건축협정내용에 관한 연구
-일본 교토시의 합의협정지구를 대상으로-
A Study on the Architectural Agreement Contents
-A case Study of Kyoto in Japan-
원 세 용*1) Weon, se yong
Abstracts
It is a study about an architectural agreement contents of Kyoto in Japan. For will including in the near future, new system need to solve people misunderstanding worrying about excessive restriction, and strive for interests among construction, as well as it is helpful to central administration for system propulsion finance and regional administration having to work practical. This study is about an Architectural rule on the architectural agreement contents in agreement of residents. Because This rule is necessary to introduce in Korea, because is possible to conserve regional characteristic in urban.
키 워 드 ： 건축협정내용, 합의협정, 1인 협정, 건축물에 관한 기준(부지 및 위치, 구조, 설비 형태, 의장, 용도)
Keyword ： Architectural Agreement Contents, Agreement of Residents, Agreement of Developer Architectural Rules(Site, Structure, Equipment, Shape, Design, Usage)
*
청주대학교 건축공학부 전임강사, 공학박사1) 건축협정이 폐기되는 경위를 보면, 건축협정제도의 도입 을 바라보는 관련주체들에 따라 다양한 의견을 주장하였 다. 부동산개발관련 업체와 건설업체들의 일부는 개발산 업을 위축시키는 제도로 이해하고 있다(연합뉴스 2005 년 3월 24일 기사). 특히 특정 종교단체에서 이 제도의 도입을 강력히 반대하여 제도적용예외 건물에 종교건축
물이 포함되면서 특정시설에 대한 예외조항 내용은 법안 의 실효성을 훼손한다는 의견이 제기되어 폐기되었다.
주거지(특히 단독주택지를 포함한 저층주거지)를 바라보 는 시각이 삶이 유지되어온 장소로 보전하여야 한다는 시각보다는 부동산개발의 대상으로만 바라보는 시각들이 장점이 많은 제도임에도 불구하고 도입을 어렵게 하고 있다.
2) 건축협정지구로 지정된 지구는 총67개 지구이나, 2004 년에 지정된 寺町通鶴山公園かいわい지구는 지구의 상세 한 내용을 알 수 있는 자료가 불충분하여, 본 논문에서 는 이 지구를 제외한 66개 지구를 연구대상으로 하였다.
2. 건축협정의 개요
2.1 건축협정의 연혁 및 법률적 성격
일본의 건축협정 제도는 1951년 건축기준법 의 제정과 함께 도입된 이 후, 지속적으로 증가 하고 있다.
건축협정은 협정내용에 위반하는 건축행위에 대한 공법 규정이 없는 사법적 규약이라고 한다.
건축기준법 제6조의 건축 확인 대상이 되지 않아 건축협정은 실효성을 갖지 못한다는 비판 이 있지만 한편으로 주민자치에 의한 민주적한 제도이고, 주민들이 협정의 체결과 운영에 적극 참여한다면 단순한 공법상의 규제보다도 효율적 이라는 평가도 있다.
3)2.2 건축협정의 종류 및 협정내용
건축협정의 종류에는 합의협정, 1인 협정, 행 정주도형이 있다.
합의협정은 이미 시가지가 형성되어 있는 지 구에서 주민들이 자주적으로 체결하는 것이고.
행정주도형은 주택지 개발 지침으로 시가화조 정구역이나 도시계획구역 외의 지역에서 자치체 가 사업자에게 건축협정의 체결을 의무로 부과 하는 경우이다.
건축협정 내용은 건축협정참여필지, 건축물에 관한 기준, 협정유효기간, 협정을 위반한 경우의 조치 등으로 구성된다.
건축협정참여필지는 건축협정에 참여한 건축협 정구역과 건축협정구역인접지로 구분한다.
건축물에 관한 기준은 건축물의 부지, 위치, 구조, 용도, 형태, 의장, 건축설비 등에 관한 기 준을 정할 수 있다.
부지는 최소면적, 부지의 분할 합병, 건축위치 의 제한, 도로와 부지경계선에서 건축물외벽까지 의 거리, 층별 이격거리 제한이 가능하다.
