4장 지역별 주택시장 분석 및 정책 방향
※ 주택종합계획을 바탕으로 지역의 특성에 적합한 주택계획 수립을 위한 방향 제시
1. 지역 주택시장의 여건
◦ 2002년 전국의 주택보급률은 100%에 달했으나 서울은 80%에 미달하며, 이들 지역은 주기적인 수급불안을 초래할 가능성이 있음. 주택시장의 지속적인 안정 과 주거 향상을 위해서는 지역별 시장의 수급에 부응하는 공급대책이 필요함 - 수요 변동, 주거선호도, 공급가능 잠재력 등을 고려해 지역별로 세분된 하위시
장으로 분류하고, 이들 지역시장에 대한 세부적인 공급계획을 수립해야 함
◦ 수급상황 등을 감안할 때 주택시장은 <그림 4-1>와 같이 분류할 수 있을 것임 - 서울권 주택시장 : 서울 및 서울의 생활권역에 포함되는 인근지역이며, 수급불
균형이 심각하고, 시장불안요소가 상존해 있는 강남구, 서초구, 송파구 등은 서울 강남권으로 재분류
- 수도권 주택시장 : 서울, 인천 및 경기도
- 지방 대도시권 주택시장 : 수도권 이외 지방 대도시지역 - 지방 중소도시권 주택시장 : 수도권 이외 지방중소도시지역
<그림 4-1> 주택시장의 세분화 서울 강남권 주택시장
서울권 주택시장 수도권 주택시장 지방 대도시 주택시장 지방 중소도시 주택시장
◦ 세분된 주택시장의 주거상황을 살펴보면 서울 강남권과 서울권 주택시장은 보 급률이 낮을 뿐 아니라 자가점유 비중도 41%에 불과함
- 반면 이들 지역에 거주하는 가구의 주택구입능력을 보여주는 PIR은 서울 강남 권이 지방의 4배에 달하며, 주거비부담지표인 RIR 역시 큰 격차를 보임
<표 4-1> 세분 주택시장별 주거점유형태 및 주거비 부담
(단위: %, 배)
계 자 가 전세 보증부월세 월 세 사글세 등 PIR RIR
서울강남권 100.0 41.8 37.6 17.0 1.8 1.8 12.5(15.0) 23.3
서울권 100.0 41.0 41.2 14.6 1.4 1.8 5.6 (6.7) 25.0
수도권 100.0 48.0 36.4 12.4 1.6 1.7 4.6 (5.0) 21.3
지방권 100.0 53.1 27.6 10.6 3.7 4.9 2.5 (2.7) 12.5
자료 : 2002 가구설문조사
◦ 가구의 주거입지나 주거형태, 주택유형의 결정요인도 세분된 주택시장에 따라 상당한 차이를 보이고 있음. 따라서 세분된 주택시장에 대해 각각의 특성에 맞 는 차등화된 주택정책을 추진해야 정책효과를 제고할 수 있음
2. 주택정책의 기능 및 역할 분담
1) 기능분담의 기준
◦ 주택정책의 추진은 중앙 및 지방정부가 유기적인 협조 하에 기능을 분담해야 하며, 지역의 사정과 특징을 반영하는데는 지방정부와의 협력체계가 필수적임
◦ 기능의 분담원칙은 정책목표를 효과적으로 달성할 수 있는 주체가 중앙정부, 광역지자체, 기초지자체 중 어디인가를 식별하는 것이며, 이는 자원분배의 효율 성, 소득재분배 및 국가․지역의 균형발전이라는 측면에서 검토할 수 있음
◦ 자원분배의 효율성인 주민편익의 극대화를 추진할 수 있는 분배방식은 지자체 가 잘 파악하지만, 주택정책은 규모의 경제와 외부효과를 감안해 결정해야 함 - 규모의 경제나 외부효과 측면에서 문제가 없는 정책은 지자체가 담당하되, 이
를 고려해야 하는 정책은 중앙정부가 지자체의 협조를 받아 추진
◦ 소득재분배를 효과적으로 실현하는 기능은 중앙정부가 가지고 있음. 기초지자 체는 지역의 성장을 최우선목표로 하는 경향 때문에 소득재분배를 강조한 정 책을 펼치기는 힘들며, 재원부족이라는 현실적인 제약도 있음
