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제 장 관광개발 업무절차 1

관광개발은 관광개발의 목적 내용 규모 자원의 특성 개발여건 등에 따라 세부적, , , , 인 개발절차가 다양하게 진행될 수 있지만 기본적으로 관광개발은 기본적으로 시간 적인 순서에 따라 배열된 일련의 공통된 과정에 따라 진행된다 이러한 관광개발업. 무는 크게 개발계획 수립 사업인허가 시공 운영 관리의 단계로 구분할 수 있다, , , ․ 4 .

그림 관광개발 업무절차

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개발계획 수립단계 1.

개발계획 수립단계는 관광개발의 목표와 기본방향을 설정하고 이에 따라 관광개발 의 내용과 규모 추진일정 등을 결정하는 단계이다, .

개발계획 수립단계는 기본계획 수립 사업성 검토 그리고 개발계획 수립 및 사업계, , 획서 작성 등 단계로 구성된다3 .

기본계획 수립 1)

기본계획 수립단계는 관광개발의 목표와 기본방향을 설정하는 단계이다.

개발대상토지의 확보 유무에 따라 기본적으로 2가지 접근방식이 가능하다 첫째로. 는 개발아이디어를 가지고 그 아이디어를 실현할 수 있는 개발방향을 설정한 후 그 에 적합한 토지를 물색하는 방식으로 대상토지를 확보하고 있지 않는 경우 이용되 는 접근방식이다 다른 하나는 토지를 확보하고 있는 경우 대상 토지를 분석하여. 최유효 이용이 가능한 개발방향을 설정하는 방식이다.

어떠한 접근방식이 되었든 개발하고자 하는 대상토지에 대한 분석이 필수적으로 요

개발계획

수립 사업 인허가 시공 운영관리

개발계획

수립 사업 인허가 시공 운영관리

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구되며 토지에 대한 분석은 용도분석 가치분석 권리분석 입지분석 등으로 구분하, , , 여 실시할 수 있다.

용도분석은 해당토지의 법적 규제를 분석하여 개발방향의 설정이나 개발의 적합성 을 판단하는 과정으로 토지이용계획확인서를 확인하면 된다 토지이용계획확인서는. 국토의계획및이용에관한법률에 따른 지역 지구 다른 법령 등에 따른 지역 지구· , · , 그리고 국토의계획및이용에관한법률 제117조에 따라 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있다.

가치분석은 해당토지가 가지고 있는 가치를 분석하는 것으로 현재의 상황과 미래의 잠재력을 고려하여 해당토지에 대한 가치를 평가하는 것이 필요하다 가치판단의. 기준으로는 부동산가격을 활용하게 되며 부동산가격에는 실거래가 공지지가 기준, , 시가 감정가 등이 있다 일차적인 가치판단의 방법으로 개별공시지가확인서를 열람, . 할 수 있다 공시지가는 일반적으로 실제 거래가격인 매매가보다 낮은 수준에서 결. 정되기 때문에 가치분석에 있어 참고자료 정도로 활용되며 실질적으로 거래에서 이 루어지는 매매가가 가치분석을 위한 현실적인 가격기준이 된다 매매가의 판단은. 해당부동산이 위치한 지역에서의 현장확인을 통해 이루어진다.

권리분석은 토지에 대한 소유권과 기타 법률적인 권리관계를 분석하는 것으로 민법 에 법률적인 근거를 두고 있다 민법상에 명기된 물권에는 소유권 지상권 지역권. , , , 전세권 유치권 질권 저당권 점유권 등이 있으며 이러한 권리로 인해 발생하는 손, , , , 해를 사전에 방지하기 권리관계에 대한 분석이 필수적이다 권리관계는 부동산 등. 기부등본 토지 임야 대장 건축물대장 등을 열람하여 확인할 수 있다, ( ) , .