용도에서는 특정용도의 제한이 가능하며, 형 태는 일조, 통풍 등과 건축물의 층수, 최고높이, 처마높이, 건폐율, 용적율 제한이 가능하고, 지구 에 따라서는 증축이나 개축의 제한도 가능하다.
건축물의 구조와 재료, 지붕의 형상 등을 제 한하는 것도 가능하며, 의장은 주로 광고물의 설 치 제한이나 색체를 제한할 수 있다.
기타 내용으로 울과 담, 녹지, 옹벽, 창고의 설치와 크기 및 색상의 제한도 가능하다. 그 외 건축설비와 주차장에 관한 제한도 가능하다.
3. 교토시 건축협정의 개요
3.1 건축협정의 도입
교토시의 건축협정은 1973년 건축협정조례의 제정과 함께 도입되어 현재에 이르고 있다.
1973년 시모카와(下鴨)제1주택지구가 처음으
구명 번호 지 구 명 부지 위치 구조 용도 형태 의장 설비 구명 번호 지 구 명 부지 위치 구조 용도 형태 의장 설비 사
교 쿠
⌒ 左 京 区
‿
1 岩倉村松町․長谷町 ● ● ●
니 시 교 쿠
⌒ 西 京 区
‿
34 桂坂弟15(つばき) ● ● ● ● ● ●
2 岩倉長谷台住宅 ● ● ● 35 桂坂弟16(にれの木) ● ● ● ● ● ●
3 長谷住宅 ● ● 36 桂坂弟17(くすの木) ● ● ● ● ● ●
4 北大路高野住宅 ● ● ● 37 桂坂弟18(くすの木) ● ● ● ● ● ●
5 下鴨弟1住宅 ● 38 桂坂弟19(つばき) ● ● ● ● ● ●
6 下鴨弟2住宅 ● ● 39 桂坂弟20(つばき) ● ● ● ● ● ●
7 下鴨弟3住宅 ● 40 桂坂弟21 ● ● ● ● ● ●
주 우 교 쿠
⌒ 中 京 区
‿
8 麩屋町通笹屋町 ● 41 桂坂弟22 ● ● ● ● ● ●
9 釜座町 ● ● 42 桂坂弟23 ● ● ● ● ●
10 天守町 ● ● 43 桂坂弟24 ● ● ● ● ●
11 夷町․松屋町 ● ● 44 桂坂弟25 ● ● ● ● ●
12 新町通百足屋町一部 ● ● 45 ヒルズガ-デン桂坂
(ひいらぎ) ● ● ● ● ● ●
13 姉小路界隈 ● ● 46 桂坂センタ- ● ● ● ● ● ●
14 松長町 ● ● ● 47 西桂坂弟1(しらかば) ● ● ● ● ●
우교쿠
(右京区) 15 和のまち御室 ● ● ● ● 48 西桂坂弟2(あかしや) ● ● ● ● ●
니 시 교 쿠
⌒ 西 京 区
‿
16 阪急桂南住宅 ● ● ● ● 49 西桂坂弟3(しらかば) ● ● ● ● ● 17 ガデンハウス洛西境谷
公園住宅 ● ● ● ● 50 東桂坂弟1 ● ● ● ● ●
18 西竹の里タウンハウス ● ● ● ● ● ● ● 51 東桂坂弟2 ● ● ● ● ●
19 桂坂季美が丘 ● ● ● ● ● 52 東桂坂弟3 ● ● ● ● ●
20 桂坂弟1(かえで) ● ● ● ● ● ● 53 東桂坂弟5 ● ● ● ● ● 21 桂坂弟2(さつき) ● ● ● ● ● ● 54 大枝北沓掛桂坂弟4南 ● ● ● ● ● 22 桂坂弟3(さつき) ● ● ● ● ● ● 55 桂․御陵坂弟1(さくら) ● ● ● ● ● ● 23 桂坂弟4(ひいらぎ) ● ● ● ● ● ● 56 桂․御陵坂弟2(さくら) ● ● ● ● ● ● 24 桂坂弟5(ひいらぎ) ● ● ● ● ● ● 57 大原野右京の里 ● ● ● ● 25 桂坂弟6(ひいらぎ) ● ● ● ● ● ● 58 K-City桂川そよぎ野 ● ● ● ● ● 26 桂坂弟7(つばぎ) ● ● ● ● ● ●
후 시 미 쿠
⌒ 伏 見 区
‿
59 醍醐柿原住宅 ● ●
27 桂坂弟8(つばぎ) ● ● ● ● ● ● 60 醍醐烏橋住宅 ● ●
