연구 배경 및 목적 1.
1)
지가는 용도지역 토지이용 도로접근성 형상 , , , 등 다양한 요인에 의해서 결정되지만 기본적으로 , 해당 필지의 용도에 의해서 기본적인 지가 수준이 결정된다 이는 용도지역 지구제를 채택하고 있는 . 우리의 경우 해당 필지의 토지이용규제가 개발의 잠재력 즉 장래 개발에 따른 이익을 결정하기 때 문이다 한편 토지시장은 지역시장의 성격을 가지.
고 있기 때문에 지가 수준은 해당 지역의 전반적 인 개발 정도나 가구의 사회 경제적 특성의 영향ㆍ 을 받게 된다 김주영( , 2005) 지가는 이렇게 토지 의 법적 물리적 상황 및 사회 경제적 상황을 대, ㆍ 변하는 도시 토지에 대한 가치의 지표이자 향후 토지이용을 결정짓는 변수로 작용한다 윤창훈 김( ㆍ 철수, 2003). 다시 말해서 지가는 지역의 사회 경 제적 특성을 함축적으로 표현하는 동시에 택지개, 발 산업단지 조성 공공시설 입지 등과 같은 다양, ,
** 이 논문은 한국은행 대구경북본부의 재정지원을 받아 작성된 것이며 김감영, (2011a)의 지가의 시공간적 변화 분｢ 석과 지역 개발에 대한 함의 대구광역시를 사례로 를 수정 보완한 것임: ｣ ㆍ .
** 경북대학교 사범대학 지리교육과(Assistant professor, Department of Geography Education, Kyungpook National University)([email protected])
대구시 지가의 시공간적 변화 탐색 *
김 감 영**
Exploring Spatio-Temporal Variations of Land Price in Daegu Metropolitan City*
Kim, Kamyoung**
요약 지가는 도시의 구조와 변화를 읽어 낼 수 있는 공간 텍스트이다 본 연구의 목적은 대구시를 대상으로 상세한 ： . 공간 및 시간 해상도를 갖는 지가의 시공간적 변화를 탐색적으로 분석하여 공간구조 특성과 변동을 파악하는 것이다.
이를 위하여 1995년부터 2011년까지 년 단위 표준지 공시지가를 이용하여 지가면2 (land value surface)을 생성하였다. 시기별 지가분포 및 변동률 패턴을 비교하여 지구적 혹은 국가적 수준의 경기변동 및 정책변화 국지적 수준의 지역, 개발과 관련된 의사결정이 도시 공간구조 변화에 어떻게 투영되었는지 파악하였다 또한 음지수모형을 이용하여 도심. 으로부터의 거리 변수가 지가 분포의 공간적 변이를 얼마나 설명하는지를 분석하여 교외화 추세와 도시구조의 다핵화 경향을 파악하였다 상이한 수준의 공간 의사결정을 반영하는 지가를 이용한 도시 분석은 도시 내부구조 변화에 대한 . 보다 상세한 이해를 제공할 뿐만 아니라 도시 및 지역개발 정책을 수립하고 그 영향을 평가하는 데 유용한 정보를 제 공할 것으로 기대한다.
주요어 도시구조 표준지 공시지가 시계열 분석 공간 인터폴레이션 음지수모형： , , , ,
Abstract：Land price is a kind of text to read urban spatial structure. The purpose of this paper is to inquire into the characteristics of Daegu’s urban structure and its change in time through exploring spatio-temporal variations of land price with a detailed spatial and temporal resolution. To achieve this, land value surfaces were represented using the officially assessed land price every other year from 1995 to 2011. Through mapping and exploring spatio-temporal patterns and fluctuation rates of land price for this period, changes in urban structure, the effects of local decision makings such as Greenbelt adjustment, housing site development, and gentrification, and the effects of business fluctuations or policies at global or national scales could be caught. In addition, the trends for suburbanization and multi-centric urban form could be examined from the results of a negative exponential model explaining the effect of distance from an urban center on spatial variation of land price. These results demonstrate that urban analysis using land price mirroring spatial decision making at various scales could deepen understanding for internal structure and change of a city and provide useful information for establishing regional and urban development policies and evaluating their effects.
Key Words：urban structure, officially assessed land price, spatio-temporal analysis, spatial interpolation, negative exponential model
한 공간의사결정 과정에서 고려하는 중요 변수이 면서 이러한 의사결정에 의해서 가치가 변화하는 대상이다 또한 지가는 도시의 언어 라고 불릴 만. ‘ ’ 큼 도시의 성장과 쇠퇴 그리고 도시구조의 변화, 를 잘 반영한다 이현욱( , 1994). 도시 연구에서 지 가가 갖는 이러한 중요성 때문에 도시의 사회 경ㆍ 제적 특성 파악 시공간적 변화 양상 파악 향후 , , 개발 계획 수립 등을 위해서는 지가의 시공간적 변화에 대한 이해가 필수적이다.
도시연구에서 지가의 중요성을 반영하듯 지리학 및 관련 학문 분야에서 지가를 이용한 도시구조와 시간에 따른 변화의 이해에서부터 도시 내부의 지 가 형성에 영향을 주는 요인 지가의 공간적 분포, 를 설명하는데 적합한 지가모형의 수립에 이르기 까지 지가 관련 많은 연구들이 수행되었다 박지은( 구동회, 2011). 그 중 본 연구의 초점이 되고 있 ㆍ
는 지가의 시계열 분석을 통한 도시구조의 변화를 파악하고자 하는 연구들은 상대적으로 많지는 않 지만 지속적으로 수행되어 왔다 이현욱, ( , 1985, 1994;
여홍구 채영식ㆍ , 1997; 손승호 남영우ㆍ , 1999; 윤 창훈, 2003; 윤창훈 김철수ㆍ , 2003; 정현 윤창훈ㆍ ,
김흥관 전병혜 등 허
2002, 2003; , 2006; , 2008;
윤경 이주영ㆍ , 2009; 구동회, 2010; 강창덕, 2011;
김감영, 2011b). 이들 연구들은 분석의 지표로 주 로 평균지가 혹은 최고지가 등을 사용하였는데, 이러한 지표를 사용한 이유는 분석의 기본 공간 단위가 행정동 혹은 법정동과 같은 행정구역이기 때문이다 그러나 평균지가와 같은 분석 지표가 . 해당 공간 단위의 지가 특성을 잘 반영하는지 그 대표성에 의문을 제시할 수 있다 박지은 구동회( ㆍ , 이러한 대표성의 문제는 동 은 토지이용
2011). ( )同
이나 개발단계에서 이질적인 도시특성을 갖는 상 대적인 넓은 공간 범위라는 사실에 기인한다 김감( 영 박지혜ㆍ , 2012). 결과적으로 중심지의 공간적 범위나 도시재생과 같은 미시적 수준에서의 도시 변화를 파악하는 데는 한계가 있다 또한 공간 단. 위로 합역된 지가 지표를 사용한다는 점은 다시 말해서 합역의 수준이 달라지면 지표가 달라질 , 수 있고 분석의 결과도 달라질 수 있는 공간 단위 수 정 가능성의 문제(Modifiable Areal Unit Problem,
에 직면할 수 있다
MAUP) (Openshaw and Taylor, 한편 분석의 시간 범위는 년에서부터
1981). 1 10
년까지 다양했지만 많은 연구들이 년 내외의 시, 5 간 해상도에서 분석을 수행하였다 이러한 상대적. 으로 긴 시간 해상도의 사용은 도시구조 변화의 일반적 경향을 포착하는데 도움을 주지만 특정 시 점에 발생한 지구적 국가적 혹은 국지적 공간의, , 사결정의 영향을 명확하게 포착하거나 구분해낼 수 없다는 한계를 갖는다 따라서 . MAUP로부터 상대적으로 자유로우며 시간에 따른 도시구조 변, 화뿐만 아니라 다양한 스케일의 의사결정이 언제 공간에 투영되었는지 그 영향의 공간적 범위가 , 어느 정도인지 그리고 영향이 어느 정도 지속되, 는지 등을 파악하기 위해서는 보다 상세한 공간 및 시간 해상도를 갖는 지가 정보를 이용한 분석 이 요구된다.
