1. 부동산실명제의 정착
1) 현황 및 문제점
부동산실명제는 탈법적인 거래관행으로 인한 부동산투기 및 부동산가 격 폭등을 막기 위하여 모든 부동산에 관한 등기는 반드시 자신의 이름 으로 하도록 하는 제도이다. 따라서 부동산실명제에서는 명의신탁을 일 체 금지하고 명의신탁약정이나 그에 따른 등기는 무효이다. 다만 조세포 탈, 강제집행 및 법령상 제한의 회피목적이 아닌 종중 부동산의 명의신 탁, 부부간의 명의신탁은 예외적으로 허용하고 있다.
명의신탁 부동산의 실명전환 유예기간 중에 이루어진 실명전환 실적은 총 70,946건이다. 이 중 명의신탁을 해지한 경우가 65,651건, 성업공사에 매각을 의뢰한 경우가 325건, 당사자간의 분쟁으로 소송이 제기된 경우 가 4,970건이다. 실명전환 유예기간중 상당량의 실명전환이 있었던 것으 로 추정되며 재정경제원이 추정한 매각처분 규모는 7만 여건에 달한다.
실명 전환된 부동산 중 내역 파악이 가능한 65,976건의 총면적은 431.416 천㎡(건당 평균 6,538㎡)이며, 총금액은 4조 4,416억원(건당 평균 6,732만 원)이다. 종류별로는 토지 54,300건(82.3%), 건물 11,676건(17.7%)으로 토
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지가 압도적으로 많고, 용도별로는 전답(33.4 %), 임야(29.2%), 대지(15.8%) 순서이다.
부동산실명제는 차명거래 등 제도위반 여부를 확인하기 어렵다. 부동 산실명제의 위반사례는 주로 이해관계자간의 분쟁 등으로 노출된다. 따 라서 이해관계인간의 담합에 의한 은밀한 차명거래는 사실상 색출할 수 없다. 부동산실명제는 거래관행을 단기간에 전환함으로써 경제활동에 불 편을 초래하고, 기업의 업무용부동산 취득이 어려운 문제도 지적되고 있 다. 장기미등기 여부의 기준이 되는 미등기기간(3년)이 지나치게 길어 부 동산투기에 악용될 우려가 있다. 미등기상태가 장기간 계속될 경우 사실 상 전소유자와 명의신탁을 한 것과 같은 효과를 가져와 부동산투기 등의 탈법행위에 악용될 소지가 있다. 또한 제도시행의 기초가 되는 부동산등 기부가 낙후하여 부실등기가 잔존하는 등 등기부가 완벽히 정비되지 못 하고, 전산화작업도 지체되고 있는 실정이다.
2) 개선방향
부동산실명제는 편법거래의 유인이 대폭 줄어들어 부동산거래의 정상 화에 크게 기여한 것으로 평가된다. 또한 부동산실명제는 부동산에 대한 투기적 수요를 감소시킴으로써 부동산시장의 안정화에 기여하여, 부동산 실명제 실시 이후 다음 표에서 보는 바와 같이 지가상승율이 크게 둔화 되었다.
부동산실명제가 부동산의 투기적 수요를 감소시키고, 부동산시장의 투 명성을 높이는 기반제도로서의 역할을 수행하기 위해서는 몇 가지 제도 보완이 필요하다. 단기적으로는 장기미등기기간 축소 등 제도 개선을 통 하여 효율성을 높인다. 중장기적으로는 부동산실명제와 금융실명제의 연 계장치를 마련하고, 부동산정보망과 통합・연계화를 도모하여 부동산시 장의 투명성 제고 수단으로 활용한다.
<표 6- 1> 부동산실명제 실시 전후의 지가변동률 연 도
구 분 91 92 93 94 95 96 97 연평균
(92～97) 지가변동률 12.8 -1.3 -7.4 -0.6 0.6 1.0 0.3 -1.2 GNP성장률 9.1 5.0 5.8 8.4 8.7 7.2 4.9 6.7 소비자물가상승률 9.2 4.4 5.7 5.5 4.7 4.5 6.4 5.2
우선, 현행 장기미등기 판정기간인 3년을 1년 이내로 단축한다. 장기 미등기 판정기간을 축소함으로써 부동산투기에 악용될 소지를 미연에 제 거하고, 이해관계인간의 담합에 의한 부동산투기 등의 탈법행위를 사전 에 방지한다.
둘째, 일정가액 이상의 부동산구입시 자금출처조사를 제도화하여 명의 신탁 등의 차명거래를 근절한다. 이를 위해서 유보된 금융실명제를 우선 적으로 실시하며, 부동산실명제와 금융실명제를 상호보완적으로 연계하 여 부동산거래를 투명하게 한다.
셋째, 부동산등기부의 전산화를 적극 추진하고, 이를 다른 정보망과 연 계하여 등기자료의 활용도를 높임으로써 등기부 등재내용의 정확성을 높 인다. 과세전산자료와 토지기록전산자료, 토지종합정보망 등 국가 전산망 과의 수평적 연계체계를 구축하여 부동산정보 수집관리 및 활용체제의 선진화를 도모한다.
2. 토지등록제도의 정비방안
1) 현황 및 문제점
현행 토지등록제도는 토지의 위치・형태・용도 및 면적 등을 공시하는
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지적제도와 토지의 소유권 및 기타 권리관계를 공시하는 등기제도로 이 원화되어 있고, 관리기관도 행정자치부와 사법부(법원행정처)로 나누어져 있다. 공부 등록방법도 지적공부는 실질적 심사, 즉 현지조사 및 측량 후 에 등록절차를 거치게 되고 직권에 의한 정리가 가능한 반면, 등기부는 등기신청내용에 대한 형식적 심사주의를 채택하고 있어 직권에 의한 정 리가 불가능하다.