28 桂坂弟9(けやぎ) ● ● ● ● ● ● 61 桃山南大島町 ● ● ● ● ● 29 桂坂弟10(けやぎ) ● ● ● ● ● ● 62 桃山与五郞町 ● ● ● ● ● 30 桂坂弟11(けやぎ) ● ● ● ● ● ● 63 向島リバサイド津田 ● ● ● 31 桂坂弟12(さつき) ● ● ● ● ● ● 64 久我御旅町南部住宅 ● ● 32 桂坂弟13(さつき) ● ● ● ● ● ● 65 久我の杜住宅 ● ● 33 桂坂弟14(にれの木) ● ● ● ● ● ● 66 久我の杜(東)住宅 ● ●
합의협정지구는 제도의 도입초기 1인 협정제 도가 없었던 시기에 체결된 지구들과 기성도심 지역 내의 지구이다. 1인 협정지구는 개발회사 주도로 개발된 신주택단지에 주로 체결되어 있 고 80년대 후반에 주로 체결되었으며, 현재는
주로 1인 협정으로 체결되고 있다.
협정 지구의 분포를 지역별로 보면 신개발주
택지구인 카츠라자카(桂坂)지구가 위치한 니시
교쿠(西京区)가 43지구로 가장 많다. 그 외 사
교쿠(左京区)에 합의협정지구가 5개 지구와 1인
협정
항목 협정내용(협정구역번호, 표1의 번호와 일치) 협정
항목 협정내용(협정구역번호)
부지
①최소필지면적
①100㎡이상(61,62)
②120㎡이상(16)
③180㎡이상(2)
④270㎡이상(54)
형태
②건축물 최고높이
①지반에서 9.0m이하(2,3)
②지반에서 17.0m이하(10)
③지반에서 18.0m이하(12,13)
④지반에서 20.0m이하(9,14)
⑤지반에서 15.0m이하(11)
⑥지상 10.0m이하(54,61)
⑦지상 11.0m이하(62)
②분할,합병조건 ①분양시를 기준으로 분할금지(64)
③지반변경제한 ①평균지반면 60㎝이하(64)
②형상변경,옹벽제거,교체,증축금지(54)
③기계식 주차장 ①1층 2단 주차장 및 기계식 주차장은 벽 과 지붕을 설치(10,11,13,14)
④옹벽기준
①형상변경,옹벽제거 교체 증축금지(단, 차량,사람 출입구설치, 조경공사로 인한
0.5m이하의 변경은 가능(54) ④처마최고높이 ①6.5m이하(2,16)
②7.5m이하(61,62)
⑤구획 내 가구 수 -
의장
①광고물 제한
①자가용으로 0.6㎡이하(2)
②자가용,1구획당 1㎡이하, 간판 등 부지 경계선에서 0.9m이상 후퇴,옥외광고물법, 교토시옥외광고물조례에 적합할 것(54)
③진료소는 간판표시면적 5.0㎡이하(54)
⑥건폐율 ①부지면적의 5/10(54)
⑦용적율 -
위치
①도로에서 건축물 외벽 까지 거리
①건축물 마감면에서 도로경계선까지 1 층은 1.5m, 2층은 2.4m이상(54)
②외벽과 지붕의 재료 및 색채
①기와(2)
②지붕형식:切妻, 寄棟, 八母屋, 지붕재료:
일본기와, 시멘트기와,착색석면스레트평판, 아스팔트슁글,동판,금속판(절판형제외),색 채:흑색계통,회색계통,옅은차색,무광택(54)
③외벽형식:大壁, 眞壁, 재료:リシン긁어내
①인접대지경계선 에서 건축물 각 부 분까지의 거리
①도로에 면한 문은 도로경계선에서 0.6m이상 후퇴, 개폐시 도로선 침범불 가(54)
②돌출창 길이 3.0m이하인 경우 도로선, 인접대지경계선 넘어 설치가능(54)
①구조변경 금지 -
표 2. 건축협정항목-1
협정지구 2개 지구이고, 주우교쿠(中京区)의 7
개 지구는 모두 합의협정지구이다. 우교쿠(右京 区)는 1인 협정지구가 1개 지구 이고, 후시미쿠 (伏見区)는 8개지구중 합의협정지구가 3개 지 구, 1인 협정지구가 5개 지구이다.