따라서 본 연구의 목적은 대구시를 대상으로 상 세한 시간 및 공간 해상도를 갖는 지가의 시공간 적 변화를 탐색적으로 분석하여 도시의 공간구조 특성과 변동을 파악하는 것이다 이를 통하여 경. 기변동이나 상이한 수준의 의사결정이 도시공간에 어떻게 투영되는지 살펴보고자 한다 이를 위하여 . 지오코딩 기법을 이용하여 1995년부터 2011년까 지 년 단위로 점형 표준지 공시지가 데이터를 생2 성한 후 공간 인터폴레이션을 수행하여 지가면을 생성한다 전체 토지이용구분 없음 뿐만 아니라 토. ( ) 지이용별 지가분포 및 변동률 패턴을 비교하여 국 가적 수준의 경기변동 및 정책변화 국지적 수준, 의 지역개발과 관련된 의사결정이 도시공간 변화 에 미친 영향을 파악한다 또한 음지수모형을 이. 용하여 도심으로부터의 거리 변수가 지가 분포의 공간적 변이를 얼마나 설명하는지를 분석하여 교 외화 추세와 도시구조의 다핵화 경향을 파악한다. 이러한 상세한 시간 및 해상도를 갖는 지가를 이 용한 도시 분석은 도시 내부구조 변화의 역동성을 파악하는데 도움을 줄 뿐만 아니라 도시 및 지역 개발 정책을 수립하고 그 영향을 평가하는 데 유 용한 정보를 제공할 것으로 기대한다.
선행연구 2.
국내의 지가 관련 연구는 지가를 통한 도시공간 구조의 규명 지가 형성 요인의 설명 지가 분포 , , 설명 모형 수립 등으로 구분할 수 있다 박지은( ㆍ
구동회, 2011). 이러한 주제들 중 본 논문에는 한 도시의 시계열 지가 데이터를 이용하여 도시구조 의 변화를 살펴본 연구들을 중심으로 기존 연구 동향을 고찰한다.
많은 연구들에서 도시구조 규명을 위한 하나의 지표로 지가를 사용한 이유는 지가가 입지에 따‘ 른 접근성의 차이와 이에 따른 수익성의 차이 이’(
현욱, 2001: 84)를 보여주며 공간 현상 간의 상, ‘ 호관계를 포괄하는 결정체 채미옥’( , 1998: 96)이기 때문이다 즉 지가는 도시의 경제적 지형 손승호. , ‘ ’(
남영우, 1999: 25)이라 할 수 있기 때문에 지가 ㆍ
의 공간적 분포와 시간에 따른 변화를 통하여 도 시화 과정뿐만 아니라 도시구조의 변화를 읽어 낼 수 있다 이현욱. (1985)은 광주시를 대상으로 1970 년부터 1984년까지 동별 평균지가를 이용하여 공 간분화과정을 살펴보았다. 도심으로부터 거리에 따른 지가 분포를 음지수함수를 이용하여 분석한 결과 이 시기 동안 광주는 동심원 형태의 단핵적 도시구조를 보였으며 동별 지가의 계층분류를 통, 하여 기능지역을 구분한 결과 시간이 지나면서 공 간 분화 과정이 심화되었다 또한 이현욱. (1994)는
년부터 년까지 순천시의 동별 평균지가 1976 1989
의 지도화와 계층분류를 통하여 시간에 따른 도시 화 과정 및 도시구조의 변화를 살펴보았다 여홍. 구 채영식ㆍ (1997)은 대구시를 사례로 도심으로부 터의 거리 접근성 와 인구요인 인구수 인구밀도( ) ( , , 인구증가율 이 상업지역과 주거지역의 지가상승에 ) 어떠한 변화를 가져왔는지를 1969년부터 1993년 까지 시계열적으로 분석하였다 분석결과 상업지. , 역의 경우 1980년대 후반 거리 변수의 설명력은
이하로 떨어졌고 주거지역의 경우 년대
50% , 1980
초반까지만 해도 설명력이 상당히 높아 도심으로 부터 거리가 멀어질수록 주거지역 지가가 감소하 였지만, 1980년대 후반 그 설명력은 50%대로 낮 아졌다 그럼에도 불구하고 . 1980년대 후반까지 대 구의 도시구조는 단핵적 성격을 강하게 띠었다. 한편, 손승호 남영우ㆍ (1999)은 서울을 대상으로 년부터 년까지 년 간격의 동별 연평균 1977 1997 10
상업 및 주거지가 변동률을 군집 분석하여 변동양 상 및 변동유형이 유사한 지역을 파악하였고 지, 역경향면분석을 통하여 수평적 도시성장의 경향을 살펴보았다.
년대 들어와서 지가의 시계열적 분석을 통 2000
한 도시구조와 변화를 규명하고자 하는 노력은 보 다 활발하게 진행되었다 정현 윤창훈. ㆍ (2002), 윤 창훈(2003), 윤창훈 김철수ㆍ (2003), 정현 윤창훈ㆍ
등은 대구시를 대상으로 년부터
(2003) 1990 2000
년까지 년 단위의 동별 평균지가의 분포와 변동5 을 고찰하여 도시구조 변화를 살펴보았다 윤창훈. 은 시기별 동별 지가 및 변동률을 군집분석 (2003)
하여 시간에 따른 군집의 분포 변화를 통하여 도 시구조의 변화를 살펴보았다 분석결과 시가지 지. 가변화는 택지개발과 밀접한 관련성이 있음을 보 여주었다 윤창훈 김철수. ㆍ (2003)은 보다 구체적으 로 대구의 주거지역의 지가 분포 특성을 살펴보았 다 대구는 . 1990년대 이후 대규모 택지개발에 의 한 주거공간의 급격한 변화를 경험하였고 지가에 , 이러한 변화가 투영되어 있음을 보여주었다 정현.
윤창훈(2002)은 이 시기의 상업지 지가의 공간 ㆍ
적 분포 패턴과 변화를 살펴보았다 도심으로부터 . 거리함수로 표현되는 지가함수의 설명력은 점차 낮아져 상업기능이 교외화되었음을 보여주었다. 정 현 윤창훈ㆍ (2003)은 주거지 지가에 대하여 동일한 방법을 적용하였고 그 결과 상업지가에 비하여 , 도심으로부터의 거리의 설명력이 높게 나타났다. 그러나 1990 , 1995 , 2000년 년 년을 비교한 결과 점 차 기울기가 완화되어 상업기능과 함께 주거기능, 의 교외화가 진전되었음을 확인하였다.
김흥관(2006)은 부산을 대상으로 1996년과 2001 년 동별 토지이용별 평균지가에 대한 표준점수를 지도화하여 중심지 분포의 변화를 분석한 결과, 부산시의 공간구조가 다핵형태로 변하고 있음을 보여주었다. 비슷하게, 구동회(2010)는 1997 , 년 년 년 부산의 동별 최고지가 및 평균지 2003 , 2006
가에 대한 표준점수를 지도화하여 이 기간 동안 부산의 중심지가 변하였음을 보여주었다 지가의 . 공간적 분포 패턴으로부터 중심지를 확인하고 도, 시구조의 변화를 파악하는 것을 넘어 지가함수를 이용하여 도시구조를 파악하고자 하는 노력이 오 래 전부터 시도되었고 이현욱( , 1985; 여홍구 채ㆍ 영식, 1997; 정현 윤창훈ㆍ , 2002, 2003; 전병혜 등,
최근들어 보다 정교하고 설명력이 높은 지 2009),
가함수를 적용하는 시도가 이루어 지고 있다 허윤( 경 이주영ㆍ , 2009; 강창덕, 2011; 김감영, 2011b).