입지분석은 해당 토지가 가지고 있는 입지조건을 파악하는 것으로 대상지가 가지고 있는 입지조건은 크게 부지(site)와 위치(situation)의 두 가지 측면에서 분석할 수 있 다(Laulajainen & Stafford, 1995). 부지는 지형 지질 토양 식생 등 개발사업 대상, , , 지 자체가 가지고 있는 물리적 특성을 의미하며 위치는 접근성 주변관광자원 토지, , 이용 등 대상지와 대상지를 둘러싸고 있는 주변요소와의 상대적인 관계로 지리적, 인문사회적 경제적 제도적 여건 등에 의해 관계가 형성된다 위치는 불변이 아니, , . 며 주위환경의 변화에 영향을 받기 때문에 위치분석 시에는 현재 뿐 아니라 미래 상황까지 고려한 분석이 이루어져야 한다.

토지분석이 끝나면 분석결과를 고려하여 개발방향을 설정하고 기본계획을 수립하게 된다 개발방향의 설정 및 기본계획의 수립은 관광개발의 성패를 결정짓는 매우 중. 요한 단계로 이를 토대로 사업성검토를 하게 된다.

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사업성 검토 2)

사업성은 관광개발 의사결정의 절대적인 판단기준으로 사업성 분석을 통해 관광개 발사업의 진행여부를 결정하게 된다 사업성은 일반적으로. 시장성 분석과 수익성 분석을 토대로 판단하게 된다.

시장성 분석은 관광개발로 인해 시장에 공급될 관광상품이 시장에서 얼마나 흡수될 수 있는지 여부를 판단하는 것으로 향후 수요와 공급에 대한 예측을 통해 시장성을 판단하게 된다 따라서 시장성분석에서는 현재의 상황과 여건 분석 뿐 아니라 미래. 상황 및 환경변화에 대한 예측이 시장성 판단의 필수적인 요소가 된다.

수익성 분석은 투자비에 대한 수익을 평가하는 것으로 사업성 평가의 중요한 판단 기준이 된다 일반적인 부동산 개발과 달리 관광개발에 대한 수익성의 측정은 관광. 시설의 운영에 대한 수익성과 관광시설의 개발에 대한 수익성 두 가지 관점에서 접 근하여야 한다 수익성 분석방법으로는 순현재가치. (Net Present Value: NPV), 내부 수익률(Internal Rate of Return: IRR), 수익성지수(Profitability Index: PI), 비용회수기 간(Payback Period), 자기자본이익률(Return on Equity: ROE), 자본환원률

등이 있다 (Capitalization Rate: Cap. Rate) .

개발계획 수립 및 사업계획서 작성 3)

사업의 타당성에 대한 검토가 끝나면 검토결과를 반영하여 개발계획을 수립하게 된 다 개발계획은 기본계획에서 설정된 개발구상을 구체화하는 것으로 사업성 검토결. 과를 토대로 관광개발의 구체적 추진방향과 목표를 설정하고 개발의 유형과 규모, 도입시설의 내용 투자규모와 자금 조달방법 추진일정 장단기 운영계획 등을 포함, , , 하는 사업계획서를 작성하게 된다.

사업인허가 2.

사업인허가 단계는 수립된 관광개발계획을 실행하기 위한 허가를 얻기 위해 관련 법령에 따라 인허가 절차를 이행하는 단계로 확보된 토지에서 계획된 관광개발이 가능하게 하는 행위이다 일반적인 관광개발에 있어 인허가는 지구단위계획수립 및. 지구지정, 영향평가 개별법 인허가 사업계획 승인 등의 절차를 거치게 된다, , .

