetotheenlargementoffreetrades betweencountries.

Thehousing industry ofournation iscurrently going through big changes dueto theoversupply ofhousing,theincreasein income,theincreasein the consumerpreference.theincreaseintheinterestaboutthelivingenvironment.

According to thesetrends,many researchesin recentyearshaveconsidered both thequantitativeand qualitativeaspectsin thehousing problem,and have been carried outwith focus on whatand how the housing suppliers need to improve.

This research stresses on analysis ofthe consumer's degree ofsatisfaction based on theconsumer's preferenceabouthousing,by analysing themeaning andtheeffectsofthedifferencesbetweentheimportancedegreeofthehousing selecting factors and the perception value which is the satisfaction degree versusthehousingexpense.

We compare our data wit the data of previous researches conducted on apartmentcomplexes in Jeju area,and observe thatthe consumerpreferences varyaccording toregionsandperiods.Weobservethatforsomefactors such factorsassalesorrental,housewivesorhusband,income, thegrossapartment area affect the consumer preference.This shows that the character of the consumers really affectthe consumer preference.Itmeans thatthe housing industry should setthe category ofconsumers before they make the housing planandsupplythehousingaccordingtotheirneeds.

Wemeasurethesatisfaction degreewith theoutsideand insideenvironment oftheapartmentcomplex,theinterioroftheapartment,andthesocio-economic environmentsasindependentvariables.Itturnsoutthattheoverallsatisfaction degree is affected more by the inside environment, interior environment, socio-economicenvironmentthantheoutsideenvironment.

Moreover,ifthegapbetweentheimportanceofeachfactorandtheconsumer satisfaction,theoveralldegreeofsatisfaction andthedegreeofsatisfaction for individualitems are both affected negatively.As we have made the portfolio with thedegreeofimportanceandthepreception value,wecouldconfirm that thereareseveralfactorswhosedegreeofimportanceishi호 butwhosedegree ofsatisfactionislow.

This research provides informations about"whatand how much"mush be improved,in contrasttopreviousresearcheswhich providesinformationsabout

"whatandhow"mustbeimproved.

Thisresearch performsregression analysisusing thestepwiseentermethod with theoveralldegreeofsatisfaction asthedependentvariableand thegaps intheimportancedegreeandthepreceptivevaluesin7factorswhichcomprise the 4 environmenttypes as the independentvariables.As a result,we could conclude with 95% confidence level that as the differences in the living environments,theeducationenvironments,theshapeoftheapartmentcomplex, the interiorspace,the interiorenvironment,economic value,and the expenses

valuebecomelarger,theoveralldegreeofsatisfactionbecomeworse.

Overalldegreeofsatisfaction=5.068

-0.167x(gapintheinhousingenvironment) -0.140x(gapintheeconomicvalue)

-0.105x(gapintheshapeofapartmentcomplex) -0.088x(gapintheexpenses)

-0.124x(gapintheinteriordesign) -0.095x(gapinthelivingenvironment) -0.045x(gapineducationenvironment)

In conclusion, our research shows that reducing the gap between the importancedegreeandtheperceptivevalueoftheconsumersnotonlyincreases the degree ofsatisfaction foreach items butitalso is related to the overall satisfaction ofthe consumers.Therefore,reducing the difference between the importance degree and the perceptive value is importantin strengthening the competingpowerofhousingindustry.

목 목 목 차 차 차

A A

Abbbssstttrrraaacccttt 표목차 그림목차

제 제 제 1 1 1장 장 장 서 서 서 론 론 론

제1절 연구의 배경 및 목적 ···1

1.연구의 배경 ···1

2.연구의 목적 ···2

제2절 연구의 범위 및 방법 ···3

1.연구의 범위 ···3

2.연구의 방법 ···4

제3절 연구논문의 구성 ···6

제 제 제 2 2 2장 장 장 주 주 주거 거 거선 선 선택 택 택과 과 과 인 인 인지 지 지가 가 가치 치 치

제1절 주거선택 ···9

1.주거선택단계 ···9

2.주거선택 의사결정 ···14

3.주거선택 중요도 ···17

4.주거선택요소 분류 ···25

5.주거선택요소 ···29

제2절 인지가치 ···31

1.환경인지 ···31

2.인지가치 ···33

제 제 제 3 3 3장 장 장 주 주 주택 택 택정 정 정책 책 책과 과 과 주 주 주택 택 택공 공 공급 급 급

제1절 주택정책의 변화 ···39

1.1960년대 이전 :일제강점기 성향 ···42

2.1960년대 :주택정책의 태동기 ···42

3.1970년대 :주택 대량공급의 기반조성기 ···44

4.1980년대 :주거복지 제도 및 주택문제 정비기 ···46

5.1990년대 :양적 주택 실현기 ···49

6.2000〜2005년 :주거수준 향상기 ···50

제2절 주택공급 현황 ···53

1.주택보급률 ···53

2.주택공급 ···58

3.규모별 공동주택 공급 ···63

4.아파트의 규모 변화 ···66

제 제 제 4 4 4장 장 장 제 제 제주 주 주시 시 시 아 아 아파 파 파트 트 트 공 공 공급 급 급과 과 과 조 조 조사 사 사지 지 지역 역 역의 의 의 현 현 현황 황 황

