리우 홍 유:
중국의 보장성 주택 건설정책
이 진 | 淸華대학 건설관리학과 박사과정(인터뷰)
▶ 이진(이하 ‘이’): 교수님께서는 중국 칭화대학교 토목수리학원의 부원장과 건설관리학과 원장, 헝롱 센터(이전의 부동산연구소) 소장 및 교수로 오랫동 안 활동하시면서 부동산시장 분석과 관련 정책 등 여러 분야에 대해 연구를 진행하고 계신 것으로 알 고 있습니다. 교수님의 연구 철학과 연구활동에 대 해 간단히 소개 부탁드립니다.
▶▶유홍옥(이하 ‘유’): 중국 부동산 발전의 시초는 30 년 전 시작된 주택개혁과 토지사용제도 개혁입니 다. 저는 1987년부터 중국 주택제도개혁 문제에 대 한 연구를 시작했고, 1989년부터 토지사용제도개 혁에 관한 연구를 시작했지요. 그 이후 중국 부동 산업과 부동산시장의 발전에 따라서 연구 시야와 분야를 부동산업과 국민경제, 부동산시장과 시장의 운영법칙, 부동산 투자와 금융으로 점차 넓혔습니 다. 그리고 최근에는 주택문제와 주택정책에 중점 적으로 관심을 갖고 연구하고 있습니다.
제가 이러한 연구를 진행하면서 가지는 이념은
크게 세 가지 정도로 요약할 수 있습니다. 첫째, 모 든 연구 문제가 반드시 사회에서 절박하게 해결을 필요로 하는 현실적인 문제이고, 그 연구 결과는 반 드시 사회가 실천하고 옮길 수 있는 것이어야 한다 는 것입니다. 둘째, 이러한 문제들 중에서 최대한 학 술적·이론적 가치를 향상시킬 수 있어야 합니다.
중국 특색에 맞는 부동산 경제이론을 성립하는 데 공헌할 수 있도록 말입니다. 셋째, 국제 부동산 학술 연구의 발전을 관심을 갖고 주목해야 합니다. 중국 문제에 대한 연구를 통해서 세계적 범위의 부동산 경제이론 발전에 공헌하도록 노력해야 합니다. 이 것이 제가 지니고 있는 연구 철학입니다.
▶ 이: 먼저 본격적인 인터뷰에 앞서 2012년 한 해 동안 중국 부동산시장에 대해 회고하고 싶습니다.
중국 정부는 주택가격 상승 억제를 계속해서 강조 해왔고 그와 관련된 규제 정책을 유지하였습니다.
교수님께서는 지난해 중국 부동산시장에 대해 어떻
▶ 李真(‘李’): 刘洪玉教授, 您好. 您担任清华大学建设管理系教授和清华大学恒隆房地产研究中心 的主任, 已经有很长时间了. 在这个过程中您一定做过很多对房地产市场及相关政策的深入分析和研 究, 可否请您介绍一下您在这方面的研究理念和主要研究内容?
▶▶刘洪玉(‘刘’): 中国房地产市场的发展, 始于30年前开始的住房制度改革和土地使用制度改革. 我 从1987年开始研究中国住房制度改革问题’ 从1989年开始研究土地使用制度改革问题, 之后随着中国 房地产业和房地产市场的发展, 又逐渐把研究视野拓展到房地产业与国民经济’ 房地产市场与运行规 律’ 房地产投资与房地产金融, 近年的研究则更多关注住房问题和住房政策. 我从事相关研究工作的 理念: 一是所研究的问题必须是社会迫切需要解决的现实问题, 研究的结果必须能够指导社会实践 活动; 二是从这些问题中尽量提炼出有学术价值的理论问题, 为中国特色的房地产经济理论建设做出 贡献; 三是要关注国际房地产学术研究的发展, 争取通过中国问题的研究, 为世界范围的房地产经济 理论发展做出贡献.
▶ 李: 首先开始面谈主要内容之前, 该回顾过去的2012年的房地产市场. 中国政府一直强调 ‘抑制住 房价格上涨’ 并且保持了相关控制政策. 请问您怎么评价去年的中国房地产市场. 从住房价格 ‘供求’ 政府的抑制政策 ‘土地供给’ 企业等的方面怎么评价?