4. 교토시 합의협정지구의 협정내용 분석
4.1 부지 및 위치
부지 및 위치에 관한 협정내용은 크게 최소필 지면적, 분할 및 합병조건, 지반변경제한, 옹벽기 준, 건폐율 등을 규정하고 있다.
부지에 관한 규정 중 필지의 최소면적을 제한 하여 일정규모 이하로 적어지지 않도록 하여 건
축물이 일정규모 이상의 규모와 면적이 확보되 도록 유도하는 지구가 5개 지구 이다 (2,16,54,61,62 : 표1의 번호, 이하 생략). 부지 분할 및 합병조건에서 택지의 분양시를 기준으 로 분할을 금지하는 지구가 1개 지구이다(64).
지반에 관한 규정에서는 지반면의 변경제한을 규정한 곳이 1개 지구이다(64).
옹벽에 관해서는 형상의 변경, 제거, 교체, 증 축 등을 제한하고 있는 곳이 1개 지구이다(64).
건폐율은 제한하고 있는 지구가 1개 지구 (54) 이고, 용적율을 제한한 지구는 없다.
위치에 관해서는 도로에서 건축물 외벽 까지
거리에 관하여 1층은 1.5m, 2층은 2.4m이상으
로 정하고 있는 지구가 1개 지구 이다(54). 인
협정구역번호, 표1의 번호와 일치) 표 3. 건축협정항목-2
접대지경계선에서 건축물 각 부분까지의 거리에 관해 규정하고 있는데, 도로에 면한 문은 도로경 계선에서 0.6m이상 후퇴, 개폐 시 도로선 침범 불가(54)와 돌출창의 길이가 3.0m이하인 경우 는 도로선, 인접대지경계선 넘어 설치가능(54) 하도록 정하고 있다.
4.2 구조
구조에 관해서는 규정을 정하지 않고 있다.
4.3 설비
옥외 TV안테나 금지는 1개 지구에서 정하고 있고(54), 자동차 소유자의 부지내 주차1대의 공지확보를 1개 지구(61)에서 규정하고 있다.
4.4 형태
형태에 관해서는 건축물의 층수, 건축물의 최 고높이, 기계식주차장, 처마의 최고높이에 관하 여 정하고 있다.
건축물의 층수는 지하층을 제외하고 2층 이하로 정하고 있는 지구가 2개 지구(2,3,5,6,16,54)이고, 5층 이하(11,12,13)와 6층 이하(9,10,14)로 규정 한 지구가 있다.
건축물의 최고높이에 관한 규정을 보면, 11m
이하로 정하고 있는 지구와 11m를 넘는 지구로
나눌 수 있다. 11m이하의 경우는 9.0m이하
(2,3), 10m 이하(54,61), 11m 이하(62)가 있
다. 11m를 넘게 정하고 있는 지구는 15m이하
(11), 17m 이하(10), 18m 이하(12,13), 20m
이하(9,14)이다. 처마의 최고높이는 6.5m이하로 한 지구(2,16)와 7.5m이하(61,62)인 지구가 있다.
기계식주차장에 관해서는 1층 2단 주차장 및 기 계식 주차장은 벽과 지붕을 설치하도록 정하고 있다(10,11,13,14).
4.4 의장
의장에 관한 항목으로는 광고물 제한, 외벽과 지붕의 재료 및 색채, 담장과 울타리의 재료 및 높이, 식재(조경)면적, 처마 및 차양 등에 관하 여 정하고 있다.
