1) 거리변수와 지가변화
일반적으로 토지지가를 결정하는 요소로서 지정학적 위치, 토지의 접근성, 주변환경, 토지 의 용도와 활용가능성, 그리고 토지의 지목에 따른 규제 내용 등이라 할 수 있다. 토지가격에 영향을 미치는 변수로는 토지의 개발행위에 따른 토지활용 변화 등인데 주로 도로, 공항, 철 도 등 정부기관에서 추진되고 있는 사회간접자본 시설의 개발과 민간에서 투자하는 아파트단 지 개발, 관광지 개발 등으로 나누어 볼 수 있다. 선행사례연구에서 이와 같은 개발행위로 인한 지가변동에 영향을 주는 세부변수로서 가장 많이 분석된 변수는 거리 관련요인으로 파악되었 다.
흔히 도심지에서의 역세권을 예를 들 수 있는데 지가에 영향을 주는 최고의 변수라고 여겨 지고 있다. 역세권의 개념은 역의 지배력이 미치는 ‘지리적 거리’라고 명명하면서 범위를 결정 하는 기준으로 보통 직선거리를 들고 있다. 선행연구에서 제시된 통상적인 거리는 100m에서 500m 내외를 직접적인 영향권으로 보고 있으며 도시계획에서도 반경 500m 이내를 역세권 의 범위로 보고 있다(유승환ㆍ강준모 2012).
물론 대부분의 연구는 단일 거리변수만이 아닌 다양한 요인 즉, 교통의 편리성과 택지의 면 적, 도로와의 접면성 등 연구목적에 따른 다양한 변수와 함께 연구되었다. 강창덕(2014)은 도시공간구조에 대한 계량적 측면으로서 교통망과 토지이용 특성을 반영하여 접근성 (accessibility)과 중심성(centrality)을 변수로 거리가 지가에 영향을 주는 효과에 대해 분
석을 하였다. 즉 도심지로 부터의 거리(출발지에서 목적지까지의 직선거리)를 측정하면서 이 에 따른 효과를 산출하였다. 최수ㆍ서순탁ㆍ박지영(2009)은 개발사업에 따른 주변지역의 지 가 변동에 대한 연구를 수행하였는데 개발사업 행위가 주변지역의 편익을 증가함으로서 외부 경제효과를 발생시키며 지가를 상승시키는 것으로 파악하였다.
특히 거리를 분석함에 있어서 GIS를 활용하여 개발사업지로부터의 거리를 산출하고 특성 가격모형(hedonic price model)을 적용하여 거리변수의 계수를 도출하였다. 그리고 개발사 업지로부터 경계까지의 거리를 기준으로 지가영향거리를 산출하였으며 이를 지가영향권으로 분류하고 지가의 영향을 파악하였다. 기타 선행연구를 종합적으로 살펴볼 때 거리변수는 개 발지와의 접근성 측면과 개발지와의 직접적인 직경거리 형태 등으로 초점이 맞추어져 지가에 대한 영향이 분석되어 왔다.
김해솔․김기중․이승일(2020)은 공원조성의 경제적 효과 측면에서 공원으로부터 거리별 로 받는 영향과 효과의 범위를 분석하는 연구를 통하여 유형별로 조성된 공원의 경제적 효과 를 실증분석 하고자 하였다. 이를 위해 공원으로부터의 거리에 따른 지가변동률의 변화를 분 석하였으며 공원으로부터 500m반경의 토지를 대상으로 연구를 진행하였다. 특히 이 연구에 서는 공원으로부터 거리와 지가변동률 간의 관계를 분석하며 단순 선형 함수가 아닌 2차, 3 차 함수를 이용하여 거리와 지가변동률의 관계를 분석하였다. 분석결과 근린공원으로부터 멀 어질수록 일정지점까지 지가변동률이 하락하다가 상승하는 것이 확인되었다.
주민정(2019)은 국제교류복합지구 개발과 관련하여 대규모 개발사업의 계획과 진행이 사 업지 주변지가에 미치는 영향을 분석하였다. 이는 정상적인 토지가격 변동과 달리 특정 지역 의 대규모 개발사업 등으로 인한 지가상승의 경우는 평균적인 지가상승을 상회하는 경우가 있어 이에 대한 영향 분석은 지가 연구에 있어서 큰 의미를 가지며 이를 통해 지가에 영향을 주는 요인에 대하여 보다 다각적인 분석이 가능하다고 할 수 있다. 이러한 분석을 위하여 2006년부터 2019년까지 제3종일반주거지역 내 상업․업무용 이용으로 거래된 실거래가 465건이 분석대상이 되었으며 분석결과 지하철과의 거리가 가까울수록 토지거래가격이 높 고, 도로접면이 광대로에 접한 경우에서 유의적으로 고가로 거래되는 것이 확인되었다. 즉 이 를 통하여 대규모 개발사업에 있어서 접근성에 기인한 거리 요인이 지가상승 영향을 주고 있 음이 확인되었다.
이러한 대규모 개발사업에 따른 지가변화에 대한 연구와 함께 강병길(2018)은 고속철도 건설에 따른 주변 토지의 지가변화 요인에 대하여 연구하였다. 고속철도 역세권 주변 토지이
용과 지가변화의 요인을 설명할 수 있는 변수를 통계 검증을 통하여 찾아내고 고속철도 역세 권 주변 지가변화에 영향을 미치는 요인을 규명하고자 하는 목적으로 고속철도 역사 3곳을 선정하여 주변 지가변화에 영향을 미치는 요인의 특성을 분석하였다. 분석대상지로부터 1km 내외에 위치한 총 1,328필지의 토지를 연구대상으로 선정하였으며 고속철도 역세권 주변지 가 변화에 영향을 미치는 요인 8가지를 독립변수로 선정하였다. 특히 이 연구에서는 독립변 수를 크게 토지의 속성(이용현황, 용도지역, 형상, 면적), 접근성(철도역과의 거리, 도로와의 거리, 도로접면), 이용현황(건축물의 유무)으로 나누어 분석하였으나, 분석결과 거리와 지가 와의 관계에서 어떠한 상관관계를 확인하지 못하였다. 이는 고속철도역 바로 인근은 지적정 리가 잘된 전·답이 있고 그 뒤편으로 취락지구가 존재하는 특수한 환경에 의한 것으로 판단하 고 있다.