▶▶刘: 2012年的中国房地产市场, 应该说是基本实现了稳定市场稳定价格的调控目标, 也摆脱了2010 年以来房价增长速度连续下降的局面.
我们对全国40个主要城市新建商品住房销售价格监测的结果显示, 2012年12月的房价, 相对于2011
刘洪玉:
中国保障性住房建设政策
게 평가하시는지 궁금합니다. 주택가격, 공급과 수 요, 정부의 규제 정책, 토지공급, 기업 등 여러 측면 에 대해 말씀 부탁드립니다.
▶▶유:2012년 중국 부동산시장을 평가하자면, 기본 적으로 시장의 안정과 가격 안정이라는 중국 정부 의 시장 조절 목표가 실현됐다고 말할 수 있습니다.
또한 2010년 이후 계속되어온 부동산 가격 증가속 도 감소 추세에서 벗어났습니다.
저희 연구실에서 실시한 전국 40개 주요 도시 의 신규건설 상품주택1) 판매가격에 대한 모니터링 결과에 따르면, 2012년 12월 주택가격은 2011년 동기간 대비 5.97% 상승하였습니다. 이는 2011년 12월의 3.64%보다 높은 상승폭이지만 2010년과 2009년 동기간 상승폭이 각각 27.26%, 27.74%였던 것에 비해 매우 낮은 수준입니다. 주택가격 증가폭 이 GDP 증가속도와 1인 평균 지불가능소득 증가 속도보다 낮게 하겠다는 조절목표가 이루어졌다고 볼 수 있습니다. 또 주목할 만한 다른 현상은 2012 년의 거래 규모가 2011년에 비해 상당히 많이 증가 했다는 점입니다. 특히 2012년 하반기에 신규주택, 중고주택 거래가 더욱 활성화되었고 주택가격이 상 승하는 추세가 이어졌습니다. 이는 2012년 국가의 안정적인 성장을 위한 거시경제 정책에 의해 조정 이 이루어진 것이라 할 수 있습니다. 특히 그 정책 중 중앙은행이 연속 2회 이자율을 내린 것이 소비
자들의 확신과 예측을 조정하면서 주택에 대한 거 대한 잠재수요가 매우 빠른 속도로 표출되었지요.
부동산 개발기업 측면에서 보았을 때는, 2011년 에 이어 2012년 1월부터 9월까지 개발기업의 토지 구매가 지속적으로 감소하였고, 기업은 재고를 줄 이기 위해 판매 촉진 역량을 더욱 강화하였습니다.
그러나 2012년 10월 들어서는 거래량이 눈에 띄게 증가하였고, 거래가격 또한 많이 상승하는 현상을 보였습니다. 이는 개발 기업들이 미래 시장에 대한 기대심리를 회복하는 결과를 가져왔고, 이로 인해 토지구매에 더 큰 힘을 쏟게 되면서 토지거래가격 의 회복이 촉진되었다고 정리할 수 있습니다.
▶ 이: 현재 중국 주택시장에서 관망세가 오래 지속 되고 있는 상황에서, 정부는 저소득층의 주거문제 를 해결하기 위해 공공임대주택 건설에 대한 공격 적인 투자를 계속하고 있습니다. 제 개인적인 생각 으로는 적어도 앞으로 몇 년간은 이러한 보장성 주 택(保障性住房)2) 공급이 중국 정부의 주요 주택정 책이 될 것 같다고 예상하는데, 교수님께서는 어떻 게 생각하시는지요? 또 이러한 정부 정책의 배경 이 무엇이라 생각하십니까? 주택 가격이 지나치게 높아 지불 가능성이 낮은 걸까요? 거품이 있는 것 일까요?
▶▶유: 굉장히 정확한 관점입니다. 부동산시장 발전
1) 상품주택(商品房 또는 商品住房)은 우리나라의 신규 분양주택과 유사한 개념이다.