토지등록체제의 이원화로 토지대장과 등기부 상호간의 내용이 서로 일 치하지 않고 등록업무가 불필요하게 복잡하다. 뿐만 아니라 등록기관간 의 업무협조가 미흡하여 제도운영의 비효율도 발생되며, 토지이용계획 수립, 토지개발사업 시행, 토지세제 및 각종 토지정책수단의 효율적 집행 에 저해요인으로 작용하고 있다.
2) 개선방향
토지등록의 효율적 관리・운영을 위해서는 지적공부와 등기부를 하나 의 공부로 통합한다. 관리업무도 행정부 또는 사법부 중 하나의 기관에 서 관장한다.
우선 지적공부와 등기부의 통합 이전에 지적공부간의 통합과 등기부간 의 통합을 먼저 추진하한다. 지적공부는 토지대장과 임야대장을 통합하 고, 지적도 및 임야도의 축척도 대축척화하여 일치시킨다. 등기부는 토지 등기부와 건물등기부를 통합하며, 토지등기부를 기본으로 서식을 통일하 고 건물은 지상물에 관한 사항란을 두어 등재한다.
다음으로 토지등록제도 관장기관을 일원화한다. 토지등록제도 관장기 관의 일원화는 공부관리의 능률성에 중점을 둔다면 행정자치부나 건설교 통부 등의 행정부, 권리공시의 안정성에 중점을 둔다면 사법부(법원행정 처)가 통합관장기관으로서 적합하다. 토지등록제도의 일원화 체제를 택 하고 있는 나라에서는 대체로 행정부에서 관장하고 있다. 그러나 토지등
록제도 일원화의 주체는 행정체제 및 담당공무원의 전문성 등 그 나라의
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검인계약서에 기재되고 있는 가격은 부정확한 경우가 많다. 따라서 실 거래가격을 등기부에 등재하고, 이를 과세전산망과 연계하여 취득세・등 록세는 물론 양도소득세 및 종합토지세, 각종 부담금 부과 및 공공수용 보상의 기초로 삼아 신고된 실거래가격의 정확성 문제를 해소한다.
3. 지가공시제도의 개선방안
1) 현황 및 문제점
지가공시제도는 종래 다원화되어 있던 공적 지가체계를 정비함으로써 지가와 관련된 혼란을 불식하고 신뢰성을 높이며, 평가행정의 중복으로 인한 예산 및 인력의 낭비를 줄이는데 기여해 왔다. 지가공시제도는 꾸 준한 제도개선으로 전국적인 지가균형성・평가시점의 단일성・시가반영 도 등이 크게 개선되었다. 그러나 공시지가 평가의 합리성, 표준지의 분 포체계와 비준표 작성체계와의 괴리, 토지특성조사 오류로 인한 지가오 류, 지가담당공무원의 빈번한 교체로 인한 지가산정 공무원의 비전문성 등의 문제점도 부분적으로 지적되고 있다.
최근에는 공시지가의 고비용 저효율구조에 대한 문제점이 지적되고 있 다. 공시지가 조사관련 예산은 표준지공시지가 조사에 350억원, 개별공시 지가 산정에 350억원으로 연간 700억 원이 소요된다. 그러나 실거래가격 과 맞지 않아 신뢰도가 떨어지고, 공시지가와 보상가격 간의 괴리 등과 같은 문제도 지적된다.
공시지가 평가 조직에도 문제가 있다. 우리 나라는 공공이 사용하는 지가를 전문적으로 산정하는 행정조직이 없기 때문에 감정평가사가 공시 지가 평가업무를 담당하고 있다. 감정평가사에게는 공시지가 평가도 사 적평가처럼 영리추구의 대상이 되고 있어 공적평가의 공정성이 떨어지는
원인이 되고 있다.
영국, 독일, 덴마크 등 대부분의 선진국은 사적평가업무와 공적평가업 무를 엄격히 구분하여 공공행정에 필요한 평가업무는 공적평가기관이 전 담하거나 공무원이 직접 조사하고, 전문적인 평가사는 사적평가 영역에 서 활동하고 있다. 미국은 과세평가를 지방정부별로 부동산세 평가관이 담당하며, 사적평가는 감정평가업협회(Appraisal Institute)에서 자격제도 를 운영한다. 영국도 내국세청(Inland Revenu e)의 독립적인 집행부서인 평가청(VOA)에서 토지 및 건물평가를 하며, 지방세의 과표산정, 양도소 득세 및 상속을 위한 평가, 보상평가, 국공유재산의 매각 매수 평가 등을 맡고 있다. 한편 왕립감정인협회(RICS) 소속 Surveyor들은 영국내 부동 산중개, 평가, 개발, 관리, 측량, 경영상담 등의 전문분야에 특화 된 사적 평가의 전문인으로 활동하고 있다.
이와 같이 부동산서비스업이 비교적 일찍 발달한 대부분의 나라에서는 공적평가 부문과 사적평가 시장이 구분 관리되어 왔다. 그러나 우리 나 라는 지가공시법에 의거하여 사적평가가 공적평가의 통제를 받도록 되어 있어, 공적평가 부문과 사적평가 시장이 분리되어 있지 않다. 평가시장
이와 같이 부동산서비스업이 비교적 일찍 발달한 대부분의 나라에서는 공적평가 부문과 사적평가 시장이 구분 관리되어 왔다. 그러나 우리 나 라는 지가공시법에 의거하여 사적평가가 공적평가의 통제를 받도록 되어 있어, 공적평가 부문과 사적평가 시장이 분리되어 있지 않다. 평가시장