6장 주택 및 주거환경의 정비
1. 주택 및 주거환경정비 현황
◦ 주택시장 여건과 신규공급 위주의 정책으로 기존 주택재고의 조기 노후화와 불 량화가 촉진됨
- 가옥주가 저소득층이거나 임대겸용 자가주택의 경우 적절한 개보수 투자가 이 루어지지 못하고 있어, 시장소외계층이 거주하는 주택의 품질과 주거수준을 저하시키는 요인으로 작용
- 주택의 불량화가 진행될 경우 비슷한 시기에 개발되어 유사한 특성을 지닌 인 근지역 전체가 불량화로 이어지며, 이는 저소득층의 주거문제를 악화시킴
◦ 노후불량주택의 현황
- 2000년 현재 건축경과년수가 20년을 초과하는 주택의 비중은 21.5%에 달하며, 연립주택․다세대주택과 저층아파트는 조기노후화가 초래되고 있음
- 주택의 조기노후화는 주택개량을 위한 정책이 미비하고, 철거와 재건축이라는 현행 개량방식이 개보수를 방치하고 노후화를 가속화한데 기인
◦ 노후불량주택의 개선 실태
- 서울을 비롯한 대도시에서 노후불량하거나 경제성이 낮은 주택은 대부분 재건 축, 재개발 같은 공동주택 또는 다가구․다세대주택 형태로 개량되고 있음 - 이들 주택 가운데 상당수는 적절한 개량을 통해 활용이 가능하지만, 철거․재
건축 위주의 정책은 한정된 주택자원 낭비를 초래하고 투기를 유발하는 부작 용을 초래
- 특히 거주주민의 경제적 능력이나 소득향상을 감안하지 않은 개발로 개발 이 후 주민의 상당수가 정착하지 못하고 다른 지역으로 이전함에 따라 불량주거 지가 확산되는 문제를 야기
- 재개발, 재건축에 따른 밀도증가로 기반시설 과부하 발생, 나홀로 개발에 따른 도시경관의 부조화 초래, 경제성을 중시하는 고밀도 개발로 주거환경 및 주변 환경 악화 같은 도시공간구조 상의 문제점 야기
2. 지속가능한 주거환경의 조성과 정비
1) 주거환경의 정비
(1) 지역경제개발(community economic development) 차원의 개발방식 도입
◦ 노후 주거지의 개선을 통해 주거향상과 지역의 경제적 발전을 함께 도모할 수 있는 개발전략을 도입하는 정책을 장기적으로 추진
- 단순한 주택개량이 아니라 지역경제 활성화를 통해 지역주민의 소득향상효과 를 얻을 수 있는 개발계획을 제도적으로 지원하는 정책을 추진
◦ 개발지역의 일부를 지역주민에게 경제적 이익을 주는 비즈니스사업과 연계해 지역의 경제적 발전을 도모
- 지역 내에 유치하는 비즈니스사업에 자금 및 제도적 지원을 부여하고 일정비 율의 주민고용을 의무화
- 쇼핑몰, 문화센터, 체육시설, 영화관 등 지역 내의 비즈니스에 대한 지역주민 의 고용기회를 확대하기 위해 사업추진일정과 병행해 이들 비즈니스에서 요구 하는 수준의 직업교육을 강화하는 한편, 이들에게는 교육기간 동안 일정한 생 계비를 지원
- 고용효과가 높은 비즈니스사업에 대한 자금지원은 중앙정부의 재정지원 및 지 방채 발행 등으로 조성하고, 개방 이후의 세수 증가분으로 채권을 상환하는 프로젝트를 수립
(2) 주거환경정비계획의 수립
◦ 주거환경의 개선은 지역특성을 감안해 개개 주택별 개량지원과 지역단위별 개 량지원 시책을 운용
- 개보수 지원은 주택을 주택단위별로 지원하는 경우와 지역별로 기반시설과 함 께 개량해야 하는 경우로 나누어 접근
