■ 토지수급 전망
◦ 토지부문은 실물경제의 영향을 많이 받고 있는 것으로 파악
- 금년들어 주택가격의 급등으로 주거용 토지 및 녹지지역을 중심으로 한 토 지가격 상승폭이 컸음
- 실물경제의 회복에 대한 기대감으로 신규투자의 증대에 따른 토지수요도 증대될 것이나 그 속도가 빠르지 못할 전망
- 주5일 근무제의 도입으로 레저용 토지 및 전원주택용 토지 수요의 증대가 예상됨
■ 하반기 토지가격 전망
◦ 거시경제 회복의 진전에 따라 토지가격의 상승이 예상되나 경제회복 기대감 이 충족되지 않고 있어 과열이 우려될 만한 수준은 아님
- 주택건설용, 상업투자용 토지가격 상승이 예상되나 토지는 경제주체의 투 자포트폴리오 구성에서 환금성이 낮아 민감하게 반응하지 않을 것으로 판 단됨
28
◦ 하반기 토지가격은 상반기 대비 1% 내외의 상승이 예상됨
- 주거용 토지 1.3%, 상업용지가 1.2%로 다소 높을 것으로 보이나 물가상승 률을 상회하는 수준은 아니며, 상대적으로 공업용 및 녹지는 각각 0.6∼
0.7% 정도의 낮은 상승률을 보일 것으로 전망
<표 12> 2002년 하반기 토지가격 전망
(단위: %)
토지 전국 주거 상업 공업 녹지
2002.1/4.(실적) 1.7 2.0 1.6 1.2 2.3
하반기 전망 0.9 1.3 1.2 0.6 0.7
제 4 장∙당면과제 및 시사점 29
4
C H A T E R 당면과제 및 시사점
◦ 임대시장구조변화
- 자본이득 중심의 임대사업에서 소득수익 중심의 임대사업 전환 - 전세 품귀 지속, 월세전환 증대
⇒ 임대시장 구조전환 지원 및 서민주거안정을 위한 지속적 노력이 요구됨 ⇒ 임대산업 육성을 위한 부동산투자회사 활성화
◦ 작년 하반기∼금년봄의 주택가격 및 전세가격 상승, 월세전환에 따른 주거비 부담 증대문제
- 소형주택에 거주하게 되는 저소득층의 주거비부담이 가중. 이는 저소득층 의 주거수준 하향이동을 야기
⇒ 서민주거안정을 위한 공공임대주택 공급 확대, 저렴주택 개발 - 전세의 월세전환 과정에서 중산층도 주거비부담 증대
⇒ 월세지불액 소득공제, 금년말로 종료되는 최초주택구입자금지원 지속, 전세자금지원 등
◦금리인상에 따른 대출이자부담 증대문제는 심각하지 않으나 실수요자의 부담
30
완화 필요
- 부동산가격 오름세가 상대적으로 높은 서울 및 수도권 지역에서 거액대출 을 중심으로 주택구입용 대출이 큰 폭으로 증가하여 왔음
- 주택구입자금 차입자의 90% 내외(금년 1/4분기 현재 91.4%)가 유주택자라 는 점에서 동 대출자금은 자산증식목적의 성격이 강한 것으로 추정 ⇒ 실수요자에 대한 금리인상부담 완화를 위하여 소형주택구입자금 대출
이자 소득공제를 확대하되(5.20조치에 포함되었음), 실효성제고를 위하 여 단기(3∼5년)주택자금에도 적용을 확대하고, 장기자금 공급확대를 유도
<표 13> 가계대출중 주택구입용 비중 추이(%)
2001.1/4 2/4 3/4 4/4 2002.1/4
서울․수도권 기 타 지 방 전 국
30.9 25.5 30.2
47.8 31.8 46.0
48.6 30.1 46.8
52.1 33.6 50.3
57.9 38.1 56.1 3천만원 이하
3천만원 초과
23.5 32.4
33.4 50.3
33.1 50.5
39.7 54.9
33.1 60.3 자료: 한국은행. 2001.1∼2002.3 전국의 각 영업점에서 신규취급한 가계대출 건별 정보를
전산처리하여 취합(全數調査, 약 35만건)
◦ 부동산거래질서 확립으로 무분별한 투기 억제 지속 - 부동산가격에 대한 시장 모니터링 지속
- 취등록세 인하 및 재산세 강화 등 부동산관련 세제를 개선하고 자본이득 환수조치 강화
Ⅱ. 토지․주택시장의 현안 및 대응방안
2002. 9.