제1절 택지개발사업 ···69

제2절 아파트 공급 현황 ···70

1.대한주택공사와 지방자치단체의 아파트 공급 ···70

2.택지개발사업지구 내의 아파트 공급 ···71

제3절 조사지역의 개요 ···72

1.택지개발 개요 ···72

2.택지개발사업의 주요 내용 ···74

3.조사대상단지의 선정 및 특성 ···77

제 제 제 5 5 5장 장 장 주 주 주거 거 거선 선 선택 택 택 중 중 중요 요 요도 도 도 분 분 분석 석 석

제1절 응답자의 특성 ···85

1.조사표본의 구성 ···85

2.응답표본의 특성 ···88

제2절 주거선택 중요도의 타당성과 신뢰성 검증 ···92

제3절 주거선택 요인의 중요도 검증 ···94

1.항목별 중요도 평가 ···94

2.주거선택 요인별 중요도 차이검증 ···100

3.주거선택 요인별 중요도 상관관계분석 ···109

제 제 제 6 6 6장 장 장 만 만 만족 족 족도 도 도 영 영 영향 향 향요 요 요인 인 인 분 분 분석 석 석

제1절 주거선택 요인의 만족도 분석 ···113

1.인구사회학적 변인별 만족도 차이검증 ···113

2.회귀분석을 이용한 만족도 분석의 틀 ···125

3.전체만족도 분석 ···126

4.단지외부환경 만족도 ···128

5.단지내부환경 만족도 ···129

6.아파트실내환경 만족도 ···130

7.사회경제환경 만족도 ···132

제2절 주거선택 요인의 중요도․인지가치 차이관계와 만족도에 미치는 영향 ···133

1.순위별 중요도와 인지가치 평가 비교 ···133

2.중요도와 인지가치의 평가 포트폴리오 구성 ···136

3.중요도와 인지가치 요인 간 차이검증 ···137

4.주거환경의 중요도와 인지가치의 차이가 만족도에 미치는 영향 ···140

제 제 제 7 7 7장 장 장 결 결 결 론 론 론

참고문헌 ···152

부록 국문초록 감사의 글

< < <표 표 표목 목 목차 차 차> > >

<표 2-1> 주거선택요소 ···23

<표 2-2> 주거선택요소 -아파트실내환경 관련 변수와 연구자 ···26

<표 2-3> 주거선택요소 -단지내부환경 관련 변수와 연구자 ···27

<표 2-4> 주거선택요소 -단지외부환경 관련 변수와 연구자 ···28

<표 2-5> 주거선택요소 -사회경제환경 관련 변수와 연구자 ···29

<표 2-6> 주거선택요소 선정 ···30

<표 3-1> 주택관련 주요 법령 현황 ···40

<표 3-2> 경제개발 5개년계획 기간별 주택정책의 주요내용(1960년대)···43

<표 3-3> 1960년대 추진된 주요 주택정책 ···44

<표 3-4> 1970년대 추진된 주요 주택정책 ···46

<표 3-5> 경제개발 5개년계획 기간별 주택정책의 주요내용(1970년대)···46

<표 3-6> 1980년대 추진된 주요 주택정책 ···48

<표 3-7> 경제개발 5개년계획 기간별 주택정책의 주요내용(1980년대)···48

<표 3-8> 신경제 5개년계획 기간 주택정책의 주요내용 ···49

<표 3-9> 1990년대 추진된 주요 주택정책 ···50

<표 3-10> 2000-2003년 추진된 주요 주택정책 ···52

<표 3-11> 2004-2005년 추진된 주요 주택정책 ···53

<표 3-12> 시․도별 주택보급률 (1970〜1995년)···56

<표 3-13> 시․도별 주택보급률 (2000〜2004년)···57

<표 3-14> 유형별 공급 (전국)···60

<표 3-15> 시도별 주택공급 ···63

<표 3-16> 전국 규모별 공동주택 공급현황 (2004.12말 현재)···65

<표 3-17> 아파트의 주택규모별 현황 (전용면적) ···67

<표 3-18> 제주시 아파트의 주택규모별 현황 (전용면적)(2005년 12월말) ···68

<표 4-1> 제주시 택지개발사업지구 현황 ···70

<표 4-2> 연동지구 택지개발사업 추진경위 ···74

<표 4-3> 연동지구 택지개발사업 토지이용계획 ···76

<표 4-4> 연동지구 수용인구 및 주택에 관한 계획 ···76

<표 4-5> 설문의 구성 ···79

<표 5-1> 아파트 거주자의 주거선택 중요도의 타당성과 신뢰성 검증 ···92

<표 5-2> 주거선택 중요도 평가 비교 ···96

<표 5-3> 공급방식과 주거선택 요인별 중요도 차이검증 ···100

<표 5-4> 응답자 속성과 주거선택 요인별 중요도 차이검증 ···101

<표 5-5> 인구사회학적 변인에 따른 주거선택 중요도의 요인별 차이검증(분산분석)-1···103

<표 5-6> 인구사회학적 변인에 따른 주거선택 중요도의 요인별 차이검증(분산분석)-2···105

<표 5-7> 인구사회학적 변인에 따른 주거선택 중요도의 요인별 차이검증(분산분석)-3···106

<표 5-8> 인구사회학적 변인에 따른 주거선택 중요도의 요인별 차이검증(분산분석)-4···108

<표 6-1> 공급방식과 요인별 만족도 차이검증 ···114

<표 6-2> 응답자 속성과 요인별 만족도 차이검증 ···115

<표 6-3> 인구사회학적 변인에 따른 만족도의 요인별 차이검증(분산분석)···120

<표 6-4> 인구사회학적 변인에 따른 만족도의 요인별 차이검증(분산분석)-1···121

<표 6-5> 인구사회학적 변인에 따른 만족도의 요인별 차이검증(분산분석)-2···122

<표 6-6> 인구사회학적 변인에 따른 만족도의 요인별 차이검증(분산분석)-3···123

<표 6-7> 인구사회학적 변인에 따른 만족도의 요인별 차이검증(분산분석)-4···124

<표 6-8> 전체만족도 회귀모형 검증 ···127

<표 6-9> 전체만족도 회귀모델 요약 ···127

<표 6-10> 전체만족도 회귀계수 ···127

<표 6-11> 단지외부환경 만족도 회귀모형 검증 ···128

<표 6-12> 단지외부환경 만족도 회귀모델 요약 ···128

<표 6-13> 단지외부환경 만족도 회귀계수 ···129

<표 6-14> 단지내부환경 만족도 회귀모형 검증 ···129

<표 6-15> 단지내부환경 만족도 회귀모델 요약 ···130

<표 6-16> 단지내부환경 만족도 회귀계수 ···130

<표 6-17> 아파트실내환경 만족도 회귀모형 검증 ···131

<표 6-18> 아파트실내환경 만족도 회귀모델 요약 ···131

<표 6-19> 아파트실내환경 만족도 회귀계수 ···132

<표 6-20> 사회경제환경 만족도 회귀모형 검증 ···123

<표 6-21> 사회경제환경 만족도 회귀모델 요약 ···132

<표 6-22> 사회경제환경 만족도 회귀계수 ···133

<표 6-23> 중요도와 인지가치 평가 비교 ···135

<표 6-24> 요인별 중요도와 인지가치의 차이 검증 ···139

<표 6-25> 단지외부환경요인의 중요도와 인지가치 차이와 단지외부환경 만족도 간 회귀분석···141

<표 6-26> 단지내부환경의 중요도와 인지가치 차이와 단지내부환경 만족도 간 회귀분석 ···142

<표 6-27> 아파트실내환경의 중요도와 인지가치와 아파트실내환경 만족도 간 회귀분석 ···143

<표 6-28> 사회경제환경의 중요도와 인지가치와 사회경제환경 만족도 간 회귀분석 ···144

<표 6-29> 주거선택 14개 요인의 중요도와 인지가치와 전체만족도 간 회귀분석 ···146

< < <그 그 그림 림 림목 목 목차 차 차> > >

<그림 1-1> 연구의 모형 ···7

<그림 2-1> NCSI모델 ···37

<그림 3-1> 주택관련 법령 체계도 ···41

<그림 3-2> 시․도별 주택보급률 ···56

<그림 3-3> 연도별 제주시 주택보급률 ···58

<그림 3-4> 유형별 공급 ···59

<그림 3-5> 연도별 제주시 주택현황 ···62

<그림 4-1> 제주시 아파트 공급 -공공부분 (2005년 12월말 현재)···71

<그림 4-2> 제주시 아파트 공급 세대수 (2005년 12월말 현재)···72

<그림 4-3> 연동 택지개발지구 조사대상지 ···77

<그림 5-1> 조사표본의 구성-응답자 ···86

<그림 5-2> 조사표본의 구성-연령 ···86

<그림 5-3> 조사표본의 구성-직업 ···86

<그림 5-4> 조사표본의 구성-가족수 ···86

<그림 5-5> 조사표본의 구성-입주년도 ···86

<그림 5-6> 조사표본의 구성-가족유형 ···86

<그림 5-7> 조사표본의 구성-월소득 ···87

<그림 5-8> 조사표본의 구성-소유형태 ···87

<그림 5-9> 조사표본의 구성-단지 ···87

<그림 5-10> 조사표본의 구성-공급방식 ···87

<그림 5-11> 조사표본의 구성-주택규모 ···87

<그림 5-12> 가족유형별 소유형태 ···88

<그림 5-13> 공급방식과 가족유형 ···89

<그림 5-14> 공급방식과 주택규모 ···90

<그림 5-15> 공급방식과 소득 ···90

<그림 5-16> 주택규모와 소득 ···91

<그림 5-17> 주거선택 요인별 중요도 ···98

<그림 5-18> 주거선택 세부요인별 중요도 ···98

<그림 5-19> 주거선택 항목별 중요도 ···99

<그림 5-20> 중요도 요인과 전체 만족간 상관관계 ···110

<그림 6-1> 중요도와 인지가치의 평가 포트폴리오 구성 ···137

<그림 6-2> 주거선택 요인별 중요도와 인지가치 차이 ···140

제 제

제 1 1 1장 장 장 서 서 서 론 론 론

제

제 제1 1 1절 절 절 연 연 연구 구 구의 의 의 배 배 배경 경 경 및 및 및 목 목 목적 적 적 1

1

1. . .연 연 연구 구 구의 의 의 배 배 배경 경 경

우리나라의 주택시장은 수요와 공급의 원리로 미루어 볼 때 공급이 절대 부족한 상황에서 주택은 부동산으로서 가치가 높은 것이었다.이러한 특성상 그 성격은 변 하지 않고 있고,일부 부유계층만의 가치적이던 것이 오늘날은 일반화되어 수많은 규제에도 불구하고 계층에 관계없이 부동산으로서 그 가치가 더욱 고조되고 있다.

질적으로는 개성화시대에 따라 상품의 가치로서 수요자에 맞는 다양한 공급이 이 루어지고 있는 실정이다.

이와 같은 상황에 따라 1990년대 주택공급,주택수요자요구 및 주택정책의 변화 를 통해 주택시장이 변화하게 된다.

특히,주택공급면에서 보면 산업화 시대를 거치면서 인구의 도시유입으로 주택시 장에서는 수요가 공급을 초과하여 절대적 공급부족현상을 야기하였다.그러나 1989 년부터 수요공급의 불균형을 해결하기 위해 주택 200만호 건립사업을 시작하였는 데,2000년도에 96.2%였던 주택보급율은,2002년에 이르러 전국의 가구수 대비 주 택수가 100.6%로 공급이 수요를 초과하기에 이른다.또한 지방자치제도의 정착으 로 각 지방자치 단체에서는 주택공급을 더 높이는 쪽으로 정책방향을 잡고 있고, 저출산 고령화사회의 도래로 인구감소를 감안한다면,주택의 공급초과는 당분간 계 속 이어질 전망이다.이를 극복하기 위하여 대부분의 건설업체에서는 이전의 개별 세대의 평면이나 마감재 등과 같은 아파트 실내공간에 역점을 두었던 것을 단지 내․외부공간의 환경에도 반영시켜 수요자의 구매욕구를 충족시키는데 관심을 갖 기 시작하였다.