◦ 지역단위별 개량지원이 필요한 지역에 대해서는 도시및주거환경정비법의 주거 환경정비계획을 다음의 방향으로 도시별로 수립
- 주거환경정비기본계획은 세 종류의 주거환경정비구역을 분류해서 수립하고, 정비계획이 작성된 경우 도시계획법의 지구단위계획이 수립된 것으로 간주 - 법적 장치의 원할한 작동을 위해서는 예측가능한 개발계획을 수립할 수 있는
행정 지원과 사업절차 단순화를 위한 제도 개선
- 계획수립단계에서 주민참여를 권장해 커뮤니티 차원의 개량을 유도
- 주거지역의 세분화 작업을 통한 개발가능밀도 결정으로 해당단지의 개발허용 밀도를 정확히 인지하게 만들고, 이를 바탕으로 실현가능한 개발계획을 수립
◦ 집단개량지구지정에 의한 개량제도 도입 및 지원
- 기반시설 특히 도로여건이 충분치 못한 지역에서 개별적인 개보수는 투자효과 를 기대하기 어려울 뿐 아니라 기능적인 차원에서 개선에 한계가 있음. 따라 서 기반시설이 열악한 지역에 대해서는 집단개량지구의 도입 추진
- 도시및주거환경정비법에 일반 노후주거지도 정비대상으로 포함시켜 지역전체 의 기반시설의 확충하고 주택의 집단적인 개량을 도모
(3) 주택 개보수의 활성화
◦ 주거환경정비기본계획에 포함되지 않는 노후불량주택은 금융, 세제지원을 통해 개보수를 권장
- 주택개보수능력이 부족해 간접지원으로 충분하지 못한 사회적 약자계층의 불 량주택은 공공지원 또는 민관공동협력사업을 통해 주거상태의 개선을 유도
◦ 노후주택을 중심으로 주택의 상태를 주기적으로 조사하고, 개보수에 필요한 각 종 정보를 제공하는 지원기구 설립
◦ 주택개량전문업체의 육성
- 주택개량이 부진한 원인의 하나는 소비자가 신뢰할만한 개보수업체를 구하기 어렵다는 점임
- 외국의 경우, 영국에서는 National Housing Building Council을 중심으로 사업 자가 Building Regulation에서 정한 기준을 충족하도록 만드는 한편, Quility Mark scheme을 통해 사업자의 시공능력, 신뢰도 정보 등을 소비자에게 제공
2) 주택관리의 적정화
◦ 현재 주택관리는 일정규모 이상의 공동주택만을 대상으로 주민자치 또는 관리 회사에서 담당하지만, 대부분 일상적인 관리나 소규모 보수 등에 치우치고 있 음. 또한 관리대상에서 제외된 상당수의 주택은 개인의 관리능력에 의존
- 이에 따라 주택 및 단지의 품질관리를 경영전략차원에서 접근하지 못해 주택 의 성능개선, 수명연장 같은 효율적인 관리가 이루어지지 못하고 있음
◦ 주택관리전문기구의 역할 강화
- 주택공사의 주택관리회사의 역할을 확대하고, 민간주택관리회사의 기능에 경 영․기술적인 측면을 강화
◦ 주택성능표시제도 또는 주택성능인증제도의 도입을 추진하고, 장기적으로는 주 택성능보증제도를 정착
- 주택품질의 제고, 주택을 구입하는 소비자 보호, 하자보수분쟁의 해소를 위해 주택성능표시제도 또는 주택성능인증제도의 도입을 추진
- 정부 또는 지자체에서 주택성능의 구체적인 평가방법을 마련해 주택품질을 표 시하는 기준을 제시
◦ 중고주택 하자보증제도의 도입
- 주택관리와 수명연장, 소비자보호를 위해 중고주택 하자보증제도 도입을 검토 - 객관적인 주택보증보장기구를 설립하는 한편, 중고주택 하자보증제도의 적용