광고물 규정을 보면 자가용으로 0.6㎡이하 (2), 자가용으로 1구획 당 1㎡이하, 간판 등 부 지경계선에서 0.9m이상 후퇴, 진료소 간판표시 면적은 5.0㎡이하(54)로 하도록 정하고 있다.
외벽과 지붕에서는 지붕의 재료만을 기와로 정한 지구(2)와 외벽과 지붕에 관한 항목을 함 께 정한 지구(54)로 구분할 수 있다. 이 지구에 서는 지붕형식은 키라츠마(切妻:박공면)ㆍ요세무 네(寄棟:우진각지붕)ㆍ이리모야(入母屋:(入자형 지붕)이고, 지붕재료는 일본기와ㆍ시멘트기와ㆍ착 색석면스레트평판ㆍ아스팔트슁글ㆍ동판ㆍ금속판 이며 색채는 흑색ㆍ회색ㆍ옅은 차색 등 이다. 외 벽의 형식은 오오카베(大壁:기둥에 판자나 회칠 로 마감한 벽)ㆍ신카베(眞壁:기둥을 보이게 마감 한 벽)이고 재료는 리신긁어내기ㆍ색몰탈긁어내 기ㆍ타일ㆍ뿜칠타일ㆍ스타코ㆍ사이딩보드이고, 색 채는 황갈색ㆍ회색ㆍ옅은차색ㆍ백색 등 이다.
담장과 울타리는 도로경계선에 평행한 울타리 는 생담, 토담 등으로 하고 콘크리트블럭, 인조 콘크리트, 만년담 등은 사용을 금지하고 있다 (54). 식재면적은 부지면적의 2/10이상으로 정 하고 있다.(54) 처마 및 차양은 세련되고 주변 풍치를 해치지 않도록 규정하고 있다(54).
(2,16,64)하는 것과 모든 용도를 허용(6)하는 지구로 구분할 수 있다.
병용주택으로 허용되는 용도를 보면, 일용품 판매 소매점(3,16,62,64), 진료소(3,7,16,61,62,64), 이ㆍ 미용실(3,16,62) 아뜰리에(3,62), 사무소(16, 61), 의원(62), 학습소(16,61), 빵가게(61,62), 조산소 (62), 학습소(62), 쌀가게(62), 낫토가게(62), 과자 가게(62), 다다미가게(62), 건구가게(62), 자전거점 (62), 가정 전기 기구점(62), 공방(62) 등 이다.
단독주택이나 병용주택 이 외에 독립적으로 허용되는 용도를 보면, 지상2층 이하, 처마높이 7.5m이하의 공동주택(7), 파출소(7,54), 공중전 화소(7,54), 이ㆍ미용실(64), 진료소(2,54) 자 치회 집회소이다(2). 모든 건축물을 허용하는 경우는 1개 지구이다(6).
금지용도로 정하고 있는 지구에서 금지되는 용도를 보면, 일반용도로서 임대사무소(사무소+
소유자 주택 제외), 주차장(소유자 주택 부속 제
외), 공동주택(개방복도가 없는 소유자 주택제
외)(8)이 있다. 금지되는 유흥위락용도로는 캬바
레(9,10,11,13,14), 요리점(9,10,11), 나이트클럽
(11,13,14), 댄스홀(9,10,11,13,14), 개실부착형
목욕탕(9,10,12,13,14,), 누드스튜디오(10,11), 노
조키극장(10,11), 스트립극장(10,11), 남녀동반전
용휴게실(10,11), 성적호기심을 유발하는 사진과
물품을파는점포(10,11),마작업소(10,11,12,13,14),
빠징코업소(9,10,11,12,13,14), 사격장(10,11), 경마
권 발매 소( 1 0 , 1 1 , 1 2 , 1 3 , 1 4 ) , 자 동차 레이 스
(10,11,13,14), 경륜발매소(10,11,12,13,14), 가라
오케박스(10,11,13,14), 가라오케 설비가 있는 음
식점(10,11), 전용사무소(10,11), 공동주택(전용
면적 40㎡미만의 호수가 1/3이상은 제외)(10), 전