주택수요자 요구에서는 국민소득의 향상과 웰빙(well-being)문화의 확산이 주택 시장에도 전파되면서 주거공간의 질적 향상에 대한 기대가 높아지고,더욱이 우리

나라 정보통신의 발달과 인터넷의 보급률이 급격히 향상되어 공급자 평가 및 브랜 드 가치를 따지는 수요자 주권이 행사되면서 주택의 본질적인 가치에 더 큰 비중 을 가지게 되었다.이러한 경향은 지방의 주택건설 시장에서도 나타나 공급자 차원 의 차별화 개념이 등장한다.차별화 경쟁이 점진적으로 가속화되면서 주택시장은 공급자 위주에서 수요자 중심으로 변모하였다.따라서 주택 수요자의 다양하고 세 분화된 기호에 부응하여 품질의 차별화가 필요한 시점에 와 있다고 하겠다.

1980년대 초 정부는 주택정책의 목표를 주택공급의 확대와 주택가격의 안정으로 설정하여 주택보급의 확대에 집중하였다.이러한 주택의 대량공급 및 규제완화 정 책은 1990년대에도 이어지다가,공급자 위주의 시장이 IMF를 겪으면서 실수요자 위주의 수요중심으로 바뀌었다.이처럼 주택시장의 활성화와 서민주택마련의 안정 이라는 기조하에 있던 주택정책은,2002년 주택보급율의 100% 초과 시점을 기준으 로 변화하게 된다.이것은 공급물량의 양적증대에 초점을 맞추었던 것이 이 시점을 기점으로 공동주택의 녹지공간 및 주차공간 등의 면적 확보와 같은 주거환경의 개 선을 통해 질적수준의 향상에도 법적 규정이 마련되어 시행되고 있다.

주택시장의 변화를 공급 측면,수요자 욕구 측면 그리고 정책의 변화 측면에서 살펴보았듯이,가족구성원 및 주거환경의 변화에 맞는 주택에 대한 욕구에 대응하 여 주택의 공급이 어떻게 이루어지는가에 따라 경쟁력이 좌우될 수밖에 없다.

이미 ‘한국생산성본부’에서는 ‘NCSI’¹⁾를 통해 경제와 국가산업 그리고 개별기업 의 품질경쟁력을 주택시장을 포함하여 매년 발표함으로써 국내뿐만 아니라 세계 주요국의 동종 또는 이종 업종끼리의 비교도 가능하게 됨으로써 주택시장도 무한 경쟁의 대열에 동참할 수밖에 없게 되었다.

따라서 주택수요자들의 주거선택 요소들을 파악하고 각각의 요소들의 중요도 및 인지가치를 분석하는 건축계획적 연구는 현재의 주거동향,특히 공동주택에 거주하 는 수요자의 욕구성향 및 만족도를 평가함에 있어서 결코 피할 수 없는 요인으로 사료된다.

2 2

2. . .연 연 연구 구 구의 의 의 목 목 목적 적 적

주택시장에 있어서 주류를 이루는 공동주택,특히 아파트에 대한 수요가 도시생 1) NationalCustomerSatisfactionIndex:국가고객만족지수

활자를 중심으로 확대되면서 일찍부터 주택 거주자의 주거선택 요소에 대한 연구 가 이루어져 왔고,거주자의 만족도 측면과 연결된 연구를 많이 진행해 왔다.

거주자의 주거만족도의 궁극적인 목적인 “무엇을 어떻게 개선해야 하는가.”하는 정보를 제공하고 이를 실현하는데 있다할 것이다.그러나 경쟁력의 강화를 위한 필 수조건인 거주자 주거선택의 만족도가 기호나 소득 등의 변화에 따라 과거의 주거 선택요소를 자체만으로 보기 어려운 추상적인 면이 부합될 수 있다.주택의 수요자 이자 이용자인 거주자가 “무엇을 얼마만큼 원하는가.”의 문제는 주거선택의 요소 중 선택과 집중을 통해 거주자의 기준에 맞추어 효율성을 강화함으로써 경쟁력을 높이는 문제라 할 수 있다.

따라서 본 연구의 목적은 ‘NCSI’등 세계적으로 제품이나 서비스의 경쟁력 측정 에서 일반화되고 있는 측정방법을 주거선택에 대한 기존연구의 주거선택 중요도와 만족도 측정에 활용하여,거주자의 주거선택요소의 기대수준을 거주자가 평가하는 주거선택요소의 중요도 평가로 하고,자신이 지불한 가격을 기준으로 실제 거주하 면서 느끼는 인지가치를 측정하여,그 차이가 전체적인 만족도에 얼마만큼 영향을 미치는지를 규명하는데 목적을 두었다.이는 기존의 만족도의 연구가 무엇을 어떻 게 개선해야 하는가의 문제에 무엇을 기준으로 얼마 만큼이라는 개념을 추가하는 것이다.

결과적으로 주거를 선택함에 있어서 주택 거주자가 지불하는 기대가격과 공급자 가 제시하는 주거가치에 대한 차이를 최소화하면서,주거환경의 질적 향상을 도모 하기 위한 제반 계획과 정책의 효과적 수립에 기초 자료로 활용되어질 수 있다는 데 의의를 두었다.

제 제 제2 2 2절 절 절 연 연 연구 구 구의 의 의 범 범 범위 위 위 및 및 및 방 방 방법 법 법 1

1

1. . .연 연 연구 구 구의 의 의 범 범 범위 위 위

주거의 문제는 현실의 문제이다.즉 시간,공간,주거유형,조사대상에 따라 연구 결과가 달라질 수 있다.본 연구의 목적은 주거선택요소의 중요도 및 만족도에 관 한 것이므로 다음과 같이 연구의 범위를 한정하였다.

첫째,시간적 범위이다.

시간적 범위는 2001년부터 2005년까지 최근 5년 이내 입주한 아파트 거주 세대 주,즉 남편 및 주부를 대상으로 하였다.제주 지역의 공동주택 동향이 2001년 이 후부터 변화된 양상이 나타나는 데 과거 저층 아파트에서 단지형 고층 아파트가 등장하고,아파트실내환경 및 단지내부환경에 있어서 차별화 및 테마화 경향이 나 타나며,교육환경 및 교통문화환경,주변환경 등 단지외부환경에 대한 중요도가 높 아지는 시기이기 때문이다.

둘째,공간적 범위이다.

공간적 범위는 제주시 연동지구 택지개발사업지역을 대상으로 하였다.이 지역은 기존 도심과 물리적으로 밀접한 관계를 갖는 택지개발지이다.주택사업 유형,주변 환경이 유사하고 또한 유사한 관련법규를 적용받는 등 균질한 건축외적환경에 의 해 건축되어졌으며,대부분의 거주자들이 실수요자층으로 구성되어 있어서 입주당 시의 주거 선택행태 및 현재까지의 만족도에 대한 자료조사가 용이하기 때문이다.

셋째,주거 유형적 범위이다.

주거유형의 선정은 아파트로 한정하였다.건축주의 요구사항에 의해 건축되어지 는 단독주택은 건축주의 개성이 그대로 반영되어지므로 개개의 건축물의 특성이 보편성보다는 특수성이 강조되어 지는 반면,아파트는 과거의 패턴 및 시장조사를 통한 데이터에 기저를 두고 단위세대 및 규모 등 제한적인 인자로 인해 공통적인 요소파악이 용이하여 객관적 비교가 가능하기 때문이다.

2 2

2. . .연 연 연구 구 구의 의 의 방 방 방법 법 법

위에서 제시한 연구범위 내에서 앞에서 밝힌 연구의 목적을 해결하기 위하여 본 연구는 다음과 같은 내용을 담고 있다.

첫째,기존 문헌의 내용을 파악하여 주거선택이론에서 주거선택의사결정,주거선 택요소의 중요도 그리고 주거선택 속성에 대한 인지가치이론에 대한 선행연구들을 고찰하였다.

둘째,우리나라 주택정책의 흐름을 파악하기 위해 연대별로 구분하여 주택정책변 화를 기술하고,주요 연대별 주택보급율과 각 지역의 주택건설 동향을 통해 주택산 업의 흐름을 파악할 수 있도록 하였다.

셋째,본 연구의 조사대상이 되는 제주시 지역 아파트 공급과 주거환경을 파악하 였다.

넷째,주거선택의 중요도를 평가한 자료를 분석하기 위해 중요도에 영향을 미칠 수 있는 인구사회학적 변인들과 공동주택관련으로 설정한 항목을 7점 척도와 각 항목별로 인지가치를 같이 측정하여 만들어진 자료를 활용하였다.수집된 자료는 사회과학 통계 패키지 SPSS WIN Ver.12.0을 사용하였다.중요도를 평가한 항목 들은 다변량 통계분석을 위해 탐색적 요인분석(factoranalysis)으로 변수들을 줄이 고,또 각 변수에 대한 측정도구의 신뢰도는 내적일관성을 나타내는 신뢰도 계수 Cronbach's



다섯째,주거선택 요인별 중요도와 항목별 중요도 평가를 제시하고 선행연구에서 조사된 자료를 이용하여 비교하였다.

