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토지시장의 구조변화 및 전망 연구
Structural Changes in Korean Land Market with Short Term Prospective
2000. 12／165면／기본연구／국토연 2000-21 박헌주․정희남․박철․문경희
이 연구의 목적은 우리나라 토지시장의 구조변화를 실증적으로 검정․분석하고, 토지 시장의 단기 예측모형을 구축하여 향후 토지시장의 추이를 전망하는 데 있다. 특히 외환위 기 이후에 나타난 토지시장의 급격한 변화가 구조적 현상인지, 아니면 일시적인 현상인지 를 분석하였다. 그 결과, 우리나라의 토지시장은 1991년에 구조전환이 일어났으며, 외환위 기 이후의 토지가격 급락은 일시적인 충격에 의한 시장반응으로 분석되었다. 토지시장의 단기 예측모형을 구축하여 향후 지가변동을 전망한 결과, 급격한 지가변동의 가능성은 매 우 희박하게 나타났다. 이는 기본적으로 1991년 이후 오랜 기간에 걸쳐 땅값이 안정되면서 시장기본가치에 의해 토지가격이 형성되어지고 있음을 의미한다.
(1) 토지시장의 구조변화 분석
토지시장의 구조변화는 토지시장의 구조전환점 검정, 토지가격과 일반경기간의 동․후 행성 검정, 토지가격과 거시경제지표간의 인과관계 검정 등을 통해 분석하였다.
토지시장의 구조전환점은 1975년부터 1999년까지의 연간 지가변동률 자료와 1987년 1/4분기부터 1999년 4/4분기까지의 분기별 자료를 이용하여 축차적으로 페티트 검정(Pettitt test)을 실시하고 시계열의 단위근 검정(unit root test)을 실시하여 분석하였다. 1984년부터 1999년까지의 페티트 검정 결과에서는 1991년에 검정통계량이 최대치로 나타나 1991년이 전환점인 것으로 나타났다. 따라서 1991년을 전후로 구체적인 전환점을 분석하기 위해 1989년 1/4분기부터 1993년 4/4분기까지의 분기자료를 이용하여 검정한 결과, 토지시장의 구체적인 구조전환점은 1991년 2/4분기 또는 1991년 3/4분기인 것으로 나타났다.
1991년이 전환점이 될 수 있는 이유는 우리나라 경제구조의 변화와 토지관련 정책에서 찾을 수 있다. 1970년∼1980년대에는 고도의 경제성장으로 인한 급격한 산업화와 도시화,
높은 인플레이션, 도시용지의 상대적 부족 등은 토지시장의 수급불균형을 초래하였다. 그러 나 정부는 투기억제대책 위주의 수요관리정책에 치중함으로써 토지가격의 주기적 급등이 반복되었다. 반면에 1980년대 말부터는 토지공개념 확대 등 강력한 수요관리정책과 함께 주택 200만 호 건설계획 등의 공급촉진정책을 병행 실시함으로써 토지수급불균형이 완화되 었다. 한편 1990년대에 들어서면서 경제성장이 연 6%대의 안정성장으로 바뀌고 물가가 안 정되면서 토지수요가 감소하였다. 이러한 요인들이 부동산 경기 변동의 하강국면과 일치하 면서 1991년을 전환점으로 토지시장 구조가 전환된 것이라 하겠다.
토지가격(지가변동률)과 일반경기(실질GDP성장률 및 주가변화율) 간의 동․후행성 여 부는 1987년 1/4분기부터 1999년 4/4분기까지의 지가변동률 시계열 자료를 이용하여 시차별 상관계수를 분석하였다. 1997년까지는 지가변동률이 실질GDP성장률에 4분기 후행하였지 만, 외환위기 이후인 1998년부터는 지가변동률과 실질GDP성장률이 동행하는 것으로 분석 되어 지가결정에 있어서 시장기본가치의 중요성이 증가하고 있는 것으로 나타났다. 이 사 실이 전통적인 자산선택행위에 영향을 미쳤는지 여부를 검정하기 위해 지가변동률과 주가 변화률 사이의 동․후행성을 분석한 결과, 1996년 이후 지가변동률은 주가변화율에 5분기 후행하는 것으로 나타났다. 따라서 토지가격은 장기적으로 시장기본가치에 의해 주로 결정 되지만, 단기적으로는 자산선택행위의 영향을 받아 변화가 일어나는 것으로 분석되었다.
지가변동요인을 구체적으로 분석하기 위해 토지시장의 구조전환이 일어난 1991년 2/4 분기부터 1999년 4/4분기까지의 토지가격, 실질GDP, 총유동성, 회사채수익률, 건축허가면 적, 소비자물가, 주가 등의 자료를 이용하여 그랜저-심즈 인과관계를 검정(Granger․Sims causality test)한 결과, 지가변동의 요인은 소비자물가상승률, 실질GDP성장률, 회사채수익률 등이며, 지가변동은 주가변화율, 회사채수익률, 실질GDP성장률 등을 변동시키는 것으로 나 타났다.
(2) 토지시장 단기 예측모형의 구축 및 전망
토지시장의 단기 예측모형은 지가변동률 자료를 이용하여 시계열모형인 ARIMA (auto-regressive integrated moving average)모형과 VAR(vector auto-regressive)모형을 통해 구축 하였고, 이를 바탕으로 향후 2년 동안의 단기 지가변동률을 전망하였다.
토지시장의 단기 전망을 위해 분석한 자료는 1987년 1/4분기부터 2000년 2/4분기까지의 전국 평균지가변동률과 앞서 분석한 지가변동요인인 실질GDP성장률, 회사채수익률이다. 모 형을 통해 시장을 전망한 결과, 상대적으로 예측력이 우수한 ARIMA(1, 1, 2)모형에 의한
2001년도의 지가변동률은 -0.37%이고, VAR모형으로는 1.29% 상승할 것으로 나타났다.
시계열 모형은 특정 경제이론에 기초한 경제변수들간의 관계를 고려하지 않고, 단지 추정대상변수의 과거 움직임에 기초하여 규칙을 찾아내는 것이다. 두 가지 시계열모형으로 단기 지가변동률을 예측하였으나, 토지가격은 실물경제와 밀접한 관계를 갖기 때문에 경제 변수인 실질GDP성장률과 회사채수익률을 내생변수로 포함시킨 VAR모형의 결과를 단기 지가예측에 활용하는 것이 바람직할 것이다.