전병혜 등(2009)은 1998년부터 2004년 사이의 지 가 분포 변화를 분석하여 수원시의 교외화 과정을 살펴보았다. 도심으로부터의 거리를 독립변수로 하여 회귀분석을 수행한 결과 수원시의 경우 이 , 기간동안 상당한 교외화가 진전되었음을 실증적으 로 보여주었다 허윤경 이주영. ㆍ (2009)은 1995년부 터 2005년 사이의 인구 고용 지가의 공간적 변, , 화를 바탕으로 울산의 도시구조 변화를 살펴보았 다 도시구조를 파악하기 위하여 표준점수뿐만 아. 니라 지가 분포에 대한 거리의 영향을 파악하기 위하여 모수 및 비모수 회귀분석을 수행한 결과, 울산의 도시구조는 단핵적 성격이 강하다는 것을 보여주었다 강창덕. (2011)은 1996년부터 2007년까 지 서울의 주거 및 상업용 토지가격의 시공간 구 조를 살펴보았다 단핵 도심을 전제한 상태에서 . 지가에 대한 도심으로부터의 거리 변수의 설명력 을 분석한 결과 주거용 보다는 상업용 지가 분포, 에 대한 거리 설명력이 높았다 또한 다핵모형 지. 가함수를 적용한 결과 단핵모형에 비하여 설명력 이 높아 서울의 도시구조가 다핵화되었음을 보여 주었다 마지막으로 김감영. (2011b)은 대구를 대상
으로 1995년에서 2011년까지 지가의 공간적 분포 에 비모수 기법의 하나인 GWR(Geographically
과 공간 군집분석 기법을 적 Weighted Regression)
용하여 시기별 중심지를 식별하였다 분석 결과 이. 기간 동안 대구의 도시구조가 단핵에서 다핵으로 변하였음을 보여주었다. <표 1>은 이상에서 논의 한 지가의 시계열 분석을 통하여 도시 공간구조를 파악하고자 한 시도들을 요약하여 보여주고 있다.
이상에서 살펴본 것처럼 박지은 구동회, ㆍ (2011) 가 지적했듯이 우리나라의 지가 연구의 경우 지가 와 도시 공간구조의 관계 지가형성요인 지가모형 , , 등과 관련하여 많은 연구가 진행되었음에도 불고 하고 시계열적인 연구는 상대적으로 부족하였음을 알 수 있다 지가의 시계열 분석을 통한 도시 공. 간구조 변화를 파악하고자 한 이러한 연구들은 최 소한 두 가지 측면에서 제한점을 가지고 있다 첫. 째 도시구조 분석을 위하여 사용한 지가 데이터, 의 공간 해상도이다. <표 1>에 제시된 것처럼 대, 부분의 연구들는 행정동이나 법정동과 같은 행정 구역으로 집계 혹은 평가된 평균지가 혹은 최고지 가 등을 사용하였는데 이렇게 집계된 데이터가 ,
연구자 지표 분석방법 연구지역 공간
해상도 시간 범위 시간 해상도
이현욱(1985) 평균지가 회귀분석 계층분류, 광주 동 1970~1984 5년
이현욱(1994) 평균지가 계층분류 순천 동 1976~1989 4~5년
여홍구 채영식ㆍ (1997) 평균지가 회귀분석 대구 동 1969~1993 6년
손승호 남영우ㆍ (1999) 연평균
지가상승률
군집분석,
지역경향면분석 서울 동 1977~1997 10년 정현 윤창훈ㆍ (2002), 윤창훈(2003),
윤창훈 김철수ㆍ (2003), 정현 윤ㆍ 창훈(2003)
평균지가
표준점수 군집분석 회귀분석
대구 동 1990~2000 5년
김흥관(2006) 평균지가 표준점수 지도화 부산 동 1996~2001 5년
전병혜 등(2008) 평균지가 회귀분석 수원 동 1998~2004 3년
허윤경 이주영ㆍ (2009) 지가밀도 모수 및 비모수
회귀분석 울산 동 1995~2005 5년
구동회(2010) 최고지가,
평균지가 표준점수 지도화 부산 동 1997~2006 3~6년
강창덕(2011) 평균지가 회귀분석 서울 동 1996~2007 1년
김감영(2011b) 평균지가 비모수회귀분석
공간 군집분석 대구 블록 1995~2011 4~6년 표 1. 지가분포의 시계열 분석을 통한 도시 공간구조 연구
해당 공간 단위를 대표할 수 있는지에 대한 문제 가 제기될 수 있다 박지은 구동회( ㆍ , 2011: 412).
행정구역과 같은 공간 단위로 집계된 데이터를 이 용하여 도시구조에 대한 일반화된 패턴을 추출할 수 있지만 공간 단위의 내적 이질성 때문에 도시, 재생과 같이 행정구역 내에서 발생하는 미시적 변 화나 신도시개발과 같이 행정구역에 걸쳐 발생하 는 공간적 변화의 범위 등을 명확하게 포착하는 데 한계가 있다 실제적으로 중심지의 식별과 도. 시재생 혹은 젠트리피케이션 과 같은 국지적인 도( ) 시 내부구조 변화는 동과 같은 행정구역보다는 상 세한 공간 스케일에서 분석될 때 보다 잘 포착되 는 경향이 있다 김감영( , 2011b; 김감영 박지혜ㆍ ,
또한 분석 데이터의 공간 해상도 문제는 2012).
과 연결된다 즉 데이터의 공간 해상도를 MAUP . ,
어떻게 설정하는가에 따라 집계되는 지표 값이 달 라지고 나아가 분석의 결과가 달라질 수 있다 이, . 러한 MAUP를 해결하는 한 방안은 공간 단위로 합역된 데이터가 아니라 개별 수준의 데이터를 이 용하는 것이다(Weeks, 2004). 둘째 시계열 분석, 에 사용한 지가 데이터의 시간 해상도이다. <표
에서 보는 것처럼 대부분의 연구들은 년 정도
1> , 5
의 시간 간격으로 평가된 지가를 이용하여 도시구 조와 변화를 살펴보았다 이와 같이 상대적으로 . 거친 시간 해상도를 사용할 경우 도시구조의 일, 반화된 변화추세를 파악하는 데는 용이하지만 지, 구적 혹은 국가적 수준의 경기변화나 의사결정,
도시재생 신규택지개발 신규산업단지 조성과 같, , 은 국지적 수준의 공간 의사결정이 언제 일어났으 며 효과가 어느 정도 지속되었는지를 파악하는 데 어려움이 있다 예를 들어. , 1995년과 2000년 두 시기 사이의 지가분포 및 변동을 통하여 도시구조 의 변화를 고찰할 경우 이러한 변화가 기존 도심, 의 노후화에 따른 전반적인 변화인지 아니면 1997 년 금융위기의 영향인지를 구분할 수 없게 된다. 따라서 도시 내부 구조 변화의 역동성을 보다 잘 포착하고, 지가함수 등을 이용한 도시구조 분석에 서 MAUP를 해결하기 위하여 보다 상세한 공간 및 시간 해상도를 갖는 지가 분석이 요구된다 이. 를 위하여 본 연구에서는 표준지 공시지가를 시계 열적으로 분석하고자 한다 표준지 공시지가의 경. 우 필지 단위로 측정되기 때문에 개별 수준의 데 이터로 볼 수 있고, 1년 주기로 공표되기 때문에 역동적인 도시 내부 변화를 포착할 수 있는 장점 이 있다.
연구 범위 및 분석 방법 3.
분석의 공간 범위는 달성군을 제외한 대구광역 시이다 달성군을 제외한 이유는 넓은 임야지역을 . 포함하는 달성군의 경우 선정된 표준지가 상대적으 로 적어 공간 인터폴레이션(spatial interpolation) 의 오류가 크기 때문이다 또한 분석의 시작 시점. 인 1995년의 경우 달성군이 대구광역시에 포함되
연도 표준지 수* 좌표 생성 좌표 생성 실패
표준지 수 비율(%) 표준지 수 비율(%)
1995년 12,035 11,706 97.3 329 2.7
1997년 13,776 13,480 97.9 296 2.1
1999년 13,579 13,352 98.3 227 1.7
2001년 13,621 13,430 98.6 191 1.4
2003년 14,225 13,949 98.1 276 1.9
2005년 14,223 14,051 98.8 172 1.2
2007년 13,822 13,802 99.9 20 0.1
2009년 13,857 13,718 99.0 139 1.0
2011년 13,257 13,067 98.6 190 1.4
*1997~2011년의 표준지 수는 달성군을 포함한 수치
표 2. 대구광역시 표준지 공시지가 DB 구축 현황
어 있지 않아 시계열 비교를 위하여 이를 제외하 였다 연구의 시간 범위는 . 1995년부터 2011년까지
년 단위이다 년 단위의 시간 해상도를 선정한
2 . 2
이유는 데이터 구축에 소요되는 시간과 비용 때문 이다. 1995년부터 2001년까지의 표준지 공시지가 자료는 출판된 자료를 전산 입력하여, 그리고 년부터 년까지의 자료는 국토해양부의 2003 2011
부동산공시가격알리미(http://www.realtyprice.