여섯째,전체만족도 평가를 종속변수로 하고 주요 요인인 단지외부환경,단지내 부환경,아파트실내환경 그리고 사회경제환경을 독립변수로 하는 다중회귀분석과 각 주요 요인을 종속변수로 하고,그 하부 요인을 독립변수로 하는 다중회귀분석을 통해 주거만족도의 모형을 제시하였다.

일곱째,거주자의 주거선택의 중요도와 인지가치의 차이를 검증하기 위해 동일 표본에 대한 t-test를 실시하였다.각 요인별 중요도와 인지가치의 차이에 대한 기 술통계량을 산출하여 적시하고,주거선택 속성 54개 항목의 평균값을 기준으로 중 요도와 인지가치의 포트폴리오를 제시하여 개선항목을 분석하였다.중요도와 인지 가치의 차이가 만족도에 미치는 영향을 알아보기 위해 주요 요인인 단지외부환경, 단지내부환경,아파트실내환경 그리고 사회경제환경의 만족도를 종속변수로 하고 각 하부 요인의 중요도와 인지가치의 차이를 독립변수로 하여 다중회귀분석을 실 시하였고,전체 14개 요인의 중요도,인지가치의 차이 그리고 전체만족도와의 회귀 분석을 통해 주거선택 요소들의 중요도와 인지가치의 차이가 주택의 수요자이자 이용자인 거주자의 만족에 미치는 영향을 분석하고자 하였다.

제

제 제3 3 3절 절 절 연 연 연구 구 구논 논 논문 문 문의 의 의 구 구 구성 성 성

본 연구의 주거선택 요인의 중요도 평가와 인지가치의 평가 그리고 중요도와 인 지가치의 차이의 영향을 분석하기 위해 연구의 틀인 각 장별 전체적 구성은 다음 과 같다.

제1장에서는 연구의 배경 및 목적과 연구방법을 통해 본 논문이 추구하고자 하 는 방향을 설정하였다.

제2장에서는 주거선택의 이론적 배경에서 주거선택단계와 의사결정단계에 대한 선행연구와 인지가치에 대한 이론적 배경을 검토하였다.

제3장에서는 우리나라의 주택정책을 시대별로 구분하여 그 성격을 정리하였고, 특히 주택산업의 흐름에 따른 주택공급실적을 살펴보았다.

제4장에서는 본 연구의 조사지역인 제주시를 대상으로 주택공급의 현황과 연동 지구 택지개발 사업의 조사개요,사업내용 그리고 물리적 특성 등을 통해 본 조사 를 실시할 기초를 조사하였다.

제5장에서는 조사계획에 따라 응답자의 의식상태를 조사하기 위해 표본을 구성 하였고,주거선택요소 중요도의 타당성과 신뢰성 검증을 하였다.

제6장에서는 만족도 분석과 그에 미치는 요소별 인지가치를 조사하였다.이를 토 대로 중요도와 인지가치의 비교평가를 54개 항목의 평균을 기준으로 포트폴리오 를 구성하여 제시하였고,중요도와 인지가치의 차이가 만족도에 어떠한 영향을 미 치는지 분석하였다.

제7장에서는 연구결과의 요약과 결론에서는 선행연구와 실증조사결과의 분석을 통해 연구결과의 결론을 도출하였다.

서론

▪연구의 배경 및 목적

▪연구의 범위 및 방법 뾞 이론적 배경

주거선택 인지가치 주택정책 주택공급

▪선택단계와 의사 결정

▪주거선택 중요도

▪수요자 인지가치

▪주거속성의 인지 가치

▪시대별 주택정책

의 변천 ▪주택보급률

▪주택공급실적 뾞

조사대상 지역의 특성

▪아파트공급 현황

▪조사대상 아파트의 물리적 특성 뾞

조사결과의 분석

응답표본의 구성

타당성검증 신뢰성검증 탐색적

요인분석 Cronbach's



주거선택 중요도 분석 주거선택 만족도 분석

▪응답특성별 중요도 차이검증

▪요인별 상관분석 ▪주요 요인별 만족도 분석

(다중회귀분석)

중요도와 인지가치 차이 평가 비교

중요도와 인지가치 차이가 만족도에 미치는 영향

뾞

결과의 요약 및 결론

<그림 1-1> 연구의 모형

제 제 제 2 2 2장 장 장 주 주 주거 거 거선 선 선택 택 택과 과 과 인 인 인지 지 지가 가 가치 치 치

제

제 제1 1 1절 절 절 주 주 주거 거 거선 선 선택 택 택 1

1

1. . .주 주 주거 거 거선 선 선택 택 택단 단 단계 계 계

주거선택의 단계는 주거현상에 관한 설명 유형 중,행태적 접근의 틀 안에서 설 명될 수 있다.행태적 접근은 개인의 일상생활에서의 경험을 통해 실체(reality)를 인지함에 있어,심리적,주관적 측면이 반영된다는 관점으로,Lewin이 장(場)이론을 바탕으로 하고 있다.행태적 관점에서 볼 때 주거이동 및 주거선택행태는 거주자가 그의 지각에 따라 이동을 결정하고 인지공간 내에서 집을 탐색하며 새로운 주거를 선택하는 일련의 의사결정과정을 거치며,이 과정에서 드러나는 거주자의 행태에 초점을 맞춘다는 것을 의미한다.

Brown & Moore(1970)는 Wolpert(1965)의 장소효용(place utility)과 행동공간 (actionspace)의 개념을 이용하여 주거이동 행태모형을 제시하면서 개별가구의 주 거이동과정을 두 단계로 설명하였다.첫 단계는 새로운 주거로 이주할 것인가를 결 정하는 과정이며,두 번째 단계는 이 의사결정에 따라 실제로 주거를 탐색하고 선 택하는 과정이다.

Speareetal.(1975)은 주거이동을 세 가지 의사결정 단계로 이루어진 연속적인 과정으로 보아 첫째 이주요건을 발전시키는 단계,둘째 대안적 입지를 탐색하는 단 계,셋째 이주결정을 내리는 단계로 나누어지며,둘째와 셋째 단계는 바뀔 수 있음 을 명시하였다.

Rossi(1980)도 주거의사결정과정을 연속적인 3단계로 구분하였다.즉 전 주거를 떠나기로 결정하는 단계,신 주거를 탐색하는 단계,주의를 끄는 집들 중에서 하나 를 선택하는 단계를 말한다.이 때 가구로 하여금 선택하도록 유인하는 신 주거의 2)이영주,이영호(2000.11),「도시 공동주택에 대한 소비자의 선택 단계」,『한국주거학회지』 제11권 제4

호,p.10∼13

특성에 대한 분석은 주거이동과 주거선택평가에 시사하는 바가 크다고 볼 수 있다.

이러한 주거이동과 주거선택 행동은 행태주의적 수요자 의사결정 과정과 연관시 켜 볼 수 있다.이 수요자 행동 모델들은 수요자 행동에 영향을 미치는 변수들을 사회인구학적 변수,심리적 변수,상황변수,의사결정 과정,정보처리 과정변수 등 을 조합한 개념적 모델로 발전시켜 수요자의 행동을 설명하고자 하였다.Engel&

Blackwell(1982)은 이 과정을 ①문제(욕구)인식 단계 ②정보탐색 단계 ③대안평가 단계 ④대안의 선택 단계 ⑤선택 후 결과 단계로 나누었다.그러나 이 단계는 어떤 상황에서나 모두 거치는 것이 아니라 상품에 대한 중요도나 문제해결 유형에 따라 다르며,일반적으로 상품의 중요도가 높을수록 모든 단계를 모두 거치는 것으로 볼 수 있다.

따라서 주거선택과정(Wolpert.1965;Brown& Moore,1970;Speareetal.,1975;

Rossi,1980)에 관한 이론적 개념과 Engel& Blackwell(1982)의 행태주의적 수요자 의사결정과정을 바탕으로 구체적인 단계로 분류하고 다음의 5단계의 주거선택 과 정으로 설정하였다.

주거선택의 첫 번째 단계는 주거이동동기 생성 단계이다.전 주거에서 이동하게 된 중요한 이유를 명확히 하는 단계이며,이 단계에서부터 다음 주택 대안에 대한 기준이 설정되기도 한다.

두 번째 단계는 주거탐색단계로 거주자가 기억 속에 저장된 주택정보를 탐색하 거나 인지공간으로부터 관련된 주택정보를 습득하는 단계이다.

세 번째 단계는 주거대안 평가 단계로서,신 주거에서 거주자가 기대하는 효용을 획득할 수 있는지 주거대안을 평가하고,선택의 폭을 좁히는 단계이다.

