중국 부동산시장의 동향과 전망

가 . 전 국 부 동 산 시 장 동 향 및 전 망

중국 부동산시장은 1990년대에 들어서서 본격적으로 형성, 발전 하기 시작하였으며, 중국의 경제성장과 도시화의 진전에 따라 도시 부동산시장의 규모도 급속하게 확대되고 있다. 1990년대 이후 중

국 부동산시장의 발전과정과 단계를 대략 요약하면, 1990～1992년 초기단계, 1993～1994년 과열단계, 1995～1997년 조정단계, 그리고 1998년 이후는 경기회복단계라 할 수 있다.¹⁶⁾ 2001년말 현재, 중 국의 도시(設市城市)수는 664개, 도시인구는 3억 5,747만명이며, 그 중 비농업인구는 2억1,543만명이다. 전체 도시면적은 60만 7,644㎢

이며 그중 시구(市區) 면적은 2만 4,026㎢이며, 도시내의 인구밀도 는 588인/ ㎢이다. 이들 도시중 발전가능성이 높다고 평가되는 주 요 도시들을 순서대로 보면, 1위인 상하이에 이어, 베이징, 광저우 (廣州), 톈진(天津), 션젼(深 ), 우한(武漢), 항저우(杭州), 충칭(重 慶), 션양(瀋陽), 칭따오(靑島), 난징(南京), 청두(成都), 따롄(大連), 닝보(寧波), 우시(蕪錫), 쑤저우(蘇州), 샤먼(厦門), 시안(西安), 하얼 빈, 지난(濟南), 푸저우(福州), 창춘(長春), 창샤(長沙), 정저우(鄭州), 쿤밍(昆明)시 순이다.¹⁷⁾

중국의 부동산 관계자나 전문가들은 중국 부동산시장은 중장기 적으로 지속적으로 규모가 확대되고 시장도 활황세를 유지할 것으 로 전망한다. 그러나 2002년에는 지난 수년간의 지속적인 공급과 잉, 소득수준에 비추어 지나치게 높은 주택가격, 전반적인 소비・

투자 증가의 불확실성 증대, 수출입 환경의 악화, 정부의 가격안정 책 실시 등으로 인하여 2001년 후반기부터 시작된 침체현상과 가 격하락세가 가속화 될 것으로 전망하였다. 폭락이나 시장의 붕괴는 없을 것으로 보면서도 누적된 공실면적과 부동산개발기업수의 증 가에 따른 경쟁심화, 미흡한 시장기구기능, 수요증대의 한계 등으 로 인하여 소폭의 가격하락이나 시장침체 가능성이 있다고 보았다.

그러나 시장에서 수요자들이 선호하는 고품질 고급주택 등에 대한 수요는 지속적으로 증가하고, 저품질 주택에 대한 수요는 급속히 냉각되는 시장차별화 현상이 본격적으로 전개될 것으로 전망하고 있다.

특히, 녹지 30% 확보 의무화, 실내장식재료 유해물질 제한제도

16) 북경부동산시장의 회고와 전망 ,北京經濟報(1999. 12. 22)

17) 中國經濟時報, 2002. 2. 20: 세계 각국의 도시발전지표 및 발전전망 통계보고서 , 2002, UN.

실시 등과 관련한 환경분야에 대한 배려와 절수, 에너지절약, 정보 화 등에 대한 관심과 수요가 증가할 것으로 전망된다. 2001년 12월 10일 공포된 실내건축장식재료 유해물질 한계량 표준 에서 인조판 지, 도료, 벽지, 양탄자, 접착제, 가구 등의 방사성물질, 납, 벤젠, 포름알데히드, 수은 등의 허용함량을 규정하고, 2002년 1월1일부터 는 동 규정에 맞게 생산토록 하였으며, 2002년 7월1일부터는 기준 미달시 거래를 금지토록 하고 있다. 한편, 2001년에는 중국내 각급 정부가 적극적인 재정정책을 실시함에 따라 도시기반시설의 투자 가 증가하였으며, 도시 건설부문의 고정자산에 대한 투자액이 2,352억 위엔으로 전년대비 24.4%증가하였다. 도시의 고정자산 건 설에 투자한 금액은 전국 고정자산투자의 6.4 %에 달하며 전년대비 0.6%증가하였다.¹⁸⁾

중국 건설부 통계에 따르면, 2001년 말, 전국 도시의 1인당 평 균 건축면적은 이미 21㎡를 넘어섰다. 하지만 도시주민의 생활수준 이 서로 상이하여 전국 도시의 156만호 가정이 무주택주민이며, 35 만가구가 1인당 평균 건축면적이 8㎡이하이다.(주거면적 4㎡이하) 텐진, 안후이, 랴오닝, 지린, 칭하이, 간쑤, 구이저우 등의 16개 성 과 도시가 전국 평균에 미달한다. 텐진시의 조사에 의하면, 2001년 1인당 주택건축면적이 16㎡(주거면적 8㎡)이하의 비율이 전체의 48.9%를 차지하였다.

