정 책 해 설
2005 년도 주택종합계획
정용연｜건설교통부 주택정책과
건설교통부는 지난 3월 10일 주택공급 확충 및 국 민주거복지 향상 등을 위하여 수립된 장기 주택종 합계획(2003~2012년)을 토대로 하여 금년도 주택 건설계획∙공공택지공급계획, 주택자금 지원방향, 국민주거복지 지원방안 등을 포함한‘2005년도 주 택종합계획’을 확정하여 발표하였다. 이번에 확 정∙발표된 2005년도 주택종합계획의 주요내용은 다음과 같다.
2004년도 주택시장 동향
주택가격 동향을 보면, 저금리하에서 경기회복의 지연으로 시중 부동자금이 주택시장에 유입되어 수도권을 중심으로 주택가격이 불안양상을 보였으 나, 6월부터는 하향 안정세를 유지한 것으로 나타 났다. 매매가격은 재건축아파트 등에 가수요가 집 중되어 상승세가 지속되었으나 주택거래신고제 시 행(3. 30) 및 재건축 개발이익환수방안 확정(6. 7)
등으로 안정세로 전환하였고, 전세가격은 2003년 (-1.4%)에 이어 안정세가 지속된 가운데 하락폭이 더욱 확대(-5.0%)되었다. 또한, 월세가격은 전세가 격의 하향안정세가 지속되면서 작년 말 1.02%를 기록(2003년 말은 1.07%)하였다.
한편, 주택건설은 주택경기의 침체로 계획목표
52만 호 중 11%가 감소한 46만 3,800호를 건설
(2003년 대비 -20.8%)하였다. 다만, 공공부문의 침 체가 지속되는 가운데 재정이 지원되는 국민임대 주택은 2003년도보다 23.3% 증가한 9만 호를 건설 하였다. 지역별로는 전국적으로 2003년에 비해 감 소(2003년 58만 5천 호 → 2004년 46만 3천 호)하 였으며, 특히 서울을 중심으로 한 수도권의 실적이31.0% 감소(2003년 29만 7천 호 → 2004년 20만 5
천 호)하였다. 유형별로는 수요자의 선호도가 높은 아파트 건설실적이 전년도에 비해 13.9% 감소 (2003년 46만 9천 호 → 2004년 40만 4천 호)하였 다.이 재편되면서 청약경쟁률이 하락(서울 동시분양 의 경우 2003년 22.7:1 → 2004년 4.6:1)하였고, 미 분양주택 또한 10. 29 안정대책 이후 증가하여
2004년 말 현재 6만 9,133호가 미분양 상태(2003
년 말 대비 80.7% 증가)이며, 경기회복이 지연되면 서 부도업체수도 2003년보다 39.7% 증가한 109개 업체로 나타났다.2005년도 주택시장 전망
금년도 주택시장은 주택공급이 꾸준히 유지되는 가운데 투기수요가 제거되는 등 수급불안이 완화 되면서 집값은 안정세를 유지할 전망이다.
공급측면에서는 작년에 46.3만 호를 건설한 데
대한 종합부동산세 시행∙주택가격공시제도 도입 등으로 투기수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 그 리고 전세가격은 주택시장의 거래 위축 및 입주물 량의 증가로 지난해에 이어 하향 안정세가 지속될 전망이다.
다만, 서울 강남 재건축∙뉴타운사업 및 판교신 도시 주변지역 등에서는 개발여지가 있어 국지적 으로 매매가격이 상승할 우려가 있고, 지역별 주택 시장 동향의 중요성이 증가하게 되면서 이에 따라 탄력적으로 대응할 필요가 있다.