네 번째 단계는 선택 및 선택 후 평가단계로서,거주자가 선호하는 주택,또는 수용할 수 있는 주택을 획득하고 이에 대해 평가하는 단계이다.즉 여러 주택 속성 중에서 몇 가지를 선택하는 단계이며 이에 따른 만족을 표현하는 단계로 볼 수 있 다.

다섯 번째 단계는 향후 이주의도 단계로,선택한 주거에 불만족한 경우 다음 주 거로의 이주의도가 형성 혹은 확인되는 단계이다.이는 실제의 현 주거상태와 의사 결정을 통해 기대하였던 주거상태와의 차이를 지각하는 개념이다.선택 후 평가의 결과인 이주의도 생성은 주거이동동기를 구체화하며,이는 또 다른 선택의 주기에

서 출발점이 되는 것이다.

가 가 가. . .주 주 주거 거 거이 이 이동 동 동동 동 동기 기 기 생 생 생성 성 성 단 단 단계 계 계

주거이동동기 생성은 이주 행동의 구체적인 이유와 근거를 표현해 준다.어떤 문 제의식의 결정요소는 동기와 기억 속에 저장된 경험과 정보이다.(박명희,1994)마 찬가지로 주거이동을 행동으로 옮기는 데는 동기가 작용한다.여기서 주거이동동기 는 전 주택에서 현 주택으로 이동할 때 무엇이 가구로 하여금 이동하게 하는가 하 는 축출요인(pushfactors)으로 본다.

Clark & Onaka(1983)는 이동동기 유형을 조정적 이동(adjustmentmoves)과 유 도적 이동(inducedmoves),그리고 강제적 이동(forcedmoves)으로 나누어,생활주 기에 따라 주거이동에 대한 동기부여가 달라진다는 것을 보여주었다.주거이동을 유발하는 작용력,즉 이동동기에 관하여 Moore(1972)는 다섯 가지로 요약하고 있 다.첫째 거주공간에서 비롯한 불만족,둘째 주거비용,셋째 주택 및 근린환경의 조 건,넷째 근접성,다섯째 근린지구의 사회적 구성(socialcomposition)을 들고 있다.

Morris& Winter(1978)는 주거결함이 주거에 대한 불만족을 초래하고,다음으로 는 높은 이주의도를 보이다가 결국은 주거이동 행동으로 이어진다는 점에서,주거 공간 결함(spacedeficit),소유권 결함(tenuredeficit),주택유형 결함(structure-type deficit),질 및 주거비용의 결함(quality& expendituredeficit)의 4가지 주거결함을 주거이동동기 생성의 요인으로 보았다.

나 나 나. . .주 주 주거 거 거탐 탐 탐색 색 색 단 단 단계 계 계

어떤 동기에 의해 주거이동을 결정하고 나면,거주자가 기억 속에 저장된 주택정 보를 탐색하거나,인지공간으로부터 관련된 주택정보를 습득하는 주거탐색 단계가 된다.주거이동에 관련한 초기의 행태적 연구에서는 가구의 인지공간에 근거한 탐 색행동에 초점을 두어왔는데(Wolpert,1965;Brown & Moore,1970;Brown &

Holmes,1971),이들은 행동공간과 제한된 정보로 인해 가구의 탐색행동에 제약이 있음을 밝혔다.또한 경제학자들(Abt,1977;Smithetal.,1979;McCarthy,1979)은 가구의 탐색행동은 탐색비용과 이동비용-시간,노력,금전-의 영향을 받는다는 점 을 주장하였다.

일반적으로 주택과 같은 제품은 가계예산에서 차지하는 비중이 매우 높으므로 정보탐색으로 인한 기대수익이 크고,중요도가 높은 제품의 특성상 정보탐색 노력 또한 가장 많다.이런 경우,구매의사 결정의 다섯 단계,즉 문제인식,정보탐색,대 안평가,선택(구매),결과(구매 후 결과)의 과정을 모두 포함하며 대안평가 시에도 제품의 여러 가지 속성을 복잡한 방법으로 평가한다.(박명희, 1994) Michelson(1977)은 새로운 주택을 탐색하려고 결정하는 기간은 실제 탐색행동 기간 에 비해 길다고 하였다.실제 탐색행동 기간은 1달 정도였다면,탐색행동 전까지의 탐색을 생각하는 기간은 약 2달 정도로 나타났다.

일반적인 제품구매에 있어서는 탐색노력을 많이 할수록 제품에 대한 만족이 크 며,시간적 제약과 경제적 제약이 탐색노력에 영향을 미친다.(채정숙 외,1994)주 거탐색도 같은 맥락에서 주택수요자 정보를 많이 활용할수록 효율적인 주거선택을 할 것으로 볼 수 있다.주거탐색 노력에 관한 McCarthy(1980)의 연구에서는 탐색 노력을 측정하는 변수로 채택한 탐색한 주택 수,탐색기간,이용한 탐색정원 수들 중 탐색기간이 주거선택에 큰 영향을 주는 것으로 나타났다.

다 다 다. . .주 주 주거 거 거대 대 대안 안 안평 평 평가 가 가 단 단 단계 계 계

이 단계는 수요자가 탐색한 여러 가지 대안들에 대해 적절한 평가들을 하여 선 택의 기준이 되도록 하는 단계이다.주거를 선택하는 데 고려하는 기준이나 이유를 주거대안 평가기준이라 할 때,이는 현 주택을 선택하게 하는 주거환경의 유인요인 (pullfactor)으로 작용하며,이 평가기준(evaluative criteria)은 선택동기로 측정할 수 있다.평가 시 사용하는 기준은 비용 측면,성능 측면(내구성,효능,사용재료 등),적합성 측면(이미지,외관,스타일,크기,색깔 등),상징적인 가치 및 편익 측 면 등으로 구분된다.

그러나 주택이나 자동차 같은 고가의 내구재를 구입할 때는 보다 많은 수의 평 가기준을 적용하려 할 것이다.또한 가구의 사회경제적 지위가 높아질수록 주거욕 구에 대한 반응이 높은 것으로 보아 주택의 선택결정시 주거환경의 많은 측면이 더욱 고려됨을 알 수 있다.(김미희,1982)

주거대안평가 기준은 주거이동동기와 중복되는 경우가 많다.예컨대 집이 좁아서 이사하려는 가구는,주거대안을 평가할 때도 보다 넓은 집을 고려할 것이다.그러

나 두 요인간의 상관성은 높지만 반드시 일치하지는 않는다.집이 좁아서 이사하려 했더라도 새 주거 선택시에는 자녀의 학군을 우선적으로 고려하기도 한다.따라서 두 요인을 분리하여 조사하는 것이 타당하다.(Michelson,1977)

아파트 거주자들이 중요하게 고려하는 선택동기로는 주택 자체에 관한 사항과 근린 및 입지에 관한 사항으로 크게 구별된다.이를 내적 요인과 외적요인으로 분 류할 수도 있고(최미라,1994,1996),주택특성요인과 근린특성요인,입지성요인으로 구별할 수도 있을 것이다.(이영주․이영호(1998a)오스트레일리아의 HALCS조사에 서는 주거의사결정 과정 측정에 있어,전 주거에서의 이동동기,현 주거입지의 선 택동기,현 주거단위의 선택동기의 순서로 설정하고,주거입지와 주거단위의 선택 동기를 분리하여 조사하였다.이와 같이 거주자들의 주거선택동기는 주택과 근린 및 그 외 기타 사항으로 구성하는 것이 필요하다고 본다.

라 라 라. . .선 선 선택 택 택 및 및 및 선 선 선택 택 택 후 후 후 평 평 평가 가 가단 단 단계 계 계

거주자가 선호하는 주택,또는 수용할 수 있는 주택을 획득하고 이에 대해 평가 하는 단계로,그 평가에 따라 만족도가 측정되는 것까지 포함된다.즉 거주자가 선 택한 주택의 주택규모 및 소유형태,주호까지의 접근방식,건물 층수 등의 주거특 성 변수와 주거획득 후 평가에 따른 만족도로 구성될 수 있다.주거만족도는 다음 의 주거이동이나 주거선택에 영향을 주며 그 만족 여부에 따라 다음 주거로의 이 주의도가 명확해진다.행태적 연구에서 만족도는 지각한 환경에 대한 태도를 의미 하므로 여기에는 감정적(affective),인지적(cognitive),행동적(behavioral)측면이라 는 세 가지 범주가 포함된다.

주거만족도는 객관적 환경에 대한 지각과 신념의 환경에 대한 태도/감정(만족, 불만족)에 영향을 주어 행동(주거이동)으로 전환되는 과정,그리고 거주자의 개인적 특성(나이,소득,라이프스타일 등)과 주거환경에 대한 객관적 속성과의 상호작용에 의해 주거환경에 대한 평가를 내린다는 것을 파악할 수 있다.이러한 평가가 긍극 적으로 더 바람직한 주거환경을 택하여 이주할 것인가를 결정하게 된다.