에서 제공하는 자료를 조회하여 데이터베이 or.kr/)
스를 구축하였다 이러한 과정을 통하여 구축된 . 연도별 표준지 정보가 표 < 2>에 제시되어 있다.
표준지 주소 정보를 바탕으로 좌표를 생성하기 위하여 지오코딩 프로그램인 GeoCoder(이민파, 를 공간 인터폴레이션을 통한 지가면 생성 2008) ,
및 변동률 계산을 위하여 GIS 프로그램인 ESRI 을 지가 분포에 대한 도심으로부터 거 ArcGIS 9.3 ,
리 변수의 설명력을 평가하는 회귀분석을 위하여
을 이용하였다 는
SPSS 18.0 . GeoCoder Open API 방식으로 지도 포 (Application Program Interface)
털서비스에 접근하여 주소에 상응하는 투영좌표를 얻는 지오코딩 유틸리티 프로그램이다 표준지 주. 소에 대한 평면직각좌표를 추출한 후 ArcGIS 9.3 의 ‘Add XY Data’ 기능을 이용하여 점형 객체로 구성된 공간데이터를 생성하였다. <표 2>에서 좌 표가 생성되지 않은 표준지는 분할 합병 혹은 신, 규 택지개발에 의해 소멸된 경우이다 좌표가 생. 성되지 않은 필지는 분석에서 제외하였다 전체적. 으로 지오코딩된 표준지의 비율은 97%를 상회하 였다.
지가 속성정보를 갖는 점형 공간데이터에 공간 인터폴에이션을 적용하여 지가면을 생성하였다. 지가는 연구지역 어디에서나 측정 가능한 연속적 공간 현상으로 볼 수 있으며 표준지를 표본으로 , 간주할 수 있기 때문에 공간 인터폴레이션의 적용 은 타당하다 다양한 공간 인터폴레이션 기법들 중. 가장 대중적이고 가장 논리적인 크리깅(kriging) 기법을 이용하였다 다양한 크리깅 기법 중 정규 . 크리깅을 이용하였다 정규 크리깅은 가장 일반적. 이고 널리 사용되는 크리깅 방법이다 단순 크리. 깅의 추정식은 편향되어 있어 추정식의 평균이 모 집단의 평균과 일치하지 않는 문제점이 있는 반 면 정규 크리깅은 추정식이 편향되지 않으면서 ,
오차분산을 최소하는 특징을 갖는다(Bailey and Gatrell, 1996).
지가의 공간적 분포 패턴의 설명 및 중심지 식 별을 통한 도시 공간구조 파악을 위하여 널리 사 용된 방법 중 하나는 Clark(1951)의 차 음지수 1 함수 모델이다 이현욱( , 1095; 여홍구 채영식ㆍ , 1997;
정현 윤창훈ㆍ , 2002, 2003; 전병혜 등, 2008; 허 윤경 이주영ㆍ , 2009; 강창덕, 2011). 1차 음지수 함수의 기본 형태는 다음과 같다:
= (1)
이 식에서 는 위치 에서 추정된 지가, 는 최고지가 지점의 지가, 는 최고지가 지점으로부 터 위치 까지의 거리, 는 지가 하락률을 의미하 는 기울기 계수이다 이 모델의 가장 큰 장점은 . 모델 설정과 결과의 해석이 용이하다는 점이다. 이식을 로그 변환하여 선형화한 후 회귀분석을 수 행하여 얻은 결정계수 값을 통하여 도시구조를 파 악할 수 있다 이 식이 단핵 구조를 가정하여 하. 나의 중심으로부터 개별 관측 지점까지의 거리를 측정하여 분석하였기 때문에 결정계수 값이 높다, 는 것은 도시가 단핵적 특성을 보인다는 것을 의 미하고 반대로 결정계수 값이 낮다는 것은 교외, 화되었거나 다핵화 되었다고 볼 수 있다 또한 기. 울기 값의 변화를 통하여 교외화의 속도를 파악할 수 있고 절편 값의 변화를 통하여 도심에서의 지, 가변화를 추론할 수 있다 본 연구의 목적이 지가 . 분포를 공간적 변이를 설명하는 정교한 모델을 수 립하는 것이 아니라 시간에 따른 도시구조의 변화 를 탐색하는 것이므로 이 모델은 이러한 목적에 , 잘 부합한다고 볼 수 있다.
대구시 지가 분포 및 변동의 시공간 변화 4.
이 장에서는 대구시 지가분포의 공간적 변이와 시간에 따른 변동을 살펴본다 먼저 시기별 지가. 의 공간적 분포 패턴과 시간에 따른 변화를 지구 적 혹은 국가적 수준의 경기변동과 정책변화 국, 지적 수준의 지역 개발과 관련시켜 설명한다 다. 음 상업 토지이용과 주거 토지이용에 따라 지가의 공간구조가 시간에 따라 어떻게 변화하였는지 살
펴봄으로써 대구의 상업과 주거기능의 분산과정을 설명한다 마지막으로 지가 변동률의 시공간적 변. 화 패턴을 전체 가격대별 토지이용별로 구분하여 , , 살펴봄으로써 전역적 수준뿐만 아니라 국지적 수 준에서의 공간의사결정이 공간에 어떻게 투영되어 나타났는지 살펴본다.
대구시 지가분포의 시공간적 변화 1)
그림 은 정규 크리깅 기법을 적용하여 생성
< 1>
한 지가면을 각 시기별로 보여주고 있다1). 최근접 한 12개의 표준지를 참조하는 가변적인 이웃 탐색 방법을 적용하였다 시기별 비교를 위하여 범례의 . 급간을 동일하게 설정하였다 전체적인 지가 분포 . 특성을 보면 시기에 상관없이 동성로, 2)를 중심으
로 한 도심부에서 지가가 가장 높게 나타나고 있 고 그 다음으로 서문시장 부근 칠성시장 부근에, , 서도 높게 나타나고 있다 도심에서 외각으로 가. 면서 지가가 감소하는 패턴을 보이면서도 접근성 이 좋은 간선도로망을 따라서 지가가 상대적으로 높게 나타나고 있다.
년의 경우 동성로 주변 지역 칠성시장 서
1995 , ,
문시장 등 대구의 중심부에서 높은 지가가 나타났 고, 1995년 이전부터 택지개발이 시작된 칠곡지 구 성서지구 대곡지구 시지지구 지산범물지구 , , , , 등 외곽지역에서도 상대적으로 높은 지가가 나타 나 이미 대구의 교외화가 상당히 진행되었다고 볼 수 있다. 1997년의 경우 1995년에 비하여 전체적 으로 지가가 상승하였지만 패턴은 유사하다. 1999 년, 2001 , 2003년 년의 경우 1997년에 높은 지가를
대곡지구
도심 칠성시장 서문시장
성서지구
칠곡지구
시지지구
지산범물지구
보였던 지역이 축소되어 나타나는 것을 확인 할 수 있다 이는. 1997년 외환위기가 지가 하락에 강 력하게 영향을 주었고 그 여파로 인하여 하락한 지가가 2003년까지도 회복되지 못했음을 보여준 다. 2005년의 경우 도심은 여전히 1997년 이전 수 준을 회복하지 못한 반면 북구의 칠곡지구 동서, , 변지구 수성구의 시지지구 지산범물지구 달서구, , , 의 대곡지구 성서지구 등 외곽에서 대규모 택지, 개발이 완료되면서 이들 지역 중심으로 지가상승 이 두드러진다 이는 대규모 택지개발이 지가상승. 을 주도하였음을 보여준다 윤창훈 김철수( ㆍ , 2003).
또한 다핵적인 도시공간구조의 기본골격이 형성되 었음을 의미한다 진원형( , 2002; 김순천 최병두ㆍ ,
년 이후 도시 전체적으로 자가
2003). 2007 가 상승
하였다 이 시기의 두드러진 특징 중 하나는. 전통적 으로 지가가 높았던 서문시장이나 칠성시장의 지 가는 정체 혹은 하락한 반면 범어네거리 부근이 , 새롭게 지가 중심지로 등장했다는 점이다.