2005년도 주택건설 및 지원계획
금년도에는 주택경기가 침체된 2004년과 달리 집
구분 2000년 말 2001년 말 2002년 말 2003년 말 2004년 말
매매가격 0.4 9.9 16.4 5.7 -2.1
전세가격 11.1 16.4 10.1 -1.4 -5.0
<표 1> 주택 매매가격 및 전세가격 상승률(전년 말 대비)
(단위: %)
<표 2> 유형별 주택건설실적
<표 3> 2005년도 집값상승률 전망
구분 국토연구원 대한주택공사 주택도시연구원
매매가 -2.5% -3.0%
전세가 -1.5% -4.0%
구분 2003년 2004년 증감(%)
전체 585,000호 463,000호 -20.8
공공 121 124 2.5
임대 86 96 11.6
분양 35 28 -0.2
민간 465 339 -27.1
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값 안정기조가 유지될 것으로 전망되어 총 52만 호 의 주택을 건설할 계획이다. 이 가운데 공공임대주 택은 국민임대주택 10만 호 등 총 15만 호를 건설 하고, 분양주택은 총 37만 호를 건설하게 된다. 지 역별로는 주택수요가 많은 수도권에 28만 호, 수도 권 외 광역시에 10만 호, 기타 지역에 14만 호다.
공공임대주택은 중산∙서민층의 전월세 부담 을 완화하기 위한 것으로서 금년도에 15만 호를 건설할 방침이다. 이 가운데 재정(10~40%)이 지 원되어 임대료가 시중보다 저렴하고 장기간 거주 할 수 있는 국민임대주택을 10만 호 건설(수도권:
5만 5천 호, 서울지역: 2만 3천 호)하기 위하여 총 3.1조 원의 자금(재정 9,337억 원∙기금 2조 1,736
억 원)을 지원하고 소요택지 997만 평을 차질 없 이 공급할 계획이며, 국민임대주택 이외에 5만 호 의 공공임대주택을 건설하기 위하여 국민주택기 금에서 2조 1,699억 원을 지원할 계획이다. 사업주체별로는 대한주택공사와 지자체에서 11만 호 를 건설하고 주택업체에서 국민주택기금을 지원 받아 4만 호를 건설하게 된다. 그리고 국민임대주 택은 대한주택공사와 지자체가 지역별 수요와 택 지확보 여건 등에 따라 물량을 분담하여 10만 호 를 건설하고, 공공임대주택은 공공기관에서 1만 호, 주택건설업체에서 4만 호를 건설하여 총 5만 호를 건설할 예정이다.
분양주택의 경우에는 주택업체의 주택공급 의욕 이 위축되지 않도록 대응하여 계획물량 37만 호를 차질 없이 건설한다는 방침이다. 금년에는 10. 29 대책의 후속조치(종합부동산세 등) 시행으로 주택 의 투기수요가 억제되면서 실수요자 위주로 시장이 재편될 것으로 보이며, 무주택 서민의 내집마련 기 회를 확대하기 위하여 적정 수준의 주택공급을 유 지하고 실수요자 지원을 강화할 계획이다.
이를 위하여 장기저리의 모기지론 지원을 확대
<표 4> 지역별 주택건설계획
(단위: 천 호)
<표 5> 주체별 주택건설계획
(단위: 천 호)
구분 합계 주택공사 지자체 주택건설업체
합계 150 77 33 40
국민임대 100 74 26 -
10년임대 등 50 3 7 40
구분 2004년 실적 2005년 계획
전국 463 520
수도권 205 282
서울 58 77
인천 22 28
경기 125 177
광역시(인천 제외) 86 98
수도권∙광역시 제외 172 140
주택에 대해서는 건설 추이를 감안하여 최대 5만 호까지 국민주택기금을 지원할 계획이다. 특히, 주 택공급 확충의 최대관건인 택지부족 문제를 해소 할 수 있도록 공공택지 공급을 확대하는 데 주력할 것이다.
즉, 개발제한구역 해제지역 등을 활용하여 공공 택지 공급을 확대하고 중장기의 택지수급계획에 따라 차질 없이 공급하며, 지역의 주택수요에 대응 한 중소규모 택지지구 개발과 함께 대규모 택지지 구 개발도 병행하여 추진할 예정이다.