Weidemann & Anderson(1985),Hanna & Lindamood(1981)등은 주거만족도에 대해 가구들은 일반적으로 전체적인 것에 대해 만족하거나 불만족한다고 하였다.

그러나 주거처럼 복합적인 대상에 대해서는 특별한 특성에 대한 불만족이 생길 가

능성이 있으므로,보다 상세한 항목으로 주거만족 척도를 구성하는 것이 바람직하 다.여기에는 주거 전반에 대한 만족뿐만 아니라,주거의 각 항목별 특성에 관한 만족,근린환경에 대한 만족 등이 포함된다.(김유일,1988)

마 마 마. . .향 향 향후 후 후 이 이 이주 주 주 단 단 단계 계 계

주거상황 지각에 따라 이주의도가 생성되거나 혹은 이주해 오면서부터 잠재적으 로 가지고 있던 이주의도를 고려하는 부분이다.거주하고 있던 주거에 대해 불만족 한 결과에 따라 다음 주거로의 이주의도가 생성되어 이것의 이동동기로 구체화된 다고 본다.

이주의도 생성은 주거만족도와 연관시켜 설명할 수 있다.주거이동에서는 임대계 약 기간의 만기,분가 및 합가 등,만족도와 관련이 없는 이동도 있지만 대부분의 가구에 있어서는 주거만족도에 의한 이주의도 생성의 가장 큰 의미를 가진다.즉 주거불만족도가 높아질수록 이주의도가 생성되며 결국 이주행동으로 옮기게 된 다.(Rossi,1980)따라서 이주의도는 가구가 가지고 있는 주거요구에 현 주거가 부 합되는지 아닌지의 정도에 달려있다고 해석할 수 있다.주거요구에의 부합여부는 주거규범이라는 개념으로 정리할 수 있다.

주거만족도는 주거특성 그 자체보다는 가구가 이상으로 추구하는 주거특성과 현 재 거주하는 주거특성과의 차이,즉 주거결함에 의해 영향을 받는다는 결과도 있 다.(이연복,1991)이 차이를 줄이기 위해 가구는 조정행위를 보이는데,주거불만족 은 주거조정 행위의 출발점이 되며,이 조정행위는 주거이동,주거개조,가족구성의 변화,가족주거규범의 변화를 통해 나타난다고 보는 것이다.(Morris & Winter, 1978)가장 중요한 이주의도의 예측요인은 소유권 지위와 주거만족도 변수로 보인 다.(Cook, 1989; Speare et al., 1975; Morris & Winter, 1978) Morris &

Winter(1978)는 규범적 주거결함 및 가구의 사회인구학적 특성과 근린에 대한 만족 도 역시 주거만족에 영향을 주며,이것이 이주의도와 실제 주거이동에 영향을 준다 고 하였다.(이영주,이영호,2001)

2 2

2. . .주 주 주거 거 거선 선 선택 택 택 의 의 의사 사 사결 결 결정 정 정

가족 구성원의 변화 및 주거환경의 변화로 유발된 주거욕구의 해결책 중 하나가

주거이동이다.일반적으로 주거이동은 기존 주거지에서의 추출요인(pushfactors)과 새로운 주거지에서의 유인 요인(pullfactors)이 상호 작용하여 발생하게 된다.여기 서 주거선택에 관련된 의사결정에 직면한다.이때 이주결정자는 현재의 주변상황, 경제적 상황,미래 주거가치,요구 공간 등의 많은 주거선택 관련요소와 요소들 간 의 상호 관련성 및 요소들 간의 상대적 중요성 등에 의해 새로운 주거지에 대한 평가과정을 거쳐 최종의사결정 즉,이주에 다다르게 된다.여기서 주거선택 시 고 려하는 요소는 주거공간,실내설비,방의 수 등과 같은 주택 내의 요소뿐만 아니라 주변환경,투자가치,관리비,통근거리 등과 같은 주택 외의 요소들이다.주거의 규 모,거실의 크기 등과 같은 양적인 요소뿐만 아니라 투자가치,자연과의 친화성 등 과 같은 질적인 요소도 고려하게 된다.따라서 주거선택에 관한 의사결정은 양적, 질적,분야별 다양성이 존재하는 다기준의사결정(multi-criteriadecisionmaking)이 다.이러한 특성 때문에 주거선택에 관한 의사결정 문제를 이해하고 분석하는 데 어려움이 있어왔다.

또한 주택의 양적공급에 치우친 과거에 비춰,거주자들은 자신들이 가지는 기본 적 속성과 거주경험,주거지향이라는 거주자 속성에 따라 나름의 주거관을 가지고 있으나,이러한 주거관에 따르는 주거욕구를 충족시킬 수 있는 사회,경제적 배경 을 갖추지 못하였다.수요자 중심의 사회,다양성과 다원화,개성화를 지향하는 현 대사회에서 소유자 및 이용자의 주거욕구를 충족시키기 위해서는 이제까지의 공급 자 중심의 주거가 아닌 수요자 중심의 주거지 계획의 이루어져야 한다.따라서 이 용자의 욕구를 파악하고 이를 주거지계획에 이용하기 위해서는 먼저 다양한 요소 로 이루어진 주거선택 의사결정 과정에 대한 이해와 요소들 간의 상대적 중요도 파악이 선결되어야 한다.이는 주거지 계획가에게 목표의 우선순위 설정,평가에 도움을 주고,사용자에게는 사용자 요구에 부응하는 주거를 얻을 수 있는 기반이 될 수 있다.³⁾일반적으로 주택의 지니는 일반적인 속성은 크게 내구성,위치고정성, 공공서비스의 필요성,근린지역의 영향,정부정책의 시장간섭,가구소비의 큰 영향, 거래비용의 다대성(多大性)의 특성⁴⁾을 갖고 있다.(하성규,1999)

3)정금호(2002),『계층화분석법을 이용한 주거선택의 중요도 결정방법에 관한 연구』,전남대박사논문, pp.1〜2.

4)황명찬(1980)은 내구성,가치의 고정성,공공서비스의 필요성,근린지역의 영향,정부정책의 시장간섭,가 구소비의 큰 항목,자산으로서의 주택,부피의 거대성,여러 가지 구성요소의 복합성,거래비용 다대성,

의사결정에 있어 주거선택은 경제학적 측면,수요자행동 연구측면,심리학적 측 면에서 바라보는 일반적인 의사결정과는 다른 다음과 같은 특징이 있다.

첫째,주거선택은 정량적,정성적인 요소가 복합적으로 작용하는 다기준적인 요 소를 다루는 의사결정으로,평가속성의 수가 많고 대안의 수가 적은 의사결정으로 볼 수 있다.또한 사회집단 수준에서 수행되는 사회적 의사결정이 아닌 개인 수준 에서 수행되는 개인적 의사결정이다.즉 주택 내 가장과 가사노동의 주된 역할을 담당하는 주부들이 주거지 선택결정권이 지배적인 개인의 의사결정이라 할 수 있 다.따라서 개인의 특성에 따른 주거속성의 영향을 많이 받는 주관성이 많이 관여 하는 의사결정으로 볼 수 있다.

둘째,주거선택시 의사결정의 일반적인 규칙이 적용되는데,이때 대안 수가 많을 경우 대안 수를 줄이기 위해 비보상적규칙을 사용하며,최종선택에 있어서는 보상 적인 규칙이 적용된다.이는 인간의 정보취득,가공능력과 비교능력의 한계에 의해 이루어지는 과정으로,속성들간의 보상적규칙을 적용함에 있어서는 가장 쉬운 평가 방법인 이원비교를 한다.이때 개인의 정보처리능력과 취득능력에 따라 의사결정자 모두가 똑같이 합리적인 의사결정에 도달하지는 않는다.즉 개인의 의사결정 동기 나 과거경험,현재상황,주거에 대한 규범에 따라 편견이 작용하는 개인의사결정의 특징을 그대로 반영한다.

셋째,주거선택 의사결정 문제는 가치와 사실의 문제로서 판단에 있어서는 가치 가 작용한다.이때 가치가 가지는 분류,비교,수량의 특성으로 인간이 판단할 수 있는 기준을 제공하여 준다.즉 주거선택 의사결정 문제를 파악한다 함은 주거선택 요소,중요도 체계를 파악함으로써 주거선택요소간의 인과관계가 부정확하지만 선 호순위가 비교적 명확한 주거선택의 문제를 이해한다고 할 수 있다.