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그림 일반적인 관광개발 인허가절차

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지구단위계획수립 및 지구지정 1)

토지는 용도지역 지구 구역 등으로 구분되어 있으며 용도지역 유형에 따라 개발가, , 능한 행위와 규모가 다르게 규정되어 있다 예를 들어 관광숙박시설의 경우 상업지. 역 준공업지역 자연녹지지역 계획관리지역 등에서 개발이 가능한 반면 전용주거, , , 지역이나 전용공업지역 등에서는 개발이 불가능하다 이렇듯 토지의 용도에 따라. 관광개발이 가능한 토지가 있고 불가능한 토지가 있으며 현재 개발이 불가능한 토 지라 할지라도 토지에 따라 일련의 절차를 거쳐 개발이 가능한 토지로 용도를 전환 할 수 있다 국토의계획및이용에관한법률 제정 전까지는 국토이용계획변경 국변 이. ( ) 라는 과정을 통해 농림지역이나 준농림지역을 관광개발이 가능한 준도시지역 시설 용지지구로 용도를 변경하여 관광개발을 하였으나 이제는 지구단위계획수립 및 지 구지정의 과정을 거쳐 개발이 가능한 용도로 전환할 수 있다 따라서 지구단위계획. 수립 및 지구지정은 과거의 국변과 같은 역할을 하는 제도로 이해할 수 있으며 관 광개발 절차 상 가장 먼저 이루어지는 인허가 과정이다.

지구단위계획의 수립 및 지구지정 과정에서 사전환경성검토와 토지적성평가는 필수 적으로 요구되는 절차에 해당된다.

환경정책기본법에 그 근거를 두고 있는 사전환경성 검토는 각종 개발계획이나 개발 사업을 수립 시행함에 있어 타당성 조사 등 계획초기단계에서 입지의 타당성 주ㆍ , 변환경과의 조화 등 환경에 미치는 영향을 고려함으로써 환경친화적인 개발을 도모 코자 2000.8.17에 도입된 제도로 환경에 영향을 미치는 행정계획의 수립 또는 개발 사업의 허가 인가 승인 면허 결정 지정 등을 함에 있어서 해당 행정계획 또는· · · · · 개발사업에 대한 대안의 설정 분석 등 평가를 통하여 미리 환경측면의 적정성 및· 입지의 타당성 등을 검토하여야 한다.

토지적성평가는 국토의계획및이용에관한법률에 그 근거를 두고 있으며 선계획 후개 발의 국토관리체계를 구축하기 위하여 각종 토지이용계획이나 주요시설의 설치에 관한 계획을 입안하고자 하는 경우에 토지의 환경생태적 물리적 공간적 특성을ㆍ ㆍ

사업계획 작성

지구단위

계획수립 영향평가 개별법 인허가

사업계획 승인 사업계획

작성

지구단위

계획수립 영향평가 개별법 인허가

사업계획

승인

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종합적으로 고려하여 보전할 토지와 개발가능한 토지를 체계적으로 판단할 수 있도 록 계획을 입안하는 단계에서 실시하는 기초조사를 의미한다 지구단위계획구역을. 지정 변경하거나 지구단위계획을 입안하는 경우 토지적성평가를 실시하여야 한다.ㆍ

영향평가 2)

영향평가는 환경 교통 재해 또는 인구에 미치는 영향이 큰 사업에 대한 계획을· · 수립 시행함에 있어서 해당 사업이 환경 교통 재해 및 인구에 미칠 영향을 미리· · · 평가 검토하여 영향저감방안을 마련하기 위해 실시하며 환경 교통 재해등에관한· ㆍ ㆍ 영향평가법에 근거를 두고 있다.

영향평가는 관광단지의 개발 체육시설의 설치 등 영향평가 대상사업의 사업계획을, 수립함에 있어서 실시하며 환경 교통 재해 인구 영향평가로 구분할 수 있다, , , .