토지이용별 지가분포 및 변화 2)
토지이용별로 지가분포의 변화를 살펴보면 도시 기능별 성장과 분산의 경향을 좀더 명확하게 파악 할 수 있다 이를 위하여 표준지 중에서 토지이용. 이 상업용인 것과 주거용인 것을 구분하여 지가면 을 생성하였다. <그림 2>는 상업지 지가의 시기별 그림 1. 대구광역시의 연도별 지가 분포(1995 2011 )∼ 년
범어네거리 부근
공간적 분포를 보여주고 있다 이 경우 상업지 표. 준지가 국지적으로 분포하기 때문에 표준지가 없 는 곳의 왜곡을 최소화하기 위하여 크리깅의 탐색 반경을 1km로 제한하였다 또한 임야와 하천을 . 마스킹(masking) 처리하였다. 1995년의 경우 동성 로 주변 서문시장 철성시장 등 도심과 그 주변지, , 역에 상대적으로 높은 상업지 지가를 갖는 지역이 넓게 분포하고 있다 참고로 달서구 서쪽 지역의 . 높은 지가 지역은 외곽에 표준지가 없어 부정확하 게 추정된 것이다 상업지 지가분포는 . 1997년 외 환위기의 여파를 여실히 보여준다. 2001년의 경우
년에 비하여 높은 상업지 지가를 보이는 지 1995
역이 극명히 줄어들었다 이는 외환위기 극복과정.
에서 수반된 대구의 산업재구조화 과정을 반영하 는 것으로 볼 수 있다 즉 전통적인 산업기반이 . 붕괴되면서 대구의 경제기반이 취약해졌고 대체산 업을 발굴하지 못했음을 보여준다 김순천 최병두( ㆍ , 2003).
년과 년 상업지 지가분포에서 도심의 2007 2011
지가는 1995년 수준을 여전히 회복하지 못하였다. 도심의 상업지 지가가 상대적으로 감소한 반면 주 변 및 외곽지역의 상업지 지가의 성장이 두드러진 다 특히 범어네거리를 중심으로 동대구로와 달구. 벌대로 주변의 상업지 지가 상승이 인상적이며, 그 외 호선의 신매역 용산역 성서공단역2 , , , 1호선 의 상인역 부근에서도 상업지 지가가 상대적으로
그림 2. 대구광역시의 상업지 지가분포 변화(1995 2011 )∼ 년
달구벌대로 동대 구로
1 호
선
1
호 선
2 호 선 2
호 선
신매역 상인역
성서공단역 용산역
높게 나타나기 시작한다 이와 같이 대구 지하철 . 호선 년 개통 과 호선 년 개통 을 따라 1 (1998 ) 2 (2005 )
도심을 중심으로 남북방향과 동서방향을 높은 상 업지 지가가 형성되고 있다 이를 통하여 지하철 . 축을 따라 접근성이 향상되었고 그 결과 역세권, 을 중심으로 상업지 지가가 상승하였음 유추할 수 있다.
그림 은 주거지 지가의 공간적 분포 변화를
< 3>
시계열로 보여주고 있다. 1995년과 2001년 모두 주거지 최고지가 지역은 상업지와 마찬가지로 도 심에 나타나고 있다 이 기간 동안 대구시 전체적. 으로 주거지 지가가 하락했음을 알 수 있다 주거. 지 지가분포에서 이 두 시점이 보이는 특징 중 하
나는 지가의 분포가 도심을 중심으로 동심원 패턴 을 보인다는 점이다. 2001년까지 주거지 지가 분 포 관점에서 대구는 단핵적 특성을 보였다. 2001 년까지 도심에 존재하던 주거지 최고지가 지역이
년에는 수성구 범어네거리 주변에서 형성되 2007
기 시작하여 2011년에는 그 경향이 강화되는 패 턴을 보인다 범어네거리 부근은 상업지 지가뿐만 . 아니라 주거지 지가에서 중심지로 부각되고 있다. 이 지역에서의 높은 주가지 지가는 주변 학교의 학업성취도와 연관되어 있는 것으로 보인다 또한 . 수성구의 시지지구와 달서구의 월성지구에서 높은 주거지 지가가 나타나고 있다 그리고 중구에서 . 국지적으로 주거지 지가가 상승한 지역이 나타나
그림 3. 대구광역시의 주거지 지가분포 변화(1995 2011 )∼ 년
범어네거리 부근 시지지구 월성지구
남산동 대봉동
는데 이는 도시재생과 관련된 것으로 볼 수 있다. 년과 년 지도에서 중구에 점과 같이 분 2007 2011
포하는 높은 지가 지역은 남산동 휴먼시아 아파( 트), 대봉동 경북대학교 사대부고 뒤편의 경남센트( 로 팰리스 일대의 불량주택이 아파트로 바뀐 곳) 이다 또 다른 흥미로운 패턴은 . 2001년의 경우
년에 비하여 주거지 지가의 지역적 격차가 1995
줄어든 반면, 2007년 이후 지역적 격차가 더 커져 최근 대구의 주택시장이 양극화되고 있음을 유추 할 수 있다.
지가변동률의 시공간적 변화 3)
지가변동률은 기준 시점과 비교하여 지가가 얼 마나 변했는지를 상대적 비율로 나타낸 것이다.
그림 는 대구 서울 및 전국의 전년 대비 지가
< 4> ,
변동률의 시계열 변화를 보여주고 있다 대구의 . 지가변동률 변화 패턴은 대체로 전국적인 경향과 유사하다 다만 . 1989년 이전에는 전국 평균보다 월등히 높은 지가변동률을 보여 급격한 지가 상승 을 경험하였고, 1999년 이후 서울뿐만 아니라 전 국의 지가변동률을 밑돌아 다른 지역에 비하여 대 구의 지가 상승이 상대적으로 더디게 이루어졌다. 전체적으로 지가변동률 패턴에서 특징적인 것은 년 년 년에 음의 혹은 전후에 비하 1993 , 1998 , 2008
여 낮은 지가변동률을 보였다는 점이다. 1993년에 나타난 음의 지가변동률은 당시 정부정책과 관련 이 있다 김영삼 정부가 금융실명거래 및 비밀보. ‘ 장에 관한 대통령 긴급명령 으로 이후 모든 금융’ 거래는 실명으로만 가능하게 하였다 금융실명제. 에 따라 예상되는 부동산투기를 억제하기 위해 전 국토에 대해 토지거래허가제를 실시하고 부동산구 입자금에 대해 자금출처조사를 하겠다고 발표함으 로써 부동산거래가 크게 위축되었고 이러한 금융 실명제 도입에 따른 정책의 변화가 지가의 하락을 야기했다 김신종 등( , 1995). 1998년의 경우 IMF 구제금융에 따른 우리나라의 금융위기의 영향으로 전체적으로 큰 지가 하락을 경험한 것으로 보인 다 이후 한동안 지가변동률이 매우 낮은 수준을 . 유지하여 금융위기의 여파가 상당히 지속되었음을 알 수 있다 이 경향은 서울이나 전국에 비하여 . 대구가 훨씬 강하였다. 2006년에 상대적으로 높은
지가변동률을 보인 것은 그 동안 누적된 현실지가 와 공시지가와의 격차를 보정했기 때문이다 건설( 교통부, 2006). 마지막으로 2008년 이후 낮은 지 가변동률은 국제금융위기의 영향으로 해석할 수 있다 그러나 그 영향은 . 1997년 국내 금융위기의 영향과 비교하면 미약하다.
자료 한국토지주택공사 부동산통계 해당연도: , , 그림 4. 대구광역시 지가변동률의 시계열 변화
지가변동률을 가격대별 토지이용별로 살펴보면 , 전역적인 경향에서 드러나지 않은 새로운 패턴을 파악할 수 있다 이를 위하여 . 1995년부터 2011년 까지 모든 년도에 공통적으로 포함된 6,814개 표 준지를 대상으로 가격대별 토지이용별 가격변동, 률을 계산한 결과가 표 < 3, 4>에 각각 제시되었 다 가격대 토지이용의 기준은 . , 2011년이다.