넷째,주거선택요소간의 비교에 있어서는 다분히 개인적인 특성이 작용함으로, 개인들이 가지고 있는 주거선택요소들에 대한 중요도값의 총합으로 주거선택 문제 를 바라보는 것이 바람직하다.이는 매슬로(Abrahan H.Maslow)의 욕구단계에서 보는 바와 같이,한 개인에 있어서는 성취된 욕구가 다른 이에게는 성취욕구가 될 수 있는 것처럼,요소의 중요도가 개인적 특성에 의해 크게 영향을 받아 주거선택 생활을 담은 그릇이란 특성으로 비교하였다.특히 주택의 건축적 요소,택지적 요소,위치적 요소로 구 성된 복합체로 다분히 이질적인 상품이라는 경제적인 관점에서의 주택의 특성을 서술하였다.

모형을 구성할 수 있는 수치적 기초를 제공할 수 있기 때문이다.이때 요소의 선택 과 비교과정에서 주거에 관련된 모든 요소를 평가할 수 없으므로 의사결정자가 정 보를 획득할 수 있는 가장 일반적인 속성과 정보를 얻을 수 있는 요소간의 비교에 의한 합리적 선택을 한다.

다섯째,주거선택에 필요한 속성들은 방의 크기,방의 수 등과 같은 정량적 요소 와 단지평판과 같은 정성적 요소,주거소유와 같은 선택적 요소,투자가치와 같은 평가하기 모호한 요소들로 섞여,이들간의 상호관계를 파악하는데 많은 어려움이 있으며,정량적인 요소 이외의 요소들에 대한 불확실성이나 표현성이 매우 부족하 다.

주거선택 의사결정의 문제는 사회문화,경제적,공간적,정량적,정성적 요소들로 이루어진 다기준의사결정이다.⁵⁾

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3. . .주 주 주거 거 거선 선 선택 택 택 중 중 중요 요 요도 도 도

주택시장의 수요자들은 주거선택 의사 결정시 일반 소비재에 비해 정보수집활동 이 활발한 특성을 가진다.즉 주택은 수요자의 생활 전반에 중요한 영향을 미칠 뿐 만 아니라 대부분의 사람들에 있어 개인이 소비하는 재화 중 가장 고가인 동시에 구매 후 리스크가 매우 높은 고관여 상품⁶⁾이기 때문이다.

수요자들은 주거선택에 앞서 자신의 평가기준을 가지고 있는데,여기서 평가기준 이란 수요자가 특정 재화의 구매와 관련하여 가치를 측정하는 척도로 수요자의 구 매의사 결정에 직접적으로 영향을 미치는 중요한 요인이다.주택에 대한 평가기준 은 수요자가 주택에 대해 기대하는 주택속성을 의미하며,주택의 속성은 일반적으 로 주거공간 내에서의 생활을 구성하는 모든 요소를 말한다.즉,주택의 구매와 소 비로부터 희구되는 결과는 곧 주택의 속성으로 표현(김주태,1998)되어지기 때문에 수요자의 주거욕구를 파악하는 데 있어서 수요자가 주택의 어떤 속성을 중요시하 는지에 대한 이해가 중요하게 된다.⁷⁾

5)정금호(2002),『계층화분석법을 이용한 주거선택의 중요도 결정방법에 관한 연구』,전남대박사논문, p.19〜21.

6)관여도란 수요자가 거래행위에 부여하는 중요성이나 관심도를 말하는 것으로,주택과 같이 수요자의 중 요한 욕구와 가치를 충족시키며,가격이 높아 거래로 인한 재정적․심리적 위험이 큰 상품을 고관여 상 품이라 한다.

수요자가 주택을 구매할 때 가장 중요한 문제로 대두되는 것이 주택 각각 속성 을 어느 정도 중요하게 인식하여 주택을 선택하는가 하는 문제이다.즉 어떤 속성 을 각각 어느 정도의 중요도를 갖고 어떻게 중요한 지를 파악하는 것이다.

수요자가 주택을 구매하는 실제 상황에서 주택을 구성하는 모든 속성들을 동등한 비중으로 고려할 수 없고,어떤 속성은 상대적으로 더 중요하거나,덜 중요한 것으 로 판단하여 주거선택을 하게 되는 것이다.

주거를 선택한다는 것은 시간,장소,상황 등에 따라 선택의 중요성이 크게 좌우 되기 때문에 이상적(ideal)인 태도의 규범(norms)과 다른 현재적(current),실제적 (actual)인 태도이므로 물리적,공간적,사회경제적 상황에 따라 주거선택의 중요도 가 다르게 나타날 수 있다.⁸⁾이는 주거의 선택은 어떤 제약과 기회가 함께 있는 상 황에서 발생하는 것으로,제약이 바뀌거나 없어지면 그에 따라 선택도 달라지는 것 이고 즉시적이고 일시적인 것이다.다시 말하면 수요자가 상품을 구입할 때 제한된 예산 내에서 살 수 있는 모든 상품의 질과 양을 함께 비교하는 것 같아서 주거만 족도의 근원적 구조를 보여주는 것이다.⁹⁾

주거선택은 주거환경의 질과 수요자의 태도 사이의 타협적 또는 결합적 관게에 서 이루어진다.즉 수요자들이 가지는 기본적인 속성과 거주경험,주거지향,생활상 을 충족시킬 수 있는 배경을 얼마만큼 갖추고 있는가에 있다.

현재 주거에 관련된 연구들은 다음과 같다.고경필,윤재웅(1994.12)은 부산시, 진주시의 아파트에 거주하는 자로서 주택구매를 한 경험이 있는 기혼남녀,무작위 로 추출하여 주거환경요인별 주택구매행동시 고려했던 사항들을 살펴본 결과 생리 적 환경요인에서는 아파트 크기 및 침실의 개수,도로교통의 소음 정도,실내의 냉/

난방상태,실내의 자연채광상태,실내의 환기상태의 순으로 고려하였다.주변환경요 인은 대중교통시설의 편리성,단지 내 주차시설 및 진입로의 편리성 순으로 고려하 였다.경제적 환경요인은 관리비 등 경제적 부담과 아파트의 매매가격을 중요시했 으며,정신건강적 환경요인으로는 단지의 청결 및 위생상태를 중요시한 것으로 나 7)김윤정,강미선(2000.11),「주택시장에서 소비자의 구매가치 평가」,『한국주거학회지』 제11권 제4호,

p.25〜26.

8) MorrisM.W.,andWinterM.(1978),Housing,FamilyandSociety,Newyork;JohnWilleyandSons Inc.,p.24-27.

9)박인석(1993)은 중요도가 만족도의 근원적 구조를 보여주는 것이라면 만족도는 특정 시기에 특정 주택의 특성에 대한 거주자 만족의 체계적 특성,현황을 보여주는 것으로 정의하였다.

타나 전반적인 주택구매행동에서는 생리환경적 요인을 더 고려했음을 알 수 있다.

최미라,박강철(1995.8)은 목포시 주부를 대상으로 주거이동의 동기와 현 주거의 선택동기를 가족생애주기와 생활수준을 중심으로 살펴보았다.현주거의 선택동기로 는 가정형성기의 경우,경제적 문제,교통문제 순으로 우선 고려하였으며,그 이외 의 가구는 생활의 편리성,경제적 문제 순으로 고려하여 주거이동의 동기와 크게 차이가 없는 것으로 나타났다.생활수준별 현 주거의 선택동기를 보면,상류층과 중류층은 주거를 선택할 때는 생활의 편리성과 주위환경을 먼저 생각하고 있는 반 면,하류층은 경제적인 문제가 가장 우선적으로 작용한 것으로 나타났다.

조성희,이은주(1996.10)는 부산시에 거주하는 가구를 대상으로 주거환경 구성요 인을 근린환경 요인,주택특성 요인 그리고 입지 요인의 3가지로 구분하여 특성을 파악하였다.이 3가지 요인 중 근린환경요인은 다른 요인에 비해 높은 설명력을 가 지는 것으로 나타나 주거이동에서 가구들이 가장 기본적으로 고려하는 주거환경의 구성요인임을 알 수 있다.주거환경의 선택에서 고려하는 주거환경요소 특성을 파 악한 결과,전반적으로 주거환경요소 중 자녀의 교육환경,경제성(유지관리비와 가 격의 적절함),교통의 편리성,주택유형,주택규모 및 방 수 그리고 주택내부공간의 구성 및 시설을 중요한 요소로 고려하는 것으로 파악되었다.

김수정,김선중(1997.6)은 울산시 주부(신주거지 20평형대와 30평형대를 중심으 로 최근 3년 이내에 이주한 아파트 거주자)를 대상으로 이주결정 후 주거선택시 보 다 긍정적이고 구체적인 이유의 현주거선택 이유는 공기가 맑아서,녹지공간 및 전 망이 좋아서,규모가 적당해서,주택가격이 저렴해서가 가장 많았다.신주거지를 선 택하는 가구들이 주거의 근린환경을 중요한 선택특성으로 고려하는 것으로 파악되 었다.또한 현주거선택 이유는 출근에 걸리는 시간과 현소유형태에 따라 유의한 차 이를 보이는 것으로 나타났다.즉 출근에 걸리는 시간을 줄이기 위한 주거선택과 소유권 상승을 위한 주거선택이 많은 것으로 파악되었다.