2) 현재 중국의 보장성 주택에는 염가임대주택(廉租住房), 공공임대주택(公共租赁房), 경제적용주택(经济适用房), 한가상품주택(限价商品房)이 있다. 염 가임대주택과 경제적용주택은 1998년에 도입된 개념으로, 목표계층은 각각 저소득 가구와 중저소득 가구다. 한가상품주택은 2006년 도입된 경제적용 주택과 상품주택의 중간 개념의 주택이다. 경제적용주택 수혜계층은 되지 않으나 일반 상품주택시장에는 진입하기 어려운 가구를 대상으로 한다. 공공 임대주택은 2010년 도입되었고, 염가임대주택과 경제적용주택 대상의 중간계층을 목표로 한 주택이다. 이로써 보장성 주택 계획 초기에는 ‘염가임대 주택-경제적용주택’의 이원 공급체계였던 것이 현재는 ‘염가임대주택-공공임대주택-경제적용주택-한가상품주택’의 4단계 공급체계를 갖추게 되 었다(이진·유홍옥. 2011. “서민주거복지 실현을 위한 중국의 보장성 주택 건설”. 국토 제359호. pp115-123).
年同期上涨5.97%, 虽然上涨幅度高于2011年12月的3.64%, 但远远低于2010年和2009年同期分别上涨 27.26%和27.74%水平, 实现了房价涨幅低于GDP增长速度和人均可支配收入增长速度的调控目标.
另外一个值得关注的现象是, 2012年的交易规模较2011年有了相当大的提升, 尤其是2012年下半 年, 新房和二手房交易日趋活跃, 价格趋升, 表明在2012年国家有关稳增长的宏观政策尤其是央行连 续两次降息的情况下, 消费者信心和预期都发生了调整, 巨大的潜在住房需求得到了快速的释放.
从房地产开发企业的角度看, 2012年1~9月开发商普遍延续2011年的减少土地购置’ 加大促销力度 以减少存货的策略. 但进入到2012年10月份, 交易量显著上升, 交易价格也出现明显上升, 使得开发 商恢复了对未来市场的信心, 所以纷纷加大了土地购置的力度, 促进了土地交易价格的回升.
▶ 李: 目前中国房地产市场上购房者的观望氛围浓厚, 开发商的开发投资量也有所减少. 可是政府为 解决低收入家庭的住房困难, 大力投资公共租赁住房建设. 我个人觉得未来几年的住房政策会以保 障性住房为主. 请问您怎么看待这个问题?政府推出这种政策的背景和背后的驱动因素是什么?(住房 价格太高, 可支付性较差?存在市场泡沫?）
▶▶刘: 你对这个问题的观察很准确. 房地产市场发展重要目的之一, 就是更好的解决中国城镇居民的 住房问题. 住房制度改革之前, 中国城镇住房是行政性实物分配体制, 改革的过程中引进了市场机制, 但仍然以行政性实物分配为主; 1998年终止住房实物分配体制后, 加速推动住房市场化, 使得住房市 场取得了巨大的发展, 城镇居民居住条件快速改善; 2010年开始房价过高 ‘与居民家庭收入和住房支 付能力严重失衡问题受到关注, 又开始着手建设住房保障体系, 着力解决中等偏下收入家庭和低收 入家庭的住房问题, 加强房地产市场调控力度, 抑制价格泡沫’ 防范房地产价格泡沫给国民经济健康 稳定发展带来的潜在风险. 这就出现了你问题中描述的情况. 应该说, 中国未来城镇住房供给政策发 展的思路, 仍然是以市场为主满足城镇居民多样化的住房需求, 以政府为辅对中等偏下和低收入家 庭实现基本住房需要提供支持和保障.
▶ 李: 过去几十年, 韩国政府通过供给各种租赁住房, 努力提高低收入家庭的居住福利.可是政府大量 供应租赁住房有时会挤占民间开发企业的市场份额, 影响住房价格波动. 请问中国政府进行大规模的 保障性住房建设会对住房市场结构和住房市场产生什么影响?
▶▶刘: 住房问题是世界各国长期面临的问题, 只是在不同的历史时期, 问题的特点和表现形式不一样, 政府所采取的对策也不同. 我们也很关注包括韩国在内的世界各国住房政策的演变过程和经验教训, 力图少走弯路. 住房供给包括政府与市场两个渠道, 政府与市场供给的理想边界往往被理解为是一条 线, 非此即彼. 但现实中这很难做到, 因此就引发了关于政府供应是否挤占了市场供应份额的讨论. 在 我看来, 政府提供的住房保障通常面向对市场住房缺乏支付能力的家庭, 从理念上与市场不但不冲