중국건설부는 2002년 주력 목표를 부동산시장 질서 정돈 및 규 범화, 주택산업 현대화 촉진, 경제적용주택 건설확대, 저렴한 임대 주택제도 확립, 지역주의 타파 등이라고 발표하였다. 그 일환으로 거주권 보장과 소비자 권익보호 등을 골자로 하는 「주택법」의 제정 , 경제적용주택에의 고소득층 진입방지를 위한 경제적용주택 심사제도의 정비 , 부동산 소유자의 부담완화, 권리보호 및 부동산 관리서비스 제고 등을 위한 부동산 관리조례 등 관련제도의 정비, 공실주택 해소대책 및 중고주택시장 활성화 대책 강구, 부동산 관 련 정책금융기구, 대출・투자의 담보・보증기구 설립 등을 추진한 다고 한다.

중국건설부, 2002. 5. 31

2001년말 현재 중국 전국에서 개조가 필요한 불량노후주택의 면 적은 1억5천만㎡에 달하며, 이는 전 도시 주택면적의 1.9%에 이른 다. 이렇듯 불량 노후주택이 형성된 이유는, 첫째, 주택의 건설연도 가 오래되어 정상적인 사용기한을 초과하였다. 둘째, 주택시공에 대한 관리가 엄격하지 못하여 불량주택을 건설하였다. 특히 주택 건설에 대한 기준이 낮은 1970～80년대에 건설된 주택에 많다. 셋 째, 주택을 올바로 사용하지 않고 마구잡이식 주택개조 등을 행한 데 기인한다.

중국 국가통계국이 발표한 2001년 11월 부동산 경기동향에 따 르면 상품주택의 거래가격(전년동기대비 6.1% 상승), 부동산개발 누계투자액(전년대비 29.7% 증가), 상품주택의 누계준공면적(전년대 비 17.6% 증가) 등이 전년동기에 비해 증가하였으나 9월 이전 보다 는 하락한 것으로 나타났다. 국가통계국의 35개 주요도시 조사결과 에 따르면 2001년 4/ 4분기중 전년동기대비 건물(주택 포함) 가격 은 1.8%, 토지가격은 4.1% 상승한 것으로 나타나고 있다. 이중 상 품주택 가격은 1.7%, 주택가격은 1.9%, 사무실임대료는 2.9%, 주택 용지 가격은 5.2%(太原, 長春, 福州 등은 15%～26% 상승) 각각 상 승하였다. 한편, 중국정부가 동부 연해지역과 중서부 내륙지역의 지역간 격차에 대한 대응으로 서부지역 개발과 지역간 협조발전 정책을 추진함에 따라, 최근에는 중서부 내륙지역의 부동산개발시 장이 점차 확대되고 있다. 2001년 전년 동기 비교 지역별 개발투자 액의 증가율은 동부지역 36.3%, 중부지역 69.5%, 서부지역 34 %이 다.

최근의 동향을 보면, 2002년 1～4월 기간중 부동산개발시장은 전년에 비해 매우 급속하게 성장하고 있다. 토지의 개발 및 구입 면적이 전년동기비 48.3%, 74.8% 증가하였으며(토지개발면적 2,799 만㎡, 토지구입면적 5,975만㎡), 부동산 개발투자액은 1,467억 위엔 (176.7억 달러)으로 전년 대비 38.8% 증가하였다. 상품주택(商品房) 의 착공면적은 1.11억㎡, 시공면적은 4억 8,547억㎡, 준공면적은 3,084만㎡로 전년동기비 각각 28%, 23.5%, 19.2% 증가하였다. 상품 주택의 판매액과 판매면적도 각각 19.3%, 20.7% 증가하였다. 기본

건설투자도 2,739억 위엔(330억 달러)으로 전년동기비 21.4 % 증가 하였으며, 갱신투자는 998억 위엔(전년동기비 24.2% 증가), 부동산 투자 1,467억 위엔, 기타 212억 위엔(50.3% 증가)이다.