체주호의 전용면적 40㎡(11,12)이상, 45㎡이상
제외(9,13), 바(9,11,13,14), 일용품판매점포(오
필지 구획 형태
지구
岩倉長谷台住宅(2) 下鴨弟1(5), 3住宅(7) 下鴨弟2住宅(6) 大枝北沓掛桂坂弟4南(54) 桃山南大島町(61)필지 구획 형태
지구
麩屋町通笹屋町(8) 釜座町(9) 天守町(10) 夷町․松屋町(11) 桃山与五郞町(62)필지 구획 형태
지구
新町通百足屋町一部(12) 姉小路界隈(13) 松長町(14)필지 구획 형태
지구
阪急桂南住宅(16) 久我御旅町南部住宅(64) 長谷住宅(3)표 4. 합의협정지구의 구획형태(협정번호 : 표 1의 번호와 동일)
4.5 건축협정내용의 분석 및 정리 (1) 부지 및 위치
부지에 관해서는 택지개발지역의 지구에서 필 지의 규모를 최소필지면적과 분할ㆍ합병조건으 로 제한하여 과소 필지로의 분할을 방지하고 있 다. 위치에 관해서는 도로에서 건축물의 외벽까 지의 거리와 출입구 및 창의 부지 내 위치를 제 한하고 있다. 부지의 형상 유지를 위하여 옹벽의 변경제한을 하고 있고, 부지 내 공지확보를 위 하여 건폐율을 규정하고 있다. 기존 도심지역에 서는 제한하지 않고 있다.
(2) 구조 및 설비
구조에 관해 제한한 지구는 없다. 택지개발지 구에서는 지구의 경관보호를 위해 옥외TV안테 나의 설치 금지와 부지 내 부설주차대수의 확보 규정을 정하고 있다.
(3) 형태
형태에서는 건축물의 높이와 주차장의 형태에 관한 규정을 정하고 있다. 기존 도심지역에서는 건축물의 최고높이와 주차장의 형태에 관한 제 한을 규정하고 있고, 택지개발지역에서는 건축물 의 층수와 처마최고높이로 건축물의 높이를 제 한하고 있다.
(4) 의장
택지개발지구에서 광고물 제한, 외벽과 지붕의 재료 및 색체에 관하여 규정하고 있고, 담장과 울타리의 재료 및 높이와 식재면적을 규정하고 있다. 지구내의 환경과 경관보호를 위해 상세하 게 기준을 정하고 있다.
용도는 협정으로 제한하지 못하게 하고 있다. 기 존 도심 내에서는 금지용도를 규정하여 지구 내 환경관리에 위해가 되는 최소한의 용도만을 제 한하여 도심상업지역으로서의 기능에 문제가 없 도록 하고 있다.
5. 결론
교토시 건축협정지구 중 합의협정지구의 건축 물에 관한 기준을 분석한 결과 다음과 같은 내 용을 알 수 있었다.
동일한 합의협정방식으로 체결된 지구를 분석 하였지만, 협정지구의 도시 내 위치에 따라 협정 내용이 다르게 나타나고 있는 것을 알 수 있다.
기성시가지인 도심 내 건축협정 지구는 상업 지구인 지역의 특성을 반영하여 도시기능에 문 제가 발생하지 않고 도시환경도 제어가 가능하 도록 금지용도와 건축물의 높이만을 협정항목으 로 정하고 있다. 반면에 도심외의 지역에서는 택 지개발에 따라 형성된 주거지의 특성으로 인해 도심지역에 비해 상세한 항목을 정하고 있다. 특 히 허용용도와 건축물의 층수를 규제하여 저층 주거지의 환경을 유지하고 있음을 알 수 있었다.
앞으로 우리나라에 건축협정제도를 도입하기 위해서는 도시와 주거지의 특성분석과 제어요소 에 관한 연구가 시급히 필요하다고 사료된다.
1. 京都市, 都心再生まちづくりプラン, 平成10年 2. 鈴木克彦, すぐに 役立つ「建築協定」の 運営とまちつ
くり, 鹿島出版会, 1992.
3. 佐藤滋,まちづくりの科学, 鹿島出版会, 2003.
4. 浅見泰司編, 住環境評価方法と理論, 東京大学出版会, 2001.