금년도 주택자금은 총 10조 1,393억 원으로서 임대주택 등 서민주택 건설 및 저소득층 주택구 입∙전세자금 등으로 지원할 계획이다. 정부에서 는 저소득층 전월세부담 완화를 위한 국민임대주 택 건설∙불량주거지 정비를 위한 주거환경개선 및 농어촌주택 개량 등을 위해 총 1조 778억 원을 지원하게 된다. 이 가운데 국민임대주택 10만 호를 건설하기 위하여 사업비의 10~40%인 9,337억 원 을 지원하고 주거환경개선사업을 지속적으로 추진 하기 위하여 1,441억 원을 지원한다.
그리고 국민주택기금으로는 서민주택 건설확대 및 저소득층 주택구입 확대 등을 위해 총 20조
금 등으로 지원(작년보다 9.8% 증가)하고, 11조
4,588억 원은 기금 부채상환 등에 사용할 계획이다.
분양주택의 건설자금으로는 1조 4,500억 원의 국민주택기금을 지원하여 4만 호의 분양주택을 건 설하되, 건설추이를 보아 5만 호까지 지원을 확대 할 예정이다. 임대주택의 건설자금으로는 공공임 대주택 15만 호 건설을 위해 4조 4,335억 원의 국 민주택기금을 지원할 계획이다. 또한, 기타 자금지 원으로는 주거환경개선지구 등 노후불량주택 밀집 지역에 대해 주택개량자금을 지원(연 3.0~5.5%, 호당 1,500만 원~7,500만 원)하고, 주택수급 불균 형 해소 및 주택건설 촉진을 도모하기 위하여 공공 기관에 대지조성자금으로 총 1천 억 원을 지원(연
5.0%, 3년 이내 일시상환, 대지조성사업비의 50%
이내)할 계획이다.
금년도 택지공급계획은 주택 52만 호 건설을 위 한 소요택지 1,650만 평 중 공공부문에서 1,300만 평을 공급하고, 나머지 350만 평은 민간택지를 활 용하여 조달할 방침이다.
향후 2~3년 간의 택지수요를 감안하여 금년 중
1,300만 평의 택지지구를 지정(수도권에 700만 평
지정)하고, 주택보급률∙도시현황∙분양성 등을 종합적으로 검토하여 개발가 능지를 지속적으로 발굴하고 지역별 수요에 맞춰 지정할 계획이다.자재 및 인력수급계획으 로는 시멘트, 레미콘, 철근, 골재 등 주요자재의 생산량 이 수요를 초과하고 있어 수
<표 6> 국민주택기금 지원계획
(단위: 억 원)
지원항목 금액
합계 90,615
임대주택건설 44,335
분양주택건설 14,500
저소득층 주택구입 및 전세자금 등 29,200
주택개량 사업 1,580
대지조성자금 1,000
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급상 애로는 없어 보인다. 주요자재의 생산능력이 비주거용 건축물을 포함한 총 수요를 초과하고 있 어 50만 호 건설을 위한 무리 없는 공급이 가능할 것으로 전망된다. 골재는 채취원별로 하천 3,758만
m
3, 바다 3천만m3, 산림 1억 2,555만m3, 육상 1,281 만m3의 공급이 가능하고, 철근은 제강업체의 철근 생산을 확대하고 수출은 억제하며, 부족분에 대해 서는 건설업계의 공동수입을 추진하는 한편, 철근 에 대한 매점매석 단속을 강화할 계획이다. 금년 건 설투자는 2004년과 유사한 수준으로 추정되며, 건 설인력 수요도 2004년(182만 명)에 비해 축소되지 않아 수급이 안정될 전망이다.2005년도 주거복지 지원계획
중산∙서민층용 저가 분양주택을 공급하기 위하여 공공택지 내 전용 85m2이하 주택에 대해서는 분양 가 상한제를 시행하고, 주거환경개선사업으로 건 설되는 공동주택은 소형(60m2 이하) 주택을 일정 비율 이상 건설하도록 의무화하여 원주민의 재정 착률을 향상시킬 계획이다.