◦ 국가 및 지역의 균형발전은 국토공간의 균형적인 발전을 유지한다는 점에서 중 앙정부와 함께 광역지자체의 역할이 중요함
2) 주택관련정책의 역할 분담
◦ 저소득층의 주거복지정책은 중앙정부가 중심이 되어 재정을 지원하는 것이 바 람직함. 저소득층을 위한 주택정책프로그램을 다양화하는 한편, 중앙정부와 지 방정부간에 정책의 책임범위와 재정분담 등의 분담체계를 정립
◦ 지자체의 주요 업무는 주택수급 및 택지개발계획의 자료와 기초분석 제공, 택 지개발 인․허가, 사업계획승인, 부담금 부과, 재개발․주거환경개선사업 등임
3) 주택정책의 협조체계 구축
◦ 주택정책을 효율적으로 추진하기 위해서는 주택정책에 관련된 주체들간의 협조 체계를 구축하고, 각자의 기능에 따른 역할을 상호협력 하에 추진
◦ 특히 수도권의 경우, 경기도와 시․군은 물론 경기도와 서울시 사이에도 긴밀 한 협조를 유지하는 것이 매우 중요함
3. 지역별 주택정책의 추진방향
1) 서울권 주택시장
(1) 주택시장 현황
◦ 서울시 최저주거기준 미달가구의 절반 이상이 다가구주택에 거주하고 있으며, 이들의 약 80% 가량이 차가가구임
- 수도권을 제외한 지방 5대 광역시와 비교할 때 미달가구 중 차가비중이 매우 높은 편이며, 특히 차가 1인가구의 60% 이상이 보증부월세, 월세, 사글세에 거 주하고 있음
◦ 서울시의 주택유형은 다가구주택의 비율이 타 지역보다 월등히 높음
- 이는 높은 주택수요에도 불구하고 택지공급이 원활하지 못한데다 주택을 통한 자산가치 증식을 도모하려는 단독주택의 무분별한 개보수에 기인
◦ 주택의 평균연령은 타 지역보다 양호한 상태이지만, 아파트와 같은 공동주택 유형의 건축이 다른 지역보다 먼저 개발되면서 재건축 대상이 되고 있음
- 건축연도가 20년 이상된 주택이 전체의 약 50%를 차지하고 있으며, 이들 주택 의 상당 부분이 재건축을 계획하고 있는 실정임
- 서울시의 재건축은 기존주택의 수직적 상승을 통한 양적 공급을 우선시하기 때문에 도시기반시설의 부족 및 주변지역의 주택가격 상승을 부추김
(2) 주택정책의 방향
◦ 가용택지의 절대 부족과 함께 <표 4-2>에서 보는 것처럼 서울의 주택공급에서 40% 내외의 높은 비중을 차지하던 재건축사업의 억제로 서울 강남권 주택시장 은 공급 확대의 한계에 직면
<표 4-2> 서울시의 개발방식별 주택공급 실적
(단위: 호, %)
주택공급 재건축 재개발 기 타
1999년 62,193 (100) 23,056 (37.1) 25,449 (40.9) 13,688 (22.0) 2000년 66,490 (100) 27,000 (40.6) 20,900 (31.4) 18,590 (28.0) 자료 : 서울시
◦ 서울 강남권의 대체 주거지를 서울권 주택시장 내에 개발하는 한편, 강남지역 과 강북지역의 균형개발, 강남권 주택수요의 분산을 위해 낙후된 강북지역의 개발을 추진
- 주택시장의 조기 안정에는 서울, 특히 강남지역의 수요를 흡수하는 신도시 건 설이 필수적임. 서울에서 출퇴근이 가능한 지역에 일정수준의 교육․문화․생 활여건을 갖춘 신도시를 건설해 주택수요를 분산하는 대책 검토
- 서울권에 거주하는 가구의 주택선호도를 감안할 때 신도시의 주택공급은 교육, 환경과 함께 가격경쟁력을 갖출 필요가 있음
◦ 주택시장의 지속적인 안정을 위해 주택개보수 방향을 재건축에서 리모델링 중 심으로 전환