먼저 가격대별 지가변동률을 살펴보면 표 ( 3), 년의 경우 천원
1995~1997 250 /m2 이하 필지들이 높은 지가상승률을 보였고, 5,000천원/m2 이상의 비싼 필지들도 전체에 비하여 높은 지가변동률을 보였다. 1997~1999년 지가변동률의 하락은 250 천원/m2에서 5,000천원/m2의 지가를 갖는 필지들 에 의해서 주도되었다 반면 . 250천원/m2 이하의 가격대에서는 높은 가격대보다 낮은 지가 하락률 을 보였다 이를 통하여 지가가 낮은 농촌 지역보. 다 상대적으로 지가가 높은 도시화된 지역이 금융 위기의 영향을 더 심하게 받았음을 알 수 있다. 대부분의 가격대에서 음의 변동률이 1999~2001년 까지 지속적으로 나타나고 있지만 예외적으로 5,000 천원/m2 이상 필지들은 4.9%의 상대적으로 높은 지가변동률을 보여 지가가 낮은 필지들보다 금융
위기의 영향을 빨리 벋어났음을 알 수 있다. 년의 경우 모든 가격대에서 지가가 상 2001~2003
승하였고 그 상승률이 가장 큰 가격대는 5,000천 원/m2 이상 이었다. 2003~2005년의 경우 250천 원/m2 미만 가격대의 상승률이 두드러졌고 2005~
년의 경우 천원 이하뿐만 아니라
2007 250 /㎡ 500~
2,500천원/m2대에서도 지가상승률이 높게 나타났 는데, 2006년에 현실지가와 공시지가의 격차를 보 정한 점을 고려할 때 이 가격대에서 현실지가와 , 공시지가의 괴리가 상대적으로 컸음을 알 수 있 다 또한 이러한 낮은 가격대의 높은 지가상승은 . 택지개발을 위한 개발제한구역 해제와 관련된다. 대구의 경우 2003 (년 이전 418.96km2→417.93km2) 부터 시작하여 2006 (416.66km년 2→407.62km2) 이 후 본격적으로 개발제한구역이 해제되었다. 2007~
년의 경우 이전에 상대적으로 높은 지가상승 2009
률을 보였던 5,000천원/m2 이상 가격대의 상승률 이 둔화되었다 또한 전체적으로 전후 시기에 비. 하여 상승률이 둔화되었는데 2008년 국제금융위
기가 어느 정도 영향을 미쳤을 것으로 판단된다. 년의 경우 모든 가격대에서 변동률의 2009~2011
큰 차이 없이 고른 상승률을 보였다.
표 는 토지이용별 지가변동률의 시계열 변
< 4>
화를 보여주고 있다. 1995~1997년의 경우 농경지 의 지가상승률이 가장 두드러졌고 임야의 지가는 감소하는 특징을 보였다. 1997~1999년의 경우 상 업용 주거용 업무용 공업용 토지이용에서 비슷, , , 한 음의 지가변동률을 보여 1997년 금융위기가 도시적 토지이용 전반에 영향을 미쳤음을 알 수 있다 상대적으로 농경지와 임야에 대한 영향은 . 작았다. 2005~2007년 변동률을 살펴보면 상업용, 보다 주거용 업무용 공업용 농업용 임야의 지가, , , , 상승률이 높아 이러한 토지이용을 갖는 필지들의 지가가 상업용 필지의 지가보다 과소 평가되어왔 음을 알 수 있다 즉 이는 대구의 경우 현실화 이. , 전에 상업용 토지이용의 공시지가 현실화율이 다 른 토지이용보다 상대적으로 높았음을 의미한다 (구동회, 2006).
가격대 필지수( ) 95~97 97~99 99~01 01~03 03~05 05~07 07~09 09~11 50 이하 (369) 9.98 -1.26 -0.26 2.30 17.48 24.65 7.06 3.07 50~250 (436) 14.09 -1.68 0.11 3.18 22.38 23.98 6.46 5.13 250~500 (1,621) 1.59 -13.84 -1.95 0.51 4.17 9.39 1.58 2.82 500~1000 (2,839) 0.83 -13.17 -1.45 0.76 3.52 11.61 1.84 2.44 1000~2500 (1,296) 1.57 -14.92 -2.89 0.23 4.32 10.92 2.20 2.36 2500~5000 (178) 1.78 -14.76 -1.48 2.12 3.40 6.31 1.23 1.71 5000 이상 (75) 3.14 -9.77 4.90 7.78 3.15 5.86 0.77 1.95 전체 (6814) 1.57 -13.62 -1.34 1.47 3.93 10.01 1.80 2.35 표 3. 가격대별 지가변동률 변화 추이 (단위 천원: , %)
토지이용 필지수( ) 95~97 97~99 99~01 01~03 03~05 05~07 07~09 09~11 상업용 (2824) 1.68 -13.83 -1.30 1.69 3.60 8.73 1.65 2.18 주거용 (3099) 1.01 -13.24 -1.54 0.73 4.03 12.37 1.78 2.57 업무용 (56) 2.88 -13.92 -1.95 1.60 6.35 13.20 2.66 2.80 공업용 (139) 2.60 -13.13 0.66 4.05 10.67 23.67 5.36 4.54 농업 (478) 12.85 1.22 1.92 3.91 27.32 25.84 9.36 6.08 임야 (216) -7.41 -4.97 0.13 2.58 12.20 13.24 3.42 2.07 기타 (2) 48.46 -2.59 7.98 39.90 23.59 19.66 10.71 6.45 전체 (6814) 1.57 -13.62 -1.34 1.47 3.93 10.01 1.80 2.35 표 4. 토지이용별 지가변동률 변화 추이 (단위: %)
다음 지가변동률의 공간적 분포를 시계열적으로 살펴보자. <그림 5>는 년 간격 지가변동률의 공2 간적 패턴을 보여주고 있다 이 지도를 통하여 해. 당 시기에 이슈가 되었던 지역을 탐색할 수 있다.
년의 경우 기존 시가화 지역은 양과 음 1995~1997
의 변동률이 혼재된 복잡한 패턴을 보이고 외곽지 역은 전반적으로 양의 변동률을 보인다 상대적으. 로 높은 양의 변동률을 보인 지역은 국지적으로 나타나고 있다 수성구의 수성 가동 달서구 대곡. 1 , 지구(1993~1996), 성서지구(1990~1996), 북구의 칠곡 지구2 (1991~1994)와 유통단지 부근이 높은 양의 변동률을 보인다. 1997~1999년의 경우 기존 시가지 전체에서 음의 변동률을 경험하여 1997년 외환위기가 도시 전반에 영향을 미쳤음을 알 수 있다 외곽지역은 미약하게나마 양의 변동률을 보.
였다. 1999~2001년의 경우도 이전과 비슷한 패턴 을 보여 금융위기의 여파가 지속되었음을 알 수 있다 도시화된 지역은 약한 음의 변동률을 보였. 고 외곽지역은 약한 양의 변동률을 보였다 다만 , . 북구의 칠곡 지구3 (1994~1999) 택지개발지에서 높 은 양의 변동률이 두드러진다. 2001~2003년의 경 우도 이전 패턴과 유사하지만 기존 시가지에서 음 의 변동률을 보이는 지역이 많이 줄어들었고 북, 구의 동서변지구(1995~2002), 달서구의 성서공업3 단지(2000년 조성완료), 동구의 동호지구(1997~
등 신규 택지 및 산업단지 조성 지역에서 2002)
높은 양의 변동률을 보였다 대체로 여러 연도에 . 걸쳐 시행된 택지개발의 경우 사업이 완료된 시점 에서 그 영향이 지가에 반영되어 나타났다.
년의 경우 기존 시가지에서 음의 변 2003~2005
성서공업 단지3 칠곡 지구2
유통단지
성서지구 수성 가동1
대곡지구
칠곡 지구3
동서변지구
동호지구
동률을 보인 지역이더욱 줄어들었고 외곽지역에, 서 상대적으로 높은 양의 변동률을 보였다 동구. 의 경우 이전까지 지가가 매우 낮았던 임야 필지 들의 가격 예를 들어 동구 신서동 산 번지( 14 : 300 원 → 550 )원 이 두 배 가까지 오르면서 변동률이 높게 나타났다 따라서 이러한 경우 필지의 가격. 을 염두하고 변동률을 해석할 필요가 있다 이 기. 간 동안 북구의 학정지구(2001~2002), 매천지구, 달서구의 월성지구 등에서 높은 양의 변동률이 나 타났다. 2005~2007년의 경우 서구와 중구의 일부 지역을 제외하고 대부분의 지역에서 양의 변동률 을 보였다 동구의 경우 그 동안 저평가되었던 농. 경지나 임야에서 높은 양의 변동률이 나타났고,
개발제한구역이 해제되고 신규 택지개발지로 지 정된 율하 지구2 (2003~2009)에서 상대적으로 높 은 양의 변동률이 나타났다 달서구의 경우 이전 . 시기에 높은 양의 변동률을 보였던 월성지구 부 근이 여전히 높은 양의 변동률을 보였고 수성구, 의 경우 범어동과 시지지구의 지가 상승률이 높 았다 이. 전 시기에 지속적으로 음의 변동률을 보 였던 중구에서 국지적으로 높은 양의 변동률을 보 이는 지역이 나타났다 이러한 지역들은 도시재생. 을 경험한 곳이다. 2007~2009년의 경우 기존 시 가지 지역이 다시 음의 변동률을 보이기 시작하였다. 이는 2008년 국제금융위기의 여파로 추정해 볼 수 있다 그러나 그 영향의 정도와 공간적 범위는 . 그림 5. 2년 간격 지가변동률의 공간적 분포(1995 2011 )∼ 년
연호역 부군 학정지구
매천지구
월성지구
율하 지구2
시지지구
이시아폴리스
신사혁신도시
년의 경우에 비하여 작았다 동구의 율
1997~1999 .
