1) 지가형성 요인
지가란 토지의 자본가치를 의미하며, 지가에 영향을 미치는 다수의 요인들을 지가형성 요 인이라 한다(이범웅, 2008; 서경규․김은지․이규태, 2016; 이정전, 2019). 일반적으로 지가형성 요인은 각 요인들이 개별적이고 독립적인 것이 아니라 서로 상호작용을 통해 지가 를 결정하게 된다(전석기ㆍ김형주, 2014). 즉, 지가는 도심에서의 거리, 간선도로로부터의 거리, 공공편익시설과의 거리 등의 요인뿐만 아니라 토지이용 규제 및 도시개발정책, 경제성 장 등과 같은 행정적 요인과 사회ㆍ경제적 요인, 토지에 대한 물리적 특성 등 다양한 요인들
의 영향을 받게 된다(안혜진ㆍ이성호, 2002). 따라서 지가는 토지의 사회ㆍ경제적 특성을 함축적으로 나타내는 경험적 자료일 뿐만 아니라, 도시공간이나 지역을 표현하는 중요한 수 단인 것이다(안혜진ㆍ이성호, 2002; 김감영ㆍ이윤미, 2013). 또한 지가형성 요인을 일반 적․지역적․개별적 요인으로 구분하기도 하며 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 일반적 요인은 부동산 가격과 부동산 활동에 영향을 주는 요인으로서 경제적․사회 적․행정적 요인으로 구분된다. 경제적 요인은 소비․저축․투자 등의 수준, 국제수지 및 재 정․금융의 상태, 임금수준․물가․고용의 상태, 세부담의 상태, 산업구조 및 교통체계의 상 태 등이다. 다음으로 사회적 요인은 인구수, 출산율, 연령별 구성비, 가족구성 상태, 가구분 리의 상태, 교육 및 사회복지수준, 공공시설의 정비 및 도시형성 상태, 부동산 사용․수익 및 거래의 관행, 사회활동에 대한 태도, 건축양식과 설비 등의 상태 등을 들 수 있다. 행정적 요 인은 토지이용 계획 및 규제, 택지․주택 정책 및 제도, 토지 관련 세제․지가․임대료 규제 사항, 토지거래제도 등을 들 수 있다.
둘째, 지역적 요인은 지역 측면에서 토지가격에 영향을 미치는 일반적 요인과 자연적 요인 을 합한 개념이다. 이것은 지역적 특성을 토대로 지역의 지가수준을 형성하는 요인이다. 특정 지역의 토지가격에 영향을 미치는 요인으로는 그 지역의 경제적․사회적․행정적 특성이 있 으며, 이러한 특성들이 상호 결합하여 다양한 지가를 형성하게 된다. 해당지역의 지질, 지반, 지세, 기후나 기상상태 등 자연적 요인은 특정 토지의 가격에 직접적으로 영향을 미치므로 지 가수준을 분석하기 위해서는 우선 지역적 요인을 파악하는 것이 효과적이다.
셋째, 개별적 요인은 해당 토지의 가격에 가장 크게 영향을 미치는 토지특성이다. 개별적 요인은 지가 산정 시 통계적인 설정인자로 작용하는 요인이 대부분이다. 대표적으로 자연적 요인(위치, 면적, 방위, 일조 등)과 경제․사회․행정적 요인, 지목, 형상, 토지이용상황, 도 로접면, 용도지역, 편의시설과의 접근성 등으로 구분할 수 있다(장인수, 2017; 권호근․임 윤수․최승영, 2020). 다른 한편 전석기ㆍ김형주(2014)는 국내 지가변화의 주요 요인으로 서 크게 토지에 대한 투기, 인구 이동, 세대수 증가, 소득 증가, 교통체계의 발달, 신규개발계 획 및 규제, 기타 등 총 7가지로 구분을 지었다. 그 중에서도 신규개발 계획 및 규제의 경우 정부에서 추진하는 개발 계획과정에서 투기와 가수요가 발생함에 따라 지가에 변화를 준다고 언급하고 있다. 이렇듯 지가에 영향을 미치는 요인들은 도시의 공간적 특성에 따라 다양하게 존재하며, 지가에 미치는 여러 가지 요인들 중 외부요인으로서 다양한 개발사업에 따른 주변 지역의 지가변동을 발생시키기도 한다.
<표 2-11> 지가형성 요인
<표 2-12> 지가변동 요인
구분 세부내용
경제적 요인 소득, 소비수준, 물가수준, 통화량, 금융․재정정책, 국제수지, 경제성장 등
사회적 요인 인구, 가구 수, 가족구성 및 가구분리, 도시의 기능 및 구조, 토지거래 관행 등
행정적 요인 토지소유 및 거래에 대한 규제, 토지이용에 관한 규제, 토지수익에 관한 규제 등
심리적 요인 토지에 관한 인간의 심리상태(예: 정치․경제가 불안하면 토지소유욕이 감소․지가 하락)
출처: 정상철․오준석․김영곤(2002), 『부동산경제론』참고하여 연구자 정리