환경영향평가 사업의 시행으로 인하여 자연환경 생활환경 및 사회 경제환경에 미: , · 치는 해로운 영향을 예측 분석하고 이에 대한 대책 강구·

교통영향평가 사업의 시행으로 인하여 발생할 교통장해 등 교통상의 각종 문제점: 또는 그 효과를 예측 분석하고 이에 대한 대책 강구·

재해영향평가 사업이 홍수 등 재해의 가능성과 재해의 정도 및 규모 등에 미치는: 영향을 예측 분석하고 이에 대한 대책 강구·

인구영향평가 사업이 인구에 미치는 영향을 예측 분석하고 이에 대한 대책 강구: ·

한편 환경 교통 재해 인구에 관한 영향평가가 각각 별도로 시행됨으로써 절차가, , , 중복되고 사업자에게 경제적 부담을 주기 때문에 통합영향평가제도를 도입하여 각 종 영향평가를 실시함에 있어서 일괄적으로 의견수렴절차를 거칠 수 있도록 하였 다 통합영향평가 대상사업은 환경 교통 재해 등 분야별 평가대상사업의 종류 및. ㆍ ㆍ 규모와 동일하며 하나의 사업이 2가지 이상의 영향평가 대상이 되는 경우 반드시 통합영향평가를 받아야 하는 것은 아니다.

개별법 인허가 3)

지구단위계획구역이 지정되고 지구단위계획이 수립되고 각종 영향평가가 완료되면 해당 행정관청에 관광개발사업의 사업계획 개발계획 승인을 받아야 하는데 관련법( ) 규에는 개별법에 의해 받아야 할 인허가 또는 협의사항이 존재한다 또는 해당 개. 발사업의 사업계획 개발계획 승인의 기준이 되는 법규에 의제처리 사항이 명시되어( ) 있는 경우 관련부처와의 협의를 거친 경우 해당 인허가를 득한 것으로 간주한다.

따라서 사업계획 개발계획 의 승인을 위해서는 개별법에 의한 인허가를 득하거나 의( )

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제처리조항이 있는 경우 협의를 거쳐야 하며 대표적인 인허가 협의 사항으로는 농지( ) 전용허가 협의( ), 산지전용허가 협의( ), 하천점용허가 건축허가 등이 있다, .

시공 3.

시공단계는 착공계획서를 제출하고 나서 본격적으로 공사에 착공하여 준공에 이르 기까지의 과정을 말한다 이종규( , 2005). 공사는 토목공사 건축공사 등 시설공사와, 조경공사 마감공사 등의 부대공사로 나눌 수 있으며 분야별로 실시설계에 의한 설, 계도면에 따라 시공이 이루어진다.

효율적인 공사를 위해서는 시공을 하기 위한 생산수단(5M)인 인력 자재 장비 공, , , 사비 공법 등을 효율적으로 조합하여 보다 신속하게 보다 좋은 품질로 보다 저렴, , , 하게 보다 안전하게 그리고 보다 환경친화적으로 전 공정이 원활하게 진행되도록, , 하는 공사관리가 필요하며 여기에는 공정관리 원가관리 품질관리 안전관리 환경, , , , 관리 등 건설공사의 총체적인 관리작업을 포함하게 된다.

운영 4.

관련법령에 따른 시설기준 등에 맞추어 조성된 관광자원 장비 및 기구 인력자원, , 등을 구비하고 법령에 따라 등록 허가 신고 등을 통하여 관광시설을 운영하는 단ㆍ ㆍ 계로 통상적으로 사용검사가 완료되어 관계기관으로부터 영업허가를 득하여 실질적 으로 시설이 가동되는 시기이다 운영에는 조직과 예산을 필요로 하기 때문에 기본. 적으로 인적자원과 재무에 대한 계획과 관리가 필요하다 또한 관광시설의 물리적. 인 사용 환경을 유지하기 위한 시설관리와 분양 및 홍보 등을 위한 홍보마케팅 계 획의 수립도 필요로 한다 특히 이러한 운영 및 관리에 대한 계획은 개발이 완료된. 후 수립되어지는 것이 아니라 개발초기단계부터 고려되어 관광개발과정에 반영되어 야 하며 이를 통해 효율적인 운영이 가능한 개발이 이루어지게 하여야 한다.

수치

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참조

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