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‘민달팽이’ + ‘주택협동조합’
황 서 연
(민달팽이주택협동조합 팀장)
사회주택 : 물리적 안전을 넘어 공동체까지
Ⅰ. ‘민달팽이주택협동조합’의 등장배경
2010년 즈음부터 서울 지역을 중심으로 대학생, 청년들의 주거문제가 사회문제로 대두되며 이를 개선하기 위한 사회 적 대책 논의가 시작되었다. 그 결과 대학생 임대주택(희망 하우징)과 행복주택이 등장하였고 대학생 전세임대주택, 기 숙사 신축 지원 그리고 최근에 이르러 ‘청년 협동조합형 공 공주택’ 등 아직 공급량은 적지만, 다양한 유형의 대학생, 청 년 대상 주택 공급이 이뤄지고 있다. 그리고 이와 같은 정책 개선 활동의 중심에는 ‘민달팽이유니온’이란 시민단체(비영 리민간단체)가 있다.
‘민달팽이’란 등껍질 없는 달팽이처럼 집을 가지지 못한 채 살아가는 청년들이 스스로를 자조하며 부르는 명칭으 로 ‘민달팽이유니온’이란 단체명은 집 없는 청년들이 스스 로 조합을 꾸려, 자신들의 주거문제를 개선하기 위해 다양 한 가능성을 탐색해보겠다는 의미다. 이들의 모체는 2009 년 하반기부터 활동하기 시작했고, 2011년부터 ‘민달팽이유 니온’이란 이름으로 활동했는데, 주요 활동 내용은 다음 표 ([표 1])와 같다.
[표 1]과 같이 ‘민달팽이유니온’의 활동은 상당부분 청년주 거 지원정책으로 제도화되었지만 이 과정은 애초의 의도와 달리 관 주도 하에서 관의 취향에 따라 취사선택되거나, 민 간(비영리)의 활력을 소진시키는 경우가 잦았다. 그로 인해
‘민달팽이유니온’의 활동가들은 비영리 민간영역의 주체로 서, 관의 대등한 파트너로서 직접 비영리주거모델을 수립하 기 위한 구상을 시작하였고, 그 고민의 결과는 2014년 3월 ‘ 민달팽이주택협동조합’의 창립으로 구체화되었다.
[표 1] 민달팽이유니온 주요 활동 내용
시 기 정 책 제 안 정 책 반 영 ( 주 체 )
2009
~ 2011
대학생 자취방 보증금
저리대출제도 … 대학생전세임대주택(LH)
대학생 임대주택 … 희망하우징(서울시, SH) 꿈꾸는다락방(서대문구)
직영기숙사 신축 … 희망서울 대학생 주거환경개선(서울시)
2012
~ 2013
공유지 활용 청년주거협동조합 (경의선 폐선 부지)
… 토지임대부 공동체주택 (서울시, SH)
기숙사 관리 운영 협동조합 (은평구 갈현동)
… 청년 협동조합형 공공주택 (서울시, SH)
1·3세대 융합 거주
(한지붕 세대공감) … 한지붕 세대공감 (서울시, 각 자치구) 셰어하우스 플랫폼
(가족의 탄생) … -
Ⅱ. 주택협동조합의 개념과 기본모델
국제협동조합연맹 ICA(International Co-operative Alliamce) 주택분과(Housing)는 주택협동조합에 대해 다 음과 같이 정의내린다.
주택협동조합의 정의
주택협동조합은 ‘협동조합의 정체성에 대한 ICA의 성명’
을 따르고, ‘ICA의 원칙과 가치’에 맞게 운영되며, 조합원들
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한국주거학회
사단법인
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에 의해 공동으로 소유되는 소비자협동조합이다. 주택협동 조합은 다양한 형태를 취할 수 있지만, 공동으로 소유되고,
‘1인 1표’ 원칙에 따라 조합원에 의해 민주적으로 통제된다 는 공통의 특징을 가지고 있다.1)
위 정의에 따르면 주택협동조합은 협동조합의 원칙과 가 치를 준수하며 주택과 관련된 재화와 서비스를 다루는 협동 조합을 의미한다고 볼 수 있는데, 강세진(2014)에 따르면 기 본모델은 임대형, 분양형, 관리형2))으로 구분해 볼 수 있다.
기본모델① - 임대형
임대형 주택협동조합은 주택을 공동으로 소유하고 임대하 는 가장 기본적인 유형이다. 조합원은 임대보증금 명목으로 출자를 하고, 협동조합은 조성된 자본을 주택으로 전환(건 설, 매입, 임차)한 후 조합원에게 임대료를 받고 임대한다.