또한, 공공임대주택을 지속적으로 공급하기 위 하여 금년도에 총 10만 호의 국민임대주택을 건설
(2003~2012년 간 100만 호 건설)하기 위한 재정
9,337억 원 및 국민주택기금 2조 1,736억 원을 지
원하고, 소요택지 1,054만 평(수도권 533만 평)을 차질 없이 공급할 예정이다. 그리고 국민임대주택 이외의 공공임대주택도 5만 호를 건설하기 위한 세 제∙택지지원 강화 등으로 임대사업성을 제고하여 연기금∙보험사 등 재무적 투자자의 참여를 활성 화하고, 재건축 임대주택건설 의무화를 통해 수도 권에서 연간 4천 호의 임대주택을 공급한다는 방침 이다.한편, 서민의 주거복지를 강화하기 위하여 저소 득 서민층에 대한 주택전세자금을 작년보다 6,200 억 원이 증가(65.3%)한 1조 5,700억 원을 지원하 고, 소년소녀가정∙교통사고 유자녀가정에 대한 전세자금 무이자 지원도 확대(2004년 100억 원 →
2005년 200억 원)할 계획이다. 다가구 매입임대도
금년에는 전국을 대상으로 사업을 확대(작년 503 호 시범공급)하는 한편, 사회적 보호가 필요한 사 회취약계층에 대해 다가구주택지원 방안을 마련하 고 시범사업을 실시할 계획이다. 또한, 고령화 사회 에 대비하여 노인주택 설계지침 등을 마련하고, 노 인주거 시설의 개보수 비용지원방안 또한 수립할 방침이다.<표 7> 분기별 택지공급계획
(단위: 만 평)
구분 계 1/4분기 2/4분기 3/4분기 4/4분기
계 1,372
(938)
100 (59)
242 (59)
513 (398)
517 (422)
지자체 391
(207)
62 (40)
107 (11)
138 (73)
84 (83)
토지공사 475
(418)
- (-)
- (-)
225 (213)
250 (205)
주택공사 506
(313)
38 (19)
135 (48)
150 (112)
183 (134) 주: 괄호는 수도권
1. 임대주택정책 전면 재검토
금년도에는‘필요한 계층에게, 필요한 곳에, 지불 가능한 임대료로’임대주택을 공급할 수 있도록 임 대주택의 건설∙공급∙관리체계 전반을 전면 재검 토하게 된다.
첫째, 택지문제 해소방안 마련이다. 임대주택건 설의 관건인 택지확보를 위한 근원책을 마련하고 택지확보가 어려운 도심지에서는 매입임대를 대폭 확대하는 등 대안을 마련할 계획이다.
둘째, 계층별∙지역별 수급불일치문제 해소방안 마련이다. 수요자 위주로 입지를 선정하고 소득분 위별 수요에 맞는 규모로 공급하면서 주거복지 서 비스와 연계를 강화할 계획이다.
셋째, 민간과 공공의 역할분담 확립이다. 소득분 위에 따라 공공과 민간의 역할분담을 명확히 하고, 민간임대 부도예방대책을 전제로 민간임대 활성화 방안을 마련할 계획이다.
넷째, 대한주택공사의 역할 재정립이다. 택지확 보, 주택관리와 함께 중장기 수지문제에 대한 보완 책을 마련하고, 지자체 등과의 경쟁체제 도입을 검 토할 계획이다.
2. 주택투기 근절대책 추진
부동산 개혁제도를 철저히 시행하여 투기를 원천 적으로 차단하고, 일시적∙국지적 투기에 대해서 도 사전에 엄정히 대처할 계획이다.
첫째, 실거래가 신고제 도입, 주택시가 공시제 도입, 주택∙토지 정보망 구축 등을 통하여 주택거 래를 100% 투명화할 계획이다.
둘째, 투기차단을 위한 부동산세제를 시행할 계
소득세를 과세하고, 취등록세 보완을 통해 거래의 활성화도 도모할 것이다.