◦ 다가구주택의 정비는 다가구주택의 설계 및 유지․보수를 표준화해 체계적으로 관리
- 주택의 양적 보급보다는 지하세방, 옥탑방 등 불법건축주택에 대한 관리를 통 해 질적 주거수준 향상을 도모
◦ 최저주거기준 이하의 주택에 거주하는 주민에 대한 삶의 질 향상을 위하여 공 공임대주택의 우선적인 공급과 노후불량주택의 주택 개보수 자금의 지원 및 미 달가구 관리프로그램 개발 등을 통해 체계적인 지원방안을 강구
◦ 소년소녀가구, 노인가구 등 사회적 약자에 대한 주거생활의 개선을 도모하기 위한 프로그램 도입
- 서울시가 기존의 민간주택을 구입해 공공주택으로 활용하면서 소년소녀가구에 게 집단적으로 분양하고, 이들을 보호하는 가구를 입주하는 프로그램 개발 - 노인가구에게는 공공임대주택을 우선 분양하도록 하며, 특히 독거노인에 대해
서는 공공임대주택의 저층에 집단거주하게 하는 관리 프로그램을 검토
2) 수도권 주택시장
(1) 주택시장 현황
◦ 경기도의 경우 서울 주변지역의 개발압력이 강해 수원, 용인, 파주 등 교통여건 이 양호한 지역을 중심으로 아파트 등의 공동주택 개발이 활발히 진행중임 - 수도권내에는 건축된지 10년 미만의 주택이 절반 이상을 차지하고 있고, 그
중 70% 이상이 아파트와 같은 공동주택임
- 서울을 포함한 중부권역의 수요를 주변지역의 물량공급을 통해 충족하고 있음
◦ 수도권의 자가보유비율은 지방의 5대 광역시 보다 낮으며, 서울과 인천의 경우 는 특히 낮은 수준으로 주거안정을 찾을 수 있는 정책이 필요함
◦ 경기도의 경우 서울․인천의 중산층을 위한 자가주택마련의 기회가 될 수 있도 록 아파트 중심의 공급에서 단독주택 등 주택유형의 다양화를 모색
(2) 주택정책의 방향
◦ 서울, 인천, 경기도의 3개 광역자치단체로 구성된 수도권의 주택정책의 추진은 하나의 틀 하에서 추진하는 것이 효율적임. 지자체간의 원활한 업무협조를 위
해 수도권광역주택정책협의회(가칭) 같은 기구의 상시적인 운영방안을 추진
◦ 수도권의 주택건설은 기존의 무분별한 연담개발과 같은 공급우선정책에서 주거 수준을 향상시킬 수 있는 정책으로 변화 필요
- 공공에서 시행하는 대규모 택지개발의 주변 난개발 방지대책 뿐만 아니라 민 간개발 시에도 해당지역별로 도시기반시설 총량 등을 고려한 총량적 규제 및 주택건설호수별 개발부담금 부과 등을 통해 삶의 질을 제고
- 일정규모 이상의 택지를 연차적․지속적으로 개발하는 방식으로 주택수요에 대한 선행적 대응책을 강구
◦ 신도시 건설을 포함한 택지개발은 단기적인 주택시장 안정과 장기적으로 수도권 집중의 완화라는 두가지 목적을 염두에 두면서 검토되어야 함
- 수도권의 인구분산을 위한 신도시 개발은 서울에서 상당히 떨어진 위치에 산․학․연을 갖춘 자족도시를 건설해 서울 인구를 흡수하는 방안을 추진
3) 지방 대도시권 주택시장
(1) 주택시장 현황
◦ 지방 대도시 일반가구의 주택유형은 아파트 비율이 42.5%로 전국 평균보다 높 은 수준인 반면, 다가구․다세대주택은 서울권 비중의 절반수준에 그치고 있음 - 주택의 건축년도는 10년 미만의 주택이 전체의 약 50%로 서울과 비슷한 수준
을 보임
◦ 이는 다음과 같은 원인에 근거하고 있음
- 첫째, 지방 대도시권의 주택공급이 수도권보다 체계적으로 이루어졌으며, 1990 년대의 도농 통합으로 인한 행정구역 조정에 따른 농촌지역의 풍부한 택지공 급 여력을 아파트와 같은 공동주택 단지로 개발하였기 때문임