앞선 고속철도 건설에 따른 역세권에서의 거리와 지가변화와의 상관관계 연구와 유사하게 구자웅․송예나(2016)는 도시철도 건설과 이에 따른 지가변화에 대하여 실증적으로 살펴보 았다. 특히 역세권이라 불리는 지역을 중심으로 연구는 진행되었으며 실무적 뿐만 아니라 일 반적으로 인정되고 있는 역주변 500m를 역세권으로 설정하고 해당 지역 내의 필지를 역사에 서부터 100m 단위로 500m까지 다섯 단계로 구분하여 분석을 수행하였다. 공시지가를 기본 으로 살펴본 도시철도 역 주변의 거리에 따른 지가변화 분석결과, 역사(驛舍)와 가까울수록 높은 수준의 지가가 유지되고 있었으며 인접도로의 폭이 넓을수록 지가도 높게 나타나는 패 턴이 확인되었다.
이동원․정수연(2014)은 제주 올레 트레킹코스의 개발이 인근지역 지가상승에 미치는 영 향을 FGLS(Feasiable Generalized Least Square)를 활용하여 분석하였다. 제주 올레 7 코스 주변의 토지에 대하여 2002년과 2010년 공시지가를 활용하여 분석하였으며 올레코스 로부터 개별 토지의 거리를 측정하여 거리에 따른 지가변화를 살펴보고자 하였다. 특히 이 연 구는 앞선 연구들이 지하철, 고속도로 등 교통시설의 개발이 주변지역 토지가격에 미친 영향 을 분석한 것과 달리, 제주 올레길 개발이 주변지역 토지가격에 미친 영향을 분석하였다는 데 에 큰 의미가 있으며 분석결과 트레킹 코스의 개발은 인근의 지가변화에 유의한 영향을 주는 것으로 나타났다. 특히 트레킹 코스로부터 1미터 멀어질수록 토지가격 상승률이 0.03% 하 락하는 것이 확인되었으며 이는 제주 올레와 같은 관광자원 개발도 주변의 지가변화에 영향 을 줄 수 있다는 것을 확인시켜 준 연구 결과이다.
이성원․허식(2011)은 서울지역을 대상으로 분위회귀분석을 활용하여 다양한 토지특성들
이 지가에 어떻게 영향을 미치는지를 연구하였다. 여기서 분위회귀분석은 지가 분포가 서로 다른 지점에서 토지특성의 잠재적인 가격이 어떻게 되는지를 분석할 수 있는 방법으로서 도 심과의 거리, 면적, 접면도로 폭 등을 토지의 특성으로 활용하였다. 연구결과에 따르면 상업 지역, 광로, 아파트, 부도심과의 거리, 한강과의 거리 등의 변수는 지가가 상승할수록 더욱 영향력이 커지는 것으로 나타난 반면, 개발제한구역, 녹지지역, 광로, 나지를 제외한 도로, 토지형상, 토지의 고저, 도심과의 거리는 지가가 높을수록 이에 대한 영향력은 낮아지는 것으 로 확인되었다.
이러한 지가변화 분석에는 헤도닉가격함수가 많이 활용되는데 안혜진․이성호(2002)도 부산시 도심일대의 지가분포가 접근성 요인과 토지특성 요인 지역특성 요인에 의해서 어느 정도 영향을 받고 있는지 그 영향력을 분석하기 위하여 헤도닉가격함수를 활용하였다. 분석 에 사용된 주요 요인은 접근성, 토지이용, 접면도로, 토지 고저, 토지 형상 등이었으며 연구 결과 상업지역의 경우 주거지역보다 도심에 대한 거리에 지가가 더 큰 영향을 받고 있으며 접 면하는 도로에 따라서도 지가가 영향을 받고 있음이 확인되었고 이와 반대로 주거지역의 경 우 도심과의 거리 등 접근성에 큰 영향을 받고 있지 않는 것으로 확인되었다.
최내영․이명호(2000)는 거리와 같은 접근성의 측면에서 서울시 공간구조에 대한 연구를 하였으며 특히 거리와 지가에 대한 연구를 통하여 서울시 내에서 주거지역과 상업지역의 지 가변화를 분석하였다. 이러한 분석을 통하여 서울시는 강남과의 거리가 주거지역과 상업지역 모두 지가에 영향을 미치는 것으로 확인되었으며 거리 증가에 따라 지가가 하락하는 것으로 확인되었다. 이와 더불어 각각의 지가변화 요인들의 변화에 대한 토지가격이 얼마나 민감하
최내영․이명호(2000)는 거리와 같은 접근성의 측면에서 서울시 공간구조에 대한 연구를 하였으며 특히 거리와 지가에 대한 연구를 통하여 서울시 내에서 주거지역과 상업지역의 지 가변화를 분석하였다. 이러한 분석을 통하여 서울시는 강남과의 거리가 주거지역과 상업지역 모두 지가에 영향을 미치는 것으로 확인되었으며 거리 증가에 따라 지가가 하락하는 것으로 확인되었다. 이와 더불어 각각의 지가변화 요인들의 변화에 대한 토지가격이 얼마나 민감하