차 례
제 1 장. 연구의 개요 ··· 37 1. 연구의 배경 및 목적 ··· 37 2. 연구의 범위 및 방법 ··· 38 3. 주요 연구내용 ··· 38 4. 기대효과 ··· 39
제 2 장. 부동산시장 동향 ··· 41 1. 주택시장 동향 ··· 41 2. 토지시장 동향 ··· 50
제 3 장. 시장외부여건 ··· 55 1. 거시경제여건 ··· 55 2. 주택정책 변화 ··· 57
제 4 장. 현안 문제의 인식 ··· 67 1. 주택시장 ··· 67 2. 토지시장 ··· 70 3. 부동산관련 조세의 시장안정 기능 미흡 ··· 72
제 5 장. 향후 정책대응방안 ··· 73 1. 기본 방향 ··· 73 2. 부동산관련 조세 체계 및 행정기반의 개선 ··· 74
3. 부동산부문 내부의 대책 ··· 76 4. 주택수요에 부응하는 주거단지의 개발 공급 ··· 80
부록 ··· 83
표 차례
<표 1> 주택가격과 전세가격의 년간 상승률 추이(전국) ··· 41
<표 2> 2002년 7월 현재 주택가격 상승률 ··· 44
<표 3> 금리변동 추이 ··· 55
<표 4> 국내외 주식시장 추이 ··· 56
<표 5> 생산 및 수출 추이 ··· 57
<표 6> 부문별 주택건설 실적 ··· 67
<표 7> 수도권 자족도시권과 거점도시 ··· 81
그림 차례
<그림 1> 주택가격과 전세가격의 장기동향(전국) ··· 42
<그림 2> 주택유형별 지역별 주택가격상승률 ··· 43
<그림 3> 전국 및 서울의 주택가격 상승률 추이 ··· 43
<그림 4> 세부지역별 주택매매가격 증감율 동향 ··· 45
<그림 5> 서울 아파트의 거래건수 ··· 46
<그림 6> 수도권 및 전국의 주거용토지래건수 ··· 46
<그림 7> 세부지역별 주거용토지거래 변동률 추이 ··· 47
<그림 8> 2002년 서울 및 수도권의 주택매매가격 동향 ··· 48
<그림 9> 서울․수도권․전국의 주택가격 상승률 변화(7.15∼8.12) 비교 ··· 49
<그림 10> 주택전세가격/매매가격 비율 추이(자료: 국민은행) ··· 68
<그림 11> 지역별 주택전세가격/매매가격 비율(2002.7) ··· 69
<그림 12> 수도권 공간구조 다핵화와 부핵입지 ··· 81
제 1 장∙연구의 개요 37
1
C H A P T E R 연구의 개요
1. 연구의 배경 및 목적
◦ 2001년부터 두드러진 주택가격 상승세가 금년초부터 강세로 나타남에 따라 정부는 1월과 3월 주택시장 안정대책을 발표했으며, 주택가격 상승세가 수그 러들었음. 그러나 강남지역을 중심으로 급상승세가 다시 나타남에 따라 정부 는 8월에 강남지역 주택시장안정을 위한 투기억제 및 재건축요건 강화 등의 대책을 발표.
◦ 호가위주의 강남지역 가격 급등세가 단기적으로는 주춤하는 양상을 보이고 있으나, 시중의 과잉유동성 등 거시경제 여건 및 강남에 대한 사회적 수요로 인하여 장기적인 효과는 미흡할 것이라는 전망과 함께 여타지역에의 확산우 려도 나타나고 있음.
◦ 한편, 그동안 장기 안정세를 유지하고 있던 토지가격도 도시지역, 준농림지역 및 개발택지 등을 중심으로 금년부터 상승세가 타나남에 따라 주택시장의 활 황에 이어 토지시장도 투기수요로 불안해질 가능성 대두
38
◦ 이렇듯 국지적 시장불안 현상이 심화되는 최근 부동산시장 움직임의 실체를 구체적으로 파악하고, 이에 대한 문제 인식을 정립하여 적절한 대응책을 제 시하는 것이 본 연구의 목적임
2. 연구의 범위 및 방법
◦ 분석대상은 토지시장 및 주택시장에 한정
◦ 부동산시장의 국지성 파악을 위하여 강남, 강북, 수도권(분당, 남양주) 및 지 방 도시(광주직할시)의 부동산시장 상황을 비교
- [부록 1] 토지 및 주택 시장 조사계획서 - [부록 2] 일부지역은 부동산중개업소 면담
◦지역시장에 대한 부동산통계정보의 확보
- 부동산114 및 부동산뱅크의 주택가격통계 활용 - 토지공사(등기소) 부동산거래통계의 원시자료를 활용 - 부동산중개업소 설문조사
3. 주요 연구내용
Ⅰ. 부동산 시장 동향 1. 주택시장
◦ 세부시장별 가격추이 ◦ 주택거래동향
2. 토지시장
◦ 지가동향 : 전국, 지역별, 용도지역별, 특수지 역(개발제한구역 해제지역, 개발가능지, 휴양지 /전원주택지 등)
◦ 거래동향
제 1 장∙연구의 개요 39
Ⅱ. 시장 외부여건