기본모델② - 분양형
분양형 주택협동조합은 한마디로 주택을 공동으로 건설하 여 나누어 갖는 방식이다. 조합원은 청약금 명목으로 출자 를 하고, 협동조합은 분양주택을 건설하여 조합원에게 분양 대금을 받고 분양한다.
기본모델③ - 관리형
관리형 주택협동조합은 공동으로 주택관리를 하는 방식 이다. 쉽게 생각해서 조합원이 협동조합 형태의 관리사무 소를 운영하는 것이라고 보면 된다. 따라서 거주하는 주택 은 조합원 소유이거나 제3자(공공임대사업자 등)에게 임차 한 것이 된다.
국내 사례 중 임대형으로는 ‘함께주택협동조합’과 후술할
‘민달팽이주택협동조합’이 대표적이다. 분양형은 수도권 과 밀억제지역에서 5년 이내 설립된 법인에게 중과세하는 현행 제도로 인해 본격적인 사례는 없지만 ‘도시 및 주거환경 정 비법’에 따른 조합방식의 정비사업, ‘주택법’에 따른 주택조 합사업이 이와 유사하다. 관리형으로는 서울시 협동조합형 공공주택(가양동-육아형, 홍은동-청년형, 만리동-예술인 형)이 대표적인데, SH공사에서 소유한 건물에 입주자들이 관리협동조합을 꾸리는 방식이다.
1) 진남영(2014) 「세계주택협동조합 연재를 시작하며」, 새로운사회를여는 연구원, pp 3-4 재인용, Sylvie Moreau, Alice Pittini(2012), Profiles of Movement: Co-operative Housing Around the World, CECODHAS Housing Europe and ICA Housing: 6-7
2) 강세진(2014) 「국외 주택협동조합의 운영형태」, 새로운사회를여는 연구원, pp 8-10
Ⅲ. 민달팽이주택협동조합 사례, ‘달팽이집’
‘민달팽이주택협동조합’의 공급모델은 임대형인데, 최초 구상은 다음과 같았다. ‘평균적인 월세 40만원을 내는 청년 20명이 모여 20년 치 월세를 모은다면 20명이 거주할 수 있 는 주택을 두 채 구입할 수 있는데, 그러면 주거비가 반으로 줄 수 있지 않을까?’ ‘평생 청년일 수 없으니 주택협동조합 이 매개가 되어 조합원을 연결하면 좋겠다!’
▲ [그림 1] 민달팽이주택협동조합 기본구상 하지만 자본축적 수준이 열악한 청년들이 주택 구입을 위 해 자본을 모은다는 것은 결코 쉽지 않았고, 담보없는 대출 은 불가능하거나 무척 높은 이자율을 요구했다. 결국 ‘민달 팽이유니온’ 회원들이 십시일반 출자한 8,000만원으로 첫 사업을 시작했다.
달팽이집 1호(서대문구 남가좌동)
▲ [그림 2] 달팽이집 1호가 위치한 건물
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주택유형 - 다세대주택 2세대
임차조건 - 총 보증금 82,000,000원 / 월세 943,000원 201호 - 보증금 41,000,000원 / 월471,500원 202호 - 보증금 41,000,000원 / 월471,500원 임대수입 - 총 보증금 3,500,000원 / 월세 1,400,000원
1인실(2) - 보증금 750,000원 / 월300,000원 2인실(4) - 보증금 500,000원 / 월200,000원
비록 애초의 구상과는 달리 보증부 월세로 임차한 주택을 전대한 모습이었지만, 달팽이집 1호는 평범한 청년들이 모 여 다른 방식의 주택 공급이 가능하다는 것을 증명했다는 점 에서 큰 의미가 있다. 보증금이 없어 고시원에 거주하는 청 년들을 고려하여 보증금은 최대한 낮은 수준으로 조정했고, 개인이 부담하는 주거비는 주변 원룸에 비해 5~70% 수준으 로 맞췄다. 이는 공용공간을 공유함으로서 가능했는데, 공 용공간의 존재는 입주조합원들 간의 자연스러운 마주침을 유도하는 매개체이기도 하다.