이영주,이영호(1998.6)는 부산시에 거주하는 주부를 대상으로 주거선택요소들에 대한 요인분석 결과를 주택특성,근린특성,입지특성으로 구분하였다.분석한 결과 주거선택동기에서 주택가격의 적절함,자녀의 교육환경,교통의 편리성 순으로 중 요도가 나타났는데,각 가구들은 어떠한 이동동기의 유발에 의해 새로운 주택을 선 택할 때,주택가격을 가장 많이 고려하거나 자녀의 교육환경에 적절한 주택을 선택

하는 것으로 파악되었다.주거계층별로는 계층이 높아질수록 선택동기 역시 주택가 격과 교육환경,주택규모,주택유형,경관․자연환경의 순으로 영향을 미치고 있다.

조성희,김윤경(1998.11)은 부산광역권(부산시,김해시)거주가구를 대상으로 분 양 전략상 중심주거환경요소와 입지특성별 중심주거환경요소 특성을 근린환경요소, 내부환경요소,단지환경요소로 분류하여 파악하였다.분양전략상 중요한 주거환경 요소는 근린환경요소,내부환경요소,단지환경요소의 순으로 나타나 근린환경요소 (시설편리성요인)가 가장 중요한 주거환경요소로 다루어지고 있는 것으로 나타났 다.입지특성별로 보면,근린환경요소에서 도심은 편의시설에 관련된 주거환경요소 를,부도심은 ‘자녀의 교육환경’을,도심외곽은 ‘중심지와의 거리에 대한 비용고려’를 중요하게 고려하고 있는 것으로 나타났다.단지환경요소에서는 ‘공동옥외시설’에서 지역간 차이를 보였으며,내부환경요소에서는 ‘실내디자인요인’이 비교적 분명한 구 성차원으로 파악되었다.

윤복자,박남희,진미윤(1999.3)은 서울,부천(서울 1개 대학,부천 1개 대학)의 대학생을 대상으로 대학생들이 주거환경을 선택할 때 고려하는 요인은 교통의 편 리성,가격의 경제성,주택의 안전성 등을 중요하게 여기는 것으로 나타났다.대학 생들이 선호하는 주거환경을 5개의 유사속성(자연/근린환경,주택의 심미성/물리적 계획,편리성/안전성,경제성,입지성)으로 분류하여 종합적 시각에서 분석한 결과 자연/근린환경이 가장 설명력이 높은 요인으로 파악되었다.즉 신세대들은 녹지공 원이 풍부하고 공기가 맑고 주변환경정비가 잘 된 지역을 미래에도 가장 선호하는 지역으로 평가하였다.두 번째로 중요시하는 주거환경선택요인은 주택의 심미성/물 리적 계획이며,세 번째 요인은 편리성과 안전성이었고,경제성과 입지성 즉 내 경 제력에 맞고 부모집과 가까운 곳,좋은 학교가 있는 곳 등은 상대적으로 덜 중요한 것으로 파악되었다.이는 김혜정(1999)의 주거환경 선택 시 고려하는 요인 중에 가 장 중요한 것으로 소음이 적고 전망이 좋은 곳이 지적된 것과도 비슷한 결과이다.

최열(1999.10)은 부산의 거주가구를 대상으로 주거이동의 결정요인으로서 공공 서비스 및 근린생활시설이 중요한 역항을 하는 것으로 나타났는데,특히 학교,공 원,쇼핑시설,병원 등이 통계적으로 유의한 것으로 나타났다.이는 현 거주자들이 미래의 주거이동을 결정하는 데 있어서 다른 어떤 요인보다 이러한 시설과 서비스 의 불만족으로 인하여 옮길 가능성이 높다는 것이다.학교의 경우,특히 학생을 자

녀로 둔 가정에서 자녀들의 장래 교육문제와 관련하여 아주 가능성을 시사한 것으 로 판단되었다.고원 또한 점차 자신들의 여가 및 건강과 직결되기 때문에 주거지 선택과 주거이동의 주요 요인으로 고려하는 것으로 파악되었다.이는 최열(1999)의 연구에서도 ‘학교’와 ‘공원’시설이 다른 어떤 공공 및 생활편익시설보다 자신들의 주거환경을 평가하는 지배적인 요인으로 나타났다.

김윤정,강미선(2001.6)은 서울,신도시(분당,일산)의 아파트 거주자(기혼자)를 대상으로 수요자의 주택구매가치 평가요소를 보면,주택의 특성별로는 자연환경 및 주변의 안전성 등을 포함하는 주택의 사회/물리 환경적 특성이 가장 중요한 것으로 나타났으며,다음으로는 입지적 특성,경제적 특성 그리고 인지적 특성의 순으로 나타났다.평가요소별로 보면 전체적으로 주변의 안전성이 가장 중요도가 높은 것 으로 파악되었으며,다음 순위로 도로교통 소음 및 기타소음,자연환경,대중교통 이용의 편리성,주차장,주택의 향 등의 순으로 나타났다.

정금호,신남수(2001.8)는 전남,순천,광양의 건축전문직을 대상으로 주거선택 의사결정 요인으로 크게 실내공간,실내설비,실내쾌적성,단지 내 시설,단지의 특 성,경제성 및 어린이 안전성으로 나누었는데,순천,광양의 건축관련 종사들에 대 한 주거선택 의사결정에 관한 전체적인 중요도는 실내공간에서는 평면구성,실내설 비에서는 정보통신시설,실내쾌적성에서는 소음으로 나타났고,단지 내 시설에서는 보행자도로,단지의 특성에서는 대중교통,경제성 및 어린이 안전성에서는 난방비 로 나타나고 있다.

임준홍,김한수(2001.11)는 대구시의 도심거주자,시민,도심근무자를 대상으로 분석한 결과 도심거주자의 경우 환경요인과 접근성요인이었으며,도심에서 생활하 지 않는 일반인들 역시,직장 통근에 대한 만족도와 문화시설의 이용편리의 만족도 가 높은 사람이 도심주거를 선호하는 것으로 나타났다.그리고 도심에서 일하는 근 무자는 교통만족,직장만족도에 따라 도심 거주희망 여부에 차이를 나타내고 있다.

즉,직장 만족도가가 높은 사람이 도심거주를 선호하는 것을 알 수 있다.

도심거주를 희망하는 사람은 현재 자신이 살고 있는 주거 및 직장환경에 대한 만족도가 높은 사람들이었으며,그 중에서도 교통과 관련된 접근성과 문화시설만족 도가 높은 사람이 도심 거주도 선호하는 것으로 나타났다.

정금호,신남수(2002.1)는 전남 순천,광양의 아파트 입주 후 5년이 되지 않은

주부를 대상으로 주거선택요소는 크게 주거특성과 근린특성으로 대별하여 분석하 였는데,주택내부의 주거특성보다는 근린특성에 보다 많은 중요성을 두고 있으며, 주거특성에 있어서는 실내공간,실내설비,실내쾌적성의 순으로 중요성을 두고 있 었다.근린특성에 있어서는 경제적 특성,위치특성,단지내시설,단지특성의 순으로 중요도 순위를 보였다.전체 변수들간의 상대적 중요도는 대중교통,주위환경,통학 거리,난방비가 매우 높은 값을 나타내었다.

박선영,신종칠,오동훈(2005.2)은 수도권에 거주하는 가구의 가장을 대상으로 분석하였다.주택의 경제적 가치 측면에 있어서 아파트 선호자들은 단독주택 선호 자들에 비해 지역의 발전가능성,주택의 시장가치,매매용이성 등을 더욱 중시하는 것으로 나타났다.이러한 결과는 아파트 선호자들은 주택유형선택과 관련하여 주택 을 투자대상으로 인식하고,주택이 가지는 투자가치를 더욱 중요시한다는 것을 보 여주고 있다.아파트 선호자들은 단독주택선호자들보다 공공시설,대중교통,상업시 설(할인점,백화점),문화시설의 이용 편리성을 더욱 중요시하는 것으로 나타났다.

이것은 아파트가 가지는 주거생활에 필요한 부대시설에의 높은 접근성,기반조성시 의 충실성 등의 장점들이 아파트 선호자들을 평기기준에 잘 부합하는 것으로 나타 났다.이러한 공공시설,대중교통,상업시설,문화시설의 이용편리성은 아파트 선호 자들의 기본적인 욕구를 충족시킬 뿐만 아니라 더 나아가서는 투자가치와 밀접한 관련성을 가지게 되는데 주서생활과 관련된 일련의 시설들에 대한 이용편리성은 주택의 높은 시장가치,매매용이성과 밀접히 관련되어 있는 것으로 파악되었다.

이상의 연구들에서 내용을 정리하면 <표 2-1>과 같다.