하 지구 신서혁신도시 지정지역 이시아폴리스 등 2 , , 신규택지개발지들에서 높은 양의 변동률이 인상적 이며 수성구의 연호역 호선 부근에서도 상대적, (2 ) 으로 높은 양의 변동률이 나타났다. 2009~2011년 의 경우 지가변동률의 지역적 편차가 크지 않고, 높은 양의 변동률을 보이는 지역은 매우 국지적으 로 나타나고 있다.
그림 은 년과 년 사이의 지가변동
< 6> 1995 2011
률을 보여주고 있다 지도에 나타난 패턴을 종합. 하면 기존 시가지 지역은 음의 변동률을 보였고, , 외곽의 신규택지개발지, 산업단지 조성지역에서 높은 양의 변동률이 나타났다 다시 말해서 도심. , 에서 형성된 음의 지가변동률이 외곽으로 가면서
양의 변동률로 바뀌었고 그 경향은 강해지는 패턴 을 보인다 이러한 변동률 분포 패턴은 이 기간 . 동안 대구가 도심 쇠퇴와 동시에 상당한 교외화를 경험했음을 의미한다.
지가함수를 이용한 도시구조 변화 탐색 5.
도심으로부터 거리가 증가하면서 지가가 어떻게 분포하는지 그리고 시간에 따른 분포의 변화를 파 악하기 위하여 단핵도시구조를 가정하고 표준지 지가가 종속변수 도심, 3)으로부터 표준지까지의 거 리가 독립변수인 차 음지수 지가함수를 설정하였1 다 자연로그 변환을 통하여 이 지가함수를 선형. 화한 후 최소자승 회귀분석을 수행하였다 시기별. 로 선형회귀분석을 수행한 결과가 표 < 5>에 제시 되어 있다 상관계수 모델의 적합도 회귀계수 절. , , , 편 상수 모두의 유의확률( ) (p-value)이 매우 낮아 통계적으로 유의하여 지면관계상 유의확률 수치를 제시하지 않았다 먼저 지가와 도심으로부터의 거. 리는 통계적으로 유의한 음의 상관관계를 보였다. 그러나 그 관련성의 정도는 시간이 지나면서 점차 약해졌다 또한 결정계수를 통하여 이러한 관련성. 의 약화를 파악할 수 있다 지가의 공간적 변이에 . 대한 거리 변수의 설명력이 1995년에는 약 47%
이었지만 시간이 지나면서 점차 감소하여 2011년 에는 31% 정도밖에 설명하지 못하고 있다 이 기. 간 동안 지가의 공간적 변이에 대한 거리의 설명 력은 16% 정도 감소하였다 이러한 차 음지수 . 1 지가함수의 설명력의 감소는 대구의 지가 분포 구
연도 상관계수(R) 결정계수(R2) 거리변수의 회귀계수 절편 상수( )
1995년 -0.685 0.469 -0.287 14.301
1997년 -0.670 0.448 -0.272 14.269
1999년 -0.656 0.430 -0.255 14.074
2001년 -0.648 0.420 -0.251 14.046
2003년 -0.634 0.402 -0.240 14.025
2005년 -0.606 0.367 -0.223 14.022
2007년 -0.579 0.336 -0.207 14.103
2009년 -0.561 0.315 -0.201 14.104
2011년 -0.557 0.310 -0.200 14.123
표 5. 연도별 선형회귀분석 결과 그림 6. 1995년과 2011년 사이 지가변동률의 공간적 분포
조가 단순한 동심원 패턴에서 좀 더 복잡한 형태 로 바뀌었음을 의미한다.
거리 회귀계수는 1995년 -0.287에서 2011년 로 감소하였다 이는 시간이 지나면서 외곽지
-0.2 .
역의 지가 상승과 더불어 도심의 지가 하락에 기 인한 것으로 볼 수 있다 회귀선의 변화를 시각적. 으로 보여주고 있는 그림 < 7>을 통하여 대구의 교 외화 속도를 좀더 분명하게 파악할 수 있다. 1995 년부터 2001년까지 기울기는 서서히 완만해지다
년부터 그 정도가 커졌고 년 이후 다시
2003 , 2007
기울지가 완만해지는 경향을 보인다 이러한 추세. 는 이전 혹은 이후 시기에 비하여 2003년부터
년 사이에 대구의 교외화의 속도가 빨랐음을 2007
의미한다 도심의 지가를 나타내는 절편 상수 값. ( ) 은 점차 줄어들다가 2007년부터 다시 커지는 경 향을 보이는데 이는 하락하던 도심의 지가가 다, 시 승승했음을 의미한다 이를 통하여 . 2007년 이 후 도시 내부의 지가를 높이는 도시재생과 같은 변화가 발생했음을 짐작할 수 있다.
그림 7. 지가에 대한 거리 회귀선의 변화 표 은 토지이용별 지가에 대한 거리의 영향
< 6>
을 회귀분석한 결과를 보여주고 있다 다양한 토. 지이용 중에서 표준지의 대부분을 차지하는 상업 용과 주거용 토지이용만 분석하였다 먼저 거리와. 의 상관관계를 보면 1995년 주거용 토지이용은
이었고 상업용 토지이용은 으로 두
-0.673 , -0.524
토지이용 모두 거리와 음의 상관관계를 보여 도,
심으로부터 거리가 증가하면 지가는 낮아지는 특 성을 보인다 전체적으로 관련성의 정도는 주거용. 이 상업용보다 더 높게 나타나고 있다 이러한 사. 실은 주거용 토지이용보다 상업용 토지이용이 접 근성과 좀더 밀접한 관련성이 있기 때문에 거리와 더 높은 관련성이 있을 것이라는 일반적인 예상과 는 다르다 시간이 지나면서 두 토지이용의 상관. 계수 값은 작아져 2011년에는 주거용 토지이용이
상업용 토지이용이 이었다 상관관 -0.466, -0.338 . 계의 약화는 모델의 결정계수의 변화에서도 파악할 수 있다. 1995년 도심으로부터의 거리는 상업지지 가의 공간적 변이를 27.5% 설명한 데 반하여 주, 거지 지가의 경우 거리의 설명력이 45.3%로 더 높았다 주거와 상업적 토지이용 모두 시간이 지. 나면서 거리의 설명력이 낮아져서 2011년에는 상업 지 지가 변이의 11.4%, 주거지 지가 변이의 21.7%
만을 거리 변수가 설명하였다 시간에 따른 거리 . 변수의 설명력 약화 현상은 정현 윤창훈ㆍ (2002), 정현 윤창훈ㆍ (2003)의 분석결과와 비슷하다 다만 . 서울을 사례로 한 강창덕(2011)의 연구에서 상업 용 토지이용에 대한 결정계수 값이 주거용 토지이 용에 대한 결정계수 값보다 높게 나타나 대구와는 상반된 결과를 보였다 이러한 상반된 결과가 왜 . 나왔는지에 대해서는 추가적인 연구가 요구된다. 요약하면 상관관계의 약화와 지가함수의 설명력, 의 감소는 시간이 지나면서 대구의 상업기능과 주 거기능 모두 분산되거나 외곽으로 확장되었고 이 에 따라 도시구조가 더욱 복잡해졌음을 의미한다. 거리 변수의 회귀계수를 비교하면 상업지 지가 에 대한 거리의 기울기 값이 주거지 지가에 대한 값보다 더 커 상업지 지가가 주거지보다 더 거리, 에 민감하게 반영하고 있음을 알 수 있다 두 토. 지이용의 거리 기울기 값 역시 시간이 지나면서 감소하였다 이 또한 교외화가 진행되면서 주거기. 능뿐만 아니라 상업기능이 외곽으로 분산되었음을 의미한다 두 토지이용의 거리 회귀계수 값의 차. 이를 보면 1995년에는 0.026, 2001년에는 0.028이 었으나 2007년과 2011년에는 각각 0.01과 0.009 로 그 격차가 줄어들었다 이는 과거에는 주거기. 능의 교외화와 상업기능의 교외화의 속도 차이가 있었지만 주거기능이 먼저 상업기능이 나중에 교( , 외화 최근에서 주거기능과 상업기능이 비슷한 시),
기에 교외화되고 있음을 의미한다 또한 상업기능. 과 주거기능의 거리에 대한 민감도 차이가 거의 없어졌음을 의미한다.