셋째, 투기억제제도를 적기에 시행할 계획이다.
주택거래신고제, 투기과열지구, 주택투기지역제도 등 3대 투기억제시책을 적기에 시행하고, 집값 상 승의 근원인 재건축아파트에 대해서는 개발이익환 수방안을 상반기 중 도입할 계획으로 있다.
넷째, 일시적∙국지적 투기대책을 철저히 시행 할 계획이다. 재건축 아파트는 안전진단 강화, 초고 층 불허 등의 조치를 하고, 판교 분양과 관련하여 일괄분양, 채권∙분양가 병행입찰제, 인터넷 청약 등을 시행하며, 기업도시는 개발행위 규제, 상시 단 속반 투입, 지가급등시 지정 제외 등의 조치를 취할 예정이다.
3. 주택건설 활성화 지원으로 수급기반 강화
경제성장, 고용에 장애가 되지 않도록 주택건설을 적극 지원하여 경제활성화를 유도할 계획이다.
먼저, 장기 주택종합계획에 따라 금년도에 총 52 만 호를 건설(공공임대주택 15만 호, 분양주택 37 만 호 건설)하기 위하여 재정 1조 778억 원(2004년
9,668억 원)과 주택기금 9조 615억 원(2004년 8조 2,492억 원) 등 총 10조 1,393억 원을 지원하고, 집
값 안정기조를 훼손하지 않는 범위에서 투기억제 책 등 주택건설관련 규제를 탄력적으로 운용할 계 획이다.아울러, 도심 내 뉴타운 사업, 정비사업간 기반 시설 연계 등 다양한 도시개발 방식의 적용을 위한 제도적 기반을 조성하고, 재건축∙재개발사업의 추 진절차를 간소화하는 등 도시정비사업을 효율화할
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계획을 수립 중이다. 또한, 지속적인 택지공급을 위 하여 1,300만 평 이상의 공공택지를 공급하고 우량 택지 확보를 위해 택지개발지구 지정을 확대 추진 할 방침이다.
4. 쾌적하게 살 수 있는 주거환경(주택품질) 조성 소득수준이 높아짐에 따라 주거환경과 주택품질에 대한 국민들의 기대에 부응할 필요가 있고, 공공임 대주택 등 기존 주택에 대한 적정 관리방안을 마련 하여 자원의 효율적 활용을 도모함과 아울러 입주 민의 권익을 보호할 필요가 제기되고 있다.
첫째, 주거환경 개선 및 기존주택 개량 활성화 다. 도시 내 불량주택지구(달동네)에 도로 등 기반 시설을 정비하고 주택을 개량하는 주거환경개선사 업을 지속적으로 추진할 계획이다. 2005년까지 1단 계 사업(485개 지구, 1조 6천억 원 지원)을 마무리 하고, 430여 개 지구에 총 2조 원(국비 1조 원∙지 방비 1조 원)을 투입하는 2단계 사업을 본격 추진하 게 된다. 그리고 신규 공동주택의 주거환경, 주택품 질을 표시∙공개하는 주택성능등급표시제를 시행 하기 위해 금년 중에 주택법령을 개정하고 관련 연 구용역을 마무리하여 2006년 상반기에 시행할 계획 이다. 또한, 개발이익 환수를 전제로 재건축∙재개 발이 신속히 진행될 수 있도록 절차를 간소화하며, 공동주택 리모델링의 안전기준을 강화하고 증축기 준을 제시하여 도심 내 공동주택 리모델링의 활성 화를 도모한다는 방침이다. 이를 위하여 구조설계 기준 및 감리기준을 강화하는 대신 증축가능 범위 가 전용면적의 30%(30m2) 이내로 조정된다.
둘째, 주택품질 수준을 향상시킬 계획이다. 공동 주택의 새집증후군을 해소하기 위하여 실내공기의 질을 향상시키기 위한 제도적 개선을 추진하고, 감
리에서 제외된 도배∙조경∙도장 등 13개 공정의 감리를 실시할 예정이다. 전기∙통신∙소방공사 감리도 통합운영하며, 주택건설 기술개발을 위한
RD사업도 추진된다.
