가. 현황
현재 캄보디아는 한국계 시행사 및 건설회사의 주도로 콘도미니움, 아파트, 주상복합건물 등 대형건축물을 분양하고 있거나 이미 건설이 진행 중입니다. 그러나 현재 캄보디아 법제도상 대형건축물 및 집합건 물의 각 단위, 호수의 소유권 명의를 수분양자들에게 이전할 방법, 이를 근거로 담보를 설정할 방법 등 대형건축물의 개발, 건축, 분양의 성공적 인 수행을 위한 기본적인 제도들이 존재하지 않습니다. 이로 인하여 시 행사와 수분양자간의 분양계약인 채권계약을 기반으로 분양하거나 소 규모 집합건물의 경우에는 건물 대신에 건물부지를 건물면적에 비례하 여 분필하여 수분양자들에게 이전하지는 방식으로 분양하고 있어 추후 시행사 부도시의 제3채권자와의 관계 등 여러 법률적 문제점에 노출되 어 있는 상황입니다.
이에 대하여 2009년 이미 위에서 설명한 외국인공유건물전유부분 취 득에 관한 법률과 더불어 캄보디아 정부가 집합건물의 지분소유권을 등 기할 수 있는 내용의 법안(“공유건물관리 및 사용에 관한 시행령”)을 Sub-Decree로 불리는 총리령 형태로 입법을 예고한 상태로 조만간 그 시 행이 예정된 상태인바, 위 시행령의 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.
나. 공유건물관리 및 사용에 관한 시행령안 내용 요약
(1) 적용범위
캄보디아왕국 내에 합법적으로 건축된 모든 종류의 공유건물에 적 용되나 캄보디아인에게만 적용되며, 외국인의 경우 특별법인 외국인의 공유건물 소유권취득에 관한 법률의 적용을 받음
(2) 전유부분에 대한 소유권 취득인정
공유건물을 전유부분(Private Area)와 공유부분(Common Area)로 구분하며, 캄보디아법상 행위능력자(자연인, 법인 포함)의 공유건물의 전유부분에 대한 소유권 취득인정. 단 공유건물이 임대토지상에 건축된 경우에는 장기임차권(Long-Term Lease of Private Area)만 취득
(3) 공유부분에 대한 권리
① 공유부분에는 공유자를 위하여 사용되는 모든 건물의 부분 및 부 지부분이 포함됨
② 원칙적으로 공유부분은 분할할 수 없는 소유권의 대상이나, 공유 건물이 임대토지상에 건축된 경우에는 공유부분에 대한 사용권 만 취득
③ 관리상 연대책임을 지며, 관리비용은 각 공유자들의 전유부분의 가치에 비례하여 분담함
④ 공유건물이 멸실한 경우에도 공유부분에 대한 소유권은 소멸하 지 않음
(4) 부지에 대한 등기
① 하나의 공유건물을 건축하기 위한 부지는 단일부지로 등기되어 야 하고, 단일부지 내 여러 공유건물을 건축하는 경우, 공유 건물 별로 분필하여야 함
② 전유부분에 대한 거래를 시작하기 전에 건물부지는 공유부지(co-owned parcel)로 필지변경 하여야 함
(5) 공동관리내규 제정
공동건물의 관리를 위하여 공유자들은 전유부분과 공유부분에 대한 공유자들의 권리, 의무, 공유부분의 관리, 수리 및 비용, 공유건물관리 단체의 의사결정절차에 대한 내용을 포함한 공동관리내규를 제작하여 야 함
(6) 전유부분에 대한 등록 및 증명서발급
① 전유부분은 전유부분 소유자(임차권자)의 신청에 의하여 공유건 물 전유부분 등록부에 등록되며, 전유부분소유증명서(혹은 전유 부분장기임차권증명서)가 발급됨
② 관계자의 설명에 의하면, 실무적으로는 건물완공 후 공유부지등 기는 말소되고 시행사 명의 혹은 선분양된 전유부분 소유자 명의 로 전유부분이 구분된 공유건물 등기가 이뤄지게 된다고 함
(7) 전유부분에 대한 담보권 등 설정등록
전유부분에 대한 저당(hypothec), 양도담보(antichrese), 부동산질권
(gage), 장기임차권 등은 전유부분소유증명서 상에 그 사항을 기재할 수 있음