은 거래당사자가 원하는 경우에만 적용
◦ 재고주택의 효율적 관리를 위한 자료 구축
- 단독․다가구․다세대주택의 관리카드를 작성하고, 다가구주택, 다세대주택이 밀집한 서울 등지의 특정구를 대상으로 시범사업을 실시
- 20년 이상 경과한 노후주택의 현황에 관한 DB 구축
3) 관련주택산업의 육성
◦ 소비자의 주택수요 다양화, 주거선호패턴 변화 등에 대응하기 위해서는 대량생 산방식 위주의 주택산업을 다품종소량방식으로 전환하도록 유도
- 저소득층이나 특수계층을 위한 주택을 공급하는 중소전문업체의 육성을 지원 - 주택개보수 등을 전담하는 전문업체의 육성
◦ 주택건설기준의 개선
- 적정주거수준(천정 높이, 계단공간 등)의 유지에 필요한 기준을 보완하고, 공공 지원이 필요한 계층을 위한 주거기준요건(노인가구의 보호기능 등)을 도입
3. 주거환경정비체계의 구축
1) 주택 리모델링의 활성화
◦ 지속가능하고 친환경적인 도시관리와 주거환경 개선, 주택수명의 연장을 위한 방안으로 리모델링을 적극 추진
◦ 주택 리모델링 활성화의 제약요인은 사회적 인식 부족, 법제도의 미비, 기술적 인 문제 등이 있음
- 리모델링에 대한 사회적 인식의 문제점은 재건축 선호, 주택유지관리의 미비, 관련주체들의 갈등 등을 들 수 있음
- 법․제도적인 문제점은 사업추진상의 제도규정 미비, 특별수선충당금제도의 비현실성, 공사비와 공사기간의 산정 어려움, 지원시책 미비 등이 있음
- 기술적 부분의 문제점은 리모델링이 고려되지 않은 설계, 유지관리용 준공도 서 미비, 리모델링 관련 기술의 부재, 전문가 부족 등을 들 수 있음
◦ 리모델링의 지원방안
- 리모델링 활성화의 시장측면의 장애요인으로는 재건축에 비해 상대적으로 낮 은 수익성에 따른 비용 부담과 부실공사 우려를 들 수 있음
- 주택 리모델링에 관련된 제도를 조속히 정비
- 공동주택의 설계 시에 리모델링을 반영하고, 장기수선계획 수립을 의무화 - 비용문제를 해결하기 위해서는 특별수선충당금, 장기수선계획 등 현행 제도
및 관리체계를 리모델링을 지원하는 방향으로 개편하는 한편, 리모델링 기금 의 조성, 리모델링에 대한 세제․금융지원 강화 등을 종합적으로 추진
- 부실공사문제는 구조안전점검기준을 정비하고, 리모델링 전문업체를 육성하는 한편, 사업수행절차, 시공자격, 하자보수 등에 관한 제도를 정비
2) 주택환경정비체계의 구축
◦ 주택의 성능 및 노후화, 불량화 단계별로 개보수, 리모델링, 개축, 재개발․재건 축 등 정비기법 기준 제시
- 기존 주택의 체계적인 조사 및 진단을 통한 정확한 성능 및 현황 파악
- 주택 노후화의 측정 : 물리적 노후화, 기능적 노후화, 경제적 노후화, 사회적 노후화 등에 대한 지표를 설정하고, 이를 바탕으로 주택의 상태평가 및 개선 전략을 모색
◦ 개개 주택의 상태에 따라 차이가 있지만, 개략적인 정비기법은 10년 단위로 개 보수(건축경과년수 10년), 리모델링(건축경과년수 20년), 개축(건축경과년수 30 년), 재개발․재건축(건축경과년수 40년)을 구분하는 방안을 추진할 수 있음. 이 런 일정에 맞추어 건물의 설계 및 신축 시에 장기수선계획을 세우고, 특별수선 충당금을 적립