달팽이집 2호(서대문구 남가좌동)
▲ [그림 3]3)달팽이집 2호
주택유형 - 다세대주택 4세대 임차조건 - 총 전세금 680,000,000원
임대수입 - 총 보증금 11,800,000원 / 월세 3,260,000원 201호 2인실(4) - 보증금 600,000원 / 월230,000원 301호 2인실(4) - 보증금 600,000원 / 월230,000원 401호 2인실(2) - 보증금 600,000원 / 월250,000원
3) 2015-01-22 동아일보, ‘집이란, 소유하는 것이 아닌 더불어 사는 곳’, 중 신경섭 제공
다락방(1) - 보증금 4,000,000원 / 월230,000원 402호 2인실(2) - 보증금 600,000원 / 월230,000원
다락방(1) - 보증금 600,000원 / 월230,000원 달팽이집 2호는 (주)글린트와 (재)한국사회투자와의 협업의 결과물이다. (주)글린트는 전시출판기획과 주거공간개발사 업을 병행하는 곳으로 ‘새동네 복덕방’이란 주거 프로젝트를 진행하고 있었는데, 프로젝트의 일환으로 위 건물을 민달팽 이에게 5년간 장기 전세임대해주었고, (재)한국사회투자는 서울시 사회투자기금을 운영하는 곳으로 총 사업비의 70%
인 5억원을 민달팽이에게 융자해주었다.
2호 역시 1호와 마찬가지로 매입 방식의 자산화 전략을 채 택하지 못했다는 한계는 있다. 하지만 민간의 자원과 공공 의 자원(사회투자기금)이 결합된 사회주택으로 공급되었다 는 점, 전대형 공급모델을 제시했다는 점에서 의미가 있다.
더불어 건물 전체를 활용함으로써 주차장, 계단, 마당 등은 입주조합원 커뮤니티 공간으로 활용할 수 있게 되었고, 입 주조합원 뿐만 아니라 지역주민과의 마주침과 만남을 유도 하는 각종 프로그램이 시도되고 있다.
Ⅳ. 성과와 향후 과제
‘민달팽이주택협동조합’은 당사자 문제 해결형 협동조합으 로서 사회문제를 해결하는 것을 목적으로 한 주택협동조합 이라는 점에서 다른 협동조합, 사회주택 사례와 구별되는 의 미가 있다. 영웅이라고 불릴 수 있는 어느 뛰어난 개인이나 돈 많은 개인에 의존하는 것이 아니라, 주거문제를 고민하 는 평범한 청년들의 관심과 참여를 원동력으로 삼는 주택협 동조합의 사례는 다른 평범한 사람들에게 새로운 동기를 부 여할 수 있기 때문이다.
물론 한계도 분명하다. 대상으로 삼는 입주조합원의 지불 가능한 보증금 수준이 낮기 때문에 사업비 조달에서 어려 움을 겪고 있으며, 이는 규모의 경제를 이루기 위한 최소조 건을 갖춰나가는 데 커다란 걸림돌로 작용하고 있다. 외국 사례처럼 공공의 직접적인 지원이 있다면 이야기가 달라지 겠지만, 직접지원을 오매불망 기다리고 있을 수만은 없다.
최근 민달팽이주택협동조합은 초기 사업비가 적게 드는 모델을 탐색하고 있다. 초기 사업비가 적게 들기 위해서는 대출이 용이하거나, 주택확보를 위한 자금이 적게 들어야 하 는데 이를 위해 먼저 ‘달팽이펀드’라는 이름으로 3년 만기 세 전 연2.5%의 이율로 청년주거기금을 모으고 있다. 이 자금 은 향후 이어질 3호, 4호점의 초기자금이 될 것이다. 다음
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한국주거학회
사단법인
사회주택 : 물리적 안전을 넘어 공동체까지
으로 ‘서울시 빈집 살리기 프로젝트’는 6개월 이상 주민등록 이 비어있는 공가를 리모델링해서 6년 이상 전대하는 경우 리모델링비의 50%, 최대 2천만원까지 서울시에서 지원하는 프로젝트다. 빈집 탐색에 어려움이 있지만 초기 비용이 적게 든다는 점과 빈집을 활용한다는 의미를 살리기 위해 지속적 으로 탐색하고 있다.
참 고 문 헌
1) 진남영(2014) 「세계주택협동조합 연재를 시작하며」, 새로운사회를여는연구원
2) 강세진(2014) 「국외 주택협동조합의 운영형태」, 새로운사회를여는연구원, pp 8-10
3) 동아일보(2015-01-22) ‘집이란, 소유하는 것이 아닌 더불어 사는 곳’
