도정법에 의하면 주택규모를 규제하는 목적은 주택수급 안 정과 저소득 주민의 입주기회 확대의 두 가지로 명시되어 있 다(도정법 제4조의2). 그런데 이와 같은 목적이 합리화되기 위해 서는 주택규모에 대한 수요와 공급에 관해 시장보다 정부의
판단 능력이 더욱 뛰어나거나, 또는 사회적으로 지향하는 가치 에 비추어 더욱 올바른 판단을 할 수 있다는 전제가 필요하다.
첫째, 주택수급의 안정을 위해 주택규모를 규제한다는 것은 주택규모별 수요와 공급을 판단함에 있어 정부가 시장보다 뛰 어난 능력을 지니고 있음을 전제한 것이다. 환원하면, 시장에 맡겨 두면 주택규모별 수급안정을 도모하기 어렵기 때문에 정 부가 시장에 개입해야 한다는 것이다. 그러나 이러한 이유로 정부 개입이 합리화되기 위해서는 그 필요조건으로서 시장실 패(Market Failure)가 전제되어야 한다. 그럼에도 불구하고 이와 관련하여 구체적으로 어떠한 형태의 시장실패 현상이 발생하 는지에 대해 명확히 밝혀진 바가 없다. 따라서 정부가 시장에 개입함으로써 교정하고자 하는 실체가 무엇인지 불명확하다 면, 오히려 정부 개입은 자원배분의 왜곡을 초래할 뿐이다.
주택은 가장 대표적인 이질재(Heterogeneous Goods)로서 주택 시장은 수많은 하위시장(Submarkets)으로 구성되어 있다. 이에 따라 주택가격은 기본적으로 총량적 수요-공급보다 하위시장 의 수요-공급 조건에 더욱 민감하게 반응한다. 주택의 규모에 따라서도 규모별 하위시장이 세분된다. 이에 따라 이를테면 소형주택의 가격은 상승(하락)하는데 대형주택의 가격은 하락
(상승)하는 현상과 같이, 소형주택과 대형주택의 가격 변화는 항상 일치되지 않을 뿐만 아니라 때로는 반대 방향으로 움직 이기도 한다.
따라서 주택규모 규제에 의한 소형의무비율로 인해 상대적 으로 소형아파트의 공급이 증가하고 중대형아파트의 공급이 감소하면, 소형아파트의 가격은 하락하고 중대형아파트의 가 격은 상승한다. 이러한 현상은 소득의 증가 등으로 인해 상대
적으로 소형보다는 중대형아파트에 대한 수요가 증가하는 경 우에 더욱 두드러지게 나타난다. 이는 곧 소형의무비율을 강 제하는 정부의 개입이 주택규모별 하위시장의 수급 안정보다 는 오히려 주택시장에서의 수급을 왜곡하여 수급 불균형을 초 래할 수 있다는 사실을 의미한다.
이미 그동안 시행되어 왔던 소형의무비율제도 등 평형 규제 로 인해 주택규모에 대한 수요와 공급이 불균형을 이루고 있 다는 증거는 실증적으로 확인되고 있다(Kim and Kim, 2002). 주택 의 공급비용을 비교해 보면 소형아파트의 평당 가격은 중대형 아파트에 비해 높아야 한다. 단위 주택의 규모가 작아져 동일 한 연면적에서 보다 많은 주택을 건설할수록 벽의 수가 많아 지고 화장실 등의 설비시설을 추가적으로 설치해야 하므로 건 축비용이 증가하기 때문이다. 그럼에도 불구하고 동일한 마감 재를 사용한 동일 아파트 단지 내 다른 평형의 주택가격을 비 교해 보아도 알 수 있듯이, 실제 시장에서 거래되는 아파트의 가격을 보면 소형아파트의 평당 가격이 중대형아파트에 비해 낮다. 보다 일반적으로 우리나라 주택시장에서 주택의 규모가 증가할수록 평당 가격이 증가한다는 실증적 증거는 수많은 특 성가격모형(Hedonic Models)을 통해 오랫동안 증명되어 왔다. 더 욱이 최근의 주택가격 급등과정에서도 확인할 수 있었듯이 중 대형아파트의 가격은 소형아파트에 비해 더욱 급속하게 상승 하고 있다.
이러한 사실은 소형아파트의 경우 수요에 비해 공급이 과잉 되어 상대적으로 시장가격이 낮게 형성되어 있는 반면, 중대형 아파트는 수요에 비해 공급이 부족하여 희소성이 증가함으로 써 상대적으로 시장가격이 높게 형성되어 있음을 의미한다.
즉 소형의무비율제도 등 평형 규제로 인해 이미 주택규모별 하위시장의 수급 불균형이 발생하고 있고, 이에 따라 하위시장 간 자원배분에 왜곡이 초래되고 있는 것이다.
주택규모 배분에 있어 왜곡 현상은 소형의무비율제도 등 평 형 규제가 시장에서 공급되는 주택규모의 다양성을 저해하고 있다는 측면에서도 제기된다. 앞서 설명한 바와 같이 주택의 규모가 증가할수록 평당 시장가격이 증가한다는 사실은, 소형 의무비율제도에 의해 허용되는 범위 내의 소형아파트 중에서 도 가장 큰 평수의 아파트가 공급될 가능성이 높다는 것을 의 미한다. 즉 전용면적 25.7평의 국민주택 규모 이하를 공급하도 록 의무화하더라도 10평, 15평, 20평, 25.7평대 등의 다양한 평 형이 공급되는 것이 아니라, 그중에서 가장 큰 25.7평대의 아 파트가 집중적으로 공급된다는 것이다. 이에 따라 우리나라 아파트 규모의 분포를 살펴보면 전용면적 25.7평대의 국민주 택 규모와 18평대의 아파트 규모에 공급이 편중되어 있다(Kim and Kim, 2002). 결국 소형의무비율제도 등 주택규모 규제는 전 용면적 25.7평대의 국민주택 규모와 18평대의 아파트를 양산 하는 부작용을 초래함으로써 결과적으로 주택소비자의 선택권 을 그만큼 제약하는 요인으로 작용하고 있다.