요약 및 결론 6.
본 연구의 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째 시계열적인 분포 특성을 보면 , 1997년 외환 위기의 영향을 강력하게 받아 도시 전체적으로 지 가가 하락하였고 영향력은 주변지역보다 도심지, 역에서 더 강하게 나타났다 둘째 상업지 지가 변. , 화의 경우 도심은 상승한 반면 그 주변지역은 하 락하였고 서구와 남구도 지역 전반에 걸쳐 하락, 하여 이들 지역이 상대적으로 낙후되었음을 알 , 수 있었다 수성구와 달서구에서의 상업지 지가 . 상승이 두드러졌다 주거지 지가의 경우 . 1995년에 서 2001년은 동심원 분포 패턴을 보이다 이후에 는 다핵 패턴으로 변하였다 주거지 지가 변화를 . 통하여 대구 내에서 택지개발이 언제 어디에서 이 루어졌는지를 공간적으로 식별할 수 있었다 또한 . 도시 내부에서 이루어진 국지적인 변화인 도시재 생을 확인할 수 있었다 셋째 지가변동률은 전역. , 적 수준에서 금융위기 공시지가 현실화와 같은 , 국가적 수준의 경기변동과 정책변화의 영향을 잘 반영하였으며 그 영향은 가격대별 토지이용별로 , , 상이하게 나타났다 금융위기의 영향이 중범위 가. 격대 도시적 토지이용에서 강하게 나타난 반면, , 낮은 가격대 농지 및 임야 토지이용에서는 낮게 , 나타났다. 금융위기의 회복속도는 5,000천원/m2 이상의 가격대에서 가장 빨랐다 공시지가 현실화.
의 영향은 낮은 가격대 농업 및 임업 토지이용에 , 상대적으로 강하게 나타났다 시공간적 지가변동. 률 분석을 통하여 금융위기 영향 범위를 시공간적 으로 추출할 수 있었고 시기별 지가변동률의 공, 간적 변화를 통하여 신규택지개발 산업단지조성, , 개발제한구역 해제 도시재생과 같은 국지적인 변, 화를 확인할 수 있었다 넷째 도심으로부터의 거. , 리와 지가와의 관계 분석을 통하여 대구 도시구조 의 변화를 파악한 결과 지가에 대한 거리의 영향, 을 점차 줄어들어 도시구조가 복잡해졌음을 파악 하였고 시계열 분석을 통하여 시기별로 교외화의 , 속도가 달랐다는 것을 확인하였다 또한 상업지 . 지가와 주거지 지가를 구분하여 분석한 결과 최근 교외화는 상업기능과 주거기능의 분산을 동시에 수반한다는 것을 확인하였다.
지가는 지역개발을 위하여 고려해야 하는 핵심 요소인 동시에 지역개발의 효과를 평가하는 중요 한 지표이다 또한 도시 내부구조의 변화를 읽어 . 낼 수 있는 중요한 텍스트 역할을 한다 지금까지. 의 논의를 바탕으로 지역개발에 대한 지가 및 본 연구의 접근방법이 갖는 함의를 정리하면 다음과 같다 첫째 지가분석에 대한 시공간적 분석은 국. , 가적 수준의 경기변동과 정책결정뿐만 아니라 해 당 지역에서 이루어진 다양한 지역개발 행위의 추 적을 가능하게 한다 최근 국토모니터링에 대한 . 논의가 학계뿐만 아니라 정부차원에서 활발하게 진행되고 있는 상황에서 이종렬 등( , 2003; 정재준
이수현, 2010) 지가의 이러한 활용 가능성은 국 ㆍ
토모니터링에 있어 지가가 핵심 요소가 될 수 있 음을 의미한다 지가를 이용한 효율적인 국토모니.
토지이용 연도 상관계수 결정계수(R2) 거리 회귀계수 절편 상수( )
상업용
1995 -0.524 0.275 -0.125 14.376
2001 -0.495 0.245 -0.105 14.141
2007 -0.369 0.137 -0.071 14.168
2011 -0.338 0.114 -0.063 14.179
주거용
1995 -0.673 0.453 -0.099 13.448
2001 -0.630 0.396 -0.077 13.219
2007 -0.529 0.280 -0.061 13.326
2011 -0.466 0.217 -0.054 13.329
표 6. 토지이용별 선형회귀분석 결과
터링을 위하여 표준지 및 개별지 공시지가 자료를 시계열적으로 정비하고 공간 데이터베이스화하는 것이 요구된다 둘째 지가 정보를 이용하여 도시. , 시설의 보급 산업단지 신규택지 기존 낙후지역 , , , 개발과 같은 각종 지역개발 행위의 개발이익을 평 가할 경우 개발이익이 공시지가에 투영되기까지, 는 시차가 발생하기 때문에 과거 개발 사례 지역 의 지가 변화에 대한 모니터링을 체계적으로 수행 할 필요가 있다 과거 변화에 대한 체계적인 분석. 이 있을 때 향후 영향을 좀 더 정확하게 평가할 수 있다 시공간적으로 포괄적으로 구축되어 제공. 되는 표준지 공시지가와 개별지 공시지가는 이를 가능하게 한다 셋째 지가 분석에서 . , GIS를 이용 할 경우 어느 지역이 상승하고 어느 지역이 하락 하였는지 지가변화의 공간적 패턴을 파악할 수 있 다 이러한 공간데이터와 . GIS의 활용은 정책의 영 향과 파급효과를 시공간적으로 분석할 수 있도록 하기 때문에 지역개발 정책수립 과정에서 이들을 적극적으로 이용할 필요가 있다.
지가에 대한 시공간적 분석은 도시변화의 역사를 바라보는 창(window)이며 향후 도시가 어떻게 변, 할 것이며 공간의사결정이 도시에 어떠한 영향을 , 미칠 것인지를 예측하기 위한 바로미터(barometer) 역할을 한다 지가가 갖는 유용성이 현실화되기 . 위해서는 표준지 공시지가뿐만 아니라 개별지 공 시지가에 대한 접근이 현재보다 더 용이해야 하고 시공간적 차원에서 분석이 이루어져야 한다 이러. 한 관점에서 본 연구에서 행한 표준지 지가정보를 공간데이터화하고 GIS를 이용하여 분석하는 과정은 지가의 시공간적 이해를 가능하게 하고 나아가 지 가의 가치를 발현할 수 있도록 할 것이다 본 연. 구의 경우 지구적 국가적 혹은 지역적 수준에서, 의 경기변동과 공간의사결정이 지가에 미치는 영 향을 탐색적 수준에서 살펴보았다 향후 연구에서. 는 자기변화에 영향을 주는 요인을 좀 더 객관적 으로 측정하고 예측하기 위한 통계적 분석과 모델링 접근이 요구된다 또한 본 연구에서 진술한 내용을. 검증하기 위한 구체적인 사례 연구가 필요하다.
주
1) 지면의 제약으로 이전 시기와 비슷한 패턴을 보인
년 지도를 생략하였다
2009 .
2) 동성로는 서울의 명동처럼 대구의 중심지로 인식되 는 곳으로 상업기능이 특화된 곳이다 이와는 달리 , . 업무기능은 매우 취약하다 이상률( , 2003)
3) 이상율(2003)은 중구 전체를 도심으로 보았으나 본 연구에서는 가장 높은 지가를 보이는 표준지의 위치 를 도심으로 설정하였다 표준지 중 최고지가를 보. 이는 필지는 대구 상업중심지라 할 수 있는 동성로 의 대구백화점 부근에 위치한다.
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