셋째, 공동주택관리를 효율화할 방침이다. 공동 주택의 관리제도를 개선하여 공동주택 자원의 효 율적 활용을 도모하고 입주민의 편의를 증진하게 된다. 즉, 사업주체로 하여금 장기수선계획 수립을 의무화하고 3년 단위로 조정하며, 공종별 하자보수 책임보증기간을 현실에 맞게 정비하는 한편, 공동 주택 유지관리 매뉴얼 작성∙보급 의무화 방안을 마련할 계획이다. 그리고 공공임대주택 입주자 선 정 및 임대료 부과 등 관리방식의 효율화를 추진할 계획이다.
5. 주택산업 투명성 제고 등 주택시장 선진화 주택의 보유와 거래과정에서 소비자 권익을 보호 하고 실거래가 신고, 주택시가 공시 등 과세기반을 강화하며, 재무적 투자자 참여, SPC(Special
Purpose Company)∙PF(Project Financing) 활성화
등 리스크를 분산하는 방향으로 주택사업을 선진 화할 계획이다.첫째, 주택산업의 투명성을 제고할 계획이다. 건 설사가 개발이익을 향유하는 공공택지 공급체계를 개선하여 전용 25.7평 초과 용지는 택지 채권입찰 제를 시행하여 공공에서 개발이익을 환수하고, 전 용 25.7평 이하는 원가연동제 도입으로 분양가를 제한함으로써 개발이익을 소비자에게 환원하게 된 다. 그리고 후분양 활성화 방안을 지속적으로 추진 하고, 주택품질등급표시제 도입 등 소비자 보호를 강화하여 공공기관 후분양 시범사업 추진, 후분양 건설자금 지원, 보증상품 개발 등으로 후분양 활성
는 주택성능등급표시제 도입(2006년)으로 소비자 의 주택 선택권을 보강할 예정이다.
둘째, 주택사업구조를 선진화시킬 계획이다. 건 설사업자(시공사)가 사업 리스크의 대부분을 부담 하는 사업방식에서 금융기관, 시행사, 시공사 등이 리스크를 분담하는 방식으로 주택사업구조를 선진 화할 계획이다. 특히, 공공성이 강한 반면 수익성이 낮고 자본회임기간도 장기인 임대사업에 대해서는 우선 시행을 강구할 예정이다.
셋째, 주택가격의 공신력을 제고할 계획이다. 부 동산 보유세제 개편의 일환으로 전국의 주택을 그 부속토지와 일체로 시가를 조사하는 주택가격공시 를 추진할 예정이다. 단독주택 450만 호는 표준주 택(13.5만 호)을 감정평가사가 평가한 후, 시∙
군∙구에서 개별주택(436만 5천 호) 가격을 산정 하며, 공동주택(다세대주택 및 165m2미만 연립주 택) 226만 호는 한국감정원이 전수조사 방식으로 가격을 조사∙산정하게 된다.
건설교통부는 이번에 발표한 2005년도 주택종 합계획을 수립하기 위하여 2000년도 인구∙주택센 서스 결과를 토대로 시∙도로부터 2004년까지 사 용검사를 받은 주택수와 멸실주택수를 제출받아
2004년도 주택보급률을 추계하였다. 그 결과 전국
의 주택보급률은 102.2%(2003년 말 101.2%)에 달 하여 주택부족 문제가 완화되고 있는 것으로 조사 되었다.특히, 서울은 활발한 주택건설에 힘입어 2003년 말 86.3%에서 2004년 말 89.2%로 주택보급률이 제 고된 것으로 보인다. 그러나 수도권에서는 93.9%에 그침에 따라 향후 수도권의 집값 안정을 위해서는
경우에는 2005년도 주택보급률이 103%에 달할 것 으로 전망된다.
