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大都市 業務空間 變化에 관한 硏究
A Study of Office Buildings in Large Cities
1996. 12. 118면 / 기본연구(국토연96-24) 朴相雨 尹惠哲 權赫振
우리 나라의 업무공간에 관한 연구사례를 찾기는 매우 어렵다. 몇몇 연구사례는 단편적인 자료만을 이용하고 있으며 그 연구의 폭도 매우 한정적이다. 본 연구는 이러한 업무공간 연구에 대한 문제점을 다소나마 보완하기 위해 추진되었다.
본 연구에서는 우선, 업무공간의 현황파악을 통한 업무시설의 입지행태와 그 특성 을 파악하고자 노력하였다. 대도시별 업무공간에 대한 본 연구의 분석자료는 추후 유사연구에 많은 도움이 되리라고 믿는다.
둘째, 업무시설의 수요추정을 통해 장기적 안목의 업무시설 공급여건 조성과 계획 의 수립을 용이하게 하고자 하였다.
셋째, 건축대장상의 자료를 이용한 업무공간 분석을 최초로 시도하였다. 본 연구 에서 건축대장상의 자료 활용가능성을 검토한 것도 본 연구의 목적 중 하나이다.
본 연구는 우선 5대도시의 업무공간을 개략적으로 살펴보았으며 그 내용은 다음과 같 다.
첫째 대도시의 업무공간은 매우 빠른 속도로 증가하고 있다는 것이다. 지방 대도시의 경우는 90년 이후 그 성장속도가 더욱 빨라지고 있는데, 이는 직할시의 광역시 승격에 따른 가수요와 각종 지방분산정책의 영향에 따른 것으로 생각된다.
둘째, 업무공간 및 기능의 서울집중현상이 매우 심각함을 알 수 있었다. 93년 서울의 업무공간 점유비는 5대도시 대비 76.8%에 이르고 있으며 90년의 사무관련활동 종사자수 의 점유비는 63.9%에 이르고 있다.
셋째, 업무시설의 대형화 현상이다. 대구시의 경우 70년 306㎡이던 동당 평균면적은 93년 현재 1,384㎡까지 증가하였다. 또한 도시규모와 업무시설 규모간에도 정의 상관관 계가 있음을 확인할 수 있었다.
넷째, 대형업무시설의 증가이다. 10층 이상 또는 10,000㎡ 이상의 대형건물은 전체업무 시설 증가율을 상회하고 있다. 서울의 경우 대형업무시설은 전체업무공간면적의 52.7%
를 차지하고 있는 것으로 나타났다.
다음으로는 업무공간의 특성파악을 위해 서울시를 중심으로 한 보다 세밀한 분석을 시도하였다.
분석결과 서울시의 경우에도 5대도시와 공통된 업무공간의 확대현상과 업무시설의 대 형화, 대형업무시설의 증가현상이 파악되었다.
또한 서울시의 공간구조 변화를 파악하기 위해 서울시를 도심권역과 여의도권역, 강 남권역, 기타권역으로 구분한 권역별 분석을 시도하였다.
분석결과 70년 당시 도심권역은 무려 62.2%의 점유비를 보여 단핵구조현상을 보이고 있었다. 그러나 이후 여의도권역과 강남권역의 급성장으로 서울시의 공간구조는 93년 현 재 강남이 29.2%, 도심이 24.7%, 여의도권역이 22.7%의 면적을 차지하고 있는 다핵화 현 상을 확인할 수 있었다.
마지막으로 수행된 수요추정에서는 서울시의 업무공간이 2011년에 중대형은 7,398∼
9,500ha가 수요되고, 대형건물은 3,097∼6,027ha가 수요될 것으로 예측되었다.
서울시의 업무공간은 현재 포화상태이나 업무기능은 계속 성장하고 있어 수요와 공급 의 불일치가 예상된다. 따라서 본 연구에서는 다음과 같은 정책적 시사점을 제시하고 있다.
첫째, 장기적인 안목하에 계획적이고 전략적인 업무시설 공급방안을 구상할 것과 업 무시설의 질적인 제고에도 노력할 것을 제안하였다.
둘쨰, 업무시설의 열악한 환경개선을 위해 업무시설의 효율성을 높이고 정보화와 업 무활동의 연계발전을 도모하여 국제업무활동의 효율성을 높일 것을 제안하였다.
이미 도심은 과밀화가 극에 달해 부의 집적이익을 보이고 있다. 도심을 벗어난 외곽 분산형 업무시설은 멀지 않은 장래의 업무시설공급을 위한 새로운 추세가 될 것이다.
마지막으로 도심위주의 업무시설 공급을 지양하고 분산형 업무공간의 창출에 노력할 것 을 제안하였다.