◦ 거시여건: 경제상황, 주식시장, 금리 등 ◦ 정책 여건(주택정책)
Ⅲ. 현안 문제의 인식 1. 주택시장
◦ 가격변동과 지역성
◦ 가격상승의 원인 및 파급효과 ◦ 주택시장 안정대책의 평가 2. 토지시장
◦ 지가변동과 지역성
◦ 지가상승의 원인 및 파급효과 ◦ 토지관련제도의 평가
3. 부동산관련 조세의 문제
Ⅳ. 향후 정책대응방안 1. 기본방향
2. 부동산관련 조세대책 3. 토지 및 주택 대책
4. 주택수요에 부응하는 주거단기의 개발
4. 기대효과
◦ 사회적 이슈가 되고 있는 부동산시장의 국지적 움직임을 파악하여 현실감있 고 신뢰성 있는 연구결과를 제공함으로써 부동산시장의 문제에 대한 본 연구 원의 입장 표명 및 정책건의
◦ 장단기 대응방안을 마련하여 부동산시장의 안정화 도모
제 2 장∙부동산시장 동향 41
2
C H A P T E R 부동산시장 동향
1. 주택시장 동향 1) 주택가격 동향
■ 주택가격의 장기 동향
◦ 매매가격은 외환위기 직전까지 안정적인 추세를 보여왔으나 외환위기 직후 12.4%나 하락하였으며, 이후 서서히 회복세를 보이다가 2001년부터 본격적 인 상승세(9.9%)를 보여 외환위기 이전수준을 상회
- 반면 전세가격은 외환위기 직후 18.4%나 하락하였으나, ‘99년부터 연간 1 1∼17%씩 지속적인 상승세
<표 1> 주택가격과 전세가격의 년간 상승률 추이(전국)
연도 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002.7 (전년말) 매매 -0.5 -0.5 -2.9 -0.1 -0.2 1.5 2.0 -12.4 3.4 0.4 9.9 10.9 전세 1.9 7.5 2.4 4.6 3.6 6.5 0.8 -18.4 16.8 11.1 16.4 9.4
42
0 20 40 60 80 100 120 140
86.1 87.1 88.1 89.1 90.1 91.1 92.1 93.1 94.1 95.1 96.1 97.1 98.1 99.1 00.1 01.1 02.1
지수
매매가격 전세가격
통계자료: 국민은행, 도시주택가격동향조사
<그림 1> 주택가격과 전세가격의 장기동향(전국)
■ 2001년 주택가격 상승: 주택경기회복의 본격화
◦ 전세, 매매가격 모두 큰 폭 상승
- 주택매매가격은 연간 9.8%, 전세가격은 16.4% 상승 - 매매가격의 경우 1991년 이래 최고의 연간상승률을 기록
◦ 매매가격은 소형위주의 상승세
- 주택매매가격은 전세물량품귀현상으로 인해 내집마련에 나선 실수요자가 증가한데다 임대목적의 수요가 가세하여 소형평형 위주로 큰 폭의 상승세 를 보임
- 전세가격은 전반적인 입주물량 부족과 전세물량의 월세전환 등으로 수급 불균형이 지속된 가운데, 이사철수요로 인한 상승폭의 확대 축소가 반복되 는 단계적 상승구도를 보임
제 2 장∙부동산시장 동향 43
◦ 아파트, 강남, 수도권이 주도
- 전년말 대비 아파트 14.5%, 연립 7.9%, 단독 3.3% 상승(전국 9.9% 상승) - 전년말 대비 강남 17.5%, 수도권 13.9% 상승, 강남은 전국의 약 2배 상승
주택유형별 연간 매매가격 증감률
14.5
3.3
7.9
0.0 5.0 10.0 15.0 20.0
단독 연립 아파트
(단위:%)
지역별 연간 매매가격 증감률
13.9
7.7 17.5
9.8
7.2
0.0 5.0 10.0 15.0 20.0
강북 강남 광역시 중소도시 수도권
(단위:%)
<그림 2> 주택유형별 지역별 주택가격상승률
■ 2002년초 주택가격 상승: 주택경기의 과열 양상
◦ 2002년 7월 현재 주택가격은 전국적으로 매매가격 10.9%, 전세가격 9.4%(<그 림 3> 참조) 상승
- 매매가격은 2001년 연간상승률(9.8%)을 상회
- 예년과는 달리 매매가격 상승률이 전세가격 상승률을 상회
2.0 3.4
0.4
9.9 10.9
2.0
5.6 3.1
12.9 15.3
-12.4-13.2 0.8
16.8 16.4
11.1 9.4
-18.4 -1.1
-22.7
18.7 22.2
13.8
12.6
-25.0 -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0
97년 98년 99년 2000년 2001년 2002년 7월
전국(매매) 서울(매매)
전국(전세) 서울(전세)
(%)
(전년말대비)
<그림 3> 전국 및 서울의 주택가격 상승률 추이