그러나 공급증가로 2002년 4월 상품주택의 평균판매가격은 2,307위엔/ ㎡로 전년 동기비 1.2% 하락하였고 미분양주택면적이 전 년동기비 6.4 % 증가하였다. 2002년 1～4월 기간중 중국 부동산시장 은 투자가 빠르게 증가하는 가운데, 수요 증가가 이를 따르지 못해 가격이 하락하고 미분양주택이 늘어나는 공급과잉 현상을 나타내 고 있다. 따라서, 앞으로 가격하락 현상이 가속화되는 가운데, 개발 업체들의 경쟁이 치열해지고, 이 과정에서 아직은 초보단계에 있는 주택시장을 중심으로 상품과 시장의 차별화가 진행될 것으로 보인 다.

중국 전국의 대도시중 선두 5개 도시 부동산시장의 개발투자액, 시공면적, 판매액 등 주요 지표의 점유율이 61.1%에 달하며(北京:

12.3%, 上海: 13.0%, 江蘇省: 6.9%, 浙江省: 10.5%, 광동성: 18.3%), 증가율도 여타 지역 보다 월등히 앞서고 있다.

2002년 3월 현재, 중국 전국에서 준공후 1년 이상된 건물의 공 실면적이 3,755만㎡에 달한다. 국가통계국의 부동산개발 경기지수 결과에 따르면 '국유 부동산 경기지수'는 103.87로 2월보다 0.34 증 가, 소폭 올랐으나 상품주택 공실면적 지수는 92.59로 2월분보다 6.03 증가했다. 이는 또 전년 동기대비 1.65 높아진 수치로 분양이 그만큼 부진한 것을 의미한다. 2002년 1～3월 상품주택의 공실면 적은 전년동기대비 4.7% 증가했고 증가율도 전년 동기대비 2.7%

오른 것으로 나타났다.

한편 2002년 1～3월 중국의 부동산개발 투자액은 922억 위엔으 로 전년 동기대비 32.6% 증가하였다. 그러나 2002년분 신규투자자 금 지수는 99.16으로 2월보다 1.59 감소했고 2년만에 처음으로 경 기지표 아래로 떨어져 신규투자가 점차 줄어들고 있다. 부동산개발 에 실제 투입된 자금은 1,634억 위엔으로 전년 동기대비 25.5% 증 가했지만 전년동기의 증가율보다도 11.1% 낮았다. 그러나 외국인투 자는 회복세를 보이며 실제 집행액이 30억 위엔에 달해 전년동기

대비 7.9% 증가했다.

2001년 전국 각지에서 주택건설에 투자가 이루어진 금액은 총 5,384억 위엔으로 전년대비 18.6%증가하였다. 주택시공면적은 8억 576만㎡이며, 준공된 면적은 3억3,885만㎡, 판매면적은 1억8,498만

㎡로 전년대비 각각 11.8%, 6.2%, 92.2%증가하였다. 각 지역별로 주택투자액이 제일 많은 지역은 광동성(719억 위엔), 베이징(526억 위엔), 상하이(486억 위엔) 순이며, 증가폭이 가장 큰 지역은 시장 (西藏:티벳) 53%, 져장성(浙江省) 44%, 지린성(吉林省) 43% 순이다.

또한 주택상품화 정책을 적극적으로 실시한 결과 상품주택이 전체 시공면적의 3/ 4을 차지하였다. 특히 상하이, 텐진, 푸젠성(福建省) 지역은 상품주택의 시공면적이 전체 주택 중 각각 95.9%, 93.9%, 90.5%를 차지하였다. 상품주택의 판매면적이 제일 많은 지역은 광 동성(1,928㎡), 상하이(1,647㎡), 쟝쑤성(江蘇省) 1,608㎡, 져장성 1,490㎡ 순으로 이 4개 지역이 전국 판매면적의 36%를 차지하였다.

상품주택의 평균판매가격은 2,226위엔/ ㎡으로 전년대비 3.3% 증가 하였다. 그중 베이징, 상하이, 광동성의 상품주택 판매가격은 3,400 위엔/ ㎡ 이상으로 전국 최고 수준을 기록했다.

나. 주요 도시별 부동산시장 동향